【正文】 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 47 資金籌措及還本付息表見下表 貸款還本付息表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 年初累計(jì)借款 2 借款 3 應(yīng)計(jì)利息 4 還本 5 付息 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 0 2020 2020 2020 一 項(xiàng)目總投資 （一） 開發(fā)建設(shè)投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （二） 經(jīng)營資金 二 資金籌措 1 自有資金 2 借貸資金 3 預(yù)售收入 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 48 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 0 2020 2020 2020 2020 1 資金來源 銷售收入 資本金 短期借款 2 資金運(yùn)用 投資（不含利息） 運(yùn)營費(fèi)用（不含利息） 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 注：平均分配而產(chǎn)生誤差 五：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1）、住宅銷售價(jià)格 ，依據(jù)第六章產(chǎn)品定價(jià)及開發(fā)確定 （ 2）、銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 ，見前面表。 可銷售面積 及 車庫面積的確定 可銷售的住宅的建筑面積為 97880 平方米，可銷售的商業(yè)門面的建筑面積為 2400 平方米，可銷售的車庫和地下室的建筑面積為 5000平方米， 3 銷售比例的確定 根據(jù)前面的許昌市場情況分析及擬建項(xiàng)目的實(shí)際情況，住宅、商業(yè)酒店、商 業(yè)門面和地下車庫的銷售祥見下表 年份 類型 2020 2020 2020 2020 住宅 商業(yè)門面 地下車庫 20% 50% 60% 40% 30% 40% 30% 20% 15% 50% 20% 5% 20% 銷售收入及經(jīng)營稅金估算 住宅預(yù)售部分的款項(xiàng)在主體結(jié)構(gòu)封頂前按 30%收取。二期開發(fā)地塊北邊高層物業(yè)及地塊；中軸線上四棟 高層物業(yè)；完成項(xiàng)目園林景觀的整體打造。小區(qū)內(nèi)人行道使用曲線道路處理，與小區(qū)園林形成有效的融合； 通過園林雕塑小 品的點(diǎn)綴，提高小區(qū)的生活情趣；公共休閑區(qū)域使用動(dòng)靜分區(qū)設(shè)置；營造多重空間感； 六、項(xiàng)目配套及車位建議 根據(jù)調(diào)查，客戶對(duì)暖氣需求提及率為 %；且現(xiàn)發(fā)售樓盤均有暖氣， 客戶對(duì)生活配套需求重要性為 %，而項(xiàng)目周邊缺乏，因此建議打造一條商業(yè)生活配套街。 因此，在建筑風(fēng)格方面， “現(xiàn)代簡約 ”的風(fēng)格將是一個(gè)較好的方向。通過雙主臥設(shè)計(jì)，提升次臥的居住舒適性，充分享受兩代同堂或三代同堂的天倫之樂；入戶式花園戶型將花園帶入每戶內(nèi)，不分樓層，在家中就能欣賞花園的美景，同時(shí)可種植喜愛的花草樹木，將 生態(tài)概念引入家居生活，提高了家庭的生活質(zhì)量和品質(zhì) ，是家庭生活的 “氧吧 ”。 物業(yè)戶型面積確定 從居民的購房意愿來看， “ 三房為絕對(duì)主力，其次為二房和四方” ；三房需求有大幅度上升，約上浮 23%，達(dá)到了 63%，兩房需求下跌18%，近一半。 榮耀的 —— 人首先是物質(zhì)的，其次才是精神的，高品質(zhì)的住宅自然流露居住者的榮耀，現(xiàn)代尊貴的外立面，恢弘大氣的入口，已充分享受被仰望的感覺 情趣的 —— 習(xí)慣了平淡閑散的生活，習(xí)慣了午后曬曬太陽，在小區(qū)的長凳上含飴弄孫，在樹蔭的草地上耳鬢廝磨，忙碌的生活，不可或缺的是一份“情趣” 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 30 顛覆的 —— 我們地處西區(qū)，但我們不是 破舊與落后的代名詞，然而，正是由于這樣一種境遇，賦予了我們顛覆的使命，我們注定 “難得平凡”，我們將是標(biāo)桿，代言著西區(qū)的未來 。 從 項(xiàng)目所處的周邊環(huán)境中，我們發(fā)現(xiàn)，我們的客戶最有可能來自于以下幾個(gè)方面區(qū)域：項(xiàng)目地塊西邊的建材及燈飾市場；許昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；項(xiàng)目附近待拆遷的拆遷戶原住民）；其它等。