【正文】 裝修區(qū)域該層的公共區(qū)域、室內(nèi)部分。功能配置、劃分合理。因此，除了在強熱期集中時間段外，硬廣告投入需要進行控制；另一方面，目前的推廣是兼顧文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的推廣和西津渡品牌的樹立，為后續(xù)操作打下基礎(chǔ)。如前的客戶特征分析，優(yōu)惠的政策條件是客戶最為看重的。雖然，該板塊具有巨大的發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢條件，但在目前的狀態(tài)下，項目營銷難度極大！基于這種現(xiàn)狀，本項目應(yīng)有針對性的進行項目營銷，通過前期條件的實現(xiàn)，達到營銷目標。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準，可采取按年核定稅額；支持二? 進入 “西津渡 ”的合法經(jīng)營戶，所得稅實行地方留成部分 “兩免三減半 ”政策。首先引進具有品牌效應(yīng)的客戶，然后再借其人氣優(yōu)勢，拉動散戶進場。塑造成為長三角的歷史文化時尚典范。n 從 1700多年前的三國開始，眾多著名戰(zhàn)役發(fā)生在西津渡，足可見重要戰(zhàn)略價值。n項目停車位置嚴重不足n鎮(zhèn)江優(yōu)秀旅游景點眾多，在未來不排除有同類型項目上市與本案競爭的可能性，因此項目在規(guī)劃之初就因具備超前的思維，以免在未來的競爭中陷于被動126changanx33總體定位 —— 鎮(zhèn)江西津渡文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園傳承千年歷史，復(fù)興和諧人文，弘揚西津渡文化 文化支撐，產(chǎn)業(yè)整合，系統(tǒng)運營，推動傳統(tǒng)文化與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展整合西津渡文化品牌，做大鎮(zhèn)江文化與旅游產(chǎn)業(yè)鏈逐步形成鎮(zhèn)江文化創(chuàng)意集聚區(qū)開啟鎮(zhèn)江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，打造鎮(zhèn)江首個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，塑造成為長三角的歷史文化時尚典范保護優(yōu)秀建筑，挖掘工業(yè)文化，深化西津渡品牌142635貫徹西津渡歷史街區(qū)整體規(guī)劃，融旅游、文化、創(chuàng)意為一體而又糅合各類時尚元素的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園西津渡文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 126changanx34西津渡悠久的歷史文脈和近代工業(yè)歷史是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園大重要依托文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)趨勢 優(yōu)秀歷史建筑n每一座廠房都承載了一段鎮(zhèn)江民族工業(yè)史n現(xiàn)存亞細亞火油公司、稅務(wù)司公館、工部局巡捕房等近代租界建筑n用地主要以業(yè)已破產(chǎn)和外遷的前進印刷廠和濾清器廠用地所組成n由于項目建筑南靠云臺山風(fēng)景區(qū)、蒜山游園，面臨長江風(fēng)景帶周邊豐富的旅游、人文資源，眾多優(yōu)越的自然景觀，眾多著名景點，是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的重要硬件支撐。126changanx27鎮(zhèn)江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢正在形成n鎮(zhèn)江歷史悠久，文化多樣性資源豐厚。這些眾多的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)場所都涉及到房地產(chǎn)開發(fā)（改建）、招商、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。126changanx24全球文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展從國際上創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)的發(fā)展來看，英國、美國、澳大利亞、韓國、丹麥、荷蘭、新加坡等國都是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的典范國家，他們都有自己的發(fā)展特色。n出版行業(yè)：從事新聞雜志、書籍、唱片、錄音帶等具有著作權(quán)商品發(fā)行的行業(yè)。p 依托文化中心城市出現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的空間集聚：文化產(chǎn)業(yè)的區(qū)位特點 即文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)與大都市中心區(qū)不即不離，表現(xiàn)為：既在中心城市，又不在城市中心。n鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在城市商業(yè)的結(jié)構(gòu)性分布方面需要提升 目前，鎮(zhèn)江的主要消費結(jié)構(gòu)中，餐飲消費仍是其重要組成部分，居住用品的消耗成為最主要消費之一，服裝及其他日用消費品消費上的要求檔次開始提升，休閑娛樂休閑要求也日益明顯。具備非常高的歷史文化價值、旅游價值與商業(yè)潛質(zhì)。大市口商家有鎮(zhèn)江商城、華聯(lián)商廈、鎮(zhèn)江商業(yè)大廈、太和廣場、目前還有即將入主鎮(zhèn)江的華地百貨，往西還有天潤發(fā)?！℃?zhèn)江西津渡歷史文化街區(qū) 126changanx10n近幾年鎮(zhèn)江商業(yè)項目如雨后春筍般不段茁壯成長 ,商業(yè)網(wǎng)點的布局更加科學(xué)合理 .但整體規(guī)模還有長期發(fā)展的空間 .新的消費模式 ,消費理念也在不斷的推層出新 .大型購物中心與各類特色的商業(yè)街、大賣場的新建活躍了鎮(zhèn)江零售業(yè)消費品市場。因此，整條街隨處可見六朝至清代的歷史蹤跡。　n2023年鎮(zhèn)江市經(jīng)濟社會穩(wěn)定快速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計資料顯示，城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資達22924元，同比增長 ％，居民消費能力進一步提高。 