【正文】 供應(yīng)商相對(duì)集中，易于控制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而易于實(shí)現(xiàn)整個(gè)集團(tuán)的 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化管理。 ? 集團(tuán)采招中心僅在 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 框架下對(duì)戰(zhàn)略供應(yīng)商進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí) 制定制度流程規(guī)范 各項(xiàng)目公司的項(xiàng)目運(yùn)作，但不介入 成熟 的項(xiàng)目公司具體項(xiàng)目的采購(gòu)操作。只有建立起 正確的合作觀 ，才能形成吸引 優(yōu)秀合作伙伴 的交易環(huán)境，形成 長(zhǎng)期穩(wěn)定 的合作伙伴，才能夠保障雙方的長(zhǎng)期 合作雙贏 ，以達(dá)到品質(zhì)提升和成本保證的目標(biāo)，提升企業(yè) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 。 甲方內(nèi)部合同對(duì)工程的交底 工程階段的合同管理 ——合同實(shí)施的保證： ，責(zé)任到人； 2. 工作程序標(biāo)準(zhǔn)化，行文規(guī)范化； 3. 資料和工作記錄完整； 4. 完善的資料信息庫(kù)系統(tǒng)； 5. 強(qiáng)調(diào)工作計(jì)劃及跟蹤執(zhí)行； 6. 各方協(xié)調(diào)，綜合管理； 7. 合同成本人員提早介入。 如果將采用各種技巧來(lái)實(shí)施工程項(xiàng)目管理和控制成本比作“ 栽花 ”，那么提高企業(yè)的整體合同管理意識(shí)和管理水平，就是“ 植樹(shù) ”。 招標(biāo)過(guò)程管理： ? 工程的一切均在成本、工期和質(zhì)量這三要素的指導(dǎo) 下，通過(guò)承包 合同 這個(gè)紐帶，來(lái)完成合同規(guī)定的義 務(wù)。 現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念： 項(xiàng)目成本管理的目的 — 提升價(jià)值 項(xiàng)目成本的構(gòu)成 — 全成本，空間與時(shí)間分布 項(xiàng)目成本管理的階段 — 全過(guò)程 項(xiàng)目成本管理的責(zé)任人 — 全員 項(xiàng)目成本管理的方法 — 目標(biāo)成本管理 項(xiàng)目成本管理的要點(diǎn) — 合理確定與動(dòng)態(tài)控制 現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè) 成本管理理念 房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo) 利潤(rùn)與成本的關(guān)系 收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大 成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的 —項(xiàng)目公司的目標(biāo) 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益 — — 提升價(jià)值 成本控制不等于省錢(qián) ,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有 浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵 項(xiàng)目成本管理的目的： 成本構(gòu)成： 建造成本 =前期工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋建安工程 費(fèi)（土建＋安裝） +公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本 =土地成本 +建造成本 +開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用 全成本（即項(xiàng)目總投資成本）＝開(kāi)發(fā)成本 +開(kāi)發(fā) 費(fèi)用（管理費(fèi)用＋營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用） 時(shí)間與空間上的分布 時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生 空間：公司 +現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體 +費(fèi)用 項(xiàng)目成本的構(gòu)成： 1，階段 立項(xiàng) \定位 \設(shè)計(jì) 發(fā)包 \施工 \竣工 \維護(hù) 2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程 由虛到實(shí) 虛擬：估、概、預(yù)算 現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià) ……從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包 項(xiàng)目成本管理的階段： 可研 /立項(xiàng) 成本測(cè)算 定位 成本測(cè)算 目標(biāo)成本 方案 擴(kuò)初 /施工圖 目標(biāo)成本分解 目標(biāo)成本調(diào)整 發(fā)包 招標(biāo)籌劃 施工 變更 簽證 支付 （動(dòng)態(tài)成本） （合同管理） 竣工 結(jié)算 項(xiàng)目成本管理的全過(guò)程 ● 立項(xiàng)階段 — 成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) ● 策劃階段 — 選擇性?xún)r(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃 ● 設(shè)計(jì)階段： — 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位 — 初步：材料設(shè)備的合理選型 — 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證 ● 發(fā)包階段 — 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系） ● 施工階段 — 合約管理（變更和簽證的管理，支付管理） ● 竣工階段 — 結(jié)算、索賠辦理 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容： 1. 