【正文】 1新興酒店式公寓特征外部環(huán)境特征 項(xiàng)目自身特征根據(jù)對(duì)軌道沿線新興酒店式公寓研究，本項(xiàng)目開發(fā)酒店式公寓也建議為主力面向自住需根據(jù)對(duì)軌道沿線新興酒店式公寓研究，本項(xiàng)目開發(fā)酒店式公寓也建議為主力面向自住需求的新興酒店式公寓。開盤預(yù)計(jì)先推出小戶型提升區(qū)佘山假日半島房型多樣，小戶型套房及景觀大戶型均有。酒店式公寓產(chǎn)品特征面積 配比一房 53平米 74%二房 70平米 26%信息來源：案場市場調(diào)研項(xiàng)目整體地中海風(fēng)情的建筑風(fēng)格貝尚灣園公寓客戶以首次置業(yè)年輕人為主，預(yù)計(jì)酒店式公寓自住客戶特征同公寓客戶類貝尚灣園公寓客戶以首次置業(yè)年輕人為主，預(yù)計(jì)酒店式公寓自住客戶特征同公寓客戶類似，另有大量看重項(xiàng)目成熟配套的市區(qū)投資客依托軌道交通進(jìn)行導(dǎo)入似，另有大量看重項(xiàng)目成熟配套的市區(qū)投資客依托軌道交通進(jìn)行導(dǎo)入貝尚灣園貝尚灣園 /項(xiàng)目市場情況項(xiàng)目市場情況5項(xiàng)目公寓客以首次置業(yè)年輕人為主? 貝尚灣一、二期公寓部分客戶以首次置業(yè)及改善型住房為主，投資客比例較少，年齡集中在 2535歲之間，同本案客戶結(jié)構(gòu)非常類似；? 這部分客戶多為軌道導(dǎo)入客，需求集中在兩房；酒店式公寓自住客同公寓客戶類似，另有大量投資客導(dǎo)入? 預(yù)期酒店式公寓二房自住客將會(huì)同公寓類似，以初次置業(yè)年輕人為主；? 此外，隨著一、二期住宅人口導(dǎo)入及商業(yè)配套的開發(fā)，區(qū)域投資需求將會(huì)進(jìn)一步釋放，未來將有大量投資客導(dǎo)入。開發(fā)商 上海總?cè)脴I(yè)有限公司 綠化率 50%項(xiàng)目位置 九亭板塊滬亭北路 338弄 開盤時(shí)間 2023年一期公寓開盤2023年 4月份預(yù)計(jì)將推出其二期商業(yè)中的酒店式公寓占地面積 約 33萬平米 容積率 總建筑面積 50萬平米 銷售均價(jià) 普通公寓： 9,00011,000元 /平米（毛坯）酒店式公寓報(bào)價(jià) :14,00015,000元 /平米（裝修）物業(yè)形態(tài) 集小高層公寓、聯(lián)排別墅、酒店式公寓與大型商業(yè)于一身項(xiàng)目沙盤圖項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目售樓處貝尚灣園貝尚灣園 /項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析5貝沙灣M項(xiàng)目位于九亭北部居住區(qū)域核心位置，距離軌道交通站點(diǎn)和區(qū)域商業(yè)中心很近。廚房采用開發(fā)式，既節(jié)約面積，又使其成為一個(gè)形象前臺(tái)。1上海青年城上海青年城 /項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況4項(xiàng)目以年輕態(tài)文化概念為主題項(xiàng)目以年輕態(tài)文化概念為主題 ,前期主推青年公寓，后以前期主推青年公寓，后以 SOHO辦公為主題，最終建設(shè)辦公為主題，最終建設(shè)成集住宅、服務(wù)公寓、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施等功能于一體的新型都市綜合體成集住宅、服務(wù)公寓、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施等功能于一體的新型都市綜合體開發(fā)商 上海恒地錦亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海九久廣場投資開發(fā)有限公司綠化率 40%項(xiàng)目位置 九新公路（近滬松公路） 開盤時(shí)間 2023年開始銷售二期商業(yè)公寓占地面積 容積率 總建筑面積 21萬平米 目前均價(jià) 9,000元 /平米（毛坯） 12,500元 /平米（裝修）物業(yè)形態(tài) 集住宅、 SOHO辦公、服務(wù)公寓、酒店與大型商業(yè)于一身項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖由于與城區(qū)相距較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套等發(fā)展滯后，但軌道交通的導(dǎo)入為該區(qū)由于與城區(qū)相距較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套等發(fā)展滯后，但軌道交通的導(dǎo)入為該區(qū)域帶來極大的機(jī)遇域帶來極大的機(jī)遇上海青年城上海青年城 /項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析4?