【正文】 :07:5305:07:53January 25, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 5時(shí) 7分 :07January 25, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 1月 25日星期三 5時(shí) 7分 53秒 05:07:5325 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 定期分析反饋優(yōu)化 討論 3 討論話題： 如何建立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)體系？ 如何對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行管控？ 謝謝！ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 各級(jí)計(jì)劃報(bào)告格式表單 主項(xiàng)計(jì)劃 (可分地區(qū)、業(yè)態(tài) ) 階段成果回顧與檢視 (反饋 ) 構(gòu)建聯(lián)動(dòng)的“項(xiàng)目月度績(jī)效” +“部門(mén)月度績(jī)效”能夠有效推動(dòng)計(jì)劃的推進(jìn)。 一類是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大、難度大 (受政府部門(mén)控制的、組織內(nèi)部不易主控的 )、或責(zé)任人能力不足的某一工作項(xiàng)制定的更明細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，如“施工許可證辦理專項(xiàng)計(jì)劃；預(yù)售許可辦理專項(xiàng)計(jì)劃、方案設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃”。 將工作項(xiàng)完成標(biāo)志物作為“ 知識(shí)財(cái)務(wù) ”進(jìn)行沉淀，進(jìn)行 “強(qiáng)”管理 A類：以政府部門(mén)、外部單位所簽發(fā)的 文件 作為“階段性成果”，并以此文件的簽發(fā)時(shí)間作為“確認(rèn)完成時(shí)間依據(jù)”的。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 3 ——開(kāi)盤(pán) (續(xù) ) 提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法 /措施 1） 實(shí)施開(kāi)盤(pán)百日前動(dòng)態(tài)管理原則，由地區(qū)營(yíng)銷部列出開(kāi)盤(pán)前上游或相關(guān)部門(mén)需完成或支持的事項(xiàng)清單及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由明確進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的百日管理，每周檢查一次進(jìn)度，如落后由地區(qū)總負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決 (集團(tuán)產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào) )。 2） 在設(shè)計(jì)管理中由地區(qū)和策略估價(jià)公司介入進(jìn)行控制 (設(shè)計(jì)合同事先約定 )。 3） 保證策劃過(guò)程在充分的調(diào)研、溝通基礎(chǔ)上集思廣益。 ③實(shí)際使用中逐步明確。 正確：衡量個(gè)人績(jī)效關(guān)鍵看其產(chǎn)出對(duì)組織的價(jià)值大小，看個(gè)人對(duì)整個(gè)組織短期業(yè)績(jī)和長(zhǎng)期成長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成的考核中， “交房”節(jié)點(diǎn)控制最嚴(yán)，每延誤 1天，扣得分的 5%，且不保底；“取得施工許可證、竣工備案” 節(jié)點(diǎn)控制次之，并給予一定激勵(lì)，每提前或延后一天，增減得分的 5%；其它關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如延誤 10天以上，每延遲 1天，扣得分的 5%。 缺 點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢 ， 需要高層協(xié)調(diào)工作多 ， 容易形成決策堆積 。 利潤(rùn)中心型事業(yè)部 。 龍湖集團(tuán) 戰(zhàn)略 管控型 相關(guān)型產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控成熟階段 ， 進(jìn)入多個(gè)區(qū)域 。 項(xiàng)目策劃評(píng)審階段 附：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個(gè) ) 規(guī)劃及建筑方案內(nèi)審 主體結(jié)構(gòu)封頂 開(kāi)盤(pán) “示范區(qū)”完工開(kāi)放 方案外部報(bào)審批復(fù) 施工圖內(nèi)部審圖 工程量清單編制 工程開(kāi)工 (含總包簽約 ) 竣工備案 內(nèi)部驗(yàn)收與內(nèi)部交接 交樓入住 項(xiàng)目計(jì)劃管理的框架 策劃階段 投資 收益 計(jì)劃 會(huì)議 組織 管控 維護(hù)階段 營(yíng)銷階段 施工階段 設(shè)計(jì)階段 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 主項(xiàng)節(jié)點(diǎn) 專項(xiàng)計(jì)劃 部門(mén)月度計(jì)劃 里程碑會(huì)議 (含成果管理 ) 啟動(dòng)會(huì) 實(shí)施會(huì) 開(kāi)工會(huì) 開(kāi)盤(pán)會(huì) 入伙會(huì) 總結(jié)會(huì) 運(yùn)營(yíng)管理會(huì)議 公司運(yùn)營(yíng)管理月會(huì) 項(xiàng)目管理月會(huì) 部門(mén)月會(huì) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織、組織績(jī)效考核 房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)管控以前兩種模式為主 模 式 適用范圍 /所處的階段 總部的 功能定位 對(duì)子公司的 管理目標(biāo) 子公司的角色 典型案例 關(guān)鍵點(diǎn) 操作型 單一產(chǎn)業(yè)的集團(tuán)管控的起步階段 ， 進(jìn)入較少的區(qū)域 。 