【正文】 專業(yè)的物業(yè)管理公司不但對(duì)商場(chǎng)的環(huán)境、設(shè)備進(jìn)行管理及維護(hù)，更重要的是為商場(chǎng)營(yíng)造出良 好的營(yíng)商環(huán)境，維持經(jīng)營(yíng)軼序，令商場(chǎng)走向良性循環(huán)的發(fā)展，不斷增加物業(yè)的附加價(jià)值。 更重要的是能給商戶帶來(lái)充足的信心，在商場(chǎng)尚未成形之際，良好的經(jīng)營(yíng)前景將成為客戶下定決心的關(guān)鍵。尤其在項(xiàng)目初期推廣階段，借明星的影響力，迅速提升項(xiàng)目的知名度。 四、 先打外圍的宣傳攻略 一般的商業(yè)項(xiàng)目所采用的宣傳方式都是利用常規(guī)的本地媒體進(jìn)行，形成形成主要有平面廣告、影視廣告、戶外廣告、軟性新聞炒作等等，但針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位特點(diǎn)，敝司提出更有利于項(xiàng)目宣傳推廣的策略 —— 逆向宣傳為主導(dǎo)，本地宣傳的輔助。 （ 1）規(guī)劃布局建議 樓層功能布局上，首層、二層等商業(yè)價(jià)值高的樓層建議面向主流目標(biāo)商戶，例如，引進(jìn) “ 廣州第一店 ” 、開(kāi)設(shè)品牌旗艦店、吸引潮流產(chǎn)品商戶等，以充分體現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 1. 本項(xiàng)目的主題表現(xiàn)元素 本項(xiàng)目所處的 地段有著深厚的文化底蘊(yùn)，無(wú)論是來(lái)自歷史的印記還是周邊地區(qū)的文化氛圍都同樣顯示出本項(xiàng)目具有深層次的內(nèi)涵表現(xiàn)元素。 ③ 引進(jìn)體現(xiàn)娛樂(lè)功能的商戶 加強(qiáng)本項(xiàng)目的娛樂(lè)功能，也是招商的重要方向之一，有見(jiàn)及此，在招商中建議引入電影院、大型電玩游戲中心等經(jīng)營(yíng)者，以豐富項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的使用功能。 （ 3）造就 “ 廣州第一店 ” 的背景：知名品牌落戶國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市早有先例：事實(shí)上，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國(guó)際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開(kāi)設(shè)分店。 ② 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會(huì)各階層層次也從 “ 金字塔形 ” 的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸?膨脹的 “ 橄欖形 ” 結(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴(kuò)大。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識(shí)型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 深入細(xì)致的分析后找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)： 三、差異化的發(fā)展方向 （一）項(xiàng)目定位 市場(chǎng)作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。 近年來(lái)，在北京路附近出現(xiàn)了較多的商務(wù)物業(yè)，帶旺了整個(gè)區(qū)域的商務(wù)氣氛，例如，中旅商業(yè)城、百匯廣場(chǎng) 、廣百新翼大廈、信德商務(wù)大廈、健力寶大廈、新寶利大廈、捷泰廣場(chǎng)等，寫(xiě)字樓林立亦為本項(xiàng)目帶來(lái)了更多的商機(jī)。 由此，說(shuō)明了本項(xiàng)目若要在市場(chǎng)中有所突破，打開(kāi)嶄新的局面，則堅(jiān)決不能簡(jiǎn)單復(fù)制類似 “ 天河城 ” 一站式商場(chǎng)到北京路作為發(fā)展目標(biāo)，而應(yīng)該是開(kāi)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式，推廣新的經(jīng)營(yíng)理念，走在市場(chǎng)的前列，成為市場(chǎng)的先行者。 高端消費(fèi)層市場(chǎng)空間有限，廣州作為國(guó)際大都市，已吸引到相當(dāng)一批國(guó)際名牌進(jìn)駐 ，另外，高端的消費(fèi)群一方面較多的前往國(guó)外消費(fèi)，另一方面此類人群的占有比例亦不大。 由于硬件設(shè)施不完全配合，經(jīng)營(yíng)方向發(fā)生偏移等因素，使商場(chǎng)缺乏個(gè)性特色，難以主動(dòng)吸引消費(fèi)者，如荔灣廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)。 荔灣廣場(chǎng)：傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng)情商業(yè)街，是荔灣區(qū)最大型的商場(chǎng)，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢(shì)，南座人流充足、經(jīng)營(yíng)尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)玉器、水晶等工藝品為主。 