房地產(chǎn)市場(chǎng)-綿陽一達(dá)舶人-免費(fèi)閱讀
【正文】 1908年成立的美國(guó)國(guó)家注冊(cè)中介師協(xié)會(huì)(NAR)的宗旨是提高房地產(chǎn)中介行為水平，為維護(hù)公共福利保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)。 ……背景： 新華網(wǎng)浙江頻道 7月 31日電 杭州市區(qū)一家名叫“ 華浙房屋置換 ” 的中介公司，在卷走客戶巨款后不知所蹤。中介風(fēng)險(xiǎn) 二手房中介機(jī)構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個(gè)類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價(jià)。所謂代理，是指代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，由此產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)直接對(duì)被代理人發(fā)生效力的一種法律行為。（三）房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中專門提供房地產(chǎn)信息進(jìn)行技術(shù)和政策法規(guī)咨詢服務(wù)，從事房地產(chǎn)策劃、評(píng)估代理業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)交易牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)從而收取傭金的行為。 四象限分析模型第四節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與中介（ 一）經(jīng)紀(jì)、經(jīng)紀(jì)人的含義。在供給固定的情況下，租金就會(huì)上漲?！ ?7月份全國(guó)房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲%，杭州、寧波房?jī)r(jià)漲幅分別為 %和 %，分別比全國(guó)漲幅高 點(diǎn)，在全國(guó) 35個(gè)大中城市中位列第六位和第十七位。 杭州房?jī)r(jià)漲幅回落至個(gè)位數(shù) 退居全國(guó)第六 7月份，杭州市房?jī)r(jià)同比上漲 %，在全國(guó) 35個(gè)大中城市中漲幅位次從今年第二季度的第一位 (%)退至第六位。房地產(chǎn)投資來源及數(shù)量。這兩宗土地總面積僅為 ，可供建筑面積為。居民 。房地產(chǎn)供給的概念房地產(chǎn)供給和房地產(chǎn)需求是相對(duì)應(yīng)的概念，是指在一定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意生產(chǎn)并銷售的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。 企事業(yè)單位。它是借助于貨幣形式所形成的總需求。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求房地產(chǎn)需求的概念。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重將會(huì)變大。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產(chǎn)的可能，都必須承擔(dān)相應(yīng)的利益風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制則是指價(jià)格形成及其變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費(fèi)和供求關(guān)系等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的調(diào)節(jié)和影響的自發(fā)過程與形式，是市場(chǎng)機(jī)制的主體內(nèi)容和核心。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易客體和媒介都具有或代表著一定價(jià)值。住房是人類生活必不可少的消費(fèi)資料，住房消費(fèi)支出在居民消費(fèi)總支出中應(yīng)該占有較大的比重。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場(chǎng)體系的完整程度。這由房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性、交易形式多樣性和復(fù)雜性，以及房地產(chǎn)商品總值較大且為長(zhǎng)期耐用商品等特性引出。 交易形式多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，從申請(qǐng)立項(xiàng)到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要較長(zhǎng)的時(shí)間。（本章第四節(jié)）物業(yè)管理市場(chǎng) 其市場(chǎng)主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務(wù)是對(duì)已竣工投入使用的房地產(chǎn)物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境，實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理與維修養(yǎng)護(hù)，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務(wù)。三級(jí)市場(chǎng)是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)，在批租合同的期限內(nèi)，按合同要求，或在補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)后再橫向進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進(jìn)行抵押。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以由地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)兩部分構(gòu)成。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類，可以從用途、發(fā)育程度、覆蓋范圍、層次、交易對(duì)象、供貨方式、權(quán)益讓渡方式、法律原則、供求狀況等不同角度劃分。按照用途劃分有：住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)用房市場(chǎng)、工業(yè)廠房市場(chǎng)、倉庫市場(chǎng)、特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)。（一）地產(chǎn)市場(chǎng)1 、 土地一級(jí)市場(chǎng)。土地三級(jí)中，買主和賣主都是不確定的，其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的價(jià)格也是在市場(chǎng)中自由形成的。市場(chǎng)主體為建筑商，其主要工作是各類建筑物的建造與施工。物業(yè)管理的服務(wù)為有償服務(wù)，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準(zhǔn)則與市場(chǎng)規(guī)模。又由于房地產(chǎn)商品的耐耗性，在市場(chǎng)供大于求時(shí)，多余的供給亦需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來消化。房地產(chǎn)交易有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等多種形式。房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)效率較低，流通性遠(yuǎn)差于金融商品，如股票債券。 優(yōu)化房地產(chǎn)配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能。一個(gè)體系完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)能提供多層次的房地產(chǎn)商品，滿足各個(gè)層次的需求，進(jìn)而使住房消費(fèi)比重上升，達(dá)到合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 在房地產(chǎn)投資開發(fā)和流通過程中，上述要素相互聯(lián)系和相互作用的結(jié)合，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。價(jià)格機(jī)制包括：價(jià)格形成的方式、影響價(jià)格形成的因素及其價(jià)格的制約作用；價(jià)格形式的采用和各種價(jià)格之間的關(guān)系；價(jià)格體系的產(chǎn)生和變動(dòng)；價(jià)格結(jié)構(gòu)與商品的比價(jià)關(guān)系；各種商品的價(jià)格和價(jià)格總水平的運(yùn)動(dòng)及其制約因素；市場(chǎng)價(jià)格的制定、調(diào)整和管理，以及價(jià)格管理中經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段的相互聯(lián)系；價(jià)格與其它經(jīng)濟(jì)杠桿的聯(lián)系以及對(duì)社會(huì)再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)，等等。同樣，房地產(chǎn)消費(fèi)者也面臨著購入的房地產(chǎn)商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產(chǎn)商品的高價(jià)值性，可能會(huì)給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對(duì)將來的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。 房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制的特點(diǎn) 第一，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制與一般商品市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制有所不同。和其它的商品需求定義相仿，房地產(chǎn)需求是指一定時(shí)期內(nèi)，在一定的價(jià)格條件下，消費(fèi)者愿意購買和承租的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。可能需求不可能全部轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，有一部分會(huì)成為意愿沉淀需求。土地及各種非居住用房，如廠房、倉庫、辦公樓、商店等，是企事業(yè)單位從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開展業(yè)務(wù)不可缺少的物質(zhì)條件。影響房地產(chǎn)需求的主要因素 城市人口數(shù)量的結(jié)構(gòu)的變化。全社會(huì)的房地產(chǎn)供給分為市場(chǎng)交
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