【正文】 詳見表 3－2：21 / 62 表 32表 33蘇 州 人 口 、 人 均 收 入 和 人 均 消 費(fèi) 支 出 現(xiàn) 狀 及2022 年 預(yù) 測 表 年 份項(xiàng) 目 單 位 1996 1997 1998 2022全 市 人 口 萬 人 －市 區(qū) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 元 6165 7479 7812 10454農(nóng) 民 人 均 收 入 元 4574 4924 5089 6810市 區(qū) 居 民 人 均 收 入 元 5264 5955 6289 8027資料來源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。20 / 62表 31第二節(jié) 消費(fèi)市場分析一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境蘇州目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場容量超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。到 1999 年底，全園區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過 400 家，名列世界 500強(qiáng)的著名跨國公司已有 35 家在園區(qū)投資，單項(xiàng)平均投資超過 3000 萬美元，其中超 1 億美元的項(xiàng)目有 8 個(gè)。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中以中、小型商店和綜合商店為主。1998 年，全年新批三資企業(yè) 518 家，新增合同外資 億美元，實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長 %。本項(xiàng)目成立后，將逐步組織當(dāng)?shù)氐募徔椘?、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場銷售，起步階段擬定為每年出口 500 萬美元，第二年年出口 750 萬美元，第三年起每年出口 1000 萬美元以上。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。1995 年歐尚集團(tuán)在上海設(shè)立了第一個(gè)出口代表處，這個(gè)決定符合歐尚集團(tuán)的發(fā)展策略，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地的歐尚大型超市中心銷售。6000 多家外資企業(yè)落戶蘇州，眾多的外商長期居住蘇州，對舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切的需求，但蘇州商業(yè)利用外資無論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯落后于其它行業(yè)。收入的增多，將促進(jìn)社會商品購買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，對商業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。（4）旅游業(yè)的發(fā)展對蘇州商業(yè)的影響蘇 州 素 以 “人 間 天 堂 ”著 稱 ， 旅 游 業(yè) 起 步 和 發(fā) 展 較 早 。市區(qū) 2020 年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比 1994 年有較大幅度的增長。食 品 加 工 處食 品 部付 款 臺倉 庫非 食 品 部倉 庫服務(wù)部商 業(yè) 長 廊加 油 站 停 車 場修 車 處 餐廳圖 2－ 2 歐 尚 超 市 商 場 格 局 圖顧 客商 品 自 選 部 門 員 工 收 銀 部 門 員 工 其 它 服 務(wù) 部 門 員 工奶 制 品面 包糕 點(diǎn)自 助 熟 食肉 類魚 類冷 凍 食 品蔬 果干 果 ／南 北 貨成 品洗 滌 菜美 容 美 發(fā)清 潔 護(hù) 理小 吃 早 餐餅 干飲 料 煙 酒團(tuán) 購家 用 五 金工 具像 制 品游 戲 及 玩 具體 育 用 品廚 房 與 餐 桌用 品學(xué) 習(xí) 辦 公 用 品清 潔 整 理 用 品箱 包 珠 寶照 相音 像家 具大 家 電小 家 電通 訊男 裝兒 童 用 品內(nèi) 衣 裝 女裝 鞋 類 家用 紡 織 品 服 務(wù) 臺收 款 臺文 秘裝 飾維 修清 潔經(jīng) 營 帳目供 應(yīng) 商付 款其 它人 事培 訓(xùn)生 鮮商 品大 眾 消費(fèi) 品非 食 品非 技 術(shù)非 食 品非 技 術(shù)紡 織 品 收 銀 部 綜 合 部 財(cái) 務(wù) 部 人 力資 源銷 售 部 門 服 務(wù) 部 門采 購 中 心 在同一商場可購買所有物品（食品和非食品） ；自由選擇和流通方便；對技術(shù)性商品給予購物指導(dǎo)和幫助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門和售后服務(wù)等） ；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長廊和其它服務(wù)項(xiàng)目。在與供應(yīng)商的關(guān)系中，歐尚堅(jiān)持的道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦誠的關(guān)系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應(yīng)商贈送的禮物和好處，對供應(yīng)商，歐尚一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽(yù)。歐尚認(rèn)為，顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。