項(xiàng)目處于松江區(qū)九亭鎮(zhèn)北側(cè)，屬于上海市郊地區(qū) ；?該區(qū)域交通設(shè)施一直以來都嚴(yán)重制約著區(qū)域的發(fā)展：區(qū)域與市區(qū)聯(lián)系的唯一主干道漕寶路路況不佳，擁堵現(xiàn)象非常嚴(yán)重，自駕車客戶對(duì)區(qū)域抗性較大。那如何將本案作為區(qū)域地標(biāo)的高度同小戶型熱銷市場進(jìn)行結(jié)合？思考二：　　區(qū)域未來潛在的青年自住客究竟需要什么樣的產(chǎn)品？片區(qū)未來將有大量青年自住客導(dǎo)入，使片區(qū)青年自住氛圍提升，這樣的客戶究竟需要何種酒店式公寓產(chǎn)品是本案須深思的。主力戶型為 6070平米一房、 90100平米兩房及130140平米三房；? 本案包含部分超大面積豪宅戶型以提升項(xiàng)目品質(zhì)。保利西子灣主力產(chǎn)品為保利西子灣主力產(chǎn)品為 90100平米的兩房及平米的兩房及 6070平米一房，小戶型、低總價(jià)成為該平米一房，小戶型、低總價(jià)成為該項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，因而客戶以初次置業(yè)的青年人為主，兼有部分投資客項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，因而客戶以初次置業(yè)的青年人為主，兼有部分投資客保利西子灣保利西子灣 /項(xiàng)目市場情況項(xiàng)目市場情況1房型 面積段（平米）主力面積段（平米）總價(jià)范圍（萬元） 去化率一房 5070 6070 4050 76%二房 80120 90100 6496 73%三房 110150 130140 88120 68%保利西子灣各房型配比 保利西子灣各房型面積段分布供應(yīng)結(jié)構(gòu)以一房及兩房為主? 90100平米二房為供應(yīng)的絕對(duì)主力；? 整體戶型面積在區(qū)域中偏小，僅在河畔景觀位置安排少許大戶型產(chǎn)品。?西區(qū)受早期松江新城投資比例過高所累，入住率過低，各社區(qū)配套商業(yè)長期空置，價(jià)格處于新城洼地；?東區(qū)受軌道交通導(dǎo)入、環(huán)中央公園核心商業(yè)發(fā)展成熟等重大利好因素的影響，區(qū)域自住比率正在提升，價(jià)格處于新城高位；松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析3目前松江新城東區(qū)客戶主要依托目前松江新城東區(qū)客戶主要依托 4種模式進(jìn)行導(dǎo)入，即交通導(dǎo)入型、舊城導(dǎo)入型、高校種模式進(jìn)行導(dǎo)入，即交通導(dǎo)入型、舊城導(dǎo)入型、高校導(dǎo)入型、配套導(dǎo)入型：導(dǎo)入型、配套導(dǎo)入型：注：圖中箭頭所示為客源流向交通導(dǎo)入型 占 55%舊城導(dǎo)入型 占 35%高校導(dǎo)入型 占 7%配套導(dǎo)入型 占 3%交通導(dǎo)入及舊城導(dǎo)入占據(jù)客戶主體? 客源主體依托公路及軌道交通等從外區(qū)域?qū)氲叫鲁菛|區(qū)，或經(jīng)由南部臨近街道從松江舊城進(jìn)入到該區(qū)域；? 大學(xué)城高校導(dǎo)入及環(huán)中央公園商區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套導(dǎo)入客戶所占比重較小，消費(fèi)能力也相當(dāng)有限；? 本項(xiàng)目臨近地鐵沿線，交通導(dǎo)入型客戶所占比重相對(duì)區(qū)域略有上升。物業(yè)名稱 小戶型所占公寓比重主力產(chǎn)品目前均價(jià)（元 /平米）小戶型去化率 項(xiàng)目特色綠地諾丁山 100% 一房： 4060平米 7900（裝修） 56% 精裝修、混合社區(qū)二房： 8090平米德邑小鎮(zhèn) 76% 一房： 6070平米 6800 82% 德式風(fēng)格、混合社區(qū)二房： 8090平米文翔名苑 100% 二房： 8090平米 6700 73% 混合社區(qū)、高得房率保利西子灣 75% 一房： 6070平米 75008500 75% 臨近地鐵站二房： 90100平米松江新城在售小戶型公寓分析松江新城在售小戶型公寓分析7松江新城目前主要在售小戶型公寓項(xiàng)目列表松江新城目前主要在售小戶型公寓項(xiàng)目列表?目前松江地區(qū)熱銷的公寓項(xiàng)目大多為小戶型產(chǎn)品，針對(duì)的客戶往往是首次置業(yè)的青年人或本地投資客。