【正文】 據(jù)對全市 35 歲以上、中年人年收入 10 萬元以上且父母健在，老年人家庭年收入 15 萬元以上人群調(diào)查，55%高 36 / 70收入人群有意購買養(yǎng)老型住宅。另外，對于入住老人沒有戶籍限制?！艾F(xiàn)在投入使用的老年公寓為一 34 / 70期工程，共有 288 套養(yǎng)老用房，分為單間和套間，可以放置 712 張養(yǎng)老床位，另外還配備了近萬平方米的綜合服務中心。記者了解到，這是本市規(guī)模最大的一座現(xiàn)代化、綜合性“公辦民營”養(yǎng)老機構(gòu)，全部建成后可以容納 6000 張養(yǎng)老床位。在新形勢下，朱鳳泊對“孝”的理念進行了全新的解釋。前些年，當大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光投向高檔商品房和寫字樓時，朱鳳泊就已敏銳地認識到中國進入老齡化的歷史進程必然引起老年消費群體的住房需求，老年住宅建筑的極大潛力必然導致“朝陽產(chǎn)業(yè)”的迅速發(fā)展?！　? 　三是護理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護理人員進行護理。 　●中西合璧的規(guī)劃設計極具特色　　 　 2022 年 4 月間，第二屆世界老齡大會在西班牙的馬德里舉行，朱鳳泊作為惟一的房地產(chǎn)企業(yè)代表參加了大會，并應邀在大會“亞太論壇”上發(fā)表演講，他提出的“公益性事業(yè)，市場化運作”的全新養(yǎng)老模式引起了 150 多個國家和地區(qū)的 5000 多名代表的廣泛關注和高度評價。在應對即將到來的老齡化社會過程中，北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)公司總裁朱鳳泊以高瞻遠矚的敏銳眼光挖掘到這其中存在著的無限商機。 　　張文革、薛永惠等人還說，由于養(yǎng)老服務業(yè)屬于微利行業(yè)，加之規(guī)模偏小無法形成規(guī)模效益，投資回收周期長，再加上缺少扶持，大多數(shù)民辦養(yǎng)老機構(gòu)因陋就簡，服務單一，老年人生活十分單調(diào)。 　　“身份”困境制約發(fā)展 　　上海市社團管理局民辦非企業(yè)單位管理處副處長郁建平說，根據(jù)國務院和民政部有關 29 / 70規(guī)定，目前我國民辦養(yǎng)老院一般只能在民政部門登記為“民辦非企業(yè)單位”。 　　自身特殊性常被忽視 　　養(yǎng)老院有其自身的特殊性，這種特殊性，往往會被政府部門在制定政策時忽視，讓養(yǎng)老院的工作陷入左右為難的窘境。在這種背景下，民辦養(yǎng)老院無疑迎來了一個巨大機遇，按理說可以施展拳腳大干一番。但眼看時至年底，政策仍未落實?！编嶈F城說，大量的民辦老年公寓因為消防、衛(wèi)生防疫、管理等不達標，無法通過民政部門的資質(zhì)審核，成為“黑戶”?！钡览飬^(qū)一家老年公寓的老板告訴記者，40 張床僅住了 20 來人，雖說不用交稅，但還是“微利經(jīng)營”。工作人員說，目前 550 張床位全部滿員，要入住得領著老人去預約登記、等候消息。穿過一間幾平方米的小客廳，是一個普通三居室改成的公寓。小張準備在社區(qū)租房子辦一個老年公寓，特地來向她請教。 老 年 公 寓 價 格 偏 高 成 為 入 住 老 年 公寓 的 瓶 頸 因 素 ： 有 的 老 年 公 寓 環(huán) 境 優(yōu) 美 ， 設 施 齊 全 ， 服 務 較 好 ， 但 是 租 售 價 位 較 高 ，有 的 月 租 價 高 達 2022－ 3000 元 ， 很 多 老 年 人 只 好 望 洋 興 嘆 。自 費 住 進 洪 城 社 會 福 利 院 老 年 公 寓 的 孫 結(jié) 民 老 人 ， 認 為 老 年 公 寓 要 配 備 基 礎 設 施 ，要 合 理 安 排 老 人 娛 樂 時 間 ， 比 如 開 展 保 健 知 識 學 習 、 老 人 書 畫 、 歌 舞 娛 樂 等 活 動 。 