【正文】 l 中小投資者。50*=9萬平方米這兩種方法計算出來的結(jié)果有差異，為保險起見，建議采用低值，即7萬平方米，而根據(jù)目前的設(shè)計方案，項目的體量在6萬平方米，其中還包括停車場，從商圈需求來看這一面積偏小。同時可以發(fā)現(xiàn)，這些居民對于餐飲娛樂的需求十分旺盛，并且追求更多特色，更多情調(diào)而相對不注重價格因素，同時，項目良好的交通條件為開設(shè)餐飲娛樂設(shè)施奠定了良好的硬件基礎(chǔ)，而周邊這一類型的設(shè)施相對缺乏，這種情況為項目定位提供了一種方向。l 文化休閑人群216。216。消費具有兩重性：一方面傾向于原所在國相似的商品、服務(wù)或環(huán)境，另一方面也關(guān)注具有濃郁東方色彩和中國文化特色的商品。216。CBD內(nèi)及周邊區(qū)域人群消費特點分析：l CBD商界精英與高尚公寓居民216。同時，這種建筑形式對于業(yè)種要求有種種的限制，有相當(dāng)多的業(yè)種受政策規(guī)章和經(jīng)營限制不能在這些物業(yè)開店。 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于剛剛起步階段，因此周邊基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，但是項目的路網(wǎng)情況較好，作為商業(yè)最重視的條件，交通條件適宜決定了商業(yè)項目的發(fā)展前景比較好。第二，由于它吸引的客層主要是中高收入階層的消費者，并且已經(jīng)有了一部分相對忠誠的客戶群，也就是說，本項目尚未開業(yè)，在項目門前已經(jīng)有了相當(dāng)數(shù)量的客流。 853(豆各莊鄉(xiāng)政府馬連店):窯洼湖橋216。216。若主題公園的開發(fā)成功將為項目帶來更多客流，但其自身商業(yè)開發(fā)對本項目又有一定競爭性影響。華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)是本項目的重點競爭對手，但是從其整體定位來看，更傾向于以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài)，以其他業(yè)態(tài)為輔，定位高檔，主要面向在周邊辦公的高級白領(lǐng)。l 富力城商業(yè)主體位于雙井橋西側(cè)地下，面積約20000平方米，目前正在招商，該項目的主要缺陷在于沒有停車位不足，沒有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場。目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商品包括服裝、食品、百貨和雜貨四大類。216。CBD地區(qū)的東擴(kuò)將帶動周邊地區(qū)地段價值的提高，增加消費人群，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機(jī)。其中位于CBD和CBD東部的朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占43公里，占了近三分之二的工程量。一方面滿足政府對商業(yè)設(shè)施配套政策要求；另一方面，興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場價值。從未來發(fā)展的趨勢上看，可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近23年內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展階段，理由如下：首先，北京市的城市規(guī)模正在進(jìn)一步擴(kuò)大，圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū)，入住居民多為中等收入以上的階層，因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購買力。 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)l 產(chǎn)品定位普遍走高l 商鋪租價平穩(wěn)上揚(yáng)l CBD地區(qū)成發(fā)展重心l 社區(qū)商業(yè)受市場追捧3 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù)這次報告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是l 《全國商品市場體系建設(shè)綱要》l 《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范》l 《北京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》詳細(xì)內(nèi)容見附錄一4立地開發(fā)條件 項目立地條件按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來的發(fā)展及功能定位。除近年流行的大型超市外，各種品牌店也相繼進(jìn)入北京，它們對位置好、人流多及運營成熟的商業(yè)項目需求較高，這類商場的租金還會維持在高位。比如預(yù)計于今年10月1日正式開業(yè)，位于北京海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠、西三環(huán)和西四環(huán)之間的新燕莎MALL，總建筑面積約38萬平方米，將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店，同時還進(jìn)駐了2000多家各類專賣店及品牌旗艦店。其中家樂福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛家國際收藏品交易中心和大紅門亮驛服裝城也有不錯的業(yè)績。許多中小投資者紛紛看好北京商業(yè)市場的投資潛力，成為北京寫字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者。l 其他幾個南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少。根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計在2005年人均商業(yè)面積將達(dá)到0．9平方米（這一目標(biāo)已經(jīng)在2003年提前實現(xiàn)）。 