信息管理 ，特別時(shí)與運(yùn)營(yíng)相關(guān)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)； ； 。地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 企業(yè)不再 —— 悔 昨天的 錯(cuò) 救今天的火 怕 明天的雷 目的：結(jié)合實(shí)際化繁為簡(jiǎn) 不謀萬(wàn)世者，不足謀一時(shí) 公司目前運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀 ? 你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)劃，誰(shuí)影響我自己不知道，自己影響誰(shuí)不知道； ? 計(jì)劃編制拍腦袋、拍胸脯； ? 不給別人留足空間，給自己留足； ? 決策速度遲緩，難快速完成目標(biāo)。 其它 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門(mén)人員的能力現(xiàn)狀，逐步承擔(dān)更多的運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)。 多項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)；跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的開(kāi)展 。 新業(yè)務(wù)模式培育或主導(dǎo) /戰(zhàn)略協(xié)同 。GIC等房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理；華潤(rùn)集團(tuán) 華潤(rùn)置地 。 員工介入雙重職權(quán)之中 ， 需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 。 集團(tuán)在城市的各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程中，制定了較細(xì)致的時(shí)間效率衡量標(biāo)準(zhǔn)。 計(jì)劃管理三大難題 編制難 調(diào)整難 考核難 現(xiàn)狀： 〃 集團(tuán)計(jì)劃實(shí)際管控與計(jì)劃系統(tǒng)的應(yīng)用逐步形成了“兩張皮” 〃 績(jī)效管理與計(jì)劃管理對(duì)于分公司的管控形成了“兩個(gè)山頭” 〃 對(duì)于計(jì)劃管控的職能明顯弱化，與集團(tuán)戰(zhàn)略定位有較大差距 解決思路：計(jì)劃與績(jī)效聯(lián)勱 總控 計(jì)劃 績(jī)效 評(píng)分 項(xiàng)目考核 部門(mén)考核 員工考核 城市公司作為“利潤(rùn)中心”分享收益的年終獎(jiǎng)金 城市公司年終獎(jiǎng)金總額 =本公司 調(diào)整后的本年度凈利潤(rùn)增加 *計(jì)提系數(shù) (20%)*(1風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) ) 調(diào)整后的凈利潤(rùn)： 增加銷售價(jià)格與降低工程成本增加的利潤(rùn)，直接提取 20%作為項(xiàng)目 的全體獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)項(xiàng)目全員成本意識(shí)。 ④觸一發(fā)而動(dòng)全身，與項(xiàng)目管理實(shí)操不符。 4） 完善決策基礎(chǔ)資料，優(yōu)化決策體系 (方法 目標(biāo)與策略的一致性、協(xié)調(diào)性 、時(shí)間 15天 、決策人員 項(xiàng)目總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)、項(xiàng)目策劃評(píng)審小組最后決策 )。 3） 重新梳理成本合約垂直管理的定義及方法，真正使地區(qū)成本合約部成為集團(tuán)成本合約的前店，總部成本合約管理部成為管理與支援服務(wù)中心。 2） 按開(kāi)盤(pán)會(huì)指引，組織開(kāi)好開(kāi)盤(pán)會(huì)，開(kāi)盤(pán)前全面檢視并形成會(huì)議要求，落實(shí)會(huì)議成果文件。 B類：需要集團(tuán) /城市公司內(nèi)部審批的 階段性成果文件 ，且不以現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度作為節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)志的。 按項(xiàng)目職能劃分的 影響經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成 風(fēng)險(xiǎn)大難度大工作 類型 1：職能級(jí)的專項(xiàng)計(jì)劃 定位 困惑 專項(xiàng)計(jì)劃是主項(xiàng)計(jì)劃的再次分解； 是用于形成各專業(yè)部門(mén)工作的指導(dǎo)性模版； 專項(xiàng)計(jì)劃是職能線關(guān)注內(nèi)容； 專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)致到什么程度？與主項(xiàng)計(jì)劃如何區(qū)分？ 專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)致之后難于明確長(zhǎng)期工作時(shí)間規(guī)劃？ 專項(xiàng)計(jì)劃的編制以部門(mén)為視角還是以協(xié)同為視角？ 專項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行主體在職能部門(mén)，公司的計(jì)劃經(jīng)理 (專員 )是否關(guān)注了？ 