【正文】 :07:5305:07:53January 25, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 5時 7分 :07January 25, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 5時 7分 53秒 05:07:5325 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 定期分析反饋優(yōu)化 討論 3 討論話題： 如何建立項目運營體系？ 如何對項目公司進行管控？ 謝謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 各級計劃報告格式表單 主項計劃 (可分地區(qū)、業(yè)態(tài) ) 階段成果回顧與檢視 (反饋 ) 構(gòu)建聯(lián)動的“項目月度績效” +“部門月度績效”能夠有效推動計劃的推進。 一類是對風險大、難度大 (受政府部門控制的、組織內(nèi)部不易主控的 )、或責任人能力不足的某一工作項制定的更明細的進度計劃，如“施工許可證辦理專項計劃；預(yù)售許可辦理專項計劃、方案設(shè)計專項計劃”。 將工作項完成標志物作為“ 知識財務(wù) ”進行沉淀，進行 “強”管理 A類：以政府部門、外部單位所簽發(fā)的 文件 作為“階段性成果”，并以此文件的簽發(fā)時間作為“確認完成時間依據(jù)”的。 關(guān)鍵節(jié)點分析 3 ——開盤 (續(xù) ) 提高項目策劃能力的具體實施方法 /措施 1） 實施開盤百日前動態(tài)管理原則，由地區(qū)營銷部列出開盤前上游或相關(guān)部門需完成或支持的事項清單及質(zhì)量標準，并由明確進入倒計時的百日管理，每周檢查一次進度，如落后由地區(qū)總負責協(xié)調(diào)解決 (集團產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào) )。 2） 在設(shè)計管理中由地區(qū)和策略估價公司介入進行控制 (設(shè)計合同事先約定 )。 3） 保證策劃過程在充分的調(diào)研、溝通基礎(chǔ)上集思廣益。 ③實際使用中逐步明確。 正確：衡量個人績效關(guān)鍵看其產(chǎn)出對組織的價值大小，看個人對整個組織短期業(yè)績和長期成長的貢獻。關(guān)鍵節(jié)點達成的考核中， “交房”節(jié)點控制最嚴，每延誤 1天，扣得分的 5%，且不保底；“取得施工許可證、竣工備案” 節(jié)點控制次之，并給予一定激勵，每提前或延后一天，增減得分的 5%；其它關(guān)鍵節(jié)點如延誤 10天以上，每延遲 1天，扣得分的 5%。 缺 點 對項目環(huán)境的反應(yīng)較慢 ， 需要高層協(xié)調(diào)工作多 ， 容易形成決策堆積 。 利潤中心型事業(yè)部 。 龍湖集團 戰(zhàn)略 管控型 相關(guān)型產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；單一產(chǎn)業(yè)的集團管控成熟階段 ， 進入多個區(qū)域 。 項目策劃評審階段 附：項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點 (12個 ) 規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審 主體結(jié)構(gòu)封頂 開盤 “示范區(qū)”完工開放 方案外部報審批復(fù) 施工圖內(nèi)部審圖 工程量清單編制 工程開工 (含總包簽約 ) 竣工備案 內(nèi)部驗收與內(nèi)部交接 交樓入住 項目計劃管理的框架 策劃階段 投資 收益 計劃 會議 組織 管控 維護階段 營銷階段 施工階段 設(shè)計階段 經(jīng)營計劃 關(guān)鍵節(jié)點 主項節(jié)點 專項計劃 部門月度計劃 里程碑會議 (含成果管理 ) 啟動會 實施會 開工會 開盤會 入伙會 總結(jié)會 運營管理會議 公司運營管理月會 項目管理月會 部門月會 項目運營組織、組織績效考核 房地產(chǎn)企業(yè)的集團管控以前兩種模式為主 模 式 適用范圍 /所處的階段 總部的 功能定位 對子公司的 管理目標 子公司的角色 典型案例 關(guān)鍵點 操作型 單一產(chǎn)業(yè)的集團管控的起步階段 ， 進入較少的區(qū)域 。 信息管理 ，特別時與運營相關(guān)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)； ； 。地產(chǎn)項目運營管理 企業(yè)不再 —— 悔 昨天的 錯 救今天的火 怕 明天的雷 目的：結(jié)合實際化繁為簡 不謀萬世者，不足謀一時 公司目前運營管理的現(xiàn)狀 ? 你做你的計劃，我做我的計劃，誰影響我自己不知道，自己影響誰不知道； ? 計劃編制拍腦袋、拍胸脯； ? 不給別人留足空間，給自己留足； ? 決策速度遲緩，難快速完成目標。 其它 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門人員的能力現(xiàn)狀，逐步承擔更多的運營管理職責。 多項目經(jīng)營開發(fā)；跨區(qū)域經(jīng)營管理的開展 。 新業(yè)務(wù)模式培育或主導(dǎo) /戰(zhàn)略協(xié)同 。GIC等房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)投資項目的管理；華潤集團 華潤置地 。 員工介入雙重職權(quán)之中 ， 需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 。 集團在城市的各項業(yè)務(wù)流程中，制定了較細致的時間效率衡量標準。 