【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 45 近人群，就可能會(huì)影響他們的購買決策。 ⑶ 研究 受眾特點(diǎn)： A、 鞍鋼職工是個(gè)龐大的群體，國企職工的文化和理念是以責(zé)任和穩(wěn)定為重的，在社會(huì)生活中 不過分 追求富足和 享受 ，生活很規(guī)律，物質(zhì)需要很實(shí)際，精神要求 卻很希望不平凡。 業(yè)務(wù)動(dòng)線安排： 設(shè)定好 業(yè) 務(wù)人員從客戶來訪 到離開 的一切 服務(wù)和銷售引導(dǎo) 動(dòng)線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 價(jià)格策略 ⑴ 定價(jià)目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn) 最高銷售增長 —— 非常適用于 市場影響力和市場認(rèn)知度不足的項(xiàng)目，以短期聚攏市場關(guān) 注度為有效手段。 ⑵ 產(chǎn)品優(yōu)位化： 在細(xì)節(jié)上 比較競爭產(chǎn)品，從平面、格局、使用功 能 、配套標(biāo)準(zhǔn) 能等 方面提高品質(zhì)，雖然競爭項(xiàng)目供應(yīng)的也是市場主流產(chǎn)品（ 7090 ㎡ 戶型 ），但我們可以做出更好更高品質(zhì)的產(chǎn)品。 39 居住分布 ： 立山廣場 周邊至太平區(qū)域以及深溝寺地區(qū)的居民 。 B、物業(yè)收費(fèi) ～ 元 /㎡ /月 ；電梯房一層不收費(fèi)，二層以上收取 20～ 30 元 /月 /戶電梯費(fèi)；費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不要超過這些上限，否則市場絕對沒有接受的可能性。分組團(tuán)規(guī)劃將更有效地利用景觀資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。本案是一種為 中產(chǎn)階層提供的 產(chǎn)品。 ⑷ 小高層產(chǎn)品在中低收入水平地區(qū)市場接受程度低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 ⑶ 本項(xiàng)目無品牌 形象和規(guī)模優(yōu)勢，難以震撼市場 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本案南臨建國東路，是站前 — 立山通往太平地區(qū)雙向六車道的主要干道。 32 三 、房價(jià)收入比分析： 20xx 年 20xx 年 20xx 年估算 20xx 預(yù)測 人均年收入（元） 8262 9463 10519 11700 家庭年收入（元） 24786 28389 31557 35100 房價(jià)收入比 （理論值） 56 56 56 56 商品房套型總價(jià)（元） 123930148716 141945170334 157785189342 175500210600 結(jié)論 ： 承載鞍山 市 房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)價(jià)位 :1619 萬元 /套，預(yù)測 20xx 年主流產(chǎn)品的價(jià)位在 1721萬元 /套。 對類型產(chǎn)品的接受程度 ： 在受訪者中，對商品房類型傾向調(diào)查結(jié)果顯示： 客戶對建筑形式的 認(rèn)同：多層 占據(jù) 90%以上，對小高層、高層等接受程度很低； 立山客戶認(rèn)為多層住宅居住起來方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 客戶來源 分布 ： ⑴ 鞍山 各市區(qū) 商品 房消費(fèi)客群職業(yè)分布 （根據(jù)歷史項(xiàng)目成交客源數(shù)據(jù)積累） 職業(yè)類別 置業(yè)區(qū)域 私營 國企 公務(wù)員 金融系統(tǒng) 醫(yī)療文教 雇員 其它 鐵東 31% 15% 11% 17% 13% 7% 6% 鐵西 17% 36% 4% 18% 16% 2% 7% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品創(chuàng)新，加強(qiáng)品質(zhì)的技術(shù)含量，創(chuàng)造市場炒作 的條件 ，區(qū)分于該區(qū)域市場印象 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 07年推案量預(yù)計(jì) 40萬 ㎡，06 年客源蓄積 量超過 500 戶，儲(chǔ)備大量按揭貸款客戶的有效程度非常高，市場份額非常大，已經(jīng)形成強(qiáng)勢。 