所有與產(chǎn)品建造相關(guān)的部門(mén)，都要有成本管理的責(zé)任和成本意識(shí) 只有考慮了產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比問(wèn)題，才能算是有了成本意識(shí) … 2. 責(zé)任成本管理體系的建立 目的：令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為要素： （ 1）責(zé)任范圍；（ 2）責(zé)任人（ 3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）評(píng)價(jià)人 3. 成本管理專(zhuān)業(yè)人員的職責(zé)： 全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作 了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控； 整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；我們的工作 協(xié)調(diào)整合，不論是設(shè)計(jì)、工程還 是成本人員，都是專(zhuān)家型的管理者（不是面包師） 項(xiàng)目成本管理的責(zé)任主體 1. 目標(biāo)成本管理的內(nèi)容 目標(biāo)成本的確定 與動(dòng)態(tài)控制兩方面 2. 目標(biāo)成本確定的依據(jù) — 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市 場(chǎng)調(diào)研、對(duì)產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)的把握度 3. 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段 — 成本信息化管理 4. 目標(biāo)成本管理的過(guò)程 — PDCA 循環(huán) 項(xiàng)目成本管理的方法 — 目標(biāo)成本管理 合理確定 — 確定是控制的前提和基礎(chǔ)，市場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理； 成本的 決定因素 ：外部 — 市場(chǎng)；內(nèi)部 — 產(chǎn)品策劃與定位； 成本的 影響因素 : 諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面 。 ? 目標(biāo)成本管理是主線 ? 成本策劃與合約規(guī)劃是核心 ? 價(jià)值工程分析貫穿始終 ? 概預(yù)算 /審算：是基本功 — — 貫穿始終 ? 成本 ? 發(fā)包：是“ 虛實(shí)轉(zhuǎn)換點(diǎn)” ，承上啟下 項(xiàng)目成本管理的全過(guò)程 【 工程采購(gòu) 】 采購(gòu)內(nèi)容：工程總（分）包 工作內(nèi)容：工程招投標(biāo)，合同管理 【 材料設(shè)備采購(gòu) 】 項(xiàng)目采購(gòu) 采購(gòu)內(nèi)容：建筑材料與設(shè)備 戰(zhàn)略采購(gòu) 工作內(nèi)容：采購(gòu)招投標(biāo)，供應(yīng)商管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目采購(gòu)管理 為什么房地產(chǎn)企業(yè)仍然感覺(jué)成本難于控制？ （ 1）關(guān)于目標(biāo)成本的研究和制定已經(jīng)相當(dāng)深入； （ 2）建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，建筑采購(gòu)成本日益低廉； （ 3） ISO業(yè)務(wù)流程管理已經(jīng)在各大房地產(chǎn)企業(yè)廣泛運(yùn)用。如能進(jìn)一步重視積淀供應(yīng)商管理，則能進(jìn)一步提高企業(yè)采購(gòu)效能。 在以往企業(yè)采招管理的信息化過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題是，“實(shí)際工作中式手工招完標(biāo)再在網(wǎng)上專(zhuān)人走一遍，造成“兩套制度”，使 電子化招投標(biāo)流于形式 。整個(gè)評(píng)估結(jié)果要求 可量化 ，而非簡(jiǎn)單的定性評(píng)價(jià)，最終確立出不同合作伙伴的不同評(píng)估分值，從而對(duì)合作伙伴形成不同分值段的 A/B/C三個(gè)等級(jí)劃分。 在明確劃分崗位職責(zé)的基礎(chǔ)上，一定要在管理平臺(tái)上打通上下游業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)有效的協(xié)同溝通，從而保證采購(gòu)過(guò)程的效率、效益最大化。 這是在房企招標(biāo)中涉及的 4個(gè)主要崗位或部門(mén)，其中，業(yè)務(wù)部門(mén)是需求發(fā)起方，采購(gòu)主管負(fù)責(zé)具體采購(gòu)，而成本主管負(fù)責(zé)成本控制，評(píng)標(biāo)人則決定最終供應(yīng)商。位于整個(gè)價(jià)值鏈較前段的采購(gòu)招投標(biāo)管理就是如何花好錢(qián)的重要一環(huán)。 8大流程 供應(yīng)商維護(hù) 供應(yīng)商庫(kù)維護(hù) 資質(zhì)與履約評(píng)估 需求與技術(shù)負(fù)責(zé)人：業(yè)務(wù)部門(mén) 如