商業(yè)發(fā)展預(yù)測l 基于對北京商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)識和趨勢分析研究，經(jīng)專家反復(fù)論證，我們認(rèn)為北京商業(yè)發(fā)展正在逐步形成大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局的戰(zhàn)略發(fā)展模式，這一戰(zhàn)略模式的確定，對預(yù)測北京商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義。l 餐廳聚集旺市。l 注重文化品位。l 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑戰(zhàn)，處于轉(zhuǎn)型期，百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場，另一部分則利用資本集聚的優(yōu)勢向大型綜合超市或購物中心轉(zhuǎn)型。隨著政策的逐步放開和北京消費水平的提高，一些國外知名品牌也加快了進(jìn)入北京市場的步伐，如杰尼亞、克里斯汀總之， 北京龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。消費者的調(diào)查結(jié)果請見附件，下面將對一些關(guān)鍵性的條件進(jìn)行分析：n 交通方便因素占據(jù)重要地位，交通條件成為居民購物時越來越重視的因素，這一點與北京的住宅區(qū)域擴(kuò)大化及私家車進(jìn)入家庭普遍化密不可分。與此同時，伴隨著北京房地產(chǎn)市場的開放和戶籍身份的淡化，越來越多的相對富裕人口開始涌入北京置業(yè)與就業(yè)（北京有的樓盤甚至有超過50%以上的購買者是外地人），這使得北京人口的數(shù)字更加龐大。l 商業(yè)重心逐步遷移，伴隨著北京的城市化進(jìn)程與住宅開發(fā)，商業(yè)發(fā)展的重心正在逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移，西、北四環(huán)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)端倪。 方案一：特色業(yè)種為大型影城和家居建材城；216。 處于城市節(jié)點中心的華貿(mào)中心20萬平方米商業(yè)對本項目的分流作用；216。 商業(yè)發(fā)展的良好形勢與WTO的開放，四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪；216。 項目前期良好的規(guī)劃設(shè)計，將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求；216。Erna Hart is going to swim across the English Channel tomorrow. She is going to set out from the French coast at five o39。Lesson32 Shopping made easy 購物變得很方便t any in sight: they had all run away! The man laughed when he realized what had happened. He called out to the children and threw the ball back to the bank. Pilatus Porter39。 No Parking39。s a new one. Do you like it ?39。about39。 he said. I wonder. In England, each man speaks a different language. The English understand each other, but I don39。I found this outside this gentleman39。 I said, 39。 living in a beautiful new house in the country. Work on it had begun before my sister left. The house was pleted five months ago. In my letter, I told her that she could stay with us. The house has many large rooms and there is a lovely garden. It is a very modern house, so it looks strange to some people. It must be the only modern house in the district.s office and sat down. I had just lost amp。s losing money these days,39。there is still some honesty in this world !39。 I said. Then he spoke slowly, but I could not understand him. My teacher never spoke English like that! The porter and I looked at each other and smiled. Then he said something and I understood it. 39。I am an art student and I paint a lot of pictures. Many people pretend that they understand modern art. They always tell you what a picture is 39。m hanging this picture on the wall,39。but isn39。Captain Ben Fawcett has bought an unusual taxi and has begun a new service. The 39。Lesson30s bicycle! why he was wanted by the police, but he went to the station yesterday and now he is not worried any more. At the station, he was told by a smiling policeman that his bicycle had been found. Five days ago, the policeman told him, the bicycle was picked up in a small village four hundred miles away. It is now being sent to his home by train. Ted was most surprised when he heard the news. He was 項目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成，形成基本消費；216。 