樓盤性價(jià)比，中等性價(jià)比產(chǎn)品為主；東城區(qū)區(qū)域潛力與產(chǎn)品設(shè)計(jì)均較好 —— 中高價(jià)，中心區(qū) —— 區(qū)域價(jià)值最高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)稍弱 —— 中高價(jià)，西城區(qū) —— 區(qū)域價(jià)值較低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較弱—— 中低價(jià)。 綜述資源方面， 項(xiàng)目資源有限，能作為項(xiàng)目亮點(diǎn)不多，建議項(xiàng)目自身應(yīng)創(chuàng)造產(chǎn)品亮點(diǎn)。 該商圈主要用以滿足鐵西區(qū)片區(qū)居民日 常生活需求，同時(shí)有建材等大型的專業(yè)市場出現(xiàn)，鐵西區(qū)已經(jīng)開始出現(xiàn)商業(yè)分化。 因此，西城區(qū)在片區(qū)競爭力不足。 轉(zhuǎn)化威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)： 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 21 ，讓他們留下； ，提高工作生活便利； ，跳出項(xiàng)目片區(qū)低品質(zhì)影響，顛覆客戶對(duì)西南片區(qū)的低端印象。 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 19 項(xiàng)目地分析塊 SWOT 矩陣 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)的最大化方式 S 優(yōu)勢(shì)分析 ,良好的景觀優(yōu)勢(shì)； ,利于打造品質(zhì)項(xiàng)目； 量小，競爭者少； 。 10 105 路公交從此路經(jīng)過。新物權(quán)法對(duì)征收 集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，給予了更為嚴(yán)格和細(xì)致的規(guī)定，將會(huì)對(duì)調(diào)整征地補(bǔ)償行為產(chǎn)生一定的影響，階段性的增加開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)速度，從而影響市場的土地和房屋供應(yīng)量 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 17 第四章 項(xiàng)目分析與定位 一、項(xiàng)目的地塊分析： 項(xiàng)目的指標(biāo) 類型 指標(biāo) 備注 項(xiàng)目占地面積 70 畝（約 萬㎡） 屬于中小型項(xiàng)目 項(xiàng)目建筑面積 10 萬㎡ 屬于中小型項(xiàng)目 項(xiàng)目容積率 多層與 高層相結(jié)合 項(xiàng)目地塊形狀 刀狀，入口位于刀柄 入口狹長，內(nèi)部利于打造園林 位置 位于西城區(qū)，工農(nóng)路北，原玻璃廠位置 項(xiàng)目 地塊周邊情況 南面：綠茵花園（別墅項(xiàng)目），屬于西南片區(qū)較高品質(zhì)，西端一棟為6 層，大部分均為 4 層， 對(duì)本項(xiàng)目視野與景觀的影響不大?！暗诙追俊闭J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，可能使購房者在實(shí)際操作中有較大的“活動(dòng)空間”來規(guī)避 “房貸新政”的調(diào)控作用，備受關(guān)注的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束了各商業(yè)銀行版本不一的混亂局面，以家庭為 單位認(rèn)定既符合現(xiàn)實(shí)又有利于強(qiáng)化調(diào)控。 從未來的市場供應(yīng)看，基本上各大地塊都需要執(zhí)行 90、 70 政策，對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣居大戶型住宅的許昌人來說，將是對(duì)需求的一次挑戰(zhàn)，也 對(duì)未來的房地產(chǎn)營銷帶來一定的困擾。直接導(dǎo)致購房成本上升，從而使得有效需求下降；增加樓市的風(fēng)險(xiǎn)，無論是開發(fā)還是投資方面，對(duì)自住的客戶也會(huì)產(chǎn)生影響。影響： 為土地市場的管理明確了方向，強(qiáng)化了土地監(jiān)察部門的權(quán)威性，改善了土地市場的秩序。 “國三號(hào)”土地新政出臺(tái)。 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 13 第三章 房地產(chǎn)宏觀政策的影響 一、土地政策： 土地增值稅開始清算。 2800 元 /㎡左右 由于西城區(qū)項(xiàng)目少，而且最近推出皆為中高端項(xiàng)目。 外地開發(fā)商進(jìn)駐，開發(fā)水平提高：前幾年許昌大多數(shù)樓盤都是開發(fā)商自己開發(fā)自己銷售，營銷水平相對(duì)落后，現(xiàn)在大部分新開發(fā)的樓盤都有聘請(qǐng)專業(yè)的代理公司代理，如萬象新天和駿景尚都，在營銷推廣、 營銷執(zhí)行等方面下了不少的功夫，營銷水平逐漸提高。 