【正文】 2）、可造成住宅房源稀缺的局面，利于銷售 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： （五）推廣策略 利用政策支援、炒作未來規(guī)劃、抬升投資回報、借大品牌優(yōu)勢 【 利用政策支援 】 通過軟文、新聞發(fā)布會等活動形式公布政策支援； 通過前期政策規(guī)劃遷入自營客戶，形成項目人氣； 得道相關(guān)經(jīng)營稅收減免等優(yōu)惠政策。 3）、前期炒熱市場，中期持續(xù)商家入駐曝光，后期蓄勢而發(fā)，完成清盤。 《 2023房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 震撼升級上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： （一）入市商鋪的選擇 首推 13樓下商鋪 考慮： 該號樓下商鋪皆為單層小面積商鋪，從去化速度上來看，較易去化。 ?前期觀望客戶的洽談 ,在已有的客戶名單里找出意向客戶 ， 使之簽約 。 在招商過程中 ， 配合各種 SP活動 ，為項目銷售造勢 ， 制造緊張氣氛 ， 促進(jìn)商家的成交意向 。 : ?使新客戶成為意向客戶 ， 并且使其在位置及其他方面不產(chǎn)生抗性 。 ?通過各種小型活動及媒體 ， 傳播第一波成功招商熱潮 ， 等利好信息 ， 促進(jìn)新客戶進(jìn)場； ?借助贈送小禮品 ， 實現(xiàn)以入駐和未入駐商家進(jìn)場 ， 促進(jìn)成交并推動介紹客 。 有利于整體的業(yè)態(tài)布局 ， 并且可以把人流往醒目內(nèi)部引導(dǎo) 。 第三階段 、 正式公開招商期 時間節(jié)點(diǎn)： (約 6個月 ) 階段目標(biāo)： 在此階段將完成項目總體量的 70%以上 。 第二階段 （ 客戶預(yù)約期 ） 時間節(jié)點(diǎn)： (約 1個月 ) 階段目標(biāo)： 該階段為開盤前最為重要的客戶積累及梳理期 ， 此時通過多渠道媒體的集中投放 ， 以在短期內(nèi)導(dǎo)入大量來人 ， 并通過多輪次的梳理以確定真正租賃群 。 ?將辦證照的各文件匯總起來 ， 并妥善保管 。 確定戶外媒體、 引導(dǎo)動線的選點(diǎn) 。 做到合理定價 。 ?以項目自身的條件 ,根據(jù)各個業(yè)態(tài)對物業(yè)所需來編寫招商說辭 ,體現(xiàn)本項目的優(yōu)勢 . ?根據(jù)物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)來編寫答客問 ,將各業(yè)種有可能問及的問題都體現(xiàn)在答客上 ,并且做出解答 . ?將市調(diào)內(nèi)容融入到招商說辭和答客問中 ， 根據(jù)個業(yè)種對地段 、 面積的要求做分類解答 。 制定合理的單價和總價 ，根據(jù)定位業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)布局做到一鋪一價的原則 。 三、招商策略方案 由于項目目前屬于前期銷售階段 ， 所以建議應(yīng)進(jìn)入實質(zhì)的預(yù)招商階段 ， 為了促使項目盡快的投入到正式運(yùn)營收取租金 ， 根據(jù)目前所處的時間點(diǎn) ， 設(shè)定在正式交房之前完成所有招商任務(wù) ， 并保證項目絕大多數(shù)商家在開張時投入營業(yè) 。 一、銷售模式分析 ？ ？ ？ 二、銷售中常見問題 根據(jù)項目定位中的規(guī)劃 ， 我們先以合理價位吸引周邊已有適合項目招商及經(jīng)營需求的客戶和主力商家入駐 ， 尤其以餐飲客戶和休閑娛樂商家 ， 形成引力店效應(yīng) ， 增加人氣 ， 可大大拉動其他類型商家的招商進(jìn)度和租金水平 。 八、建筑形態(tài)、風(fēng)格建議 B區(qū)如意路東建筑形態(tài)及風(fēng)格示意 A區(qū)內(nèi)街如意路西建筑形態(tài)及風(fēng)格示意 A區(qū)、 B區(qū)人民路建筑形態(tài)及風(fēng)格示意 C區(qū)新華路、如意路建筑形態(tài)及風(fēng)格示意 PART5： B區(qū)商業(yè)推廣策略 投資回報率式的銷售： 每年給投資者一定的租金回報率 ， 此種銷售方式對項目整體經(jīng)營來說是有很大好處 ， 可以保證項目按既定方向去運(yùn)營 ， 可以樹立開發(fā)商的形象及品牌 。 位置： 沿人民路向西遞減 ， 最好的位置加價： 19000*10%=1900， 好位置加價： 19000*8%=1519000*6%=1140， 一般位置加價： 19000*4%=760、 19000*2%=380， 差位置降低：均價 *2%=380。 2） 計算過程 V=A/(Yg)*{1[(1+g)/(1+Y)]n} ＝ 1095/(7％ 4％ )*{1[(1+4％ )/(1+7％ )]35} ＝ 23360元 /㎡ 3） 收益法計算得出 —— 本項目商業(yè)現(xiàn)值估價為： 23360元 。 ? 精品連鎖店、金融 ? 特色餐飲 ? 休閑娛樂 ? 