【正文】 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。做成功物業(yè)管理人！』 第 50 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。 （ 3）住戶裝修管理； （ 4）車輛管理； （ 5）客戶檔案管理； 安全保衛(wèi) （ 1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件 發(fā)生率控制標準； （ 2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗 位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程； 清潔綠化 （ 1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點、制定清潔保潔率； （ 2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程； （ 3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)定； （ 4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程； 消防 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 環(huán)境衛(wèi)生管理 （ 1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。 （ 2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 供電系統(tǒng) （ 1）、保證 24 小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。 （ 3）、家政服務(wù) 包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容 等。做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （ 2）、帳目抽查良好率 100%。 二、當(dāng)電梯年檢期即將接近時，督促電梯公司作年檢年審。 二、每月月底對庫房內(nèi)物資進行一次盤點，作出下月補充物資的采購計劃。 四、遵紀守法，嚴禁打人、罵人、索賄、受賄、貪贓枉法、徇私舞弊等行為。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 五、保證上下水、排污管道暢通，每季度疏通雨水井、污水井及其管道一次，化糞池充滿 80%即應(yīng)及時清理，不得造成污水外溢。 八、必須保持著裝整潔、精神飽滿，有問有答，文明執(zhí)勤，樹立良好保安形象。 二、注意裝飾隊垃圾堆放，廣告張貼，發(fā)現(xiàn)違章者，責(zé)令其清理并告知物業(yè)管理服務(wù)中心。 四、負責(zé)小區(qū)內(nèi)使用人、住戶的照明用電維修和更換工作，并按規(guī)定收取工本費。 八、及時通知業(yè)主按時繳費，并 做好追繳拖欠的各項租金和管理費。 三、熟悉小區(qū)的戶數(shù)和面積、管理費、水電費的收費標準和計算方法。房管員 收回住戶的出入證，撤消其住戶檔案，并作好記錄。 第二十一節(jié) 房管員職責(zé) 一、房管員必須遵守公司的一切規(guī)章制度，要充分認識到自已是代表公司工作。定期走訪、回訪住戶，密切業(yè)主、住戶關(guān)系，主動爭取業(yè)主、住戶對物業(yè)部工作的支持和參與。 ２）、室內(nèi)裝修所用材料不符合要求的，不進行防火處理的。 ２）、封閉或損壞安全指示，事故照明設(shè)施或消防標志的。 嚴禁在小區(qū)內(nèi)存放任何易燃易爆物品。 七、注意電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到 100％良好狀態(tài)。 一、水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機電設(shè)備由機電人員『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 電梯機房鎖匙及電梯門鎖匙，除維修員、電梯專職管理人員外，任何人員不得使用。 用電梯人數(shù) 過多時，應(yīng)維護秩序，妥善安排，分批乘搭，以免超載而發(fā)生危險。打開所有門窗使樓宇空氣流通。 四、在巡樓時發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報告并及時研究修理方案： １、墻壁或天臺、水池 、水管有明顯裂縫或混凝土爆裂； ２、氣窗玻璃的爆裂； ３、樓梯邊的鐵欄桿松脫； ４、防火門及消防設(shè)備損壞； ５、內(nèi)外墻壁脫落。 十三、勸告拜神的住戶小心燃點香燭，禁止住戶在走廊燃燒元寶紙等。 六、制止兒童在小區(qū)范圍內(nèi)任何地方玩火。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 十二、化糞池每年進行四次檢查，寫出書面材料，定出抽糞方案，并作好記錄備案。 五、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，同時嚴禁使用消防喉作其他用途。 七、做好安全防火工作，禁止在室內(nèi)亂拉電線和使用大功率的電器。 三、保持床上、床下整齊，床面平整，被子有凌角，床邊不得掛衣服，行李擺放整齊劃一、美觀，床下除鞋子外，不得有任何雜物。