就本項(xiàng)目的影響而言，北京路作為商業(yè)核心商圈的商業(yè)價(jià)值已逐年有所下降，單純憑借地理位置優(yōu)勢(shì)已經(jīng)難以支撐項(xiàng)目的整體發(fā)展。 一、市場(chǎng)狀況分析 1. 廣州商業(yè)狀況 （ 1）廣州商業(yè)現(xiàn)狀總述現(xiàn)時(shí)廣州的商業(yè)格局主要呈塊狀分布，以各行政區(qū)域?yàn)殡r形，形成多個(gè)商業(yè)圈，其中以北京路、上下九、天河城三個(gè)商圈的影響力最大。開(kāi)發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)的融資工作本來(lái)就相當(dāng)艱巨，如果出現(xiàn)了改造工程，整個(gè)項(xiàng)目的資金統(tǒng)籌將受到較大的影響。 以上的三個(gè)條件是想實(shí)現(xiàn) “ 價(jià)值最大化 ” 模式的前提和基礎(chǔ)，一直以來(lái)開(kāi)發(fā)商如果不具備以上條件采用這種 “ 價(jià)值最大化 ” 的運(yùn)做模式會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于一些只是資金弱一些的發(fā)展商還可以另辟溪徑來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。視經(jīng)營(yíng)需要靈活分隔 經(jīng)營(yíng)面積。 2. 國(guó)際化的視野 （ 1）接軌國(guó)際的商業(yè)建筑理念，商業(yè)項(xiàng)目需要吸引眾多買家的眼球，所以建筑不僅要有大氣、時(shí)尚、國(guó)際化的建筑外觀，建筑本身以及配套也要超國(guó)際化。 3. 高素質(zhì)的專業(yè)操作團(tuán)隊(duì) 因?yàn)轫?xiàng)目的操作過(guò)程中出讓的只是商業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)而不是所有權(quán)，因此開(kāi)發(fā)商將要承擔(dān)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。商業(yè)巨頭的穩(wěn)定租金可提高商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)商可以借助商業(yè)巨 頭的品牌效應(yīng)加快中小店的招商進(jìn)度，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)主要來(lái)源就是這些中小商業(yè)機(jī)構(gòu)的租金或?qū)⑸啼伋鍪劢o中小商業(yè)業(yè)主；同時(shí)通過(guò)商業(yè)巨頭樹(shù)立開(kāi)發(fā)商企業(yè)自身的形象。 來(lái)自新加城的 walking culture將其進(jìn)入中國(guó)的總部設(shè)在了名盛廣場(chǎng)、全國(guó)首家最大型的成人卡通主題商場(chǎng) “ 夢(mèng)幻星城 ” 也落戶名盛廣場(chǎng)；還有盞記燕窩、先施眼鏡、 “ 老廣街 ” 等品牌爭(zhēng)相進(jìn)入。上下九所面對(duì)的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。 廣百新冀：雖然連通廣百，但人流量一般，場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況也不如預(yù)期理想。 分析： A、商業(yè)同質(zhì)化強(qiáng)烈，爭(zhēng)奪同類消費(fèi)者 從上述對(duì)比可以看出，目前市內(nèi)多個(gè)大型的綜合性商場(chǎng)其同質(zhì)化程度很高，無(wú)論是商場(chǎng)內(nèi)功能的劃分還是目標(biāo)消費(fèi)者層次，都有著較大的相似，無(wú)法剌激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。 2．消費(fèi)狀況 ?城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會(huì)發(fā)展，人們生活水平逐步提高， 加上外來(lái)高素質(zhì)人口涌入，消費(fèi)要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間 發(fā)展蓬勃。 3．廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)從上述的分析可得知，現(xiàn)時(shí)廣州 的商業(yè)現(xiàn)狀可歸結(jié)為：數(shù)量龐大的中端 /中高端 個(gè)性消費(fèi)嚴(yán)重不足；社會(huì)的商業(yè)發(fā)展飛速進(jìn)行中，供求關(guān)系的杠桿必然要求將此局面打破；傳統(tǒng)的營(yíng)商模式越來(lái)越難以滿足消費(fèi)者的消費(fèi)觀的改變；舊有的市場(chǎng)格局已達(dá)到飽和狀態(tài)，各路商家正尋求突破口；新的經(jīng)營(yíng)模式呼之欲出，關(guān)鍵是誰(shuí)先打開(kāi)新局面。 4.“ 只租不售 ” 的推廣策略有助于項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)發(fā)展 發(fā)展商推行 “ 只租不售 ” 的推廣策略，把商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)統(tǒng)一起來(lái)，