1983年升省轄市。n規(guī)劃指標項目建筑總面積約為 20230平方米容積率約 建筑密度約 %n地塊現(xiàn)狀分析項目用地原為鎮(zhèn)江租界的一部分，位于鎮(zhèn)江市西北部。總面積 3843平方公里，總?cè)丝凇? 南山國家森林公園峰巒疊翠，環(huán)境幽雅?！℃?zhèn)江旅游經(jīng)濟 126changanx9n素有 “ 江南第一渡 ” 、 “ 中國古渡博物館 ” 美譽的西津渡古街創(chuàng)建于六朝時期，距今已上千年歷史，是鎮(zhèn)江古跡保存最多、最完好的地區(qū)，也是研究我國長江和運河交通史的重要文物佐證，并獲得國內(nèi)古街中唯一一個聯(lián)合國亞太文化遺產(chǎn)獎。n西津渡是鎮(zhèn)江歷史文化名城的 “ 文脈 ” 所在。隨后的華聯(lián)商廈、鎮(zhèn)江商業(yè)大廈更堅實地奠定了大市口作為鎮(zhèn)江新的商業(yè)中心地位，大西路的商業(yè)地位至此被徹底淘汰出局。租金幅度在 /天 /㎡ 左右知名餐飲品牌：永和、 McDonald 、西部牛扒、豪客來等知名婚紗品牌：羅馬假日婚紗等沿街集中了各類餐飲、ＫＴＶ、婚紗攝影、超市及電器賣場商家總體檔次中等。這也反映出鎮(zhèn)江的商業(yè)、餐飲、娛樂休閑業(yè)具有較大的市場容量和市場潛力。p歐美稱之為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，在東亞則被稱為文化產(chǎn)業(yè)，綜合稱之為 —— 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 。n工藝產(chǎn)業(yè)：從事工藝設(shè)計、工藝創(chuàng)作、工藝品展售、工藝品鑒定等。n設(shè)計品牌時尚產(chǎn)業(yè)：從事以設(shè)計師為品牌的服飾設(shè)計、顧問、制造與流通。全世界創(chuàng)意經(jīng)濟每天創(chuàng)造 220億美元，并以 5％的速度遞增 .各發(fā)達國家的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 以各自獨擅的取向、領(lǐng)域和方式 迅速發(fā)展，展現(xiàn)了一幅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)全球蜂起的熱烈景象。作為 “中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟 ”的主力單位，第三極文化主題商場以圖書銷售為特色，是集文化、體育、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合性創(chuàng)意地產(chǎn)商廈。126changanx28第三部分 鎮(zhèn)江西津渡歷史文化街區(qū)東北側(cè)地塊項目定位126changanx29項目分析 項目用地原為鎮(zhèn)江租界的一部分，位于鎮(zhèn)江西津渡歷史文化街區(qū)東北側(cè)，用地東北由長江路、迎江路圍合，南靠云臺山麓，西側(cè)至西津渡街。傳承千年文脈，文化底蘊沉淀深厚。n文化支撐，產(chǎn)業(yè)整合，系統(tǒng)運營，推動傳統(tǒng)文化與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。鎮(zhèn)江首個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)鎮(zhèn)江歷史建筑創(chuàng)新典范126changanx38形象定位 報告初稿 \鎮(zhèn)江西津渡文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園初步報告（正稿） .doc126changanx39業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 —— 功能區(qū)域分布n西津渡文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園依據(jù)公益性、文化性、藝術(shù)性、創(chuàng)作性的運作思路，按照六個功能區(qū)域進行總體布局，由文化到藝術(shù)，由動到靜，巧妙結(jié)合，格局清晰，動線循環(huán)，積聚人氣。n強化活動招商，進行前期滲透。作為鎮(zhèn)江第一個啟動的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目，既占據(jù)了 “ 領(lǐng)銜 ” 、先入為主的天時，又必須承擔先期造勢、預(yù)熱整個板塊的壓力與風(fēng)險。西津渡歷史文化街區(qū)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的宣傳，僅靠 2家商家來推動，顯然是遠遠不夠的，如權(quán)威性不足、資源有限、高度、深度和廣度不足等。由單個項目的推廣變?yōu)槎鄠€項目組團推廣，不僅可以獲得規(guī)模效應(yīng)，還可以發(fā)揮眾多知名企業(yè)的品牌效應(yīng)，吸引客戶。126changanx54投資商應(yīng)將西津渡的影響力不斷擴大 , 以求不斷推進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的培育 投資商 商業(yè)公司? 市場研究? 商業(yè)開發(fā)投資商與園區(qū)商戶的功能投資商商戶（經(jīng)營戶）市場信息產(chǎn)品? 品牌 /廣告? 產(chǎn)品 /廣告? 招商支持? 地區(qū)促銷? 直接推進招商? 客戶關(guān)系管理? 招商咨詢? 招商活動? 商業(yè)管理? 物業(yè)服務(wù)商戶? 園區(qū)促銷? 市場信息反饋? 產(chǎn)品反饋? 地區(qū)市場研究文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的培育 —— 公益性、文化性、藝術(shù)性、創(chuàng)作性126changanx55消費者運用創(chuàng)新的模式進行文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的運營商業(yè)公司 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園商戶? 文化? 藝術(shù)? 創(chuàng)意? 創(chuàng)意餐飲? 商業(yè)策劃? 招商代理? 廣告策劃政府西津渡建設(shè)發(fā)展公司? 園區(qū)信息? 保持優(yōu)惠? 形象推廣? 與消費者溝通? 創(chuàng)意產(chǎn)品? 專業(yè)服務(wù)? 協(xié)助推廣活動? 配合推介項目?