【正文】 最聚集人氣與財(cái)氣的步行街休閑娛樂廣場(chǎng)及花園綠地，是人們茶前飯后樂于聚集的地方。 直投 宣傳產(chǎn)品信息、活動(dòng)信息。 戶外 延續(xù)前期的發(fā)布區(qū)位及產(chǎn)品形象主題，延續(xù) 媒體的信息提示效應(yīng)。 3）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（ － ） 62 媒體推廣 電媒 利用電媒重點(diǎn)傳播產(chǎn)品概念和產(chǎn)品功能，為消 費(fèi)者深入了解產(chǎn)品提供機(jī)會(huì)，構(gòu)建產(chǎn)品的權(quán)威 性。 ?效果圖：全區(qū)鳥瞰圖、園林效果圖、建筑單體效果圖 A、銷售道具： 階段工作內(nèi)容 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 56 建立、健全銷售道具： ?售樓處展板：依客戶引導(dǎo)之需求，進(jìn)行更新 ?現(xiàn)場(chǎng)帶看動(dòng)線之指示、指標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì) ?銷售現(xiàn)場(chǎng)之旗幟、橫幅、 POP等 ?客戶贈(zèng)品之 LOGO畫面設(shè)計(jì) B、宣傳用品： 階段工作內(nèi)容 2）銷售準(zhǔn)備期（ － ） 57 媒體組合： 媒體安排 戶外廣告 主要運(yùn)用進(jìn)出城市高速路邊的 T型廣告牌，在城市主要目標(biāo)人群聚集區(qū) 域設(shè)置大型戶外看板和戶外燈箱。 C、 銷售旺季入市：本項(xiàng)目選擇 6月底 入市是合適的，前期誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)期間選擇4月。 44 3）項(xiàng)目營(yíng)銷策略 【 營(yíng)銷推廣策略 】 推、銷結(jié)合，直投為主 推廣與銷售緊密結(jié)合 —— 根據(jù)不同銷售時(shí)機(jī)選擇不同目標(biāo)客群設(shè) 計(jì)促銷活動(dòng)方案，并以直投的推廣形式將項(xiàng)目資料和活動(dòng)信息傳 遞給目標(biāo)受眾。 綜合前面的分析 、 周邊配套情況 、 ， 我們認(rèn)為本項(xiàng)目之市場(chǎng)屬性定位可以概括為： 31 2）項(xiàng)目定位 步行街 【 屬性定位與市場(chǎng)定位 】 萬(wàn)山 首個(gè) 商業(yè)情景步行街 城市的 投資型 唯一性 32 2）項(xiàng)目定位 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 【 屬性定位與市場(chǎng)定位 】 萬(wàn)山 新 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 城市的 投資型、 產(chǎn)品說明 與舊形 成對(duì)比 33 【屬性定位與市場(chǎng)定位】 總體商業(yè)市場(chǎng)定位描述 : 滿足中高收入人群的高檔投資城市商業(yè)綜合體 2）項(xiàng)目定位 34 2）項(xiàng)目定位 商業(yè) 【 主打廣告語(yǔ)定位 】 一間好旺鋪 百年搖錢樹 —— 我的財(cái)富天堂 35 2）項(xiàng)目定位 住宅 萬(wàn)山 性價(jià)比最高的 經(jīng)典 生態(tài)社區(qū) 城市的 經(jīng)典戶型、 物管 實(shí)惠 豐富的、 生態(tài)的 36 2）項(xiàng)目定位 住宅 【屬性定位與市場(chǎng)定位】 市場(chǎng)定位描述 : 滿 足中高收入人群的高 檔 生 態(tài) 人居社 區(qū) 37 2）項(xiàng)目定位 住宅 【 主打廣告語(yǔ)定位 】 一個(gè)城市的居住夢(mèng)想 —— 我的幸福天堂 38 2）項(xiàng)目定位 ， 住宅以及項(xiàng)目整體的建筑風(fēng)格 、 園林主題 、 規(guī)模和檔次； 、 氣派 、 響亮和具有特色； VI識(shí)別系統(tǒng)的實(shí)施； 、 易記 、 好聽 、 朗朗上口 、 充滿想象的特點(diǎn) 。 周邊人口： 核心地段造就區(qū)域范圍內(nèi)密集的經(jīng)商人口和原來(lái)本地居民，人 口密集。 5 策略分析思路 總體思路脈絡(luò) 消費(fèi)者需求 企業(yè)目標(biāo) 項(xiàng)目屬性 競(jìng)爭(zhēng)狀況 營(yíng)銷推廣策略 首先我們明確本案的目標(biāo)是為了滿足萬(wàn)山人民消費(fèi)需求，提供了一種新的城市投資與居住方式，如何制定合理、有效的營(yíng)銷推廣策略，需結(jié)合消費(fèi)者需求、項(xiàng)目屬性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況及企業(yè)目標(biāo)，并由消費(fèi)者需求出發(fā)，分階段闡述與深化。 策劃不是考慮矯正缺陷 ， 而是考慮怎樣把長(zhǎng)處發(fā)揮至登峰造極 。 推、銷結(jié)合，直投為主。 ：１、活動(dòng)為主，廣告為輔。 2個(gè)月時(shí)間，項(xiàng)目售卡 165張，按照銷售節(jié)點(diǎn)來(lái)講， 6月份月內(nèi)開盤是理想的； ，否則相應(yīng)時(shí)間有所推延； 4 前 言 “天生麗質(zhì)不自棄”，策劃是一個(gè)發(fā)現(xiàn)美、挖掘美、傳播美的過程。 毛澤東在 《 湖南農(nóng)民運(yùn)動(dòng)考察報(bào)告 》 中提出 “攪渾水 ”作為弱勢(shì)力量尋求生存的戰(zhàn)略。 