類型 2：營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃 丼例：工程專項(xiàng)計(jì)劃 “喇叭狀”的專項(xiàng)計(jì)劃 完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)審核 詳規(guī)批復(fù) 初步審查專家評(píng)審會(huì) 人防設(shè)計(jì)條件 人防設(shè)計(jì)文件及圖紙 擴(kuò)初方案初審及修改 工程地址勘查報(bào)告 初步設(shè)計(jì)文件及圖紙 項(xiàng)目概算 (2份 ) 以關(guān)鍵事項(xiàng)為視角編制的專項(xiàng)計(jì)劃 特定工作完成標(biāo)志主項(xiàng)任務(wù)完成 心得： 以任務(wù)完成為目標(biāo) 以職能經(jīng)理工作經(jīng)驗(yàn)的寶貴沉淀 實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)”編制 對(duì)有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義 哪些任務(wù)做專項(xiàng)計(jì)劃更合適 ①影響經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成的專項(xiàng)： ◆ 開(kāi)盤(pán)計(jì)劃（強(qiáng)調(diào)多部門(mén)協(xié)同） ◆ 交房計(jì)劃（強(qiáng)調(diào)多部門(mén)協(xié)同） ②跨層級(jí)、跨部門(mén)密切協(xié)同： ◆ 報(bào)批報(bào)建 ◆ 示范區(qū)設(shè)計(jì)及施工計(jì)劃 部門(mén)月度計(jì)劃分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接部門(mén)月度工作計(jì)劃包含于以下幾個(gè)部分： 1）、有本部門(mén)負(fù)責(zé)的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃工作項(xiàng) (本月內(nèi) )； 2）、由本部門(mén)負(fù)責(zé)的專項(xiàng)計(jì)劃工作項(xiàng)； 3）、公司會(huì)議決議應(yīng)該由本部門(mén)完成的工作； 4）、本部門(mén)日常其他工作項(xiàng)。但要注意其對(duì)管理能力的要求。 投資收益檢視 專項(xiàng)計(jì)劃 (部分 ) 部門(mén)向公司 (月報(bào) ) , January 25, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 上午 5時(shí) 7分 53秒 上午 5時(shí) 7分 05:07: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 1月 25日星期三 5時(shí) 7分 53秒 05:07:5325 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023年 1月 25日星期三 上午 5時(shí) 7分 53秒 05:07: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 25日星期三 上午 5時(shí) 7分 53秒 05:07: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 1月 上午 5時(shí) 7分 :07January 25, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 反饋的回復(fù) 節(jié)點(diǎn)完成確認(rèn) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 會(huì)議決議的單個(gè)事項(xiàng)使用固化流程審批 固化會(huì)議議程： 在過(guò)程中由計(jì)劃專員進(jìn)行“審視”部門(mén)計(jì)劃的編制情況，并核實(shí)“部門(mén)計(jì)劃執(zhí)行情況，能確保部門(mén)”承諾“項(xiàng)目計(jì)劃”。根據(jù)目前的了解來(lái)看項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃一般有三大類： 一類是按項(xiàng)目職能劃分的，便于項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人更好地完成本職能工作，而將主項(xiàng)計(jì)劃當(dāng)中工作項(xiàng)分解到職能下各小組或各崗位的計(jì)劃，稱為項(xiàng)目職能專項(xiàng)計(jì)劃，如“設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃、報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃、招投標(biāo)專項(xiàng)計(jì)劃、工程施工計(jì)劃”等 一類是為“需要項(xiàng)目各職能、公司縱向、橫向密切協(xié)作才能成功完成的、失敗成本很高、對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成直接影響的工作項(xiàng)”制定的更明細(xì)的專項(xiàng)計(jì)劃，如“開(kāi)盤(pán)計(jì)劃、交房計(jì)劃”，主要目標(biāo)是站在公司層面為實(shí)現(xiàn)特別重要的工作任務(wù)需要短時(shí)間內(nèi)重點(diǎn)突破的工作任務(wù)。 反饋 /檢查的目標(biāo)： 為了收集信息，了解項(xiàng)目進(jìn)展 更重要的是： 橫向協(xié)調(diào)，預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)， 協(xié)調(diào)資源，為項(xiàng)目解決問(wèn)題 管好主項(xiàng)計(jì)劃的“前置”要求是模版的合理性 模版 確定 計(jì)劃 編制 計(jì)劃 考核 計(jì)劃 變更 計(jì)劃 執(zhí)行 檢查 評(píng)價(jià) 計(jì)劃模版沒(méi)有共識(shí) 重監(jiān)控輕反饋 計(jì)劃定義導(dǎo)向不清 不準(zhǔn)變更只準(zhǔn)自上而下 主項(xiàng)計(jì)劃工作內(nèi)容確定需遵循行業(yè)特點(diǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目獲取 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 工程管理 營(yíng)銷管理 產(chǎn)品交付 規(guī)劃要點(diǎn)輸入 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)要點(diǎn)輸入 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 方案設(shè)計(jì)招標(biāo) 方案設(shè)計(jì)深化 方案評(píng)審 方案成本測(cè)算 工程 成本 營(yíng)銷 采購(gòu) 拓展 設(shè)計(jì)