二、樓市特征 區(qū)域發(fā)展不平衡：東城區(qū)，供應(yīng)量大、品質(zhì)高、 發(fā)展最迅速區(qū)域；中心區(qū)，在三個(gè)片區(qū)中屬于中等水平；西城區(qū)，片區(qū)供應(yīng)量少，起步階段。總體經(jīng)濟(jì)水平：近 5 年來，許昌整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， GDP 從 2020 年的 717 億元增加到 2020 年的 1062 億元， GDP增速連續(xù) 3 年保持在 16%以上，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。許昌市政府致力將東城區(qū)打造為一個(gè)集商務(wù)酒店、寫字樓、大型休閑購物中心、高檔住宅社區(qū)為一體的全新城 市 CBD 區(qū)域。該區(qū)近幾年興建了大量的高檔居住社區(qū)，目前的入住率不高，尚未形成足夠的人氣。近 5 年來魏都區(qū)人口保持穩(wěn)定的增長，但增幅不大，在 %2%之間。 地理位置 ：自古有云：“得中原者得天下”，而 許昌位于整個(gè)河南省的中心區(qū)域，與鄭州、開封等城市接壤，可謂是中原大地的核心地帶。 城市行政區(qū) ： 許昌市轄 1 區(qū) 2 市 3 縣 （魏都區(qū)、禹州市、長葛市、許昌縣、鄢陵縣、襄城縣），面積 4996 平方公里，現(xiàn)有鄉(xiāng) 43 個(gè)、鎮(zhèn) 35個(gè)、街道辦事處 20 個(gè)、行政村 2250 個(gè)、居委會(huì) 167 個(gè)。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)： 新型工業(yè)項(xiàng)目為主，居住及生活配套服務(wù)靠鐵東鐵西解決 。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 隨著我國“中 部崛起”政策的出臺(tái)，中部地區(qū)進(jìn)入了一個(gè)歷史發(fā)展的新高潮。 從房地產(chǎn)投資額占 GDP 比重看， 許昌為 %，房地產(chǎn)投資額占 GDP的比重很小，與鄭州、洛陽等大城市還有較大差距， 說明許昌房地產(chǎn)仍不發(fā)達(dá)，未來還有很大的發(fā)展空間。截至 07 年 9 月住宅均價(jià)為 1710 元 /㎡，房價(jià)仍然屬于較低的水平，未來還會(huì)有一定的上漲空間 。 客戶來源：以周邊客戶為主，包括周邊學(xué)校老師、醫(yī)生、企業(yè)員工 典型樓盤：茂源金色家園、金石鳳凰城、新天地麗景苑、丞相府苑 西城區(qū)： 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 11 優(yōu)勢(shì)資源：開發(fā)量少，競爭小 產(chǎn)品類型： 08 年以前推出產(chǎn)品極少，以中低檔住宅為主； 08 年后推出產(chǎn)品趨向于中高檔，但推量不多，以多層帶部分小高層。 六、住宅需求面積下降： 0708 年許昌住宅均價(jià)有逐漸上升的趨可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 12 勢(shì)，每個(gè)月的價(jià)格變化幅度不大，房價(jià)較為穩(wěn)定。 交清土地款才可拿建設(shè)用地許可證。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。大企業(yè)搶地的勢(shì)頭得到抑制，為中小企業(yè)降低拿地門檻，小企業(yè)生存能力增強(qiáng)， （資金實(shí)力太差的企業(yè)除外）小企業(yè)間合作的機(jī)會(huì)也在增多。 2020 年 6月 1 日前已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 16 二套房以家庭為單位。用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。最大影響仍是鐵路距離太近，火車噪音和振動(dòng)影響較大。 新興路： 雙向單車道，有自行車道。 W 劣勢(shì)分析： 1. 周邊基礎(chǔ)配套不全； 2. 項(xiàng)目北面、西面靠近鐵路，噪音震動(dòng)影響； 3. 周邊大量倒閉工廠，環(huán)境印象 臟亂差； 4. 片區(qū)居住、人文氛圍不佳； 5. 交通不方便，離市區(qū)較遠(yuǎn)； 。 可行性 研究報(bào)告 許昌物華置業(yè)有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 22 二、項(xiàng)目市場定位 城市區(qū)域價(jià)值分析 土地價(jià)值分析：中心區(qū)的價(jià)值及增幅最大， 08 年中心區(qū)出讓土地共約 萬㎡，約占整個(gè) 08 年出讓土地量的 19%土地價(jià)值，約 150230 萬 /畝；東區(qū)的土地供應(yīng)量最大， 08年東城區(qū)出讓土地共約 30 萬㎡，約占整個(gè) 08 年出讓土地量的 54%，土地價(jià)值約 80180 萬 /畝；西區(qū)的土地供應(yīng)量逐