計劃管理三大難題 編制難 調(diào)整難 考核難 現(xiàn)狀： 〃 集團計劃實際管控與計劃系統(tǒng)的應(yīng)用逐步形成了“兩張皮” 〃 績效管理與計劃管理對于分公司的管控形成了“兩個山頭” 〃 對于計劃管控的職能明顯弱化，與集團戰(zhàn)略定位有較大差距 解決思路：計劃與績效聯(lián)勱 總控 計劃 績效 評分 項目考核 部門考核 員工考核 城市公司作為“利潤中心”分享收益的年終獎金 城市公司年終獎金總額 =本公司 調(diào)整后的本年度凈利潤增加 *計提系數(shù) (20%)*(1風險系數(shù) ) 調(diào)整后的凈利潤： 增加銷售價格與降低工程成本增加的利潤，直接提取 20%作為項目 的全體獎勵，激發(fā)項目全員成本意識。 ④觸一發(fā)而動全身，與項目管理實操不符。 4） 完善決策基礎(chǔ)資料，優(yōu)化決策體系 (方法 目標與策略的一致性、協(xié)調(diào)性 、時間 15天 、決策人員 項目總、總經(jīng)理、董事長、項目策劃評審小組最后決策 )。 3） 重新梳理成本合約垂直管理的定義及方法，真正使地區(qū)成本合約部成為集團成本合約的前店，總部成本合約管理部成為管理與支援服務(wù)中心。 2） 按開盤會指引，組織開好開盤會，開盤前全面檢視并形成會議要求，落實會議成果文件。 B類：需要集團 /城市公司內(nèi)部審批的 階段性成果文件 ，且不以現(xiàn)場形象進度作為節(jié)點完成標志的。 按項目職能劃分的 影響經(jīng)營目標達成 風險大難度大工作 類型 1：職能級的專項計劃 定位 困惑 專項計劃是主項計劃的再次分解； 是用于形成各專業(yè)部門工作的指導(dǎo)性模版； 專項計劃是職能線關(guān)注內(nèi)容； 專項計劃細致到什么程度？與主項計劃如何區(qū)分？ 專項計劃細致之后難于明確長期工作時間規(guī)劃？ 專項計劃的編制以部門為視角還是以協(xié)同為視角？ 專項計劃的執(zhí)行主體在職能部門，公司的計劃經(jīng)理 (專員 )是否關(guān)注了？ 類型 2：營銷專項計劃 丼例：工程專項計劃 “喇叭狀”的專項計劃 完成擴初設(shè)計審核 詳規(guī)批復(fù) 初步審查專家評審會 人防設(shè)計條件 人防設(shè)計文件及圖紙 擴初方案初審及修改 工程地址勘查報告 初步設(shè)計文件及圖紙 項目概算 (2份 ) 以關(guān)鍵事項為視角編制的專項計劃 特定工作完成標志主項任務(wù)完成 心得： 以任務(wù)完成為目標 以職能經(jīng)理工作經(jīng)驗的寶貴沉淀 實現(xiàn)“滾動”編制 對有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義 哪些任務(wù)做專項計劃更合適 ①影響經(jīng)營指標達成的專項： ◆ 開盤計劃（強調(diào)多部門協(xié)同） ◆ 交房計劃（強調(diào)多部門協(xié)同） ②跨層級、跨部門密切協(xié)同： ◆ 報批報建 ◆ 示范區(qū)設(shè)計及施工計劃 部門月度計劃分析 項目開發(fā)直接部門月度工作計劃包含于以下幾個部分： 1）、有本部門負責的項目主項計劃工作項 (本月內(nèi) )； 2）、由本部門負責的專項計劃工作項； 3）、公司會議決議應(yīng)該由本部門完成的工作； 4）、本部門日常其他工作項。但要注意其對管理能力的要求。 投資收益檢視 專項計劃 (部分 ) 部門向公司 (月報 ) , January 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 上午 5時 7分 53秒 上午 5時 7分 05:07: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 25日星期三 5時 7分 53秒 05:07:5325 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 25日星期三 上午 5時 7分 53秒 05:07: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023年 1月 25日星期三 上午 5時 7分 53秒 05:07: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 上午 5時 7分 :07January 25, 2023 1行動出成果，工作出財富。 反饋的回復(fù) 節(jié)點完成確認 關(guān)鍵節(jié)點 會議決議的單個事項使用固化流程審批 固化會議議程： 在過程中由計劃專員進行“審視”部門計劃的編制情況，并核實“部門計劃執(zhí)行情況，能確保部門”承諾“項目計劃”。根據(jù)目前的了解來看項目的專項計劃一般有三大類： 一類是按項目職能劃分的，便于項目職能負責人更好地完成本職能工作，而將主項計劃當中工作項分解到職能下各小組或各崗位的計劃，稱為項目職能專項計劃，如“設(shè)計專項計劃、營銷專項計劃、報建專項計劃、招投標專項計劃、工程施工計劃”等 一類是為“需要項目各職能、公司縱向、橫向密切協(xié)作才能成功完成的、失敗成本很高、對經(jīng)營目標達成直接影響的工作項”制定的更明細的專項計劃，如“開盤計劃、交房計劃”，主要目標是站在公司層面為實現(xiàn)特別重要的工作任務(wù)需要短時間內(nèi)重點突破的工作任務(wù)。 反饋 /檢查的目標： 為了收集信息，了解項目進展 更重要的是： 橫向協(xié)調(diào)，預(yù)測風險， 協(xié)調(diào)資源，為項目解決問題 管好主項計劃的“前置”要求是模版的合理性 模版 確定 計劃 編制 計劃 考核 計劃 變更 計劃 執(zhí)行 檢查 評價 計劃模版沒有共識 重監(jiān)控輕反饋 計劃定義導(dǎo)向不清 不準變更只準自上而下 主項計劃工作內(nèi)容確定需遵循行業(yè)特點 項目開發(fā)運營 項目獲取 項目策劃 項目設(shè)計 工程管理 營銷管理 產(chǎn)品交付 規(guī)劃要點輸入 概念規(guī)劃設(shè)計 方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 景觀設(shè)計 設(shè)計要點輸入 設(shè)計任務(wù)書 方案設(shè)計招標 方案設(shè)計深化 方案評審 方案成本測算 工程 成本 營銷 采購 拓展 設(shè)計