【正文】 :23:3100:23:31February 3, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 12時(shí) 23分 :23February 3, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 12時(shí) 23分 31秒 上午 12時(shí) 23分 00:23: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 00:23:3100:23:3100:232/3/2023 12:23:31 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ? 時(shí)間和結(jié)構(gòu)。 : ? 選擇 ?選擇這個(gè)詞對(duì)我來說太奢侈了。 ? 溝通是管理的濃縮。不信任他，就不要用他。 00:2300:23: ? 經(jīng)營(yíng)管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。 ? 每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。因此，塑造出一個(gè)優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境，并且將這種感覺準(zhǔn)確地傳達(dá)給消費(fèi)者是最重要的。 遠(yuǎn)程抄表、停車場(chǎng)自動(dòng)化管理、區(qū)內(nèi)一卡通消費(fèi)、小區(qū)局域網(wǎng)，能提供家政服務(wù)、網(wǎng)上醫(yī)療及訂餐等多種有關(guān)家庭舒適的。 %%%%%34%%%%%%%%%%%3000元以下 30014000元40015000元50016000元60017000元70018000元8001元以上不同目標(biāo)消費(fèi)群所能接受的價(jià)格比較番禺樓盤目標(biāo)消費(fèi)群 目標(biāo)價(jià)位4000元的番禺樓盤消費(fèi)群49 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 （ 3）、消費(fèi)者希望的購房面積 目標(biāo)消費(fèi)者希望的購房面積%%%%%%%%%%%%%5170M2 7190M2 91110M2 111130M2 131150M2 181M2以上?在面積的選擇上， 71110M2左右的選擇比例達(dá)到一半以上， 70150M2選擇比例超過了90%，因此，小戶型和過大戶型都應(yīng)謹(jǐn)慎，尤其是大戶型的設(shè)計(jì)比例要加以控制，比例不宜過大。對(duì)于日常的生活配套和小孩上學(xué)問題，也是不少人較為擔(dān)心的問題。 ?細(xì)分 番禺市場(chǎng) 41 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 ?選擇地域與來源地的對(duì)比 從區(qū)域來講， 天河區(qū) 和 海珠區(qū) 工作或生活的居民是番禺版塊最主要的消費(fèi)群體；從細(xì)分市場(chǎng)來講，有意向購買天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有上市樓盤不能滿足其要求的消費(fèi)者，將會(huì)是我們可能的消費(fèi)群體。 總體中，擺在前兩位的是讀書看報(bào)和音樂，這兩項(xiàng)在我們的目標(biāo)群中則放在第三、第四的位置上。 31 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 （ 4）、家庭收入狀況 細(xì)分群體 家庭月收入平均值樣本總體 6112 元番禺樓盤潛在消費(fèi)者 6604 元目標(biāo)價(jià)位 4 千元的番禺樓盤潛在消費(fèi)者7549 元目標(biāo)價(jià)位 4 千元的潛在消費(fèi)者 6983 元洛溪樓盤潛在消費(fèi)者 6673 元南村或鐘村樓盤潛在消費(fèi)者 7115 元各細(xì)分群體目標(biāo)消費(fèi)者家庭月收入均值比較 調(diào)查表明：通過加權(quán)平均法得出的各個(gè)群體的收入表現(xiàn)，番禺樓盤潛在消費(fèi)者中目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的，其家庭收入是最高的，為 7500元左右。 錦繡天河在硬件上已初步具備了各種優(yōu)秀的要素，將這些資源進(jìn)行整合，賦予其一個(gè)獨(dú)特的個(gè)性，準(zhǔn)確地傳達(dá)給我們的消費(fèi)者，才能最終找到我們真正的目標(biāo)對(duì)象。駿景花園占地面積 18 萬 M2 ，總建筑面積 5 6 萬 M2 ，綠化面積達(dá) 50 % ，有占地近 2 萬 M2 的中庭廣場(chǎng)，規(guī)劃建成 10 12 層帶電梯多層樓宇 68 幢。光大目前也主要是吸引本區(qū)域人士為主。早期生活配套和公交配套較弱，較低的人氣和配套之間形成了一個(gè)惡性循環(huán)，還有不少人認(rèn)為其靠近墳場(chǎng)，風(fēng)水不好。都市人的生態(tài)家園　　　花園的整體景觀不錯(cuò)，與生態(tài)家園形象相符，有水道通往珠江，區(qū)內(nèi)有 4 萬畝天然湖及綠地，湖邊荔枝林環(huán)繞，湖可垂釣，很有情趣。均價(jià)為 4000 4200 元。 