【正文】 01000001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在進(jìn)行當(dāng)中，不可預(yù)見(jiàn)完工時(shí)間是否能配合項(xiàng)目的開發(fā)和推售。11101101110具有良好的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)11111111111產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及物業(yè)開發(fā)水平較高，并有提升空間。本項(xiàng)目周邊區(qū)域的人口數(shù)量、收入水平及消費(fèi)水平成長(zhǎng)較快，未來(lái)交通狀況也將大為改觀，到時(shí)會(huì)帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)，本項(xiàng)目因其遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)又將走在經(jīng)濟(jì)大潮的前端，天河北CBD人口是本項(xiàng)目最易消化的消費(fèi)群體。南部為CBD繁華區(qū)鬧市區(qū)，超市等配套設(shè)施較多，但項(xiàng)目所在地的東莞莊卻還沒(méi)有建立完善的配套體系，尤其缺乏大型的購(gòu)物中心，餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，這為本項(xiàng)目提供了巨大的市場(chǎng)空間，極大地利于本項(xiàng)目的開發(fā)前景，同時(shí)也可帶動(dòng)所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。東莞莊、粵墾路作為后天河北的一個(gè)典型路段，它得益于地理的優(yōu)勢(shì)，和天河北僅一路之隔，且生活極其方便，超市（奧之星、創(chuàng)基）肉菜市場(chǎng)、學(xué)校（五一小學(xué)、長(zhǎng)征小學(xué)、紅英小學(xué)）、醫(yī)院、酒樓等生活設(shè)施一應(yīng)俱全，而且未來(lái)的市政規(guī)劃中，粵墾路還將是一條美食街。地緣性、高知性、理性的非剛性需求是群體的主要特征。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。新一輪的商場(chǎng)供應(yīng)，為國(guó)內(nèi)外著名零售商帶來(lái)商機(jī)，并為商鋪市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新動(dòng)力。2006年約有20多家獨(dú)資或合資零售商進(jìn)入廣州市場(chǎng)，把租金推到較高水平。2006年城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出為5546元，％，％。大部分公司規(guī)模不大，擁有員工2060人左右，目前在商住樓中辦公，一般情況下，人均面積在6M2左右,一般不大于10平米。另外，也有不少本土企業(yè)積極吸納甲級(jí)寫字樓來(lái)提升企業(yè)形象和營(yíng)運(yùn)效率。廣州市天河區(qū)各商圈各路段可發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)客房需求以天河北商圈、珠江新城商圈為主，IT軟件園為附，加新的天河?xùn)|部商圈為次。根據(jù)過(guò)去三季共有51萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量，如吸納量保持每季6萬(wàn)平方米，市場(chǎng)將需要兩年時(shí)間才可以消化。租賃價(jià)格及銷售價(jià)格均位于全市寫字樓較高水平，表明天河區(qū)金融商務(wù)中心的地位已日益深入人心。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市全新夢(mèng)想和生活模式的代表。數(shù)據(jù)顯示，在近2年的時(shí)間里，大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢(shì)已經(jīng)明顯往東挪。廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過(guò)程，由此亦帶動(dòng)了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程。 （CBD） 　　珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、是廣州的CBD所在。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。 ：19972000年 1997年到2000年，廣州甲級(jí)寫字樓的需求在該時(shí)期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過(guò)剩，租金從1996年的170190元/平方米/月，跌至2000年的90100元/平方米/月。每天以40人次，每人平均消費(fèi)水平100元，利潤(rùn)率以70%測(cè)算，則：100元/人次*40人次*365天*70%=商場(chǎng)收入：在天河區(qū)，商場(chǎng)規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場(chǎng)作為配套設(shè)備，競(jìng)爭(zhēng)就顯得相當(dāng)大，以平均每天10萬(wàn)元銷售收入，利潤(rùn)20%測(cè)算，則：10萬(wàn)元/天*365天*20%=730萬(wàn)元每天平均接待5人次，每個(gè)會(huì)務(wù)租金平均5000元，利潤(rùn)率以70%測(cè)算，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：5000元/人次*5人次*365天*70%=餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入約： 娛樂(lè)休閑收入酒吧收入：包括吸引游客娛樂(lè)與休閑在內(nèi)，每天以100人次，平均每人消費(fèi)40元，利潤(rùn)率以60%測(cè)算，則：50元/人次*100人次*365天*60%=KTV收入：以設(shè)置10間KTV包房，每天以6個(gè)小時(shí)營(yíng)業(yè)，每小時(shí)200元計(jì)算，包房利用率60%，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：200元/小時(shí)*10間*6小時(shí)*365天*60%=桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)：200元/人次*30人次*365天*60%=娛樂(lè)休閑收入約：整體酒店總收入約：以上收入?yún)⒖紘?guó)內(nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù)，見(jiàn)下表 5 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算酒店總開發(fā)成本：年運(yùn)營(yíng)成本：*（20%＋20%）＝年管理提成：*25%＝（稅后）（）*（100%33%）＝年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率：年投資收益率：＝%結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時(shí)間可以收回基本成本（靜態(tài)投資回收期）。成本合計(jì)：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=C．管理成本與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：300元/ m2*25000 m2＝750萬(wàn)元酒店總開發(fā)成本： +750+＝1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用216。酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來(lái)描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對(duì)客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺(tái)工作區(qū)面積。1）裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L1L2L3L3L4L4夜總會(huì)咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會(huì)廳小計(jì) 1，會(huì)議廳設(shè)施L2L5L會(huì)議室會(huì)議室商務(wù)中心小計(jì) 娛樂(lè)設(shè)施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場(chǎng)小計(jì) 其他設(shè)施L2L1L2L6商場(chǎng)美容廳花店保健中心小計(jì)2）后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。獨(dú)立的鮮花店。室外滑雪場(chǎng)。高爾夫球場(chǎng)（至少 9 洞）。 8) 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 9) 有照相膠卷沖印室。 會(huì)議設(shè)施（ 10 項(xiàng)） 1) 有至少能容納 200 人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。 6) 有至少能容納 200 人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，配有專門的宴會(huì)廚房。 43) 為客人提供免費(fèi)店內(nèi)無(wú)線尋呼服務(wù)。