【正文】 對(duì)物業(yè)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、建筑物、用戶門戶進(jìn) 行全面檢查，特別要保障排水系統(tǒng)暢通，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 對(duì)不聽勸解的，可將其請(qǐng)到 秩序維護(hù) 部或 服務(wù)中心 處理。 對(duì)可疑作案人員，可采取盤查、詢問或設(shè)法約束進(jìn)行處理。 此規(guī)程如與個(gè)別電梯實(shí)際不相符，則以該梯的救援程序?yàn)闇?zhǔn)。 五、 檢查與考核 綠化人員明確責(zé)任、工作內(nèi)容，每月評(píng)論一次，每月總結(jié)一次，主管人員每日巡查，不定期檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，公司領(lǐng)導(dǎo)每月不少于一次不定期抽查。例如： — D 丁酯可以防除雙子葉雜草；除草枯可防除單葉雜草，西馬津可防除一年生雜草；百草枯可防除一般性雜草。 （ 五 ） 、綠化除雜草 作業(yè)科目 作業(yè)方法 人工除草 除草最好在雜草發(fā)生之初，用手連根拔掉，雜草多的用鋤頭將草根一起刨掉，此時(shí)雜草根系較淺，入 土不深，易于去除，否則日后會(huì)和花草爭(zhēng)奪養(yǎng)份。中午、雨天、強(qiáng)風(fēng)、霧天不宜 修剪。、 修剪 綠籬、模紋灌木的修剪都是為了符合設(shè)計(jì)要求通過人工修剪而成。 （ 5）綠籬內(nèi)生出的雜生植物、爬藤等應(yīng)及時(shí)予以連根清除。待確定好需要修剪的枝條后，最好用高枝剪站在梯子上操作，便于觀察修剪后的效果。喬木要求樹干筆直挺拔，不要過早 拔掉種植時(shí)的固定拴護(hù)桿，以免引起樹桿彎曲。 （ 5）病蟲害防治，以防為主，精心管理，早發(fā)現(xiàn)早處理，無(wú)明顯病害枝。剪草次數(shù)控制在每年 7— 8 次為好。四是剪后及時(shí)清凈草葉，并保濕施肥。水分管理，翻開草莖，客土干而不白，濕而 不漬，一年中春夏干，秋冬濕為原則。 除雜草 隨時(shí)人工拔雜草或周期性進(jìn)行藥劑噴殺。 （ 3）清除雜草，無(wú)明顯高于 15cm 的雜草，草地純度達(dá) 99%以上。 修剪及時(shí)，造型整齊、優(yōu)美，各類喬木都懸掛樹牌。 3） 、綠化工作歷來有“三分栽、七分養(yǎng)”的說法，專業(yè)綠化人員對(duì)花木從種植、防治蟲害以及越冬保暖等各環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，以保障綠化栽植的成果。 秩序維護(hù)班長(zhǎng) ：每天隨時(shí)巡視、檢查各崗位工作質(zhì)量，每天檢查次數(shù)不少于兩次，并及時(shí)考核和作好記錄；遇應(yīng)急事項(xiàng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。發(fā)現(xiàn)有偷盜、破壞行為的要立即上前制止和處理。對(duì)進(jìn)出管轄區(qū)域的人員、車輛、物品進(jìn)行登記管理，控制好閑雜人員。 （ 2）交接時(shí)要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作。 （ 3） 、門崗建立外來人員來訪、車輛和物資出入登記制度，確保 校區(qū) 無(wú)廣告推銷、廣告張貼及拾荒等現(xiàn)象。 保潔主管：每天隨時(shí)巡視、檢查各崗位工作質(zhì)量，每天檢查次數(shù)不少于兩次，遇應(yīng)急事項(xiàng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 玻璃清潔程序 ①用玻璃鏟刀鏟除玻璃上的污跡，但應(yīng)注意操作，防止劃傷玻璃。 ②用浴帽或塑料布將燈頭罩好，并用橡皮圈纏緊。 ②用金屬除污劑除污。 ②用滅害靈對(duì)管道井進(jìn)行蚊、蠅消殺。 室內(nèi)公共通道每天定時(shí)通風(fēng)，保持空氣新鮮。 9 天花板、墻 燈、燈具 每周清抹一次，每月用清潔劑抹 一次 無(wú)灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)“牛皮癬。 嚴(yán)格遵守的職業(yè)規(guī)范，既不該進(jìn)入的地方不進(jìn)入，不該動(dòng)的地方不動(dòng)，不該看的不看，不該問的不問，不該說的不說。 （ 二 ） 、維護(hù)環(huán)境 根據(jù) 校 區(qū)工作生活特點(diǎn)，把握不同區(qū)域、不同時(shí)段的環(huán)境維護(hù)特性，從時(shí)間和空間上劃分工作重點(diǎn)，合理安排維護(hù)工作時(shí)間和頻次，適時(shí)、高效地開展環(huán)境維護(hù)工作。 ⑸、進(jìn)取 積極進(jìn)取，完善自我，追求卓越，領(lǐng)行業(yè)之先。 ● 巡邏 秩序維護(hù) 員崗位職責(zé) 熟悉和掌握 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 基本情況； 熟練掌握 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 內(nèi)各種設(shè)備的性能，學(xué)會(huì)使用相關(guān)器材； 遵守交接班制度，不得遲到、早退、擅離職守，做好各種記錄； 掌握一般救護(hù)知識(shí)和緊急應(yīng)變能力； 負(fù)責(zé)重要接待任務(wù)的安全工作； 負(fù)責(zé)“ 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 ”內(nèi)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的檢查管理工作； 管好車輛的進(jìn)出、停放，維護(hù) 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 的安全秩序； 疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，保證道路暢通； 經(jīng)常巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備和配件有無(wú)損壞， 發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)采取有效措施進(jìn)行處理； 發(fā)生緊急事故，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，立即處理，及時(shí)匯報(bào)； 1嚴(yán)格要求自己，遵紀(jì)守法，按 服務(wù)中心 各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，講究文明，舉止端莊，禮貌待人； 1完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 激勵(lì)培訓(xùn) ⑴、轉(zhuǎn)正培訓(xùn) 員工經(jīng)過 二 個(gè)月崗位試用后，需參加公司統(tǒng)一組織的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，它可以對(duì)員工 二 個(gè)月試用期內(nèi)所掌握的崗位知識(shí)進(jìn)行鞏固，使員工順利通過轉(zhuǎn)正考核。 培訓(xùn)方式 ● 時(shí)間安排為脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)、雙休日全職培訓(xùn)； ● 具體方法采取程序式教學(xué)、示范講座、情景教學(xué)與專人指導(dǎo)相結(jié)合的形式，培訓(xùn)結(jié)束后，進(jìn)行嚴(yán)格考核，合格者進(jìn)入短期實(shí)習(xí)階段，不合格者即時(shí)淘汰。 ● 法律知識(shí) —— 物業(yè)管理 條例、 物權(quán)法、合同法、湖南城市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例、 公司規(guī)章制度等。所錄用人員無(wú)傳染性疾病、無(wú)刑事犯罪記錄、品行端正、有從業(yè)經(jīng)歷和熟練計(jì)能。 4．實(shí)行違章處理跟蹤制，對(duì)違章事件及時(shí)處理，處理后記錄歸檔備查。 3． 設(shè)立 24 小時(shí)投訴電話和服務(wù)網(wǎng)站。 6．對(duì) 秩序維護(hù)人員 工作進(jìn)行嚴(yán)格檢查。 3． 定期進(jìn)行消殺，區(qū)域內(nèi)無(wú)白蟻、蚊蠅、鼠害。日常管理中，我們將采取“物 建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。 三、 物業(yè)管理具體措施 基于對(duì)“ 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 ” 的特點(diǎn)及管理要素的分析， 現(xiàn) 提出如下管理具體措施： 整體設(shè)想及策劃的確立原則 目標(biāo)明確，共建精品； 精心管理，周到服務(wù)； 以人為本，持續(xù)改進(jìn)； 誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，滿意達(dá)標(biāo)。在物業(yè)服務(wù)的過程，我將積極與校方相關(guān)部門溝通，了解他們的需求。 在 物業(yè) 管理運(yùn)作中，將根據(jù)“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線職能式的管理架構(gòu)；根據(jù)“ 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 ”的需求特點(diǎn)，提出合理的人員配 置方式；在人員管理上，確立“競(jìng)爭(zhēng)上崗、激勵(lì)約束、量化考核、首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰”的“四機(jī)制”原則；在人員培訓(xùn)方面，確立“全員培訓(xùn)、梯級(jí)培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，提高各類人員的綜合素質(zhì)，造就一支“思想合格、素質(zhì)優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊(duì)伍。 