【正文】 所以， 只有真正具有精神內(nèi)核的新居所，才能滿足處在上升期的財(cái)智階層的新需求；只有真正能夠滿足新財(cái)智階層與眾不同的享樂(lè)主義價(jià)值觀，才是他們生活的絕對(duì)理想。 我們看待房子就像看待自己的孩子一樣，每天都希望看到他逐漸地慢慢地長(zhǎng)大，越來(lái)越成熟，越來(lái)越有生命力，越來(lái)越會(huì)有成就，越來(lái)越會(huì)成為別人關(guān)注的對(duì)象。 采蓮河畔，滇池路行政集成區(qū)的逐步成熟，標(biāo)志著一個(gè)昆明全新的行政文化中心逐漸成型。 “新昆明”、“住在昆明”的發(fā)展藍(lán)圖聚焦滇池 ，“云南”、“中國(guó)”、“世界”矚目新昆明夢(mèng)開(kāi)始的地方。 在昆明，有一座山對(duì)地產(chǎn)影響最大。 4. 水池、小噴泉的運(yùn)用，增加現(xiàn)場(chǎng)濕潤(rùn)、清新、自然的感覺(jué)。 4. 開(kāi)盤當(dāng)天，進(jìn)行“西班牙之旅”抽獎(jiǎng)活動(dòng)，組織準(zhǔn)業(yè)主去西班牙旅游。 6. 直接投寄：寫字樓、車市、餐飲、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所、加油站等渠道直投。 6. 推廣層面：精細(xì)化的“產(chǎn)品＋概念”攻擊 【 紅皮書 ＋ 黃皮書 ＋黑皮書 】 紅皮書 —— 園林 黃皮書 —— 建筑 黑皮書 —— 圈層 ?開(kāi)發(fā)理念、團(tuán)隊(duì)組合、規(guī)劃理念、產(chǎn)品解讀、戶型設(shè)計(jì)、建筑師、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品細(xì)節(jié) …… 等等。 高科技技術(shù)的運(yùn)用。 【 組合示范 3】 滇池采蓮河畔 .行政資源型洋房別墅區(qū) 3. 產(chǎn)品層面：倡導(dǎo)“產(chǎn)品創(chuàng)新＋細(xì)節(jié)致勝” 【 細(xì)化 規(guī)劃、建筑、園林 】 規(guī)劃： 城市低密度社區(qū)、西班牙美學(xué)造園技法＋中國(guó)風(fēng)水布局、內(nèi)部交通體系、采光、通風(fēng)性。 ?特殊的階層語(yǔ)境＋精準(zhǔn)的心理對(duì)位 ?直接指明項(xiàng)目 地段特征、身份、地位、價(jià)值 等心理暗示。 ?以五星級(jí)酒店行政套房規(guī)格安排內(nèi)部空間功能 。 融居住、休閑、文化、交流、商務(wù)為一體的新型物業(yè)形態(tài)，是專為城市實(shí)力精英量身定做的藝術(shù)產(chǎn)品。 ?以“地段特征” 唯一性、不可再生性、稀缺性、占有性 。 一個(gè)核心定位： ?確立物業(yè)的 價(jià)值高點(diǎn) ?基于物業(yè) 差異化 價(jià)值的 ?基于 競(jìng)爭(zhēng)力 的 ?基于目標(biāo)消費(fèi)者 核心需求 的 結(jié)論 滇池板塊價(jià)值將隨著大昆明的推進(jìn)愈發(fā)顯著。 PART 5— 策略制定 : 全方位精確打擊策略 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 【 博欣滇池項(xiàng)目 系統(tǒng)性推廣策略 】 1. 項(xiàng)目核心定位：進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的“第一占位” 2. 案名推薦解析：“以我為主”，改變地標(biāo)參照系 3. 產(chǎn)品層面：倡導(dǎo)“產(chǎn)品創(chuàng)新＋細(xì)節(jié)致勝” 4. 客群層面：自我身份感、價(jià)值感、歸屬感、親切感 5. 推廣層面：精細(xì)化的“產(chǎn)品＋概念”攻擊 6. 媒介層面：立體媒介組合、多渠道強(qiáng)迫接受 7. 公關(guān)層面：活動(dòng)式、多觸點(diǎn)的地產(chǎn)傳播 8. 展賣空間：全過(guò)程、全空間的“統(tǒng)一體驗(yàn)場(chǎng)” 1. 項(xiàng)目核心定位：進(jìn)入無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的“第一占位” 一個(gè)核心定位： ?確立物業(yè)的 價(jià)值高點(diǎn) ?基于物業(yè) 差異化 價(jià)值的 ?基于 競(jìng)爭(zhēng)力 的 ?