某項(xiàng)目營(yíng)銷概念案-免費(fèi)閱讀
【正文】 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/25 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/252023/1/25January 25, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/252023/1/252023/1/252023/1/25 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/252023/1/25Wednesday, January 25, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 目標(biāo)客戶群非常敏感 !! 個(gè)性時(shí)尚的地標(biāo)外立面 個(gè)性時(shí)尚的戶型 個(gè)性時(shí)尚的細(xì)節(jié) 符合新都市主義 A建筑概念 ?提升項(xiàng)目形象和品質(zhì) ?目標(biāo)客戶群敏感 ?市場(chǎng)創(chuàng)新度高 ?成本低 現(xiàn)代時(shí)尚科技建筑 寬帶接入？數(shù)字電視？可視對(duì)講？ …… 我們要給到的時(shí)尚高科技概念： Add science and technology(增加科技 ) 中央機(jī)械式通風(fēng)系統(tǒng) 內(nèi)廊式臨街物業(yè)最大硬傷 ?不通風(fēng) ?開窗后噪音大 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)高容積率、無大戶型難避免 內(nèi)廊式戶型出現(xiàn) 產(chǎn)品定位 客戶屬性分析 產(chǎn)品貨品定 位 產(chǎn)品屬性定位 “A 建筑” 總規(guī)擺放指向 ? 最大化臨街面的利用 ? 最大化弱化周邊環(huán)境的影響 ? 避免出現(xiàn)產(chǎn)品硬傷 戶型功能 建筑面積區(qū)間 大致套比 一室一廳一衛(wèi) 40㎡ 30% 兩室兩廳兩衛(wèi) 60㎡ 45% 80㎡ 15% 三室兩廳兩衛(wèi) 105㎡ 10% 合計(jì) 100% 控制項(xiàng)目房源面積、控制總價(jià)，做高功能一次臵業(yè)產(chǎn)品； “A 建筑” 戶型配比定位指向 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品貨品定位 產(chǎn)品屬性定位 （二）商業(yè)定位與規(guī)劃 項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)定位與規(guī)劃 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位 物業(yè)類型 物業(yè)名稱 現(xiàn)有狀況 物業(yè)評(píng)價(jià) 大型零售商場(chǎng) 家樂福 位于北京路延長(zhǎng)線 此商業(yè)形態(tài)必須地處交通樞紐地段，擁有大規(guī)模的人、車流量和大量的消費(fèi)者。 ? 經(jīng)濟(jì)能力：年家庭收入 5萬元以上 ? 年齡： 25— 35歲 ? 職業(yè)：有穩(wěn)定的收入 宗旨 Object ? 對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可 ? 父母（親戚）住在該片區(qū) ? 對(duì)居住實(shí)際面積敏感 ? 改善居住環(huán)境 ? 注重品質(zhì) ? 注重時(shí)尚個(gè)性 ? 看重升值空間 目標(biāo)驅(qū)動(dòng) Objective 與家人住得近 經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加 改變層次低、品位低形象的強(qiáng)烈愿望 得到周邊人的認(rèn)同 組織 Organization 范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 運(yùn)作方式 Operation 決策受外界其他因素的影響很大，沖動(dòng) 時(shí)機(jī) Occasion 區(qū)域認(rèn)同 打動(dòng)上一輩的產(chǎn)品 通路 Outlet 樓盤現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買 核心客戶二：外地客戶 使用者 Occupant ?外地打工人為主。目前處于該期段末期的大市場(chǎng)，均價(jià)將逐漸趨于平穩(wěn)化； ?