【正文】 u 位置加價原則其中的小高層正對中央景觀步道和景觀位置相對較好的，應(yīng)適當(dāng)加價。◇遠程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀書，并同時傳給物業(yè)中心遠端服務(wù)器，自動記費結(jié)算，減少上門抄表的干擾。具體安保措施如下：◇周邊紅外微波雙重報警：選用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員。供暖系統(tǒng)：本項目周邊有供暖主管道，我司建議供暖方式采用散熱片方式，集中供暖，分戶計量，且將排氣口預(yù)留室外。l 規(guī)劃綠化布局的同時，考慮地上停車位的選址，可以采用植草磚鋪設(shè)停車位， 加大了綠化面積同時，也滿足了停車的需要。幾種可供參考的建筑立面和建筑形式我們建議，本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風(fēng)格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。⊙對工作生活環(huán)境，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍有較高要求，追求高生活品位，體現(xiàn)自己的人生價值；⊙對住房要求面積在180㎡或以上。二期待學(xué)校拆遷進度、西面和南面道路的規(guī)劃完善后，和一期銷售進展情況而定。環(huán)境方面：通過新湖南路可直達市政府中心廣場、世紀廣場、新湖風(fēng)景區(qū)，不足5公里。216。12. 房地產(chǎn)市場剛剛起步，項目在產(chǎn)品設(shè)計中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。6. 小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標準物業(yè)服務(wù)。主要公交線路有8路等。本地塊通過公開拍賣方式取得。整體客源中不同從業(yè)者對于面積的需求差別較大，像中層管理者、高層管理者、私企老板的需求都集中在面積較大的3房，而高科技從業(yè)者的需求則集中在130平方米以下，多數(shù)在80－120平方米的2房、3房，所以德州市的戶型需求也是多樣化的，發(fā)展商只要進行有針對性的定位，不僅能夠避免惡性競爭，同時也能找到自己的發(fā)展機會。 價格基本在16002400元/M2，市中心區(qū)域的價格要比城南版塊的價格要高大約300400元/M2。區(qū)域自然景觀：嘉誠景園、陽光花園沿線風(fēng)景區(qū)教育設(shè)施：財貿(mào)經(jīng)濟學(xué)校、大拇指幼兒園、鐵中醫(yī)療機構(gòu)：德州市鐵路醫(yī)院、亞太國醫(yī)院、金融機構(gòu)：于官屯農(nóng)村信用合作社、德州商業(yè)銀行等區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）新華路、新領(lǐng)路、新建路、新河?xùn)|路由北至南（由西向東）解放南路、新湖南路、湖濱南路公交線路情況：11226路等樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆诔悄习鎵K，開發(fā)樓盤大多集中在新華路段，再南就是嘉誠開發(fā)的嘉誠景園、山東聯(lián)興集團開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地不是太多，開發(fā)樓盤有限，且多位德州甚至山東的知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、價位屬于僅僅低于中等的，一般在1100－2400元/平方米之間。城東開發(fā)區(qū)版塊i. 區(qū)域概況：范圍：岔河以東一帶、屬于河?xùn)|開發(fā)區(qū)，北到果園路、南到橫河，東到京福高速公路。教育設(shè)施：汽運子弟小學(xué)、汽運公司職工學(xué)校醫(yī)療機構(gòu)：139醫(yī)院、運河醫(yī)院、德州腫瘤醫(yī)院金融機構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行小型儲蓄所區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）東風(fēng)西路、天衢西路由北至南（由西向東）鐵西大道、運河北路、運河南路、公交線路情況：12225路樓盤開發(fā)情況由于位置上的差異性，此區(qū)域開發(fā)樓盤不多，目前在售的有大約三個，鳳凰雅苑、時代花園等，其中時代花園開發(fā)規(guī)模在10萬方，鳳凰雅苑在8萬方，價位在集中在16001800元/平方米，此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)欠成熟的區(qū)域。第二章 區(qū)域市場分析和競爭來源確定城西區(qū)域城中區(qū)域第一節(jié) 區(qū)域板塊分析德州城區(qū)地圖城中版塊區(qū)域概況：范圍：東到德興北路岔河一帶，南到新華路，西到迎賓路，北到天衢中路此區(qū)域為市政府所在地，以市中心廣場、新湖風(fēng)景區(qū)為原點，向四周區(qū)域輻射。大建設(shè)、大招商的熱潮正在興起，一座生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、現(xiàn)代氣息濃厚、充滿生機與活力的現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的新城區(qū)呼之預(yù)出。經(jīng)濟收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。216。