北京xx項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 酒店、寫字樓、公寓這樣的綜合物業(yè)估價(jià)結(jié)果的價(jià)值定義應(yīng)有較細(xì)致的界定，如僅包括房地產(chǎn)，還是也包括其它動(dòng)產(chǎn)和商業(yè)設(shè)備，如家俱、廚房設(shè)備等。在收益途徑中，結(jié)合委托方提供的各種用途物業(yè)的正常報(bào)價(jià)，通過充分的市場(chǎng)調(diào)查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的出租經(jīng)營(yíng)收益水平，測(cè)算平均年收益后根據(jù)我們大量的同類型物業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)扣除合理的費(fèi)用，采用客觀、科學(xué)的房地產(chǎn)資本化率將委估房地產(chǎn)未來收益年限中的年凈收益折現(xiàn)為房地產(chǎn)現(xiàn)值。估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，若欲取得完整的有限期有償土地使用權(quán)需向政府補(bǔ)繳出讓金，因此應(yīng)將上述測(cè)算結(jié)果扣除應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時(shí)擁有的房地產(chǎn)總價(jià)格，根據(jù)上述采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的土地出讓金總額，測(cè)算如下：估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格土地出讓金＝＝十、綜合確定估價(jià)結(jié)果由于估價(jià)對(duì)象屬綜合用途，為收益性房地產(chǎn)，因此，采用收益途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值與采用成本途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)作為最終估價(jià)結(jié)果。月，則：其年總收益＝35127410（120%）＝20615213元根據(jù)委估方提供的有關(guān)資料及市場(chǎng)上同類型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，酒店其它收入包括餐飲、宴會(huì)、商品、會(huì)議、停車等，其年總收益約占其年總租金收入的20%。但由于估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)為劃撥使用權(quán)，如若使其價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)，例如進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，則需向政府補(bǔ)繳出讓金，因此應(yīng)將上述房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金才是委托方真正現(xiàn)時(shí)擁有的房地產(chǎn)總價(jià)格，即：房地產(chǎn)總價(jià)格＝建筑物價(jià)格+土地使用權(quán)價(jià)格土地出讓金＝+＝九、運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)總價(jià)格在估價(jià)對(duì)象評(píng)估過程中，假設(shè)其未來凈收益每年不變，房地產(chǎn)綜合資本化率每年不變。表53 比較因素條件指數(shù)表比較因素委估土地案例1案例2案例3交 易 時(shí) 間100101100101交 易 方 式100100100100使 用 年 限100100100100用 途100100100100區(qū)域因素公共交通1001009998距二環(huán)路距離10010010099公共設(shè)施條件10098100102辦公集聚條件10098100102個(gè)別因素容積率100100100100臨路條件1001009999基礎(chǔ)設(shè)施100100100100因素比較修正系數(shù)表（表54）如下：表54 比較修正系數(shù)表比較因素案例1案例2案例3交 易 時(shí) 間100/100100/100100/101交 易 方 式100/100100/100100/100使 用 年 限100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100區(qū)域因素公共交通100/100100/99100/98距二環(huán)路距離100/100100/100100/99公共設(shè)施條件100/98100/100100/102辦公集聚條件100/98100/100100/102個(gè)別因素容積率100/100100/100100/100臨路條件100/100100/99100/99基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100交易價(jià)格185019802100比準(zhǔn)價(jià)格192620202081由于三個(gè)可比案例與委估土地用途相同，且交易日期接近，故取三個(gè)修正結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估土地的比準(zhǔn)價(jià)格。宗地鄰近眾多公交線路，雙向交通方便，緊鄰環(huán)，辦公集聚條件較好，兩面臨市級(jí)主干道，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)宗地外“七通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。