22 / 70四、其他省市地區(qū)（一） 、南昌老年公寓：需求增多，地產(chǎn)尚待開發(fā)，市場廣闊據(jù) 南 昌 市 統(tǒng) 計 局 公 布 的 一 組 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 表 明 ， 南 昌 市 已 進 入 了 老 齡 化 城 市 。以位于南匯的藝術主題居住社區(qū)———“藝泰安邦”為例，小區(qū)從建筑、園林、會所等方面融入藝術元素，此外，作為社區(qū)主體建筑，8000 平方米的“剛泰藝博中心”，不僅是集中展示藝 21 / 70術珍品的展示中心，也將是藝術領域以及周邊社區(qū)的藝術活動中心和教育中心，老年人徜徉其中，不僅可以看藝術品展覽，還可以參與藝術文化交流和藝術學術培訓；而上海書法家協(xié)會、上海美術家協(xié)會、中國工筆畫協(xié)會上海藝術創(chuàng)作基地也建立于此，老年人在閑暇之余，在社區(qū)內(nèi)便可體會藝術帶給身心的雙重愉悅?！　《鴧⒄諝W美發(fā)達國家養(yǎng)老經(jīng)驗，近來新興的老年社區(qū)特色獨具。2022：上海目前養(yǎng)老床位只有 1%，由市場操作的老年公寓目前只有浦東一家假日老年公寓。為什么呢? 原因就在這些養(yǎng)老院大多地處郊區(qū)，不管條件如何，去不去那么遠的地方，是老人和子女們首先要考慮的問題。全國老齡辦政策研究部主任吳秋風說，鼓勵社會力量發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，已經(jīng)是我國進入老齡化社會的戰(zhàn)略選擇。可以采取股份制、會員制、股份合作制等形式，擴大資金來源，壯大經(jīng)濟實力，降低風險。對于合資、合作及獨資興辦為老服務機構(gòu)和設施的，除享受外商投資應該享受的一般優(yōu)惠政策外，還應在用地、各項收費、稅收等方面給予更大的優(yōu)惠，優(yōu)惠待遇至少不低于大陸內(nèi)同行業(yè)水平。對資金不足，又有償還能力的為老服務產(chǎn)業(yè)，包括民營助老企業(yè)的投資性貸款，銀行應放寬貸款條件，延長貸款期限，在給予低息照顧的條件下實行差別利率，其貸款利率水平不能高于一般福利事業(yè)利率水平。降低為老服務產(chǎn)業(yè)各項支出費用，對政府和有關行政部門征收的各項雜貧，如人防工程使用費、養(yǎng)路費、道口費、土地測繪費、環(huán)保費、衛(wèi)生費、基礎設施配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、水資源補償費、自來水、電、氣的增容費等費用，經(jīng)當?shù)厥姓芾聿块T核定，應予以減免；對政府和有關主管部門收取的福利管理費、工商管理費、土地管理費、行政管理費等各項管理費，應實行減費或免費政策；對開辦為老服務產(chǎn)業(yè)使用的土地，可考慮由政府劃撥土地，免征使用費，如不能“無償”使用，可按現(xiàn)行辦法的 20%收取土地使用費；政府還應同有關單位協(xié)商，降低為老服務機構(gòu)的自來水費、電費、燃氣費等費用支出，實行不高于民用費率的收費標準，政府可給予相關單位以政策鼓勵，如允許他們對用于為老服務機構(gòu)的業(yè)務費用在稅前列支。如第 34 條明確規(guī)定：“各級人民政府應當引導企業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營老年生活用品，適應老年人的需要。到 2025 年，北京每 個人里就會有一位老人，過老人節(jié)的人將多于過兒童節(jié)的人。中國社會科學院的蔡昉說，似乎用之不竭的“人力資本”曾一直是“巨大的紅利” ，但“這份紅利正在減少” 。許多退休者一個月的養(yǎng)老金也就這么多。住在這兩座 6 層磚樓的人大都是一家公共汽車修理廠從前的職工。 因為這項新制度必須承擔國企的養(yǎng)老金需求，所以它從一開始就缺乏資金。 