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價自去年至今，上漲了近300元/㎡。德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。目前，全市各類市場共772處，其中年交易額超過億元的87處。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧津、齊河4縣被定為國家棉花大縣。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機械、電子、化工、建材、食品等8大門類25個行業(yè)為主的工業(yè)體系。德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟南，西接石家莊，東連青島，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢，自古就有“九達天衢”、“神京門戶”之美譽。截止2002年末，全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國有及年銷售收入500萬元以上的非國有獨立核算工業(yè)企業(yè)）862家，%。近幾年來，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才，“農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園”先后被中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點單位、被國家農(nóng)業(yè)開發(fā)辦列為全國高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點。全市十大商品流通部門(集團)完成銷售收入171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達到351億元。從房地產(chǎn)的普遍發(fā)展規(guī)律來看，一個城市人均GDP的增長、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進程加快而產(chǎn)生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素都會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。 房價會隨著開發(fā)程度的成熟而趨高一般來說，德城區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。同時，近年來隨著德州市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的影響，在此形勢下，市中心、開發(fā)區(qū)的高檔樓盤的開發(fā)、投資客對新區(qū)、開發(fā)區(qū)遠景規(guī)劃的概念炒作，使德城區(qū)房價與收入比漸趨偏離正常軌道，房地產(chǎn)泡沫成份增加，購房者比以前更加理性，所有這些因素對開發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，實行準確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。 根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，再建成河?xùn)|新城后，將繼續(xù)向東開發(fā)，相繼建成經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)兩個功能區(qū)。區(qū)域內(nèi)市政、服務(wù)配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚，出行購物方便，生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要集中新湖風(fēng)景區(qū)周圍半徑不到兩公里的區(qū)域，市府街、柴市街、交通主干道東方紅路城隍廟一帶的大中型沿街商鋪與十字路口的中型商場相互輝映，大量物業(yè)均建有沿街商鋪，小區(qū)商業(yè)步行街。城北版塊區(qū)域概況：范圍：南到天衢中路、天衢東路，北到長莊中路，天衢工業(yè)園，東到岔河，西到陵西路此區(qū)域主要為天衢工業(yè)園區(qū)域，大型集團像皇明太陽能、亞太集團所在廠房地基本集中于此。此區(qū)域主要為規(guī)劃中的河?xùn)|新城、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域，未來市政府遷移地，未來的新市中心。此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)離市中心最近的、較為成熟的區(qū)域。216。4個案去化情況說明：216。所以德州目前開發(fā)的產(chǎn)品不論是小高層產(chǎn)品還是多層產(chǎn)品，它們都有各自彼此重復(fù)的目標客源，市場接受度都在隨著德城區(qū)未來的良好發(fā)展規(guī)劃前景，而進一步得到提升。地塊權(quán)利人為德州市魯班房地產(chǎn)開發(fā)公司和德州雙企集團，兩家公司共同開發(fā)本項目。f) 周圍市政配套設(shè)施周圍有新華街道辦事處計劃生育服務(wù)站、大拇指幼兒園離本案100米；博文平價自選商場、裝飾材料精品大市場離本案300米；解放南路小學(xué)、鐵路小學(xué)、商業(yè)幼兒園、鐵路中學(xué)離本案400米遠。此舉可使本項目具有較強的市場競爭力。216。 市場威脅點19. 項目緊靠聯(lián)興嘉和居項目，與之相比在價格上不具有競爭優(yōu)勢；20. 陽光花園及風(fēng)景沿線樓盤開發(fā)品質(zhì)在本區(qū)域?qū)儆谳^好產(chǎn)品。