24 整體競爭： 分布在鞍山市區(qū)內(nèi) 同層面 項(xiàng)目，在價(jià)位、地段等級、目標(biāo)客群等方面與本項(xiàng)目接近； C 類 競爭項(xiàng)目 主要是湖南 七號地 、高新區(qū)、鐵西區(qū)中低價(jià)位樓盤； 數(shù)量 預(yù)測 ： 湖南 20 萬 ㎡ ，高新區(qū) 15 萬 ㎡ ，鐵西地區(qū) 60萬 ㎡ ，總計(jì) 95 萬 ㎡ 。 競爭數(shù)量預(yù)計(jì) ： 6080萬 ㎡， 本區(qū)域是 20xx 年度競爭 總 量最大，競爭威脅最多的區(qū)域 。 ⑺ 建筑形態(tài)接受程度： 12% 6%82%多層小高層高層第四季度 ⑻ 對住宅配套 要求： 景觀綠化占 73%，地?zé)嵴?35%，車庫占 15%，停車位占 13%， 商業(yè)占 14%， 裝修占 14%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 商品價(jià)格多元化 ，但是受到土地供應(yīng)價(jià)格影響普遍升溫，太平地區(qū)以安居房為主，價(jià)格低廉 140020xx 元 /㎡； 工業(yè) 地區(qū)以經(jīng)濟(jì)型為主，價(jià)格 20xx2700 元 /㎡； 立山廣場地區(qū)擴(kuò)增商業(yè)份額，價(jià)值提升，住宅價(jià)格 26003000元 /㎡。 由于 該 區(qū)域內(nèi) 歷史 供應(yīng)量小于需求量，所以未出現(xiàn)滯銷項(xiàng)目。 17 立山二道街市場北 立山廣場 西北角 1 原起重機(jī)械廠 萬平社區(qū) 10 寰宇開發(fā) 7 開發(fā) 總 量預(yù)測 （按平均容積率 2 計(jì)算） 46 萬 ㎡ 正在扒遷和正在拍賣地塊 地 塊位置 占地面積（約萬 ㎡ ） 立山廣場 西南角 1 立山廣場南 ，勝利路 東 4 冷卻器廠東 工業(yè)街東，建國路北 5 孟泰公園對面 麗水佳園東 立山廣場東北 角 太平俱樂部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。錦祥花園沿街門市為大型商業(yè)樓，共 3 層，建筑面積： 20xx0 ㎡。 15 沿海麗水佳園 1100～ 1640 65～ 119 97/99 20xx20xx 4070 20xx2800 100% 泰圣正福小區(qū) 1300～ 1650 80～ 130 97/無 20xx 20300 25003600 100% 泰圣 20xx 年 與美國太平洋之家進(jìn)行合作，創(chuàng) 造性地提出利用外資參與棚戶區(qū)改造的方案，使曙光地區(qū)大棚戶區(qū)改造得以實(shí)現(xiàn)。 自鑄管廠拆遷，千龍戶項(xiàng)目 興建 開始，鐵西區(qū)改造居住條件，工廠 陸續(xù) 遷移，購買力外流開始減少，房地產(chǎn)市場被激活，價(jià)格提升幅度較大 （ 56%） 。 11 房地產(chǎn) 市場大勢 而 創(chuàng)出優(yōu)秀的銷售業(yè)績，鞏固了客群的信心，所以房地產(chǎn)市場 較快 恢復(fù)正常 ； 20xx 年開始，新土地出讓政策帶動(dòng)商品房價(jià)格大幅上漲，舊城改造使土地供應(yīng)量明顯增加，未來的房地產(chǎn)市場 將會(huì) 競爭空前 ，不但是開發(fā)商之間的失常爭奪，更有商家與消費(fèi)者之間 潛在 的心理 價(jià)格較量 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （原立山起重機(jī)械場） 項(xiàng)目市場營銷報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 第二部分：競爭 分析 一、未來競爭格局 …………………………………………………………………………………… P2122 區(qū)域內(nèi)部 區(qū)域外部 整體競爭 二、競爭要點(diǎn)分析 …………… …………………………… ……………………………………… .P2224 設(shè)定主要競爭目標(biāo) 項(xiàng)目 本案與主要競爭項(xiàng)目的比對 第三部分：客群分析 一、區(qū)域消費(fèi)群體構(gòu)成比例 ……………………………………………………………………… .P2527 區(qū)域居民職業(yè)特征分布： 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析 客戶來源分布 ⑴ 鞍山 各市區(qū) 商品房消費(fèi)客群職業(yè)分布 ⑵ 鞍山 各市區(qū) 商品房消費(fèi)客群 來源區(qū)域 分布 二、消費(fèi)行為分析 ………………………………………………………………………………… P2829 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4 二、市場定位 ……………………………………………………………………………………… ..