具體政策實(shí)施 06年新政在目前的“調(diào)整期”末段效用逐漸降低，但是不斷調(diào)高的房貸利率將是抑制購(gòu)房有效需求的一柄利劍； 項(xiàng)目所在片區(qū)樓盤供應(yīng)情況 可用地塊少，供量小，除老的小區(qū)外，近年開發(fā)項(xiàng)目大多銷售完畢； 分項(xiàng)研究 2：周邊二手房調(diào)研 主要以兩房為主，面積多在 60 m2～ 100 m2； 戶型設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，并相對(duì)落后，但較實(shí)用， 二手房的銷售均價(jià)約 3700— 4500元 /m2； 片區(qū)租賃房市比較火爆，租金約為 10元 /m2 （供應(yīng)量與需求量都比較大） 對(duì)產(chǎn)品定位與營(yíng)銷策略有重要的指向作用 本次市調(diào)通過與房產(chǎn)中介的交談，對(duì)區(qū)域的購(gòu)房客戶進(jìn)行了資料分析統(tǒng)計(jì) ； 54%20%20%6%2029歲3039歲4049歲5 0 歲以上一次臵業(yè)客戶為區(qū)域主要客戶群體 3% 7%65%7%1%5%12% 東邊西邊南邊北邊省外地州市中心北市區(qū)地原客戶為購(gòu)房中堅(jiān)力量 年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 居住區(qū)域統(tǒng)計(jì) 購(gòu)房目的統(tǒng)計(jì) 84%12%4%居住投資辦公居家型客戶數(shù)量遠(yuǎn)大于投資客戶 影響片區(qū)房因素統(tǒng)計(jì) 30%23%20%9%8%10%價(jià)格戶型區(qū)位規(guī)模綠化及周邊環(huán)境升值潛力北市區(qū)客戶對(duì)性價(jià)比的重視程度很高 分項(xiàng)研究 3：項(xiàng)目區(qū)域客戶群分析 分項(xiàng)研究 4：項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)情況調(diào)研 — 結(jié)論 商鋪售價(jià)理論反推： 基地附近商鋪?zhàn)饨鹌骄綖?50元 /m2。 ? 對(duì)購(gòu)買時(shí)間不足兩年的商品房出售全額征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 距項(xiàng)目較近的優(yōu)勢(shì)地段東風(fēng)東路有較多寫字樓， 建業(yè)商務(wù)中心 —— 98年已經(jīng)建好，分成 A、 B兩座，7年過后， B座還有 4層沒有租出或售出， A座也還有一層，其他寫字樓人氣也較差。 ? 主要區(qū)域：昆明市區(qū)。 項(xiàng)目商業(yè)定位原則 商業(yè)定位與規(guī)劃 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題定位 發(fā)揮地塊的區(qū)域及規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 做項(xiàng)目區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)物業(yè) 樹立開發(fā)商的品牌 利用商業(yè)物業(yè)和住宅的合理結(jié)合，最大化項(xiàng)目利潤(rùn) 做可以完全實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的，大體量商業(yè)； 通過我公司已掌握的項(xiàng)目部分用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算： 項(xiàng)目建筑基座可以占用的投影 =項(xiàng)目?jī)粲玫? 項(xiàng)目建筑密度 ㎡ 60%=㎡ 假設(shè)可以在此投影面積上做足商業(yè)，按照基地周邊支持的商業(yè)租金計(jì)算： 若為一層商鋪（層高 ） ，支持的銷售均價(jià)為 14000元 /㎡ 左右； 若為二層商鋪（層高 ） ，支持的銷售均價(jià)為 11000元 /㎡ 左右 ； 若為三層及以上的商鋪（層高 ） ，則支持的銷售均價(jià)更低，并且由于面積較大，甚至出貨也會(huì)成為危險(xiǎn)； 并且項(xiàng)目基地僅有臨街面支持二層到三層的大面積商業(yè)，無法在建筑投影上最大化做足商業(yè)！??！ 根據(jù)前期與甲方對(duì)接的結(jié)果，項(xiàng)目所傾向的商業(yè)模式為： 3層商鋪 +海鮮專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位 在這種物業(yè)模式下，項(xiàng)目?jī)H有臨街面可以作為商業(yè)區(qū)域使用： 項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)的商業(yè)面積 =臨街面寬度 街鋪進(jìn)深 3 =130米 12米 3=4680㎡ ； 可以實(shí)現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值為： =商業(yè)面積 10000元 / ㎡ =46800000元 注：海鮮市場(chǎng)作為專業(yè)市場(chǎng)，基本無法實(shí)現(xiàn)快速銷售回款。 2023年 1月 25日星期三 2023/1/252023/1/252023/1/2
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