基于目標(biāo)消費(fèi)者 核心需求 的 價(jià)值 1：行政權(quán)力中心，整體價(jià)值上揚(yáng) 隨著省委、省政協(xié)、省高院等全省行政機(jī)關(guān)全面落戶廣福路和南三環(huán)，加上原有的扎根滇池路上的省檢察院、省人大、市中院、省檢驗(yàn)局，以廣福路和南三環(huán)交叉為中心的行政核心生活居住區(qū)全面形成 價(jià)值 2：政府規(guī)劃搭臺(tái)，片區(qū)價(jià)值飛升 政府規(guī)劃構(gòu)筑 “現(xiàn)代新昆明”總體框架，“一湖四環(huán)”“一湖四片”方案已經(jīng)浮出水面，房地產(chǎn)業(yè)隨之借勢(shì)發(fā)展。 （ 3）希望住宅有自己的更多的私人空間， 最好能帶大面積的花園 。 （ 2）該部分人群較多的已經(jīng)走上中高層領(lǐng)導(dǎo)崗位或事業(yè)有成， 是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的主流人群。 ?家庭年收入在 8－ 100萬(wàn)之間，家庭總資產(chǎn)從 80萬(wàn)－ 800萬(wàn)不等，呈現(xiàn)出明顯的 “金字塔“效應(yīng) 。 假日灣 開(kāi)發(fā)商：省鐵路自備車運(yùn)輸公司 地址：官南大道中段 占地： 133畝 總建筑面積： 230310㎡ 容積率： 綠化率： 40% 建筑密度： 35% 戶數(shù)： 408戶 均價(jià)： 2900元 /㎡ 個(gè)案分析：目前該項(xiàng)目推出的房源是 110— 160㎡ 的花園洋房 ，約 360套，項(xiàng)目主要是以 西班牙風(fēng)格的建筑，雙退臺(tái)的設(shè)計(jì)，下沉式院落 、不同風(fēng)格的景觀布置等差異化賣點(diǎn)，并通過(guò)前期一定力度的媒體宣傳，造成了項(xiàng)目在市場(chǎng)上已經(jīng)形成了一定的知名度，受到了目標(biāo)消費(fèi)群一定程度的關(guān)注和認(rèn)可，由于銷售代理公司在認(rèn)購(gòu)期 沒(méi)有進(jìn)行房源的銷售控制 ，造成位置較好，價(jià)格和設(shè)計(jì)合理的戶型已經(jīng)基本售出，給目前的銷售帶來(lái)一定的阻力。 ?呈貢新城建設(shè)駛?cè)肟燔嚨? ?東、南二環(huán)拆遷工程。 ?區(qū)域容積率（ ）限制、空中限高。 ?昆明存量住宅市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 2023年，昆明二手住房市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)為 4． 5萬(wàn)套，加上轉(zhuǎn)手交易量 約為 5萬(wàn)套即 400多萬(wàn)平方米。高檔住宅包括市中心區(qū)高層高級(jí)公寓以及市中心區(qū)外的非別墅類高價(jià)位住宅（如洋房、度假公寓、高層酒店式公寓等）別墅包括聯(lián)排、雙拼、聯(lián)院、獨(dú)立等別墅形態(tài)。 3005 3013 301230902941282929162771276029438 . 7 % 0 . 1 %3 . 3 %9 . 2 %8 . 9 %25002600270028002900300031003200一季度 二季度 三季度 四季度 全年 2 . 0 %0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %05 年住宅價(jià)格 （ 元 / 平米 ） 04 年住宅價(jià)格 （ 元 / 平米 ）比去年同期漲幅價(jià)格方面 —— 2023年全年一手住宅推盤銷售 均價(jià)為 3,012元 /㎡ ，比去年全年的一手住宅均價(jià)（ 2,916元 /㎡ ） 上漲 %， 一手住宅價(jià)格增幅明顯放慢 （ 2023年一手住宅價(jià)格增幅為 %）。 05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 00%10%20%30%40%50%60%70%04 年住宅銷售量 （ 套 ） 2 , 2 7 5 3 , 5 2 1 7 , 1 7 7 8 , 1 1 6 2 1 , 0 8 9 05 年住宅銷售量 （ 套 ） 8 , 0 3 1 6 , 3 3 3 8 , 5 6 2 8 , 9 3 2 3 1 , 8 5 8 04 年住宅銷售率 3 5 . 0 % 3 0 . 4 % 3 1 . 6 % 3 2 . 9 % 6 0 . 4 %05 年住宅銷售率 2 3 . 0 % 1 7 . 7 % 2 4 . 9 % 2 5 . 3 % 5 7 . 8 %一季度 二季度 三季度 四季度 全年圖 5： 2023年全年一手住宅樓盤需求情況 需求方面 —— 2023年全年一手住宅市場(chǎng)銷售約 31858套，全年一手住宅銷售率為%?！?