項(xiàng)目競爭n片區(qū)商務(wù)設(shè)施及商務(wù)氛圍缺失， 商業(yè)也都為社區(qū)配套商業(yè)，但片區(qū)未來有多個(gè)酒店及酒店式公寓陸續(xù)推出，本項(xiàng)目須在研究競爭對(duì)手的情況下，采取應(yīng)對(duì)策略n地塊周邊具有諸多優(yōu)勢(shì)：市民廣場的休閑景觀、依托三湘四季花城的大型配套商業(yè)、三湘四季花城前期住宅項(xiàng)目的客戶及品牌積累，這些對(duì)項(xiàng)目形成正面促進(jìn)作用片區(qū)交通n坐擁公交樞紐和軌道交通雙緯交通優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在導(dǎo)入客源上具有很大便利性， 尤其是軌道九號(hào)線將為項(xiàng)目帶來更為廣泛的市區(qū)價(jià)差導(dǎo)入客源。但像萬豪這樣世界級(jí)酒店集團(tuán)大體量產(chǎn)品的介入給本案開發(fā)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)，需要關(guān)注自身開發(fā)節(jié)奏。大學(xué)城站商業(yè)區(qū)大型超市、百貨及交通樞紐的導(dǎo)入將會(huì)徹底改變本地區(qū)商業(yè)氛圍不足的局面； 萬豪酒店大學(xué)城站商業(yè)區(qū)不確定的開發(fā)前景對(duì)片區(qū)發(fā)展帶來不利因素作為松江客運(yùn)中心的配套商業(yè)， 46萬平米的大學(xué)城站商業(yè)區(qū)已經(jīng)停工 4年之久，處于開發(fā)糾紛狀態(tài)中，其未來能否成形存在疑問，也給本片區(qū)商業(yè)面貌的改變帶來了疑問。南側(cè)是已建成的市民廣場，無論在視野景觀還是風(fēng)水都屬上成；民廣場，無論在視野景觀還是風(fēng)水都屬上成；?未來項(xiàng)目對(duì)側(cè)規(guī)劃有客運(yùn)中心，在導(dǎo)入大型交通樞紐的同時(shí)，更會(huì)引入大型商業(yè)，提升區(qū)域人氣；?本案北側(cè)及西側(cè)土地分別規(guī)劃為會(huì)展及科技孵化區(qū)及歡樂谷配套區(qū)，目前具體規(guī)劃沒有給出，但會(huì)以區(qū)域配套開發(fā)為主，這為項(xiàng)目未來提供支撐；?項(xiàng)目具體指標(biāo)： 占地占地 5196平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積 ，地上建筑萬平米，地上建筑 。級(jí)較高，一定程度上為本案發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)客源支撐。?新城區(qū)東面為總規(guī)劃占地 49平方公里的松江工業(yè)區(qū)和出口加工園區(qū)，發(fā)展較為成熟，有 60多家跨國企業(yè)入駐，其中 40余家為世界 500強(qiáng)企業(yè)，目前松江出口加工區(qū)的產(chǎn)值已占全國所有出口加工區(qū)的三分之一；?西部為總規(guī)劃占地 18平方公里的科技產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)自 2023年 5月啟動(dòng)以來，已有包括全球第一大芯片代工企業(yè)臺(tái)灣積體電路制造股份有限公司等臺(tái)商及外商投資企業(yè)落戶，但目前整體入駐企業(yè)較少；?松江工業(yè)區(qū)中高端從業(yè)人員歷來是松江新城樓盤的重要客源之一，本案距離東面工業(yè)園區(qū) 20多分鐘車程，強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)給本案帶來一定客源基礎(chǔ)。項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀 /住宅開發(fā)住宅開發(fā)4本案所處片區(qū)以大型住宅開發(fā)為主，目前房價(jià)處于新城高位，區(qū)域?yàn)榇髮W(xué)城配套住宅區(qū)本案所處片區(qū)以大型住宅開發(fā)為主，目前房價(jià)處于新城高位，區(qū)域?yàn)榇髮W(xué)城配套住宅區(qū)，部分住宅已經(jīng)交房，但入住率有限，區(qū)域人氣不足，部分住宅已經(jīng)交房，但入住率有限，區(qū)域人氣不足本案總建筑面積 32萬平米，由 35棟 1118層小高層組成，一期已經(jīng)交房，目前均價(jià)在 75008500元 /平米，小戶型，低總價(jià)是其最大特點(diǎn)；總建筑面積 20萬平米，是一個(gè)別墅公寓混合型項(xiàng)目，西班牙建筑風(fēng)格，已于 06年全部交房；總建筑面積 23萬平米，由 21棟 1218層小高層組成，今年 9月全部交房。