因此，超市在發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注一 經(jīng) 營 場 所 規(guī) 模1 總 占 地 面 積 m2 458002 總 建 筑 面 積 m2 33710其 中 ： 超 市 賣 場 m2 8750二 經(jīng) 營 規(guī) 模1 零 售 萬 元 40248 正 常 經(jīng) 營 年2 出 口 萬 美 元 1000 正 常 經(jīng) 營 年三 勞 動 定 員 人 585四 項(xiàng) 目 總 投 資 萬 元 19500 合 2358 萬 美 元1 固 定 資 產(chǎn) 投 資 總 額 萬 元 16209 合 1960 萬 美 元其 中 :建 設(shè) 投 資 萬 元 15963 合 1930 萬 美 元 建 設(shè) 期 利 息 萬 元 246 合 30 萬 美 元2 流 動 資 金 萬 元 3291 合 398 萬 美 元 續(xù)上表序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注五 年 總 成 本 費(fèi) 用 萬 元 44032 計(jì) 算 期 年 平 均9 / 62六 年 銷 售 稅 金 及 附 加 萬 元 1006 計(jì) 算 期 年 平 均七 年 利 潤 總 額 萬 元 877 計(jì) 算 期 年 平 均八 主 要 財(cái) 務(wù) 評 價(jià) 指 標(biāo)1 全 部 投 資 財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 評 價(jià) 基 準(zhǔn) 6% 所 得 稅 前 % 所 得 稅 后 % 2 全 部 投 資 回 收 期 所 得 稅 前 年 含 建 設(shè) 期 所 得 稅 后 年 含 建 設(shè) 期3 長 期 借 款 償 還 期 年 含 建 設(shè) 期第二章 項(xiàng)目背景及必要性第一節(jié) 項(xiàng)目背景 隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷深入，國內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。經(jīng)營組織方式：零售合作宗旨：引進(jìn)法國歐尚集團(tuán)公司先進(jìn)的營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。二、合作企業(yè)基本情況合作公司名稱：蘇州歐尚超市有限公司英文名稱：SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.，LTD.7 / 62合作公司地址：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路企業(yè)性質(zhì)：中外合作商業(yè)企業(yè)經(jīng)營范圍：百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報(bào)雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲） 。 公 司 主 要 從 事 絲 綢 、 服 裝 、 紡 織 品 、 化 工 、 機(jī) 械電 子 、 工 藝 、 禮 品 和 鋼 材 的 進(jìn) 出 口 業(yè) 務(wù) ， 與 國 內(nèi) 外 有 廣 泛 的 商 務(wù) 聯(lián) 系 ， 并 在 蘇 州 辦有 家 具 廠 、 住 宅 材 料 公 司 和 房 地 產(chǎn) 置 業(yè) 公 司 等 經(jīng)濟(jì)實(shí)體。多年來南光集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開展多種經(jīng)營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。1999 年 7 月 18 日，在上海開設(shè)了其在中國第一家、世界上第 209 家特大型超市， 從而揭開了歐尚集團(tuán)公司在中國發(fā)展的序幕。1998 年的營業(yè)總額高達(dá)231 億歐元（235 億美元） ，注冊資金為 億美元。歐尚集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件 1－4。上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米，營業(yè)面積 8000 多平方米，經(jīng)營商品品種達(dá) 2 萬多種，銷售的商品 60％為食品。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個(gè)，員工逾千人。近三年公司的自營進(jìn)出口總額均在 5000 萬美元以上，1999 年的自營進(jìn)出口總額為 5450 萬美元，其中自營出口 3325 萬美元。商業(yè)類型：倉儲式零售經(jīng)營規(guī)模：總占地面積 45800 平方米，總建設(shè)面積 33710 平方米，其中超市營業(yè)用房面積為 8750 平方米，正常年零售營業(yè)額為 40248 萬元，出口額為 1000 萬美元。同時(shí)通過本項(xiàng)目的實(shí)施，推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個(gè)歷史文化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。1992 年7 月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個(gè)城市和 5 個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。雖然經(jīng)過近年來的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績，但這些超市在經(jīng)營理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國際接軌，同時(shí)蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。