有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。 29) 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 21) 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 15) 客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺(tái)燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級(jí)配套家具。 8) 有與酒店規(guī)模、五星級(jí)相適應(yīng)的總服務(wù)臺(tái)，總服務(wù)臺(tái)有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問(wèn)訊、結(jié)帳、 24 小時(shí)有工作人員在崗。 由此可見(jiàn)，廣州市目前的星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間還很大，我們選擇在2010年進(jìn)入五星級(jí)酒店市場(chǎng)正是較好的投資時(shí)機(jī)。目前廣州共有十萬(wàn)間酒店客房，二0一0年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點(diǎn)，仍需維持一定缺口。二00六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長(zhǎng)、會(huì)展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級(jí)、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2008年開業(yè)主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分, 160米高的塔樓，其中包括了350套客房和120套高級(jí)服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂(lè)空間。正在申請(qǐng)中的五星級(jí)酒店序號(hào)酒店名稱地理位置開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01廣州鼎龍國(guó)際大酒店廣州天河廣州大道北63號(hào) （天河區(qū)）2005年5月開業(yè)樓高20層，客/套房288間。03廣州東方賓館廣州流花路120號(hào) （越秀區(qū)）1961年開業(yè)，2004年重新裝修樓高11層，共有客房800余間套。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為16800平方米，寫字樓建筑面積為15000平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為15938平方米。 財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書廣東財(cái)潤(rùn)投資有限公司二○○七年九月三十日目 錄前 言 41項(xiàng)目簡(jiǎn)介 4 4 4 4 52項(xiàng)目法人概況 53編制依據(jù) 54項(xiàng)目建設(shè)的必要性 64項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 65主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6第一部分 鵲橋五星級(jí)酒店 81目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況 82行業(yè)人士對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法 123 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃 14 14 14 14 15 16 16（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔） 17 204本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營(yíng)測(cè)算 22 22： 22（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本） 22 25 25 26 26 餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入 26 娛樂(lè)休閑收入 275 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算 29 29（稅后） 29 29第二部分 5A甲級(jí)寫字樓 301 廣州寫字樓發(fā)展歷程 30：19931997年 30：19972000年 30 寫字樓調(diào)整期：20012004年 31：2005年至今 312廣州市區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 32 32 32 32（CBD） 32 33 333 天河區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 35 36 36 374東莞莊項(xiàng)目周邊寫字樓市場(chǎng)分析 41 2007年天河區(qū)寫字樓一覽表 41 465東莞莊寫字樓規(guī)劃 48第三部分 商業(yè) 501廣州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 502天河區(qū)商鋪市場(chǎng)分析 52 52 52 53 543項(xiàng)目商圈分析 55 55 55 555項(xiàng)目SWOT分析 57 57 57 57 57 58 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 58 58 58 59 596商場(chǎng)規(guī)劃 60 60 625車位規(guī)劃 631投資估算說(shuō)明 642寫字樓商場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表 643資金籌措 654資金平衡計(jì)劃 65第五部分 寫字樓、商場(chǎng)效益分析 671銷售收入、銷售稅金及附加估算 67 67 67 67 68 68 68： 68 68第六部分 東莞莊項(xiàng)目結(jié)論與建議 69 69 69前 言1項(xiàng)目簡(jiǎn)介廣東財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項(xiàng)目。容積率7，綠化率30％。目前，該商圈有天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等大型百貨商場(chǎng)。04白天鵝賓館廣州沙面南街1號(hào)1983年開業(yè)，2000年重新裝修樓高28層，共有客房總數(shù)842間套。02廣州嘉逸國(guó)際酒店廣州市天河北路468號(hào)2004年7月酒店樓高20層，擁有251間不同類型的客房。03富力君悅大酒店珠江新城2008年開業(yè)，樓高75米，由君悅酒店管理。目前，廣州星級(jí)酒店超過(guò)兩百家、五星級(jí)七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級(jí)酒店嚴(yán)重不足。廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施1400多座，客房約10萬(wàn)間，床位近20萬(wàn)個(gè)；其中星級(jí)飯店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。3 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃五星級(jí)旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： 1) 酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。 9) 提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、 18 小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)。 16) 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施，110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。 22) 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 30) 有商場(chǎng)，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔） 客房（ 10 項(xiàng)） 36) 客房?jī)?nèi)可通過(guò)視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語(yǔ)言信箱服務(wù)。 44) 24 小時(shí)提供洗衣加急服務(wù)。 7) 有至少 10 個(gè)不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會(huì)廳除外）。 2) 至少配有 2 個(gè)小會(huì)議室。 10) 至少5000 平方米的展覽廳。 9) 網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球室(至少 4 道)、攀巖練習(xí)室。 14) 賽車場(chǎng)、公園。 19) 23) 嬰兒看護(hù)及兒童娛樂(lè)室。其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本直接費(fèi)用、人工費(fèi)用