【正文】 專業(yè)設(shè)計(jì)圍合式中庭大花園，連接?xùn)|、西區(qū)之間，構(gòu)筑一條趣味性的景觀視覺長廊，對景共享，交相輝映。 面臨的威脅（ Threat) 臨近地區(qū)住宅量供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競爭 丹徒住宅空置率居高不下，面臨市場營銷壓力 第 8 章 項(xiàng)目開發(fā)競爭對手分析 本項(xiàng)目樓盤分析 XX 華庭 作為鎮(zhèn)江首個(gè)科技住宅項(xiàng)目， XX 華庭 以 “庭院、綠色、環(huán)保、科技”這四個(gè)要素進(jìn)行融合，形成“人居”的核心要點(diǎn)，引領(lǐng)鎮(zhèn)江健康節(jié)能的新生活形式。 科技環(huán)保 該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)應(yīng)歸屬于其科技運(yùn)用，順應(yīng)了國家可持續(xù)發(fā)展的政策方向。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)化程度較高的綜合性科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，公司主要業(yè)務(wù)面向建設(shè)工程領(lǐng)域，以建筑材料、工程咨詢?yōu)橹鳂I(yè)，并開展建筑節(jié)能與綠色建筑、建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)監(jiān)理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術(shù)培訓(xùn)等專項(xiàng)業(yè)務(wù)，且在多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域獲得甲級資質(zhì)，為業(yè)務(wù)工作的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。丹徒有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，丹徒區(qū)政府適時(shí)提出 “ 生態(tài)丹徒 ” 的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質(zhì)及居住小區(qū)內(nèi)外環(huán)境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準(zhǔn)確的抓住了客戶內(nèi)心的精神需求。能夠到達(dá)的公交線路也很多。 丹徒區(qū)土地總面積為 平方公里，其中耕地面積占 %，林地、園地面積占 %，水域面積占 24%。 4939。 建設(shè)現(xiàn)狀 丹徒新區(qū)的城市面貌新穎、別致。 整個(gè)中心區(qū)應(yīng)該總體考慮，把握總體空間關(guān)系，行政中心以政府辦公樓為主體結(jié)合其它公共建筑，形成頗具現(xiàn)代氣息的辦公建筑景觀區(qū)；商業(yè)街區(qū)和休閑 娛樂區(qū)通過成片布局的公共建筑形成中心區(qū)連續(xù)、繁華、宜人的多形態(tài)空間組合，造就豐富、開敞、有機(jī)的現(xiàn)代城市公共空間。 綠地系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃以“再現(xiàn)自然”為指導(dǎo)思想，樹立“城在園中”的觀念，建立良好的生態(tài)居住環(huán)境，創(chuàng)造具有地域人文特點(diǎn)的綠蘊(yùn)景觀，合理布局，均衡發(fā)展，形成“線”為主，點(diǎn)面穿插的綠化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。整個(gè)設(shè)計(jì)延續(xù)現(xiàn)有城市軸線，城市綠化景觀軸起于北端的行政中心，往南為商貿(mào)中心，再往南為文化中心，沿西麓水庫北岸布置城市休閑風(fēng)光帶，包括水濱大道、花卉園、水上運(yùn)動(dòng)區(qū)等內(nèi)容，設(shè)計(jì)成整個(gè)新區(qū)的城市公園，西麓水庫南側(cè)布置一高爾夫球場和相配套的低密度住宅。 “一心” —— 一個(gè)新區(qū)中心 強(qiáng)化城市綠化景觀軸地區(qū)，在功能上是行政中心、中心商貿(mào)區(qū)、文化中心和商業(yè)中心，在空間上是新區(qū)布局結(jié)構(gòu)的核心。 38 第 6 章 丹徒新區(qū)總體規(guī)劃 規(guī)劃丹徒新區(qū)位于鎮(zhèn)江市南約 ，北界 312 國道，南臨鎮(zhèn)江市外環(huán)線，東臨滬寧鐵路和規(guī)劃中的京滬鐵路，西到十里長山，滬寧高速鎮(zhèn)江支線和海溧高速公路穿越城市中部，通過檀山路和鎮(zhèn)榮路和鎮(zhèn)江市區(qū)緊密相連。分為標(biāo)志性的特色地標(biāo)與一般景觀節(jié)點(diǎn)。 