貸款利息＝%3/2＝根據(jù)《北京市出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的有關(guān)規(guī)定及評(píng)估人員掌握的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料，在測(cè)算房屋建筑物價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房屋建筑物重置成本的基礎(chǔ)上考慮一定的開發(fā)商利潤(rùn)。鍍鋅板：35000平方米195＝；H .保溫：材料采用南韓產(chǎn)品，全部為玻璃棉外層有加固鋁紙面保護(hù)，風(fēng)管使用25MM厚，水管使用50MM厚；保溫用于：送回風(fēng)管，廚房排風(fēng)管，排煙風(fēng)管、送回空調(diào)水管、冷凝水管；管材：875立方米＝；板材：33000平方米＝；：5635臺(tái)400＝； 風(fēng)口：8000臺(tái)500＝400萬元； 冷柜：約300萬元；(根據(jù)委托方提供的設(shè)備表)：約150萬元(同上)（以下略）（七）建安工程費(fèi)計(jì)算明細(xì)表（表5－1）表5－1 建安工程費(fèi)計(jì)算明細(xì)表 序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)（萬元）合價(jià)（萬元）備注一結(jié)構(gòu)工程1地下室平方米2地上部分平方米3降水工程二裝修工程1B1 員工餐廳平方米辦公樓餐廳平方米員工活動(dòng)室平方米21F 咖啡廳平方米 中餐廳平方米大堂酒吧平方米32F 上海餐廳平方米宴會(huì)廳平方米高職餐廳平方米主餐廳平方米43F 健身房平方米54F 客房平方米65F－13F 客房平方米714F－17F 客房平方米84F－15F 辦公樓平方米94F－15F 公寓平方米10其它部分工程三室外工程平方米四外墻裝修1玻璃幕墻平方米2大理石墻平方米五空調(diào)系統(tǒng)工程1制冷設(shè)備 冷水機(jī)組冷卻塔、水泵2供暖設(shè)備板式換熱器 水泵3空氣處理機(jī)空調(diào)機(jī)、新風(fēng)處理機(jī)風(fēng)機(jī)盤管4加壓排風(fēng)、排煙機(jī)5風(fēng)管閥件個(gè)水管閥件個(gè)6水管 供回水管米冷凝水管米7風(fēng)管平方米8保溫 水管立方米風(fēng)管平方米9PAU 末端裝置個(gè)風(fēng)口個(gè)10冷柜、冰柜11維修工具及其它六給排水工程1設(shè)備中水系統(tǒng)臺(tái)給水系統(tǒng)排水系統(tǒng)游泳池系統(tǒng)2給水、中水管米3熱水及回水管米4鑄鐵管米PVC管及鍍鋅管米5各種閥件個(gè)6保溫立方米7公共衛(wèi)生潔具七鍋爐工程1鍋爐及附屬設(shè)備2管道及閥件3保溫八消防系統(tǒng)工程1自動(dòng)噴水滅火噴頭個(gè)2拉轆個(gè)消火栓個(gè)3自動(dòng)報(bào)災(zāi)BTMNF—1GZ煙感、溫感個(gè)41301滅火5防火卷簾閥煙風(fēng)機(jī)臺(tái)6水泵及穩(wěn)壓泵臺(tái)7水幕噴灑8水管米閥件個(gè)9電線及配管米九供電系統(tǒng)1分界小室及其它工程21高壓配電室高壓配電柜臺(tái)蓄電池臺(tái)變壓器臺(tái)32配電室4低壓室5電纜6發(fā)電機(jī)臺(tái)十動(dòng)力、照明系統(tǒng)工程1配電箱臺(tái)2其它工程內(nèi)容臺(tái)3管線4擦窗機(jī)臺(tái)5空調(diào)控制柜臺(tái)6電纜 照明米動(dòng)力米7防雷接地8工具器具9公共燈具十一樓宇自控十二通訊工程1交換機(jī)2其它設(shè)備3電線管米4線米十三音像系統(tǒng)工程1設(shè)備2管線3末端設(shè)備十四煤氣及熱力工程十五電梯工程部合計(jì)（七）評(píng)估測(cè)算①建安費(fèi)用建安費(fèi)用＝ ② 紅線內(nèi)市政費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，考慮到估價(jià)對(duì)象為單體工程，其紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按建安費(fèi)用的5%計(jì)取。⑴概況空調(diào)系統(tǒng)工程開工時(shí)間為：1988年8月10日，竣工時(shí)間為：1991年3月28日，2001年進(jìn)行了部分改造。50＝8000元。每平方米造價(jià)為綜合價(jià)格，包含門窗(不含外窗)、天棚、內(nèi)墻、地面、衛(wèi)生間水管和潔具、燈具、插座、開關(guān)和連接的電線及管、通風(fēng)風(fēng)口及連接的短管家具電氣設(shè)施、廚房灶具的工程總造價(jià)。（五）估價(jià)方法本工程估價(jià)方法采用重置成本法。（二）價(jià)格定義；；：40元/工日(市場(chǎng)價(jià)為35—42元/工日)；：55元/工日(市場(chǎng)價(jià)為45—55元/工日)；、材料費(fèi)用執(zhí)行現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，市場(chǎng)中尋不到價(jià)格的設(shè)備，根據(jù)合同價(jià)按現(xiàn)行外匯牌價(jià)折算；：材料、設(shè)備的預(yù)算價(jià)(市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)+運(yùn)費(fèi)+關(guān)稅+采購(gòu)保管費(fèi))、安裝調(diào)試費(fèi)、其它直接費(fèi)、間接費(fèi)、上交國(guó)家的稅費(fèi)等；
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