高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施 ⑴、組建專業(yè)化、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍 一流的物業(yè)需要一流的服務(wù)，一流的物業(yè)服務(wù)需要高素質(zhì)的員工，在“ 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 ”項(xiàng)目的物業(yè)管理中， 要打造湖南高校的物業(yè)管理品牌，必須選派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和出色管理能力的管理人員，以及技能熟練的操作層員工，確保物業(yè)管理 服務(wù)人員的高素質(zhì)。日常管理中，我們將采取“物防、技防、人防三防并重”、“群防群治”、“中央監(jiān)控和區(qū)域管理相結(jié)合”、“重點(diǎn)區(qū)域、一般區(qū)域、時(shí)間區(qū)別對(duì)待”、“ 預(yù)防為主，防消結(jié)合”的管理原則，通過采取組建高素質(zhì) 秩序維護(hù) 隊(duì)伍、合理設(shè)置崗位、規(guī)范工作流程等措施，確保管理區(qū)域 24 小時(shí)的消防安全、車輛進(jìn)出有序、無(wú)責(zé)任安全事故。 4．杜絕亂張貼現(xiàn)象。 4 火災(zāi) 發(fā)生率 0． 1‰以下 0 1．實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，根據(jù) 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 的實(shí)際情況制定消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，定期舉行消防演練，開展消防知識(shí)和法規(guī)的宣傳教育。 4．接到投訴，及時(shí)記錄并處理， 同時(shí)建立檔案，跟蹤處理結(jié)果。 第 二 章 管理人員配備及員工管理 一、 物業(yè)管理人員配備 在 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 服務(wù)中心 的人員配備方案中以“高效精干”作為指導(dǎo)原則：一是在職務(wù)、職能分配與職位設(shè)置中講求簡(jiǎn)約直線，二是人員編制力求精干并根據(jù)員工特長(zhǎng)分配職務(wù)，三是在內(nèi)部形成通暢無(wú) 阻的溝通渠道以促進(jìn)資源共享，四是培養(yǎng)每位員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，構(gòu)筑具有高度團(tuán)隊(duì)凝聚力的集體。 二 、員工培訓(xùn)方案 人力資源培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)最直接有效的工作途徑，因此遵循“以人為本”的員工培訓(xùn)方針，將培訓(xùn)計(jì)劃貫徹到每個(gè)崗位上，制訂了不同級(jí)別、不同專業(yè)、不同時(shí)期、不同階段的各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃，創(chuàng)建了一套完整、系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核機(jī)制，構(gòu)建一支具有多方面綜合素質(zhì)的人才隊(duì)伍。 ● 安全消防知識(shí) —— 校區(qū) 治安、交通、消防的基本知識(shí)，防范不良因素的方法，安全意識(shí)等。 培訓(xùn)目標(biāo) 塑造一支具有持續(xù)學(xué)習(xí)能力和工作適應(yīng)能力的、能夠勇于創(chuàng)新的、能夠不辱使命和充滿 激情 的員工隊(duì)伍。 ⑵、晉級(jí)培訓(xùn) 對(duì)表現(xiàn)突出的，擬晉升到高一級(jí)職位的員工所進(jìn)行的培訓(xùn)，這也是公司為了選拔人才進(jìn)行的一次考核。 ● 保潔主管工作職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)各個(gè)棟位保潔工作的全面管理； 制定學(xué)校月度保潔工作計(jì)劃、消殺計(jì)劃； 對(duì)各個(gè)保潔員的工作每日進(jìn)行檢查、指導(dǎo)，并做好相應(yīng)的記錄； 及時(shí)向匯報(bào)保潔工作，完成主任交辦的其他工作。 ⑹、創(chuàng)新 不落俗套，不斷創(chuàng)新，爭(zhēng)創(chuàng)名牌，最優(yōu)服務(wù)。 （ 三 ） 、改善環(huán) 境 針對(duì)湖南氣候的特點(diǎn)和各種常見有害微生物的習(xí)性，采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)查分析，制定對(duì)策，定期對(duì)老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物進(jìn)行消殺，以防治有害生物的滋生和各種不同類型災(zāi)害發(fā)生，通過“清潔、改造、消殺、隔離”等步驟使內(nèi)、外環(huán)境得到改善。 三、工作標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng) 目 工 作 周 期 工 作 標(biāo) 準(zhǔn) 1 花崗石、大 理石地面 每天拖地二次，每季度晶面處理 一次，垃圾隨臟隨掃。” 10 各層電梯前室地面、墻壁 地面每天清拖二次，每月清洗一次，墻面 每天擦拭（ 2 米內(nèi)），每月全面刮洗一次 無(wú)灰塵、無(wú)污漬，樓梯口雜物箱整潔 。 強(qiáng)化自我保護(hù)意識(shí)，防止工作摔傷，在高處作業(yè)一定要有兩人以上。 消滅蟑螂： ① 10%愛克寧，奮斗吶粉劑、拜力坦浮油交替噴灑到噴灑下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、縫隙，角落、墻角等處。 ③用干毛巾抹凈不銹鋼表面。 ③在所清潔的燈飾下鋪好布?jí)K。 ②將粉頭（ 補(bǔ)水器）套在伸縮桿上，浸入已稀釋的玻璃水，沿玻璃面上下抹洗。 第四章 秩序維護(hù) 管理 一、管理思路 保障師生 生活秩序正常 ， 為切實(shí)做好的 “ 湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)校 ” 秩序維護(hù)工作，確立了“人防為主，技防為輔、全面防范”的治 秩序維護(hù) 理思路，制定切實(shí)可行的 安全消防防范措施，確保管理無(wú)盲點(diǎn)，治安無(wú)事件。 所有在崗 秩序維護(hù) 員都須配備對(duì)講機(jī)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)匯報(bào)、溝通，確保無(wú)重大刑事案件、火災(zāi)或交通事故；其他重大責(zé)任事故發(fā)生率 低于 1‰，事故處理及時(shí)率 100%。 （ 3）交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，并在工作記錄欄上，由交接人雙方簽名確認(rèn)。值班期間必須保持高度警惕，嚴(yán)格控制好易燃易爆品進(jìn)入 學(xué)校 。 三、工作標(biāo)準(zhǔn) 樹立“安全第一”的思想，維護(hù)本物業(yè)范圍內(nèi)的生活、辦公秩序，“三防”到位，確保 學(xué)校 治安、消防的安全防范工作及 時(shí)到位，保障正常的工作和生活秩序， 秩序維護(hù) 服務(wù)用戶滿意率達(dá) 95％以上； 杜絕重大傷亡事故、入內(nèi)盜竊事故和設(shè)備、設(shè)施損壞事故； 貫徹“以防為主”的方針，做到 所 屬管理責(zé)任的刑事案件和火災(zāi)事故發(fā)生率為零； 制定各類突發(fā)事件及應(yīng)急救援方案，危險(xiǎn)處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施； 杜絕在本物業(yè)范圍內(nèi)的亂寫、亂張貼廣告、標(biāo)語(yǔ)等影響外觀的行為出現(xiàn)； 保障轄區(qū)內(nèi)交通秩序良好，消防通道暢通，預(yù)防交通事故的發(fā)生； 車輛進(jìn)出必須登記、引導(dǎo)停放，車輛帶大型物品出 校 區(qū)時(shí)，需到 服務(wù)中心 辦理放行手續(xù)，憑放行手續(xù)出場(chǎng)； 在轄區(qū)內(nèi)禁止鳴笛、車速超過 15 公里 /小時(shí)等影響 校 區(qū)安全和環(huán)境等行為。 秩序維護(hù) 領(lǐng)班：每天隨時(shí)巡視、檢查各崗位工作質(zhì)量，每天檢查次數(shù)不少于四次，并及時(shí)考核和作好記錄；遇應(yīng)急事項(xiàng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)、采取措施和向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 優(yōu)化環(huán)境 1） 、根據(jù)現(xiàn)有環(huán)境布置和時(shí)空的變化，就進(jìn)一步體現(xiàn)學(xué)校特色，提出規(guī)劃、規(guī)范、更新、改造及提高空氣質(zhì)量、降低環(huán)境噪聲等優(yōu)化環(huán)境方面的建議，在得到批準(zhǔn)后實(shí)施。 綠化圍欄設(shè)施無(wú)缺損，綠化建筑小品無(wú)損 壞。 （ 4）草坪灌溉應(yīng)適時(shí)、適量，務(wù)必灌好返青水和越冬水；草坪施肥時(shí)期，施肥量應(yīng)根據(jù)草坪的生長(zhǎng)狀況而定，肥不傷草，長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良。 草坪各生長(zhǎng)階段養(yǎng)護(hù)的技術(shù)要求 生長(zhǎng)階段 管理要求 恢復(fù)長(zhǎng)滿階段 在養(yǎng) 秩序維護(hù) 理上，重在水、