規(guī)劃十六個(gè)城市設(shè)計(jì)重點(diǎn)引導(dǎo)區(qū)，引導(dǎo)城市空間特色的建設(shè)和生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升。依托鎮(zhèn)江城市生態(tài)環(huán)境和歷史文化為本底，注重景觀與文化區(qū)與周邊功能及城市開發(fā)的 35 協(xié)調(diào)性，結(jié)合城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展需求，建立有序的城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)。 “ 一街 ” 為 “ 七里長街 ” ，包含西津渡歷史街區(qū)、伯先路歷史街區(qū)、大龍王巷歷史街區(qū)、楊家巷、薛家巷、新河街傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)，整合各成片與零散的歷史文化資源，集中體現(xiàn)名城風(fēng)貌區(qū)的商業(yè)、貿(mào)易、文化、宗教、生活氣息，融入城市現(xiàn)代生活之中。是最能體現(xiàn)鎮(zhèn)江大江風(fēng)貌、三山勝景的城市空間特色地區(qū)。 鎮(zhèn)江空間特色資源分布現(xiàn)狀圖 30 鎮(zhèn)江特色資源可以概括為： “山 水 城 林 ” 互為襯托的 “ 大江風(fēng)貌，城市山林 ” 的自然風(fēng)貌；以古城文化、津渡文化為代表的化精彩厚重的多元文化；文化、城市與山水的交融輝映。對于銀行系統(tǒng)來說，在中央持續(xù)收緊銀根，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的情況下，銀行放貸量減少，出于盈利需要，上調(diào)貸款利率也可以贏得更大的收益。 9 月份，鎮(zhèn)江樓市商品房成交量也呈現(xiàn)小幅度下跌，由于安置房成交納入統(tǒng)計(jì)，市內(nèi)五區(qū)成交總套數(shù)為 2506 套，在剔除安置房成交之后僅 909 套，環(huán)比 28 上月下跌 %。在樓市目前的情況下， 72%的被調(diào)查對象的購房態(tài)度是“暫時(shí)觀望，看房價(jià)是否能降”，選擇“租房住”的比列位居第二，為 13%，房價(jià)不降堅(jiān)決不買、不買了、抓緊目前的優(yōu)惠機(jī)會(huì)分別占到了 6%、 5%和 4%。 近幾年供應(yīng)量分析 說明： 鎮(zhèn)江市區(qū)： 不含丹陽、揚(yáng)中、句容三區(qū)，包含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港共五區(qū)；鎮(zhèn)江全市： 含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港、丹陽、揚(yáng)中、句容共八區(qū)； 1) 20xx20xx鎮(zhèn)江市全市商品房月度供應(yīng)量、銷售量分析 26 20xx年鎮(zhèn)江全市 8區(qū)供應(yīng)量總計(jì) 53113套，與去年全年 52049套基本持平，環(huán)比漲幅 %，與 20xx年全年供應(yīng) 37602套相比上漲 %。另外，值得注意的是京口片區(qū)價(jià)格有上漲趨勢，但主要是因?yàn)檎猩檀送庵档米⒁獾降氖牵?10 月份普通住宅供應(yīng)量占 比增加，這和京口、丹徒片區(qū)恢復(fù)供應(yīng)有關(guān)。 市場供應(yīng)量分析 市區(qū)總供應(yīng)情況 23 20xx 年 10 月份，鎮(zhèn)江市區(qū)（京口、潤州、丹徒、大港、丁卯）商品房總供應(yīng)量為 1990 套，較上月環(huán)比下跌 %， 較去年同期同比上漲 %。 20xx 年 20xx 年土地成交 畝，環(huán)比上漲 %，相比 20xx 年上漲 %。成交樓面價(jià)已達(dá)約 5500元 /平方米。一、 “生態(tài)丹徒”概念早已深入人心，今后區(qū)域發(fā)展繼續(xù)打造生態(tài)優(yōu)勢，將“生態(tài)”充分落實(shí)到位，將會(huì)吸引更多人到丹徒置業(yè)。 丹徒區(qū)房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格： 目前丹徒區(qū)普通多層住宅銷售價(jià)格在 20xx— 2500 元 /㎡，小高層及高層在 2500— 3000 元 /㎡，排屋銷售價(jià)格在 3500— 4000 元 /㎡，除聆湖尚郡外，獨(dú)立別墅價(jià)格在 4300 元 /㎡左右，聆湖尚郡因整體品質(zhì)明顯高于其他別墅項(xiàng)目，售價(jià)以 6000 元 /㎡其價(jià)，最高達(dá) 9000 元 /㎡。以上三點(diǎn)是吸引客戶選擇在丹徒區(qū)購房并支撐該區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要因素。其中： 戶籍人口 萬人 ； 進(jìn)入城市總常駐人口（含外來人口）不低于 100 萬人的城市；城區(qū)常駐人口不低于 30 萬人； GDP 指標(biāo)： 20xx 年，全市生產(chǎn)總值 GDP 為 億元，人均 GDP 為 63325 元人民幣，達(dá)到 9580 美元。 