房地產(chǎn)市場-綿陽一達舶人-免費閱讀
【正文】 1908年成立的美國國家注冊中介師協(xié)會(NAR)的宗旨是提高房地產(chǎn)中介行為水平，為維護公共福利保護房地產(chǎn)所有權(quán)。 ……背景： 新華網(wǎng)浙江頻道 7月 31日電 杭州市區(qū)一家名叫“ 華浙房屋置換 ” 的中介公司，在卷走客戶巨款后不知所蹤。中介風(fēng)險 二手房中介機構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。所謂代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義進行民事活動，由此產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)直接對被代理人發(fā)生效力的一種法律行為。（三）房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中專門提供房地產(chǎn)信息進行技術(shù)和政策法規(guī)咨詢服務(wù)，從事房地產(chǎn)策劃、評估代理業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)交易牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)從而收取傭金的行為。 四象限分析模型第四節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu) 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀與中介（ 一）經(jīng)紀、經(jīng)紀人的含義。在供給固定的情況下，租金就會上漲?！ ?7月份全國房屋銷售價格比上年同期上漲%，杭州、寧波房價漲幅分別為 %和 %，分別比全國漲幅高 點，在全國 35個大中城市中位列第六位和第十七位。 杭州房價漲幅回落至個位數(shù) 退居全國第六 7月份，杭州市房價同比上漲 %，在全國 35個大中城市中漲幅位次從今年第二季度的第一位 (%)退至第六位。房地產(chǎn)投資來源及數(shù)量。這兩宗土地總面積僅為 ，可供建筑面積為。居民 。房地產(chǎn)供給的概念房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求是相對應(yīng)的概念，是指在一定時期內(nèi)，在一定價格條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意生產(chǎn)并銷售的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 企事業(yè)單位。它是借助于貨幣形式所形成的總需求。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的需求和供給一、房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)需求的概念。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重將會變大。在市場經(jīng)濟的環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔(dān)相應(yīng)的利益風(fēng)險。 房地產(chǎn)市場價格機制則是指價格形成及其變動對房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費和供求關(guān)系等經(jīng)濟活動的調(diào)節(jié)和影響的自發(fā)過程與形式，是市場機制的主體內(nèi)容和核心。這是因為房地產(chǎn)交易客體和媒介都具有或代表著一定價值。住房是人類生活必不可少的消費資料，住房消費支出在居民消費總支出中應(yīng)該占有較大的比重。當然，房地產(chǎn)市場信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場體系的完整程度。這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長期耐用商品等特性引出。 交易形式多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，從申請立項到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時間，因而在市場供不應(yīng)求時，供給的增加需要較長的時間。（本章第四節(jié)）物業(yè)管理市場 其市場主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對已竣工投入使用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設(shè)施、場地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理與維修養(yǎng)護，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務(wù)。三級市場是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補辦有關(guān)手續(xù)，補交地價后再橫向進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進行抵押。房地產(chǎn)市場可以由地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)物業(yè)市場兩部分構(gòu)成。 一、房地產(chǎn)市場的類型對房地產(chǎn)市場進行分類，可以從用途、發(fā)育程度、覆蓋范圍、層次、交易對象、供貨方式、權(quán)益讓渡方式、法律原則、供求狀況等不同角度劃分。按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。（一）地產(chǎn)市場1 、 土地一級市場。土地三級中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價格也是在市場中自由形成的。市場主體為建筑商，其主要工作是各類建筑物的建造與施工。物業(yè)管理的服務(wù)為有償服務(wù)，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準則與市場規(guī)模。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場供大于求時，多余的供給亦需要相當長的時間來消化。房地產(chǎn)交易有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓等多種形式。房地產(chǎn)商品的市場效率較低，流通性遠差于金融商品，如股票債券。 優(yōu)化房地產(chǎn)配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能。一個體系完備的房地產(chǎn)市場能提供多層次的房地產(chǎn)商品，滿足各個層次的需求，進而使住房消費比重上升，達到合理的消費結(jié)構(gòu)。 在房地產(chǎn)投資開發(fā)和流通過程中，上述要素相互聯(lián)系和相互作用的結(jié)合，形成房地產(chǎn)市場的運行機制。價格機制包括：價格形成的方式、影響價格形成的因素及其價格的制約作用；價格形式的采用和各種價格之間的關(guān)系；價格體系的產(chǎn)生和變動；價格結(jié)構(gòu)與商品的比價關(guān)系；各種商品的價格和價格總水平的運動及其制約因素；市場價格的制定、調(diào)整和管理，以及價格管理中經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段的相互聯(lián)系；價格與其它經(jīng)濟杠桿的聯(lián)系以及對社會再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)，等等。同樣，房地產(chǎn)消費者也面臨著購入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價值性，可能會給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對將來的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。 房地產(chǎn)運行機制的特點 第一，我國房地產(chǎn)市場的動力機制與一般商品市場的動力機制有所不同。和其它的商品需求定義相仿，房地產(chǎn)需求是指一定時期內(nèi)，在一定的價格條件下，消費者愿意購買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量?？赡苄枨蟛豢赡苋哭D(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求，有一部分會成為意愿沉淀需求。土地及各種非居住用房，如廠房、倉庫、辦公樓、商店等，是企事業(yè)單位從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，開展業(yè)務(wù)不可缺少的物質(zhì)條件。影響房地產(chǎn)需求的主要因素 城市人口數(shù)量的結(jié)構(gòu)的變化。全社會的房地產(chǎn)供給分為市場交
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