較高素質(zhì)的樓盤 滿足相當(dāng)部分的消費(fèi)者 對(duì)生活品質(zhì)的要求。北部山區(qū)的一些個(gè)盤，已經(jīng)變成了廣州的知名樓盤，有些盤價(jià)格還非常高，這反映了山景資源在廣州樓市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。不足 的是，價(jià)格過高，樓盤密度大。在交通與環(huán)境等性價(jià)比中，在爭(zhēng)奪中等收入階層方面與番禺版塊有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。在生活配套方面也不夠完善。從開發(fā)量來講，可供開發(fā)地塊已所剩無幾；整個(gè)區(qū)域規(guī)劃基本成型， 發(fā)展?jié)摿芍^見底，難以吸引到追求生活品位的廣州中高收入階層 。 配套不足障礙 ： 南村附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費(fèi)者最關(guān)心的因素。 、 設(shè)計(jì) 、 建設(shè)與管理 ， 均為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ， 共造優(yōu)質(zhì)名牌 ， 隨意流暢 ， 點(diǎn)綴在大幅的綠緞之上 ， 酒店式的服務(wù)帶來真正的家居享受 排名第一 、 第二 、 第三 、 第四分別賦予 5分 、 4分 、 3分 、 2分 ， 通過各選擇項(xiàng)的選擇權(quán)數(shù)加權(quán)后 ， 得到的各項(xiàng)總分排名情況如上圖所示 。 反“攤”大行動(dòng)提前登場(chǎng)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計(jì)就打動(dòng)了很多消費(fèi)者，盡管價(jià)格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當(dāng)代房地產(chǎn)的奇跡。 花都作為廣州水源涵養(yǎng)地而受到保護(hù)， 在健康無污染方面，對(duì)廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個(gè)上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競(jìng)爭(zhēng)的序幕。 白云高爾夫由剛推盤時(shí)的 2700元的均價(jià)，上升到目前的 3900元 4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價(jià)格馬上上調(diào)了 3%5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價(jià)格就會(huì)有或多或少的上揚(yáng)。 ?住宅新項(xiàng)目的開發(fā)以 40%的速度增長(zhǎng) ， 根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期 ， 在今后 35年的時(shí)間 ， 將會(huì)形成一個(gè)住宅的集中供應(yīng)高峰期 ， 新一輪樓市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈 ， 因此 ， 目前進(jìn)入開發(fā)階段的樓盤 ，一定要有相當(dāng)?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性 。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進(jìn)一步推進(jìn)了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點(diǎn)。承繼國(guó)慶期間的火熱情況，保守估計(jì)今年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到 550萬和 500萬平方米。 珠江新城新推的新城海濱花園 10樓以下的不到 6500元就可買到，遠(yuǎn)洋明珠均價(jià)為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國(guó)慶期間也給出了驚喜價(jià)，原來均價(jià)一直在 900010000港幣，現(xiàn)在則降為 8700元 /M2。 國(guó)慶期間，廣州整個(gè)樓市的熱點(diǎn)，主要集中在以白云高爾夫?yàn)榇淼纳骄氨P、及番禺的各大盤，稍遠(yuǎn)一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢(shì)下，斗膽來廣州市場(chǎng)分一杯羹，可以想象它們對(duì)自己“郊區(qū)特色”的信心。 8 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 在樓盤同質(zhì)性強(qiáng)、消費(fèi)者日益理性條件下，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價(jià)格戰(zhàn)、增強(qiáng)注意力并取得業(yè)績(jī)的重要手段。 退房措施轟轟烈烈。 ?房屋自然村落式排列，隨意流暢 ?江景、溪水與森林走廊渾然一體 ?綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點(diǎn)綴 ?