項目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對不完善，窯洼湖橋的改善需要一定的時間；216。 未來項目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本項目基本商圈擴(kuò)大。 項目規(guī)模定位根據(jù)商圈消費力的估算，我們建議本項目的總面積在9萬平方米左右，其中包括約2萬平方米的停車場和7萬平方米的商業(yè)面積。2 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)市場與商業(yè)市場分析 北京市概況及投資環(huán)境分析詳細(xì)內(nèi)容見附錄二 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況詳細(xì)內(nèi)容見附錄二 北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析我們認(rèn)為北京市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征：l 城市商業(yè)吸引力巨大，作為國際性的大都市，無論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對龐大購買力的追逐，北京的商業(yè)吸引了國內(nèi)外諸多商家的進(jìn)駐，可以說北京的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領(lǐng)先的。本節(jié)將分別闡述分析。住房和購車成為新的消費熱點，特別是私家車消費正處于加速階段，2002年北京市居民私家車保有量約為80萬輛，而到2003年年底已經(jīng)達(dá)到104萬輛，汽車消費的高速增長帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也從根本上擴(kuò)大了居民的行動半徑，進(jìn)而使其消費習(xí)慣得到質(zhì)的改變。北京居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費占到日?？傁M的60％左右（其中餐飲更是占到了40%左右）。為增強(qiáng)在市場的競爭力而重新包裝定位的舊項目，也開始投入市場，比如恒基中心和西單文化廣場。從發(fā)展趨勢來看，各大零售集團(tuán)近幾年內(nèi)仍然會把北京作為在中國發(fā)展的重點區(qū)域，因此可以預(yù)計這股開店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長的時間，估計在5年之內(nèi)還會不斷有新店出現(xiàn)。娛樂業(yè)的經(jīng)營對于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當(dāng)?shù)囊栏叫裕浒l(fā)展特點和餐飲有一定的類似性，本節(jié)重點對餐飲市場進(jìn)行分析。以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪，多數(shù)選擇重點占領(lǐng)北京市某一特定的區(qū)域，圍繞這一商圈做足做滿。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展，人們外餐的比例大大提高，北京的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場商機(jī)。由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，但新出現(xiàn)的項目仍然越來越多。l 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他幾個區(qū)域的供應(yīng)量。l 國內(nèi)大型零售企業(yè)。同比上月租售價格水平略有提升。l 商業(yè)物業(yè)項目定位愈趨合理。 預(yù)計需求l 未來北京商業(yè)市場的需求將穩(wěn)中有升。 預(yù)計租售方式商鋪選擇出售的趨勢將越來越明顯。由于項目進(jìn)度原因，目前項目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營，民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷。因此，四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢和可預(yù)期的良好前景。這表明其發(fā)展具有充分的社會與經(jīng)濟(jì)的合理性。216。 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單薄，不能給招商提供環(huán)境上的有力支持。賣場面積11990平方米，共分上下三層，其中一層為34家店中店，總面積5000平方米，包括肯德基、半畝園、永和大王等快餐品牌以及達(dá)芙妮、運動100等穿類品牌，還有書店、銀行等配套設(shè)施。社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級寫字樓、五星級酒店與會所、高檔商住公寓、高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合，形成了一個綜合性的大型高檔社區(qū)。 “華貿(mào)酒吧文化廣場”，薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧、咖啡廳等，極其便于時尚飲食文化的推廣與展示。主題商業(yè)區(qū)建筑面積約5萬平米，位于整個大社區(qū)的核心部分，在空間布局上把主題公園和住宅有機(jī)聯(lián)結(jié)在一起。：項目周邊道路交通情況見圖l 項目所在位置交通特點：216。216。因此，對這些商業(yè)對本項目競爭性影響不大。通過上述分析可知，雖然OUTLETS對本項目的規(guī)劃有一定制約作用，但是如果充分考慮市場整體情況，從擴(kuò)大商圈的角度進(jìn)行項目定位，并合理規(guī)劃業(yè)態(tài)后，它與本項目的關(guān)系將轉(zhuǎn)化為競合的關(guān)系，是互相促進(jìn)共同發(fā)展的盟友。項目附近樓盤商業(yè)面積序號項目名稱價格/租金總建筑面積出售、出租率建筑形式備注1戀日國際32000/平米600多平米0%底商　2非常生活　　無　　　3蘋果社區(qū)不詳80000多平米0%商業(yè)街　4世橋國貿(mào)公寓5元/天/