周邊配套： 諸如電信、醫(yī)療、教育、金融等城市公共事業(yè)在項(xiàng)目周邊均勻 分布；超級(jí)市場(chǎng)貨店等生活配套亦步亦及其豐富。 17 3）目標(biāo)客群特征分析 步行街 【步行街部分目標(biāo)客戶】 ●地緣客戶（城區(qū)） 適應(yīng)人群：萬(wàn)山中、高收入階層，人群主體為私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員 年齡區(qū)間： 30— 55歲之間；主力客群為 35— 45歲之間 家庭構(gòu)成：已婚并有兒女，子女在學(xué) 收入狀況：收入預(yù)期穩(wěn)定，家庭月收入在 20233000元以上 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：投資、自營(yíng) 置業(yè)類型：二次置業(yè)或多次置業(yè) 關(guān) 注 點(diǎn)：投資環(huán)境、物業(yè)管理、升值潛力 個(gè)性觀點(diǎn)：能接受新鮮事物，喜歡舒適的經(jīng)商環(huán)境 18 【 步行街 部分目標(biāo)客戶 】 ●萬(wàn)山城區(qū)周邊區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 適應(yīng)人群：向往在市區(qū)創(chuàng)富的富裕階層 年齡區(qū)間： 35— 50歲之間；主力客群為 35— 45歲之間 家庭構(gòu)成：已婚并有兒女，子女在學(xué) 收入狀況：收入預(yù)期穩(wěn)定，家庭月收入在 2023元以上 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：往鎮(zhèn)政府靠，看重萬(wàn)山發(fā)展?jié)摿? 置業(yè)類型：市區(qū)一次或二次置業(yè) 關(guān) 注 點(diǎn)：投資前景 個(gè)性觀點(diǎn)：尋找身份感和認(rèn)同感 3）目標(biāo)客群特征分析 步行街 19 【 步行街 部分目標(biāo)客戶 】 ●外來(lái)經(jīng)營(yíng)者 適應(yīng)人群：長(zhǎng)期在萬(wàn)山市區(qū)從事貿(mào)易經(jīng)營(yíng) 年齡區(qū)間： 30— 45歲之間； 家庭構(gòu)成：已婚并有兒女，子女在學(xué) 收入狀況：收入預(yù)期穩(wěn)定，家庭月收入在 2023— 3000元以上 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：投資 置業(yè)類型：屬于一次置業(yè) 關(guān) 注 點(diǎn)：區(qū)位、價(jià)格、環(huán)境 個(gè)性觀點(diǎn)：購(gòu)房決策較為謹(jǐn)慎 3）目標(biāo)客群特征分析 步行街 20 【 步行街 部分目標(biāo)客戶 】 ●外來(lái)投資者 適應(yīng)人群：長(zhǎng)期各地投資獲利者 年齡區(qū)間： 30— 45歲之間； 家庭構(gòu)成：已婚并有兒女，子女在學(xué) 收入狀況：投資收益 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：投資 置業(yè)類型：多次置業(yè) 關(guān) 注 點(diǎn)：區(qū)位、價(jià)格、環(huán)境、升值潛力 個(gè)性觀點(diǎn)：看中便下手，雷厲風(fēng)行 3）目標(biāo)客群特征分析 步行街 21 【 步行街 部分目標(biāo)客戶 】 ●本地外出務(wù)工人員 適應(yīng)人群：祖籍萬(wàn)山區(qū)，但長(zhǎng)時(shí)間在以外區(qū)域（廣州、深圳）發(fā)展 年齡區(qū)間： 25— 40歲之間； 收入狀況：收入預(yù)期穩(wěn)定，月收入在 2023— 3000元 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：獲得歸屬感，顯示在外發(fā)展的成就或?yàn)樵诒镜赜H人置業(yè) 置業(yè)類型：屬于一次或二次置業(yè) 關(guān) 注 點(diǎn)：環(huán)境、物業(yè)管理 個(gè)性觀點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目檔次和產(chǎn)品品質(zhì)要求較高 3）目標(biāo)客群特征分析 步行街 22 【目標(biāo)客戶共性特征】 ? 在本區(qū)域?qū)儆诟呤杖肴巳?，且多次置業(yè) ? 社會(huì)地位較高，但不過分張揚(yáng) ? 注重升值潛力 3）目標(biāo)客群特征分析 步行街 23 【 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 部分目標(biāo)客戶 】 ●經(jīng)營(yíng)者 適應(yīng)人群：祖籍萬(wàn)山區(qū)，長(zhǎng)時(shí)間在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者 年齡區(qū)間： 25— 40歲之間； 收入狀況：收入預(yù)期穩(wěn)定 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：置業(yè)、投資 置業(yè)類型：屬于一次或二次置業(yè) 關(guān) 注 點(diǎn)：環(huán)境、物業(yè)管理、價(jià)格 個(gè)性觀點(diǎn)：自信、果敢 3）目標(biāo)客群特征分析 農(nóng)