【正文】 以上綜合分析了項(xiàng)目可能存在的多種風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的規(guī)避和控制建議。可根據(jù)本單位人員和業(yè)務(wù)量等狀況，設(shè)立專職或者兼職法律顧問，具體負(fù)責(zé)對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。五、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)指在項(xiàng)目的運(yùn)營過程中，由于經(jīng)營管理模式和方法的不當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目收益受損。在本項(xiàng)目中，主要的社會風(fēng)險(xiǎn)包括：①拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)。三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使項(xiàng)目可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。對這些負(fù)面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認(rèn)識，并積極采取預(yù)防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進(jìn)行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負(fù)面影響。二、社會效益分析（一）促進(jìn)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。工程建設(shè)其它費(fèi)用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況取值?！仨氃陧?xiàng)目建設(shè)全過程中，重視收集準(zhǔn)確、及時和完整的數(shù)據(jù)。管理的系統(tǒng)方法——建設(shè)項(xiàng)目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”?！嘤龍F(tuán)隊(duì)意識。領(lǐng)導(dǎo)作用——領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度決定建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的成敗。合同管理的主要措施(1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團(tuán)隊(duì)1)要確立項(xiàng)目辦公室在項(xiàng)目管理中的主導(dǎo)地位，在建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主管理機(jī)構(gòu)中建立面向工程的最高決策機(jī)構(gòu)，直接對工程負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)及時就工程的重大問題做出決策；2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)；3)聘請?jiān)诠芾?、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗(yàn)的專家，組成合同管理咨詢機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見；4)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機(jī)構(gòu)及時就合同爭議問題進(jìn)行調(diào)解；5)合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠信熱情、嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)著、勤思機(jī)敏、好學(xué)上進(jìn)的基本素質(zhì)和嚴(yán)于自律的精神。(2)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)，組織合同談判和訂立合同。（2）控制工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)工程質(zhì)量及設(shè)計(jì)文件質(zhì)量。應(yīng)由項(xiàng)目辦公室負(fù)責(zé)提供設(shè)備資料和外部協(xié)作條件，應(yīng)及時向設(shè)計(jì)單位提供準(zhǔn)確的資料。（四）防洪結(jié)合水系景觀等進(jìn)行河道改造。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。——在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實(shí)現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循環(huán)回收利用。（二）節(jié)水措施設(shè)計(jì)依據(jù)國家計(jì)委和水利部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目水資源論證管理辦法》、《評價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)通則》(GB/T9711—1993)。（三）環(huán)境監(jiān)督管理按照《中華人民共和國環(huán)境影響評價(jià)法》，對規(guī)劃區(qū)進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，確定排放總量。建設(shè)污水統(tǒng)一排放體制，生活污水處理率達(dá)到100%。在起步區(qū)污水系統(tǒng)未建成前，施工期間產(chǎn)生的生活污水，要加強(qiáng)管理，污水實(shí)行統(tǒng)一收集、定時、定點(diǎn)運(yùn)至污水處理廠，防止對周圍環(huán)境的污染。粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動水平、特定操作和主導(dǎo)天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。空氣環(huán)境質(zhì)量項(xiàng)目區(qū)域主要在XX生態(tài)旅游區(qū)，空氣污染源來自于當(dāng)?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。地面水質(zhì)量地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。 《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）l景觀綠化在游客接待集散地利用灌木和花草進(jìn)行綠化劃分功能分區(qū)；在游客觀光通道進(jìn)行景觀綠化；采用生態(tài)停車場，提高綠化率。（五）其他設(shè)施旅游廁所為了提升XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的服務(wù)功能，改善環(huán)境，為游客提供良好的服務(wù)條件，規(guī)劃建設(shè)2個四星級所和若干小型水沖廁所。供電設(shè)施目前區(qū)域供電設(shè)施不完善，主要依靠周邊油田采用臨建設(shè)施供電系統(tǒng)，隨著景區(qū)建設(shè)和發(fā)展，需要配套建設(shè)供電系統(tǒng)。園區(qū)內(nèi)可運(yùn)用不同環(huán)境的濕地為主體，大造濕地園中園?！獫竦仞B(yǎng)生餐廳結(jié)合濕地重點(diǎn)打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突出濕地景觀特點(diǎn)，根據(jù)中外養(yǎng)生文化對食物內(nèi)容和進(jìn)食方式進(jìn)行特色設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生的特點(diǎn)。每棟建筑之間距離范圍是20至40米，低層低密度，—。功能定位以商務(wù)、度假、居住及景點(diǎn)四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。本次項(xiàng)目主要建筑施工區(qū)域在平原地區(qū)，地勢平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，有利于建設(shè)施工。且有高速公路直達(dá)。2007年，%，%。京津唐地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)旅游，選擇乘火車及自駕車為主。既從2006年2月至9月，大約每一個京津唐地區(qū)居民中，到環(huán)渤海地區(qū)旅游旅行過。具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理如下：沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)購房意愿%在三年內(nèi)有購房計(jì)劃認(rèn)可房價(jià)3000元以下30003500元35004000元4000元以上15．4%31．7%%%住房面積60平方米以下6090平方米90120平方米120平方米以上%%%%建筑樣式高層多層別墅%% %長春房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)購房意愿%在三年內(nèi)有購房計(jì)劃認(rèn)可房價(jià)3000元以下30003500元35004000元4000元以上%%%%住房面積60平方米以下6090平方米90120平方米120平方米以上%%%%建筑樣式高層多層別墅%%%哈爾濱房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)購房意愿%在三年內(nèi)有購房計(jì)劃認(rèn)可房價(jià)3000元以下30003500元35004000元4000元以上%%%%住房面積60平方米以下6090平方米90120平方米120平方米以上%%%%建筑樣式高層多層別墅64%%%（三）京津唐地區(qū)（1）潛在消費(fèi)能力調(diào)查京津唐地區(qū)是中國最大，最優(yōu)質(zhì)的客源市場之一。溫泉水療以中青年為主要消費(fèi)群，隨季節(jié)變化較小。XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）200383844044200495094630200511025506720061220557112007149076391（數(shù)據(jù)來源：《XX省統(tǒng)計(jì)年鑒（2007）》、《XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）20037716376220048628396820059309460320061113551012007130435891（數(shù)據(jù)來源：《XX省統(tǒng)計(jì)年鑒（2007）》、《營口市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） “營盤都市區(qū)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）200378503803200488194249200510017478520061117053562007135256091（數(shù)據(jù)來源：《XX省統(tǒng)計(jì)年鑒（2007）》、《XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《營口市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為市場消費(fèi)需求的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。第三章 市場可行性分析本項(xiàng)目主要面對三大市場，一是“營（口）盤（錦）”地區(qū)，主要是商務(wù)、休閑和房地產(chǎn)等消費(fèi)市場；二是XX城市群及東北周邊地區(qū)，主要是周末休閑、會議培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)市場；三是京津唐地區(qū)，主要是休閑度假及度假房產(chǎn)等消費(fèi)市場。已被省農(nóng)業(yè)廳評為優(yōu)質(zhì)稻種繁育基地。濱海大道的建設(shè)，促進(jìn)了XX沿海地區(qū)土地整合，營建若干個沿海的小城鎮(zhèn)，形成港口運(yùn)輸、觀光旅游以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化的新興經(jīng)濟(jì)帶。上海市重點(diǎn)發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”是借鑒國外特色風(fēng)貌城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，把每個鎮(zhèn)的風(fēng)貌都以歐美發(fā)展國家風(fēng)貌為特色主題來打造。擴(kuò)大交往，促進(jìn)合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設(shè)水平。三、研究工作依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究編制依據(jù)以下法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行編制：（一）相關(guān)法律中華人民共和國頒布的《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國土地管理法》、《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》等有關(guān)法律、法規(guī)。第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目基本背景（一）項(xiàng)目范圍項(xiàng)目區(qū)域南與濕地保護(hù)區(qū)隔水相望，東距XX市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里，可建設(shè)用地：。二是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)更快轉(zhuǎn)向特色與專業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項(xiàng)目的開發(fā)要擺脫單純景點(diǎn)建設(shè)的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構(gòu)建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費(fèi)群體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成旅游深層次開發(fā)，突出以旅游帶動主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化房產(chǎn)、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的連帶關(guān)系，從而強(qiáng)力帶動村鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會效益。一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。二、區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)背景在《XX沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導(dǎo)人口向沿海經(jīng)濟(jì)帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。公司有耕地近4萬畝，蘆葦2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)為目標(biāo)，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進(jìn)了國際先進(jìn)的大米加工生產(chǎn)線，提升了糧米加工質(zhì)量，生產(chǎn)的“粳冠”牌大米先后榮獲XX省名牌產(chǎn)品、國家免檢產(chǎn)品。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質(zhì)構(gòu)造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構(gòu)成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內(nèi)部設(shè)有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠(yuǎn)距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機(jī)果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目，同時還可以休閑度假、拓展運(yùn)動、野外宿營、濕地探險(xiǎn)、觀看表演、購買地方特色紀(jì)念品、品嘗風(fēng)味小吃等項(xiàng)目。一、市場需求調(diào)查（一）本地和營口市場潛在消費(fèi)能力調(diào)查近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，XX、營口經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費(fèi)潛力很大。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費(fèi)3090元，主要集中在周末和節(jié)假日等。2007年東北地區(qū)城市居民人均旅游2次，人均旅游花費(fèi)296元，%。根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測研究，2006年三次調(diào)查總計(jì)接觸樣本6055個。（2）消費(fèi)趨向調(diào)查由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計(jì)，對京津唐地區(qū)居民對景區(qū)和旅游項(xiàng)目的選擇偏好進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。XX市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)樓盤名稱位置總建筑面積（萬平米）容積率戶型均價(jià)（元/平方米）主要客源紫潤茗都興隆臺區(qū)50高層3250本地及周邊多層3500水木清華興隆臺區(qū)35商住樓3400本地及周邊高層3300多層3250瀚新花園興隆臺區(qū)37多層3350本地高層3200賽納灣興隆臺區(qū)4別墅6800周邊鼎信佳苑二期興隆臺區(qū)11高層3100本地多層3200云景花苑II大洼縣10高層2800本地多層2900日月興城興隆臺區(qū)19高層3200 本地及周邊別墅65007500格林花園大洼縣12多層2850本地高層2700項(xiàng)目競爭力分析從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以得出，目前XX的房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)不能滿足巨大的消費(fèi)需求和對舒適生活空間的需求。從大交通上看，XX至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。在此宏觀背景條件下，XX市委、市政府做出了《關(guān)于加快XX市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，以濕地生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮XX旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為XX國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把XX建設(shè)成為具有國際影響力的旅游目的地?？蛻羧憾ㄎ宦糜蔚禺a(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間?？刹捎脤勇?lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合?！獫O港餐飲區(qū)：設(shè)計(jì)容納100人用餐的中等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護(hù)區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設(shè)置望遠(yuǎn)鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。同時，結(jié)合公路改造和提升，重點(diǎn)加強(qiáng)車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強(qiáng)化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施。河道疏浚和堤壩加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進(jìn)行疏浚和堤壩加固。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：建設(shè)1個垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。 《中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB897896）；（二）環(huán)境保護(hù)目標(biāo)將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。