【正文】 :43:5310:43:53January 26, 2023 l 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 10時 43分 :43January 26, 2023 l 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 10時 43分 53秒 上午 10時 43分 10:43: l 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 10:43:5310:43:5310:431/26/2023 10:43:53 AM l 1以我獨沈久，愧君相見頻。 l 品牌營銷： “品牌營銷為主線，產(chǎn)品營銷為核心”利用企業(yè)的品牌帶動產(chǎn)品的品牌的樹立，同時通過產(chǎn)品的品牌的建立來推動企業(yè)品牌的豐富加深。 第三階段：直面競爭 （ 2023年 10月） 四、項目各階段營銷推廣方案 ? 目標：消化意向客戶 手段：公關(guān)活動 主題：和瑞生活 中鐵筑就 工作準備： 1．輔助形象啟動 （路旗、公交車、公交站臺廣告等） 2．報紙硬廣告 3．電視廣告 4．開盤典禮 效果：一舉成功，完成前期銷售任務(wù)。 ? 產(chǎn)品細節(jié)策劃 ：一葉知秋 三、項目增值策劃與建議 ? 項目的景觀主題策劃： 汲取區(qū)域歷史文脈－漢文化為景觀環(huán)境主題，再創(chuàng)簡約和美人居空間 “和瑞之氣 “ ：“平、順、昌、溫、義“等 表現(xiàn) 項目居住環(huán)境主題 漢代文化的特點： “百家爭鳴” “博大兼容”，多元性、統(tǒng)一性、包容性、和諧性與創(chuàng)造性 三、項目增值策劃與建議 ? 產(chǎn)品會所細節(jié)策劃 ： 功能社會化 規(guī)模適當化 收費經(jīng)濟化 三、項目增值策劃與建議 咖啡會客區(qū) 動感健身房 ?? ? 第六篇 項目營銷推廣策劃方案 ? 第六篇 項目營銷推廣策劃方案 一、項目形象推廣主題策劃 二、項目案名與 LOGO設(shè)計 三、項目平面廣告創(chuàng)意設(shè)計 四、各階段項目營銷推廣方案 五、項目營銷主題策略 六、項目營銷團隊建設(shè) 七、項目營銷目標與計劃 ? 一、項目形象推廣主題策劃 項目產(chǎn)品主題： 簡約和美 舒適健康 項目文化主題： “和瑞之氣” 取意：天地人和，天人瑞泰，和合萬邦 . 表現(xiàn)：“平、順、昌、溫、柔、通、義” . 項目形象主題： “ 和瑞生活 中鐵筑就” ? 一、項目形象推廣主題策劃 A： 和瑞文化主題社區(qū) 修身齊家 B： 簡約和美舒適健康 中鐵筑就 C： 品質(zhì)擦亮品牌 大度彰顯氣度 項目形象推廣要點提煉： ? 二、項目名稱與 LOGO設(shè)計 主推案名 1： 中鐵 （ 5）置業(yè)次數(shù)劃分 :本人及親友具備一次以上置業(yè)經(jīng)歷，社會經(jīng)驗豐富，深思熟慮； ? 一、項目市場定位策劃 （ 6）具有追求實用和品位形象的雙重需求特征， 追求物質(zhì)和精神的雙重享受： 物質(zhì)層面： 生活配套成熟 更多的附加使用價值 健康舒適的居住環(huán)境 超值性和實用性距離工作地點近，交通方便 精神層面： 文化藝術(shù) 身份象征 個性彰顯 有較高品位的需求與潛在格調(diào)的一定理解 2. 項目主要目標客戶群定位： ? 2. 項目主要目標客戶群定位小結(jié)： 一、項目市場定位策劃 核心定位：白領(lǐng)知富階層 主要為高新區(qū)中高端置業(yè)群 ?總價需求： 3555萬元 ?單價區(qū)間： 45005000元 /平方米 ?年 齡： 26～ 40歲 ?產(chǎn)品需求：實用、品質(zhì)、品位 ? 項目市場銷售價格定位： ? 競爭樓盤價格評估體系與市場比較法 ? 項目成本加成的計算方法 ? 市場環(huán)境與承受能力 ? 銷售與回款速度 預(yù)計本項目售價：毛坯房開盤價為“ 4500元 /M178。 ? 在銷售過程中充分把握區(qū)域客戶消費特征，采取針對性的銷售手段。 盡早規(guī)劃報建，在項目四鄰關(guān)系上搶占先機； 規(guī)模偏小、容積率偏高。 ? 公園 :新紀元公園、唐城墻遺址公園、豐慶公園。 ? （四） 昆明花園項目賣點： 部分準現(xiàn)房，板式高（?。樱^景客廳全明設(shè)計，大棟距 55～ 80米； 首家城市中水系統(tǒng)示范小區(qū)，高新國際幼兒園， 30000㎡的法式商業(yè)街。 在售 3號： 95㎡ — 158㎡兩室兩廳、三室兩廳，戶型全明設(shè)計，方正實用，價格 4980元 /㎡。 楓林華府為答謝眾多客戶長期以來的支持與厚愛，舉行了“萬元家電幸運大抽獎”活動 營銷活動： 08年 8月聯(lián)合陜西省體育局等單位，舉辦“高新地產(chǎn)饋贈陜西 08奧運金牌選手”活動。 ? 主要趨勢 : 高新區(qū)樓市號召力下降，市場份額呈降低趨勢，并隨樓盤開發(fā)區(qū)域外延，呈現(xiàn)泛高新化。 ? 三、 2023年西高新普通住宅成交情況 數(shù)據(jù)來源：西安市房地局西宇信息公司 08年受地震等因素影響成交面積有所回落， 09年 2月后成交面積有所回升。 ? 五、西安樓市 09年 2季度初開局乍暖 09年初消費者觀望情緒有松動苗頭 利好政策發(fā)揮作用，剛性需求放量入市 09年隨著決策層和地方政府的態(tài)度明確，尤其是，隨著開發(fā)商逐漸放棄觀望，在房價下降調(diào)整到一定程度后，上述西安的剛性購房者將開始放棄觀望加入置業(yè)的行列。伴隨中央及西安市政府繼續(xù)采取全面的救市措施，加大資金投入，直接給樓市打氣、加壓、輸血，樓市發(fā)展將作為擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容，屆時困擾樓市已久的買賣雙方僵持不下的僵局非常有望突破。財政補貼按現(xiàn)行財政體制分擔。 2023年 1月 16日 從 1月 25日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 地產(chǎn)政策： 購房者得到一定實惠 08年 11月契稅率下調(diào)到 1%%；免征印花稅 ? ；土地增值稅 1%；房貸首付款 20%30%；公積金貸款利率降%等。 2023年 10月 8日 從 2023年 10月 9日 起 下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 點。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 貨幣政策： 開發(fā)資金鏈有所緩解 08年上半年抑制： 五次上調(diào)存款準備金率 ； 下半年三季度適時寬松： 三次下調(diào)基準利率，兩次下調(diào)存款準備金率。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢 概述 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化 08年，主導產(chǎn)業(yè)帶動作用進一步顯現(xiàn)，全年五大主導產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP的比重達 44%，比上年提高 個百分點。同時，社會消費品零售總額 億元，同比增長 %；地方財政一般預(yù)算收入 ，同比增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207元，同比增長 %，增速均居第 1位。 在主要經(jīng)濟指標中，西安的固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、地方財政一般預(yù)算收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入四指標的增速，在15個副省級城市中居第一位。去年初，承接了上年物價上漲走勢， 1月份 CPI同比上漲 9%， 2月份受春節(jié)和冰雪災(zāi)害等因素影響，漲幅升高到 %，創(chuàng)下近 11年來月度漲幅之最。全年空氣質(zhì)量二級以上天數(shù)達 301天，比上年增加 7天，創(chuàng)有紀錄以來最佳 。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 2023年 5月 12日 從 5月 20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 。