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 采購員負責(zé)選擇合格供應(yīng)商，并負責(zé)對購進物品的采購記錄； 所需物品部門負責(zé)對采購員購進物品進行質(zhì)量驗證，倉庫管理員負責(zé)對采購物品進行數(shù)量驗收； 采購后采購員負責(zé)編制《物品采購記錄、驗證單》，記錄包括價格、質(zhì)量規(guī)格、購買日期、合格供應(yīng)商名稱等相關(guān)內(nèi)容。 ２、清理設(shè)備衛(wèi)生，保持設(shè)備干凈。 二、任何人借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。 七、上班時間不得看報閑聊，不得用通訊設(shè)備聊天；有多余時間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識。 五、部門、專業(yè)工作制度和崗位職責(zé) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松繉崿F(xiàn)持證上崗。 九、詳細記錄住戶投訴事項，并迅速處理及報告。 二、在當(dāng)班時不得飲酒、打磕睡、看閱書報、聽廣播或與同事閑談、會客或參與賭博。 三、物業(yè)部員工上班時必須佩帶上崗證，服裝整潔，精神飽滿，態(tài)度和氣，使用文明用語，按章辦事，投訴率不得超過 3 次 /月。二是提高工作效益，充分發(fā)揮自己的能動性，把管理工作與經(jīng)濟利益聯(lián)系起來。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)。待客戶如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。 ，家人有急事來電，應(yīng)從速簡潔結(jié)束通話，他人接聽，只代為記錄。 ，禁止著涼鞋，女員工只準著肉色襪，其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準，襪頭不得露出裙腳，襪 子不得有破洞。 “喂”或說“不知道”。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 9. 客人和你講話時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。 、整齊。 1每個員工都是義務(wù)消防員，無論在什么時刻，什么場『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 員工不得 私自參與住戶樓宇的買賣及租賃等事務(wù)，住戶委托租賃由物業(yè)部服務(wù)中心負責(zé)。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 公司日常費用預(yù)算明細表 項目 名稱 內(nèi)容 人數(shù) 金額（元） 人員工資 總經(jīng)理 1 2800 經(jīng)理 1 1800 財務(wù)人員 2 2300 管理人員 5 8500 設(shè)備維修主管 1 1500 給排水、水泵房 3 3300 空調(diào)主機房、發(fā)電、送變電機房 5 7500 值班水電工 2 2400 電梯維修工 2 2400 強弱電工 2 2400 保安 17 13500 保潔 7 5200 管理費用 辦公費用、電話 費、辦公用品 1000 材料采購 物耗、工具、易 損件 600 員工福利、 勞保、食宿 48 7776 其他 員工培訓(xùn) 2020 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ●人性化管理 吉祥物業(yè)在管理中強調(diào)溝通，理解與接納傾訴，關(guān)注生活細節(jié)，在日常工作中，工作人員是顧客傾訴的對象，傾心聆聽，還開通了『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ☆ 2020 年是公司的“管理質(zhì)量”年。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 《 湖南吉祥物業(yè)管理有限公司 實施方案》 湖南吉祥物業(yè)管理有限公司 作為一個新成立的物業(yè)管理公司，將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作，盡快進入角色，迅速 適應(yīng)環(huán)境，掌握先進的物業(yè)管理理念和經(jīng)營策略；全體員工齊心協(xié)力，嚴格按照總體規(guī)劃，實現(xiàn)預(yù)定目標 . ★ 物業(yè)管理公司簡介 一、公司簡介： （一）企業(yè)概況 ●企業(yè)名稱：湖南吉祥物業(yè)管理有限公司 ●籌建時間： 2020 年 8 月 1 日 房地產(chǎn) E 網(wǎng) ●注冊資金： 200 萬元 ●管理機制：總經(jīng)理負責(zé)制 ●企業(yè)資質(zhì)：國家三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè) ●管理類型：高檔寫字樓、二級住宅小區(qū)與別墅、高級大型超市及商業(yè)文化廣場。 ◇致力于與 業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，達到互惠雙贏的合作目標 養(yǎng)殖之家 ◇強調(diào)成本控制和成本管理程序 ◇強調(diào)維修基層效能管理，向維修計劃有機結(jié)合原則實施 ◇確保公眾服務(wù)規(guī)范化與特約服務(wù)個性化 ◇確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日臻完美 ◇ 致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質(zhì)以及全員的參與意識 ◇ 致力于企業(yè)文化的提升，塑造符合現(xiàn)代文 明的人居理想環(huán)境 ◇ 倡導(dǎo)從傳統(tǒng)的物化管理逐步提升到現(xiàn)代文化管理 ◇ 倡導(dǎo)先進的物業(yè)管理軟件和辦公自動化平臺上的遠程服務(wù) （三）湖南吉祥物業(yè)的成長歷程： 涉足物業(yè)管理共性化常規(guī)管理服務(wù)領(lǐng)域，吉祥物業(yè)已一步一個腳印，做出了不懈的努力，逐步走向成功的彼岸。吉祥物業(yè)作為“個性化服務(wù)的倡導(dǎo)者”，力爭成為 一體化管 理、市場化運作和專業(yè)化監(jiān)督發(fā)展道路上的先行者。 二 OO 六年八月三十日 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 每位員工必須遵守“依法管理，熱情服務(wù)，廉潔奉公，業(yè)主至上”的宗旨。 1所有公物不得挪用于私人，不得故意損壞公司財物，損壞公物，須負責(zé)賠償。上班時間不得在辦公室內(nèi)東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰，駝背、聳肩。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 。 、使用蔑視和污辱性的語言。 “他”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。 ，不得穿著制服。 ，聽筒一頭應(yīng)放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約五公分處，中途若需與他人交談，應(yīng)用另一只手蓋著聽筒。 要刻苦學(xué)習(xí)和鉆研管理工作的知識與技能。在接待顧客過程中，語言要力求文雅、謙恭、準確，務(wù)必做到“四個不講”和“五個不能”，即：“不講低級庸俗的口頭語，不講不三不四的臟話，不講諷刺挖苦話，不講與管理無關(guān)的閑話”，“不能取笑人，不能訓(xùn)斥人，不能報復(fù)人”。 注意社會效益：主要做好這樣幾項工作，一是努力建設(shè)社會主義精神文明，要立足社會，服務(wù)社會，為社會的發(fā)展作貢獻；二是提高服務(wù)質(zhì)量，維護業(yè)主住戶利益，保證機電設(shè)備的正常運行、水電的正常供給；三是搞好清潔衛(wèi)生、庭園綠化，為小區(qū)創(chuàng)造寧 靜、舒適的工作、生活環(huán)境；四是加強防范措施，確保住戶人身財物安全。 二、物業(yè)部員工必須做到不遲到、不早退、不曠工。物業(yè)部負責(zé)人隨時檢查設(shè)備運行記錄，巡查記錄情況。 六、留意各項公共設(shè)施是否損壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理，必要時協(xié)助維修工作，并做好詳細記錄。如不聽勸者，依法作出處罰。 五、管理人員在業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)期間不能請假、曠課，否則以曠工論處。 四、如損壞物業(yè)部及客戶財產(chǎn)，視損壞程度扣獎金或照價賠償。 十二、上班時必須穿工作服、佩帶工作證，以便接受客戶監(jiān)督。 第九節(jié) 物業(yè)部辦公設(shè)備使用管理制度 物業(yè)部所有辦公設(shè)備都是公司財產(chǎn)，任何人員無權(quán)損毀及因私使用，同時必須遵 守以下制度。 三、電腦的使用只限于工作，任何人不得用電腦 干私人事宜，禁止用電腦玩游戲。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第十二節(jié) 集體宿舍管理制度 為搞好集體宿舍的管理工作，創(chuàng)造一個衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，維護公司的形象，特制訂如下管理制度： 一、樹立良好的思想品德和修養(yǎng)，熱愛集體、團結(jié)友愛、自覺做好個人衛(wèi)生和內(nèi)務(wù)衛(wèi)生。 六、根據(jù)不同工作崗位，具體要求的起床時間起床，做到不 遲到、不早退，按時按質(zhì)完成本職工作。 二、應(yīng)定期巡視水 泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏。 十、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并即檢修。 四、每日上班時檢查天臺，疏散樓梯，走廊等疏散通道。 十一、若發(fā)現(xiàn)火警即電“１１９”報警，同時按動警報通知住戶疏散，在安全情況下使用滅火器或水喉設(shè)法滅火?？照{(diào)機不得裝掛在外墻。 第十六節(jié) 液化石油氣管理制度 為加強液化氣安全管理，保障人民生命財產(chǎn)的安全，切實做到防患于未然，特制定本制度： 一、熟悉小區(qū)煤氣管道線路的走向、總閥、分閥、單元閥的位置。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 第十七節(jié) 電梯管理制度 電梯管理員必須熟悉電梯的性能、操作規(guī)程及日常維護知識，定期對電梯進行巡查，注意防盜、防熱、防潮，掌握常見故障原因，重點解