寬敞的原木長(zhǎng)廊，輕飄于珠江的綠波上 ?夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn) 區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人： 水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。 建議 ?錦繡天河賣點(diǎn)重點(diǎn)訴求 13 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 消費(fèi)者認(rèn)同程度低 ： 目前市場(chǎng)對(duì)南村版塊的認(rèn)同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。 17 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 18 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 １、版塊競(jìng)爭(zhēng)分析 南村版塊所面臨的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要為洛溪版塊、東圃版塊、天河部分中心版塊，以及海珠版塊、鐘村版塊，有地鐵利好帶動(dòng)漸漸崛起的市橋版塊、具備美麗風(fēng)景的白云山版塊，與南村也在一定意義上構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系?？傮w上講，其目標(biāo)消費(fèi)群仍將主要為番禺當(dāng)?shù)厝耸?，?duì)廣州樓盤及以廣州居民為主要消費(fèi)群的樓盤應(yīng)該不會(huì)有太大競(jìng)爭(zhēng)。 20 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 版塊名稱 競(jìng)爭(zhēng)版塊優(yōu)劣勢(shì) 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)海珠版塊優(yōu)勢(shì) ：位于舊城區(qū)，生活和各項(xiàng)配套完善，交通方便，價(jià)格也相對(duì)便宜，很有優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)： 目前區(qū)內(nèi)小盤林立，缺乏領(lǐng)頭羊的帶動(dòng)。山景版塊優(yōu)勢(shì)： 靠近白云山，景觀及空氣不錯(cuò)，白云山的限制開發(fā)進(jìn)一步強(qiáng)化了這一資源優(yōu)勢(shì)。 ?配套情況將會(huì)直接對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生導(dǎo)向作用，在開發(fā)初期， 人氣 配套 業(yè)績(jī) 三個(gè)方面的互動(dòng)影響將會(huì)尤為重要。社區(qū)文化、園林人家、 E生活借助于整個(gè)小區(qū)的品牌和風(fēng)景資源，推出后市場(chǎng)反響也不錯(cuò)，其小區(qū)名字特別，較能吸引消費(fèi)者注意和記憶。廣地花園 占地 38 萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米區(qū)內(nèi)包括高層、小高層、洋房、別墅。一期 首次開發(fā) 28 8 棟別墅與 82 棟 （ 1 750個(gè)單位）洋房，于今年 5 月 1 日推出，別墅所剩不多，洋房還有 3 4成左右 。推出之后，效果一般，目前所剩較多，國(guó)慶期間看樓的人一氣與平時(shí)差別不大就足見一斑。先力爭(zhēng)成為國(guó)家康居示范小區(qū)，創(chuàng)品牌，再在國(guó)慶期間推出國(guó)寶展，吸引客流，營(yíng)銷手段獨(dú)特。25 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 小結(jié) 與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點(diǎn)，綜合素質(zhì)非常高。 潛在消費(fèi)者的年齡分布%%%%% %%%%%%%%%%%2025 2630 3135 3640 4145 4650 515556歲以上29 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 （ 2）、學(xué)歷特征 潛在消費(fèi)者的學(xué)歷情況%%%%%17%%%17%%%%%%%%%初中及以下 高中/中專/技校 專科 本科 研究生及以上番禺樓盤潛在消費(fèi)群 目標(biāo)價(jià)位4千元的番禺樓盤潛在消費(fèi)群番禺樓盤的潛在消費(fèi)群中，高學(xué)歷群占多數(shù)，其中價(jià)位在 4000元以上樓盤的目標(biāo)群體高學(xué)歷傾向更為明顯，大專以上學(xué)歷者占了%的比例。 從南村最易通達(dá)的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士的聚居地，可以初步斷定錦繡天河的外來人士的比例有可能高于這一比例。 37 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營(yíng)銷咨詢中心 錦繡天河的目標(biāo)消費(fèi)群人文特征小結(jié) ?主要群體相對(duì)年輕且學(xué)歷較高（ 2635歲，