美容健身 打造 海安主題式商業(yè)標(biāo)桿 —— 花樣年華生活廣場 五、主力店的選定 業(yè)種 代表商家（面積單位：㎡） 辦公用品 晨光文具（ 200— 300），富貴車箱包（ 150— 200） 銀行、通信 農(nóng)行（ 500— 1500），工行（ 500— 1500），中國移動通信（ 300— 800） 量版 KTV、網(wǎng)吧 寶樂迪量版 KTV（ 2023— 5000），網(wǎng)吧（ 1200— 2023） 服飾 金色童年（ 100— 200），城市部落（ 100— 200），公主館（ 100— 200） 鞋冒專賣店 特步（ 200— 300）），森達(dá)（ 300— 500）） 六、主力店招商建議 業(yè)種 代表商家（面積單位：㎡） 中餐 上海老菜館（ 600— 1000），和記小菜（ 800— 1500），采蝶軒（ 600— 800） 簡餐 寒舍（ 300— 400），一茶一座（ 300— 400），味千拉面（ 300— 400） 西餐 Element Fresh（ 200— 400），薩利亞（ 500— 600），爵士肉扒西餐廳（ 800— 1000） 各式烤肉 Kyros Kebab（ 400— 500），加島屋（ 300— 500） 咖啡或主題音樂餐廳 上島咖啡（ 800— 1200），紅藩主題音樂餐廳（ 800— 1500） 業(yè)種 代表商家（面積單位：㎡） 臺式速食 永和大王（ 200— 300），集集小鎮(zhèn)（ 200— 300） 茶坊 花之林（ 200— 400），仙蹤林（ 250— 350） 西點(diǎn) 可頌坊（ 60— 120），馬可波羅（ 50— 100）香特莉（ 50— 100） 冰品、甜點(diǎn) 彩虹吧（ 50— 100） 業(yè)種 代表商家（面積單位：㎡） 培訓(xùn)學(xué)校 新武道跆拳道館（ 8001000），劉詩昆鋼琴藝術(shù)中心（ 200300） 超市 蘇果超市（ 3005000），便利超市（ 200300） 美容美發(fā) 藝流發(fā)型（ 150300），酷發(fā)型（ 150300），永琪美容美發(fā)（ 300500） 七、價格建議 項目部分主力店運(yùn)營成功，商業(yè)價格可整體往上提升！ 海安部分項目價格、租金列表 案名 單價 面積 租金 投資回報 商業(yè)類型 恒天新世界 27500元 40— 200平方 — /平方 /天 7% 步行街 安達(dá)步行街 28000元 45— 200平方 1— 4元 /平方 /天 % 步行街 明珠城 35000元 40— 200平方 — 4元 /平方 /天 6% 商業(yè)廣場 貴都廣場 20230萬 20— 100平方 2元 /平方 /天 7% 商業(yè)廣場 人民中路 40000元 30— 200平方 47元 /平方 /天 10% 沿街商鋪 以上為海安中心商業(yè)圈 人民西路 6000元 30— 200平方 /平方 /天 20% 沿街商鋪 中洋現(xiàn)代城附近 10000元 20— 60平方 /平方 /天 4% 社區(qū)商鋪 中大街 （ 內(nèi)街 ） 10000元 40— 100平方 /平方 /天 10% 步行街 人民東路 約 16000元 30— 80平方 — /平方 /天 11% 沿街商鋪 以上為海安社區(qū)商鋪 以上數(shù)據(jù)可以看出單價為 20230— 35000元的項目都為海安商業(yè)圈 ， 商業(yè)氛圍濃厚 。 一種全新 主題式商業(yè) 是我們唯一的突破口 ！ 三、項目商業(yè)總體定位 商業(yè)主題定位 人均 GDP 4000美元 購物 +休閑、娛樂、美食 70萬平米 高檔住區(qū) 東大街、學(xué)校、 韓國均故居 購物 +休閑、美食 購物 +旅游、文化、教育 購物 + 休閑、娛樂、美食 = 生活廣場 四、主題定位 主推案名： 花樣年華 生活廣場 五、案名建議 輔推案名： 樂 活 城 東大街文化底蘊(yùn) + 休閑、娛樂、美食、購物 休閑、娛樂、美食、購物 + 70萬平米規(guī)模 花樣年華（休閑、娛樂、美食、購物） 六、核心推廣理念 —— 品味無限美好生活 PART4：東大街商業(yè)規(guī)劃 目前北城區(qū)主要有中大街 、 新華新村 、 教師新村 、 海洲花園 、 錦繡花園已經(jīng)入住 ，其他項目還處在銷售及規(guī)劃過程中 ， 整個北城區(qū)消費(fèi)力相對不足 。 SHOPPINGMALL 百貨、餐飲 文峰大世界 對商業(yè)氛圍有一種集聚的效應(yīng)，同時對周邊消費(fèi)人口有一定的數(shù)量要求，具有一定的壟斷性。 一 、 二層均價 2萬 ， 沿曙光路一層價格為 ；內(nèi)街一層 /㎡ /天；二層 1元 /㎡ /天左右；三層 元 /㎡ /天；外街 6元 /㎡ /天左右 。 服飾類經(jīng)營占主導(dǎo) ， 商業(yè)氛圍濃厚 ， 租金水平較高 。 該路段越向東業(yè)租金越高； 人民西路租金由西向東遞增 ，租金價格 ~2元 /㎡ /天 。 20232023年海安城鎮(zhèn)人均可支配收入 海安縣城市總體規(guī)劃綱領(lǐng)是 “ 東突南移 ” ， 以大交通 、 大樞紐為方向 ， 將城市與火車站融合 。 海安縣是傳統(tǒng)的革命老區(qū) ， 教育之鄉(xiāng) 。 優(yōu)勢 (Sterngths) 本案地處海安老城區(qū)東大街 ， 南依人