近年來鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資保持在 20%以上的增幅，其中房地產(chǎn)投資占 10%，城市建設(shè)力度比較大，城市擴(kuò)展速度比較快。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 63325元，折合 9580 美元，比上年增長 % 2) 民營經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)。其中 :鎮(zhèn) 41 個(gè)， 街道辦事處 10個(gè)。鎮(zhèn)江擁有長江岸線 259 公里，其中穩(wěn)定的深水岸線 80 余公里。 （ 4）年齡構(gòu)成 全市常住人口中， 014 歲人口為 320687 人，占 %； 1564 歲人口為2470067 人，占 %； 65 歲及以上人口為 322630 人，占 %。 項(xiàng)目 開發(fā)必要性 帶動(dòng)丹徒新區(qū)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。該項(xiàng)目選用美觀又環(huán)保、門窗使用節(jié)能效果較好的進(jìn)口塑鋼型 材無鉛配方；中空 “ 6+12+6”玻璃 . 五金配件均為德國進(jìn)口、外遮陽系統(tǒng)選用歐洲先進(jìn)技術(shù)、與環(huán)境極具親和力的百頁遮陽系統(tǒng) 在住宅的建設(shè)和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和對環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、優(yōu)美、潔凈的居住空間。同時(shí)，在購買土地這方面，得到了當(dāng)?shù)鼐用竦耐?。還有調(diào)解機(jī)構(gòu)問題，投訴機(jī)制問題。原來動(dòng)不動(dòng)每個(gè)月提價(jià)幾百元，現(xiàn)在也開 始暫停提價(jià)，轉(zhuǎn)而觀察市場的變化。 房屋銷售速度放緩，消費(fèi)市場觀望氣氛濃厚。 得 房 率： 洋房 90%，小高層 85%，銷售業(yè)績頗佳。 同時(shí)， 我們計(jì)劃達(dá)到節(jié)能 50%以上的標(biāo)準(zhǔn)，采用了外墻外保溫、塑鋼窗、中空玻璃等節(jié)能措施。 建設(shè)地點(diǎn) 鎮(zhèn)江市 丹徒新城盛丹路 169 號 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目規(guī)劃總占地約 萬平方米，主要以花園洋房和聯(lián)排別墅為主，點(diǎn)綴少量雙拼別墅等，綠化率約 48%。 1 XX 華庭 項(xiàng)目可行性研究 所屬 學(xué)院 ： 土木工程與力學(xué)學(xué)院 專業(yè)、班級： 工程管理 0901 姓名、學(xué)號： 20xx 年 11 月 2 XX 華庭項(xiàng)目可行性研究 目 錄 第 1 章 項(xiàng)目總論 ???????????????? 2 第 2 章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 ??????????? 6 第 3 章 項(xiàng)目開發(fā)的宏觀環(huán)境分析 ???????? 8 第 4 章 鎮(zhèn)江市土地市場分析 ??????????? 19 第 5 章 鎮(zhèn)江市城市空間規(guī) 劃 ??????????? 28 第 6 章 丹徒新區(qū)總體規(guī)劃 ???????????? 37 第 7 章 項(xiàng)目開發(fā) 條件分析 ???????????? 42 第 8 章 項(xiàng)目開發(fā)競爭對手分析 ?????????? 48 第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ???????????? 60 第 10 章 投資估算與資金籌措 ??????????? 61 第 11 章 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評價(jià) ??????????? 62 第 12 章 不確定性與 風(fēng)險(xiǎn) 析 ???????????? 64 第 13 章 結(jié)論與建議 ??????????????? 67 鎮(zhèn)江市消費(fèi)者購房需求調(diào)查問卷??????????? 68 XX 華庭的戶型和價(jià)格??????????????? 74 3 第 1 章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱及實(shí)施單位 項(xiàng)目名稱 XX 華庭 實(shí)施單位 鎮(zhèn)江市潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司下屬子公司，江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司 (原江蘇省建筑科學(xué)研究院 )成立于 1958年 ,原隸屬于建設(shè)廳。 