… P3537 客群定位 價(jià)格定位 二、市場營銷組合 策略 ………………………………………………………………………………… P3742 產(chǎn)品策略： ⑴ 產(chǎn)品差異化 ⑵產(chǎn)品優(yōu)位化 ⑶ 產(chǎn)品接受化 價(jià)格策略： ⑴ 定價(jià)目標(biāo) ⑵ 定價(jià)方法 ⑶ 價(jià)格 投放放策略 推廣策略： ⑴ 爭取入市先機(jī) ⑵ 集中目標(biāo)市場 ⑶ 積極拓展?jié)撛谑袌? ⑷ 作好銷售通路 廣告策略： ⑴ 廣告目標(biāo) ⑵ 研究訴求 ⑶ 研究受眾特點(diǎn) ⑷廣告策劃主旨 ⑸廣告執(zhí)行策略 三、 本案 市場營銷計(jì)劃 ………………………………………………………………………………… P4350 四、實(shí)施手段 …………………………………………… ..…………………………………………… P5153 營銷團(tuán)隊(duì)建設(shè) 定制銷售模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 【 項(xiàng)目地塊區(qū)位示意圖 】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 第一部分：市場分析 一、營銷環(huán)境分析 產(chǎn)生影響力的宏觀經(jīng)濟(jì)因素： ⑴ 地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ： 鞍山市區(qū)面積 625平方公里 ， 市區(qū)人口 萬人，主要為本市固定居民，流動(dòng)人口數(shù)量不高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑶ 20xx20xx 年商品住宅價(jià)格變化統(tǒng)計(jì) 分析 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 鐵東中心 城 區(qū) （ 0206 年增幅+19%） 28904350 元 /㎡ 區(qū)域平均 3750元 /㎡ 30004850 元 /㎡ 區(qū)域平均 4033元 /㎡ +% 38006500 元 /㎡ 區(qū)域平均 4400元 /㎡ +9% 33006800 元 /㎡ 區(qū)域平均 4350元 /㎡ 1% 38006800 元 /㎡ 區(qū)域平均 4520元 /㎡ +% 鐵東 湖南 老 區(qū) （ 0206 年 增幅+50%） 120020xx 元 /㎡ 區(qū)域平均 1600元 /㎡ 12002200 元 /㎡ 區(qū)域平均 1700元 /㎡ +% 14002500 元 /㎡ 區(qū)域平均 20xx元 /㎡ +% 14002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2200元 /㎡ +10% 18902800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2400元 /㎡ +8% 鐵東 湖南 新區(qū) （ 0406 年增幅+23%） ○ ○ 22003200 元 /㎡ 區(qū)域平均 2600元 /㎡ 23004080 元 /㎡ 區(qū)域平均 2800元 /㎡ +% 25005000 元 /㎡ 區(qū)域平均 3200元 /㎡ +% 高新區(qū) （ 0206 年增幅+24%） 14003600 元 /㎡ 區(qū)域平均 20xx元 /㎡ 16004500 元 /㎡ 區(qū)域平均 2400元 /㎡ +20% 14002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2100元 /㎡ % 16002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2300元 /㎡ +10% 20xx3080 元 /㎡ 區(qū)域平均 2475元 /㎡ +% 立山 南部地 區(qū) （ 0206 年 增幅+104%） 11802118 元 /㎡ 區(qū)域平均 1400元 /㎡ 11802388 元 /㎡ 區(qū)域平均 1600元 /㎡ +14% 16002500 元 /㎡ 區(qū)域平均 1800元 /㎡ +12% 17002780 元 /㎡ 區(qū)域平均 2250元 /㎡ +25% 19003450 元 /㎡ 區(qū)域平均 2850元 /㎡ +27% 立山 太平 、 曙光 8301180 元 /㎡ 11601460 元 /㎡ 14001800 元 /㎡ ○ 14002400 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、湖南地區(qū)因萬科進(jìn)駐，新區(qū)發(fā)展， 帶動(dòng)老區(qū)地價(jià)增值，增