項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀 /酒店、酒店式公寓開發(fā)酒店、酒店式公寓開發(fā)4本案所處片區(qū)未來將會(huì)成為整個(gè)松江區(qū)高端酒店及酒店公寓最為聚集的地區(qū)，這使得本本案所處片區(qū)未來將會(huì)成為整個(gè)松江區(qū)高端酒店及酒店公寓最為聚集的地區(qū)，這使得本案機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存案機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存本案住宅 商辦信息來源：易居 cric系統(tǒng)216。項(xiàng)目前期物業(yè)分析項(xiàng)目前期物業(yè)分析5本案大盤效應(yīng)明顯，完善的社區(qū)配套、便利的交通資源及高科技環(huán)保技術(shù)引入使其房價(jià)本案大盤效應(yīng)明顯，完善的社區(qū)配套、便利的交通資源及高科技環(huán)保技術(shù)引入使其房價(jià)處于新城絕對(duì)高位，區(qū)域標(biāo)桿形象已經(jīng)建立處于新城絕對(duì)高位，區(qū)域標(biāo)桿形象已經(jīng)建立小區(qū)整體鳥瞰圖小區(qū)實(shí)景圖商業(yè)街實(shí)景整體大盤效應(yīng)帶來完善的社區(qū)配套? 總建筑面積近 52萬平米，三湘四季花城作為松江新城規(guī)模最大的社區(qū)，未來將導(dǎo)入近 1萬人居??；? 大規(guī)模社區(qū)連帶的配套效應(yīng)凸顯，一期英倫商業(yè)街、二期規(guī)劃商業(yè)及大型市民廣場為新城少有。項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié)及思考項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié)及思考7項(xiàng)目地塊及所在片區(qū)特點(diǎn)可以總結(jié)如下：項(xiàng)目地塊及所在片區(qū)特點(diǎn)可以總結(jié)如下：區(qū)域住宅市場分析p松江新城整體住宅市場分析p區(qū)域住宅客戶分析p片區(qū)在售項(xiàng)目重點(diǎn)分析松江新城整體住宅市場分析松江新城住宅市場發(fā)展脈絡(luò)松江新城住宅市場發(fā)展脈絡(luò)松江新城住宅發(fā)展脈絡(luò)圖全面啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段l確立松江新城建設(shè)計(jì)劃l啟動(dòng)九號(hào)線建設(shè)l開始 8000畝大學(xué)城建設(shè)l房價(jià)在 20233000元 /平米l客戶以松江本地客自住需求為主l房產(chǎn)開發(fā)主要為無序自發(fā)狀態(tài)房價(jià)(元 /平方米 )?大學(xué)城建成并全面入住，引入 10萬師生?新城商業(yè)核心區(qū)開元地中海建成?泰晤士小鎮(zhèn)基本建成?房價(jià)上升到5000元 /平方米?新城理念及軌道規(guī)劃利好深入人心，市區(qū)投資客占絕對(duì)比例，同時(shí)與市區(qū)樓盤的價(jià)差吸引部分市區(qū)青年自住客?開發(fā)量井噴?07年年初開始迎來全國性的房市和股市的牛市表現(xiàn)?07年 9月國家就二套房政策出臺(tái)?07年底九號(hào)線開通至桂林路?大學(xué)城、商業(yè)核心、地鐵等配套逐步到位?房價(jià)一路高歌猛進(jìn)，均價(jià)接近 7000元/平方米， 07年全年集中消化既往存量房?07年 9月以前普通住宅客戶投資客占絕對(duì)比例， 9月后投資客比例下降，地鐵通車帶來市區(qū)自住客數(shù)量增加?08年年初開始 ” 房地產(chǎn)拐點(diǎn)論 ”彌漫，股市和房市步入下行通道?08年第三季度全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)，住宅購買力受挫的同時(shí)，觀望氛圍加重?09年年底九號(hào)線將通至徐家匯，10年通至浦東?住宅價(jià)格受東部區(qū)域三湘等樓盤開發(fā)影響，價(jià)格穩(wěn)定在 7600元 /平方米?客戶中投資比例大為下降，尤其是西側(cè)缺乏地鐵交通優(yōu)勢(shì)樓盤主要為區(qū)域自住客，地鐵沿線樓盤青年自住特征沒有改變?區(qū)域 0406銷售的已交房樓盤，平均入住率只有 23成基礎(chǔ)起步階段住宅發(fā)展背景住宅市場特征理性回歸階段23202340006000800001 02 03 04 05 06 07 08 09 時(shí)間1整體供應(yīng)趨于平穩(wěn)，成交量回歸理性，均價(jià)隨著板塊成熟一路上揚(yáng)整體供應(yīng)趨于平穩(wěn)，成交量回歸理性，均價(jià)隨著板塊成熟一路上揚(yáng)松江新城總體供求趨勢(shì)分析松江新城總體供求趨勢(shì)分析2年份 供應(yīng)量 (萬㎡) 成交量 (萬㎡ ) 供求比2023年 138 111 2023年 97 85 2023年 63 157 2023年 68