投資估算及資金籌措 （略） 4 可行性研究工作依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》 20xx 年； （ 2）《城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法》 （ 3）《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》 （ 4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 （ 5）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 （ 6）《房屋登記辦法》 （ 7）《國務(wù)院關(guān)于修改《住房公積金管理?xiàng)l例》的決定》 （ 8）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （ 9）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 11）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 （ 12）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》 （ 13）《中華人民共和國物權(quán)法》 （ 14）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 可行性研究結(jié)論 現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。從表面上看，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，建設(shè)節(jié)能建筑會(huì)增加建造成本（節(jié)能材料比一般的建筑材料價(jià)格要高一些），但用長遠(yuǎn)眼光來分析，對開發(fā)商來說是一件好事。 由于房產(chǎn)成本的增加，房地產(chǎn)商在產(chǎn)品整合推廣方面顯得特別謹(jǐn)慎，縮減了廣告投放量，在買漲不買跌的傳統(tǒng)消費(fèi)心理下，不少消費(fèi)者采取靜觀其變的策略，想買又不敢買，怕買之后又大幅下跌，所 以，許多購房者面對心儀的新產(chǎn)品，一等再等遲遲不肯下單定購 。 對策與建議 不能操之過急，立刻大面積私有化。 一投票了之不是真正農(nóng)村自治?，F(xiàn)在，項(xiàng)目實(shí)施良好，銷售情況也很好。 品質(zhì)源自對建筑的深層次解讀，源自對細(xì)節(jié)的不斷推敲，源自對項(xiàng)目的用心打造。 促進(jìn)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)提供很多的就業(yè)崗位。同 20xx 年第五次全國人口普查相比， 014 歲人口的比重下降 個(gè)百分點(diǎn)， 1564 歲人口的比重上升 個(gè)百分點(diǎn)， 65 歲及以上人口的比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。鎮(zhèn)江港是長江第三大 港口 ，貨物吞吐量超億噸。丹陽市轄 13 個(gè)鎮(zhèn)，句容市轄 10 個(gè)鎮(zhèn)，揚(yáng)中市轄 5 個(gè)鎮(zhèn)，丹徒區(qū)轄 7 個(gè)鎮(zhèn)，京口區(qū)轄 2 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處，潤州區(qū)轄 1 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處，鎮(zhèn)江新區(qū)轄 3 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)街道辦事處。全年新建創(chuàng)業(yè)孵化基地 128 家、創(chuàng)業(yè)實(shí)驗(yàn)（訓(xùn)）基地 22家，開展創(chuàng)業(yè)意識教育培訓(xùn)人數(shù) 萬人，扶持創(chuàng)業(yè) 萬人。 丹徒區(qū)域市場發(fā)展詳細(xì)分析 （ 3） 20xx 年丹徒片區(qū)成交情況分析 16 20xx 年丹徒片區(qū)商品房銷售共 4281 套，與 20xx 年相比（ 5685 套）同比下跌%；總供應(yīng)量 4451套；總成交面積 ，同比 20xx年下跌 %；總成交金額 萬元，與 20xx 年相比，同比下跌 %；全年丹徒片區(qū)成交均價(jià)為 元 /㎡，同比 20xx 年上漲 %；平均套均面積 ㎡。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 12％ 城市 GDP 總量應(yīng)不低于 100 億元；人均GDP 應(yīng)不低于 3000