一個(gè)城市精英階層社區(qū)的整合傳播方案 】 采蓮河畔的品位建筑 目錄 Contents PART 1 — 看市場(chǎng) : 10個(gè)關(guān)鍵詞 PART 2— 看區(qū)域 : 成敗各有道 PART 3— 看項(xiàng)目 : 揚(yáng)長(zhǎng)須避短 PART 4— 看客群 : 個(gè)性 .群體 .特征 PART 5— 策略制定 : 全方位精確打擊策略 PART 6— 創(chuàng)意設(shè)計(jì) : 一個(gè)精英階層社區(qū)的構(gòu)想 附件： 恒通簡(jiǎn)介 投標(biāo)協(xié)議書 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 PART 1— 看市場(chǎng) : 10個(gè)關(guān)鍵詞 博欣地產(chǎn) 滇池項(xiàng)目 60%40%20%0%20%40%60%80%100%120%140%銷售面積占竣工面積比重 施工面積增長(zhǎng)率 11% 3% 2% 34% 48% 20%本年開(kāi)工面積增長(zhǎng)率 % % % % % 32%本年竣工面積增長(zhǎng)率 % % % % % 2%銷售面積增長(zhǎng)率 15% 17% 23% 35% 38% 26%2023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 5 年預(yù)計(jì)數(shù)平均圖 1： 20232023昆明新增商品房市場(chǎng)供求變化圖 (數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 昆明統(tǒng)計(jì)年鑒 》 [20232023]。銷售絕對(duì)數(shù)比去年大幅增加，但 銷售率比去年有所下降。從全年價(jià)格變化情況來(lái)看，一手住宅市場(chǎng)價(jià)格全年變化起伏不大，價(jià)格一直在3,000元 /㎡ 水平線上保持平穩(wěn)運(yùn)行。 從這三大類住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看， 2023年普通住宅、高檔住宅和別墅在市場(chǎng)中的供給比例為: : 。與 2023年基本持平。 ?未來(lái)滇越鐵路主題公園、極地海洋公園、大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)的落戶，區(qū)域配套更完善。 ?昆明主城、呈貢新城、未來(lái)航空港區(qū)域。 3）潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 筑友地產(chǎn)滇池路項(xiàng)目 ，該項(xiàng)目位于銀海山水間旁，項(xiàng)目還沒(méi)有在媒體上宣傳，可能會(huì)在近期推出，項(xiàng)目于本項(xiàng)目 距離較近 ，規(guī)劃的 物業(yè)類型 于本項(xiàng)目較為相似，面對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群也較為相近，是本項(xiàng)目的主要的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，建議予以重點(diǎn)關(guān)注； 同德發(fā)展滇池路項(xiàng)目 ：該項(xiàng)目位于云天化集團(tuán)旁， 占地 300余畝 ，項(xiàng)目規(guī)劃為 聯(lián)排別墅 ，雖然該項(xiàng)目離本案有一段距離，但于本案同屬于一個(gè)板塊； 位于銀海山水間對(duì)面的項(xiàng)目地塊 ，該地塊平地已經(jīng)有一年多的時(shí)間，但近期沒(méi)有什么動(dòng)作，初步規(guī)劃的 以聯(lián)排別墅為主 的項(xiàng)目。 ?4％為第一板塊， 15％為第二板塊， 81％為第三板塊，第三板塊家庭年收入 8萬(wàn)－ 20萬(wàn)，家庭總資產(chǎn) 80萬(wàn)－ 200萬(wàn)。 （ 3）工作和應(yīng)酬在生活中占有很大比率，工作壓力較大。 （ 4）由于這部分的人群多數(shù)有車， 希望住宅內(nèi)有車庫(kù) 。 價(jià)值 3：迅捷交通，造就非凡時(shí)間效率 滇池片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)已漸趨架構(gòu)：“環(huán)湖東路”將于今年底或明年開(kāi)工，十里長(zhǎng)街、雙向 8車道的滇池路主干道、廣福路、紅塔路全部貫通，紅塔西路直通紅塔體育中心及草海大堤，紅塔東路直通機(jī)場(chǎng)。 行政的力量和價(jià)值在這里發(fā)揮重要作用。 ?高品質(zhì)區(qū)域＋高品味生活＋高品位住宅 【 項(xiàng)目核心定位 4】 ?行政核