在經(jīng)批準的延期內(nèi)不作為閑置土地。 其中： ? “一城”為主城區(qū)； ? “一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展軸； ? “一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展集群帶； ? “多中心”為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個組團、三個新城和四個縣城，其中： 四個組團指六村堡、常寧、新筑、洪慶； 三個新城指臨潼、閻良、涇渭； 四個縣城指藍田、周至、高陵、戶縣。 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計： 08年下半年西安普通住宅成交價格呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，月環(huán)比平均下降幅度為 %；而成交量則呈現(xiàn)出月環(huán)比平均 %的上升態(tài)勢。在西安房地產(chǎn)界，著名的“三駕馬車”高新地產(chǎn)、紫薇地產(chǎn)和高科房產(chǎn)在西高新創(chuàng)造了西安房地產(chǎn)的輝煌。 ? 三線樓盤：均價： 40004500元 /平米 以華府新桃園，觀唐盛景，新樂城等項目為代表，原農(nóng)村預(yù)留地，其它小開發(fā)商，拿地能力、項目規(guī)模及品質(zhì)下降很大一個臺階，梯度下降明顯，供應(yīng)量趨增，價格波動大。 9 發(fā)展商榮譽 6 6 口碑很好 4 口碑一般 4 口碑一般 5 口碑一般 10 工程 進度 8 7 一期近期交 房 5 2023 年 8月交房 7 一期 2023年 10月底交房 6 09年 12月底交房 11 交樓 標準 5 5 毛坯 4 毛坯 5 毛坯 5 毛坯，精裝 12 物業(yè) 管理 8 8 較好 5 一般 6 一般 8 較好 總結(jié) 100 88 66 75 79 ? (一 ) “楓林華府”項目賣點 : 1. 整體規(guī)劃以地塊背景漢文化為脈絡(luò)，在保留社區(qū)上百余棵原生樹種的同時，吸取漢文化精髓，以“多重原味庭院”為主題 . 2. 內(nèi)配套設(shè)施齊全：社區(qū)有 2023平方米現(xiàn)代東方式會所、 1800平方米幼兒園、 1萬平方米商業(yè)街等配套設(shè)施 . 3. 交通便利：團結(jié)南路直接高新及南西二環(huán)線 4. 開發(fā)商實力雄厚 品牌形象好 六、競爭樓盤綜合點評 : ? “楓林華府”的銷售政策 : 推出特惠房源 :送百萬大禮 ,80170平米戶型，均價 5300元，一次性付款享受 2%優(yōu)惠 ,按揭付款享受 1%優(yōu)惠 ,18層以上享受特惠房源政策享受 5%優(yōu)惠 ,西組團 1211樓清盤特惠中 ,預(yù)計交房時間 08年 12月。 3. 小區(qū)中心 15000平方米花園美景，融合亭臺水榭，可欣賞、可玩樂、可休憩。 推出 9號樓，戶型 3497128平方米， 100米樓間距，另推出 8套特價房源，起價 3988元 /㎡，九二成本折惠僅限 92套。 ? 醫(yī)療：高新醫(yī)院、西鋼醫(yī)院。 ? 大學：西北大學現(xiàn)代學院、西安外事學院、西安技師學院。樹立產(chǎn)品的形象 的同時，宣傳企業(yè)的品牌，通過企業(yè)的品牌推動產(chǎn)品的銷售，樹立消費者對產(chǎn)品的信心。 （ 2）工作特點劃分 :高新區(qū)企業(yè)技術(shù)（研發(fā)）人員、管理層、事業(yè)及政府單位員工、公務(wù)員等 。 戶型功能 小戶型 二房 一衛(wèi) 二房 一室 三房 一衛(wèi) 三房 一衛(wèi) 三房 二衛(wèi) 面積 40－ 50 60－ 70 75－ 85 90－ 110 110－ 120 120以上 配比 15% 20% 20% 20% 15% 10% 項目戶型配比表 項目戶型配比建議： 二、項目產(chǎn)品定位策劃： ? 結(jié) 構(gòu)： 鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 外 墻： 外墻面磚，色彩典雅