中國的養(yǎng)老金絲毫談不上安全。中國靠獨生子女政策抑制了人口增長。 張明亮說，民政部近幾年大力推進養(yǎng)老服務社會化，目的就是要構(gòu)筑以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)照料為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的一個養(yǎng)老服務體系。當前，中國老齡事業(yè)面臨三大挑戰(zhàn)： 第一是快速老齡化。他指出，我國未來老齡化形勢非常嚴峻，到目前為止，福利養(yǎng)老機構(gòu)才有 170 多萬張床位，和潛在的巨大需求嚴重不符。昨天，記者獲悉，滬上最大房企綠地集團正投資數(shù)十億，在昆山建造針對滬上養(yǎng)老族的老年社區(qū)，總面積最多可達百萬平方米。到 2025 年，北京每 個人里就會有一位老年人，過老人節(jié)的人將多于過兒童節(jié)的人。 ”該中心研究報告《銀發(fā)中國——中國養(yǎng)老政策的人口和經(jīng)濟分析》指出，隨著中國出生率的下降和壽命的延長，到 2022 年，中國老齡人口將占總?cè)丝诘?15%；到 2030 年，這一比例升至 24%；到 2050 年，將有近 1 億的中國人口超過 80 歲。[注：“以房養(yǎng)老”指（竇玉沛介紹稱）：， “以房養(yǎng)老”的第一種方式是老人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機構(gòu)或者銀行，其養(yǎng)老費用由公益機構(gòu)或者銀行來按月提供，到這位老人故后，剩余部分交給相關繼承人；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：老人把房子交給福利機構(gòu)，然后享受福利機構(gòu)的服務，老人的房子由福利機構(gòu)出租，在過世后房產(chǎn)由福利機構(gòu)處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是老人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個公益機構(gòu)，公益機構(gòu)一次性把錢給他，他再從公益機構(gòu)把房子租回來住，只是按月支付租金。不過，和其他國家不同，我國呈現(xiàn)出典型的未富先老的特點。政府投資的養(yǎng)老機構(gòu)會越來越少，未來的趨勢是以民辦機構(gòu)為主流。但其存在一些爭議，詳見第五章第三節(jié)。這兩個項目分別是：北京太陽城國際老年公寓（30 萬平米，830 套）和北京匯晨老年公寓（25 萬平米，6000 床位） 。經(jīng)營類型分別為：出售和出租。其代表項目僅有一個——北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心，經(jīng)營受到爭議。四、 基本結(jié)論綜述通過對近幾年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及老年社區(qū)、老年公寓的發(fā)展狀況的信息搜集及整理分析，并結(jié)合國家關于解決老齡化問題及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關政策，初步得出以下結(jié)論：（一）北京目前（到 2022 年 12 月） ，老年人口初步估計約 220 萬左右。歐美國家是在人均 GDP500010000 美元時進入老齡化社會，而我國則是在人均 1000 美元時就“提前”撞線了。例如，全國首個租賃式老年社區(qū)——上海南匯康橋鎮(zhèn)租賃式養(yǎng)老社區(qū)、北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心和中大恒基合作在北京推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務。