因此，歐尚在經(jīng)營發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。歐尚集團(tuán)具有以下三大特點(diǎn)：?低價(jià)。歐尚的管理模式較為先進(jìn)，歐尚集團(tuán)特別注重經(jīng)營中的每一個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對于經(jīng)營中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。 商 場 管 理數(shù) 據(jù)安 裝圖 2－ 1 歐 尚 大 型 超 市 組 成 圖12 / 62 表 21表 22 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，蘇州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。屆時(shí)蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進(jìn)一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結(jié)合，構(gòu)成現(xiàn)代化城市群。 全 市 國 際 旅 游 的 接 待 能 力 增 強(qiáng) ， 服務(wù) 質(zhì) 量 和 創(chuàng) 匯 水 平 進(jìn) 一 步 提 高 。蘇州市現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)為 適 應(yīng) 今 后 社 會 經(jīng) 濟(jì) 快 速 發(fā) 展 的 需 要 ， 蘇 州 市 1995 年 制 訂 了 現(xiàn) 代 化 商 業(yè) 的 發(fā) 展 目 標(biāo) 。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累計(jì)不足 2500 萬美元。1999 年，出口代表處采購的商品的出口達(dá) 5500 萬美元（FOB） ，是 1998 年的 2 倍，隨著歐尚集團(tuán)在中國的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國設(shè)立更多的出口代表處。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有 20 多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。具體出口計(jì)劃詳見表 2－9。到 1999 年底，全市合同利用外資累計(jì)達(dá) 億美元，實(shí)際到帳外資累計(jì) 億美元，在全國大、中城市中名列前茅。三類區(qū)是城市居民住宅區(qū)的消費(fèi)點(diǎn)，以小型商店，便民點(diǎn)為主?！秶鴦?wù)院關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》中明確指出：“原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資、中外合資的金融機(jī)構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)” ，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。收入的增多，將促進(jìn)社會商品購買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。1991991998 年蘇州人口、人均收入和人均消費(fèi)支出及今后 5 年的預(yù)測。從遠(yuǎn)期發(fā)展和當(dāng)前狀況來看，蘇州工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。自 94 年開發(fā)建設(shè)以來，在國家、省各級領(lǐng)導(dǎo)和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫助下，經(jīng)過中新雙方的共同努力，園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)取得了令人矚目的成就。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，商店門類齊全，以大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號”店以及設(shè)立國際名牌跨國商業(yè)企業(yè)為主，是中外顧客主要購物消費(fèi)的商業(yè)區(qū)。1992 年以來，先后有以中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的 5個(gè)國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)國家批準(zhǔn)設(shè)立。將蘇州及江蘇省的產(chǎn)品通過歐尚集團(tuán)在國外的配銷網(wǎng)絡(luò)銷往國外，用好兩個(gè)市場，用足兩種資源，以增強(qiáng)合作企業(yè)發(fā)展后勁。集團(tuán)的營業(yè)額達(dá) 20 億美元。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商解釋歐尚的規(guī)范和質(zhì)量要求。蘇 州 現(xiàn) 代 化 商 業(yè) 發(fā) 展 目 標(biāo) 有 關(guān) 情 況 一 覽 表序 號 項(xiàng) 目 單 位 2022 2020社 會 消 費(fèi) 品 零 售 額 億 元 485 12581年 增 長 率 ％ 13 11批 發(fā) 、 零 售 貿(mào) 易 業(yè) 、 餐 飲業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 數(shù)個(gè) 33200 54000