而中國今天的勞動力人口數(shù)量到 2050 年可能會失去約 18%至 35%。北京市老齡協(xié)會副會長伊密呼吁，城市人口老齡化問題已經(jīng)顯現(xiàn)，應該納入城市發(fā)展建設的規(guī)劃議程。這些老年公寓單套售價在 20 萬－50 萬元，養(yǎng)老別墅售價在 80 萬－100 萬元。 “當前每 1000 名老年人才有 11 張左右的床位，不僅大大低于歐美發(fā)達國家，也低于許多發(fā)展中國家?，F(xiàn)在全國平均人口增長率是０．６６％，老年人的增長率是３．２６％。但目前看來，機構(gòu)養(yǎng)老在中國還很薄弱。中國人口年齡構(gòu)成的發(fā)展趨勢越來越像發(fā)達工業(yè)國。在計劃經(jīng)濟時代，企業(yè)為職工提供全面的生活保障。因此，政府也動用個人賬戶的資金填補缺口。隨著改革的深入，工廠重視效益。 不過，領到養(yǎng)老金的人已經(jīng)可以慶幸了。聯(lián)合國的一項研究稱，就業(yè)人口在中國總?cè)丝谥械谋壤龑⒃?2022 年左右達到 %的最高值，隨后到 2050 年降至 %。北京市老齡協(xié)會副會長伊密呼吁，城市人口老齡化問題已經(jīng)顯現(xiàn)，應該納入城市發(fā)展建設的規(guī)劃議程?！?14 / 70二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到政策優(yōu)惠時間：20220123 來源：人民日報（20220123）早在2022年１０月，財政部和國家稅務總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅；對企事業(yè)單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。醫(yī)療機構(gòu)，包括養(yǎng)老機構(gòu)配備的醫(yī)療機構(gòu)，為養(yǎng)老機構(gòu)收住的老年人提供醫(yī)療服務所發(fā)主的醫(yī)療費用，可按照公費醫(yī)療、勞保醫(yī)療或醫(yī)療保險的有關規(guī)定處理?？傊?，要切實改變目前實行的與其他經(jīng)營企業(yè)同一利率的規(guī)定?！　。?）積極爭取社會捐助。資金不足，又有償還能力的，按上述第二款“信貸政策”處理。在這種背景下，民辦養(yǎng)老院無疑迎來了一個巨大機遇，按理說可以施展拳腳大干一番。本報北京 2022 年 10 月 31 日電（姜潔、董方）北京市老年社區(qū)今天正式揭牌開業(yè)。老年公寓的開發(fā)應當引起政府、開發(fā)商、以及公眾的關注。據(jù)綠地集團的副總經(jīng)理余曉燕介紹，根據(jù)老年人的身體、心理特征，對每一個細節(jié)的重視，使他們居家安全舒適是老年人公寓設計的點睛之筆。房價適中走“平民化”路線　　老年人購房一般非常理性，往往會根據(jù)自己長期積累的經(jīng)驗再三思量，然后進行購買消費，因此價格合理非常重要。 南 昌 市現(xiàn) 有 60 歲 以 上 老 人 約 51 萬 ， 占 總 人 口 的 11． 8％ ， 65 歲 以 上 老 年 人 約 32 萬 ，占 總 人 口 數(shù) 的 7． 4％ ， 并 且 每 年 以 3． 8％ 的 速 度 遞 增 。在 許 多 民 營 養(yǎng) 老 機 構(gòu) ， 剛 開 始 能 夠 配 備 一 些 服 務 項 目 ， 但 是 隨 著 時 間 過 去 ， 利 潤 薄的 項 目 會 中 途 停 辦 ， 給 老 人 帶 來 許 多 不 便 。 上 海 市 選 擇 老 年 公寓 的 老 人 中 ， 86． 3％ 希 望 每 月 所 需 費 用 不 超 過 1000 元 。這兩年，因為“春華德善” 名聲在外，登門取經(jīng)的人絡繹不絕。 “我們這里最多可以放 13 張床，現(xiàn)在住了 8 個老人，剛撤掉了兩張。 據(jù)市民政局社會福利處處長鄭鐵城介紹，哈爾濱現(xiàn)有 3 家財政全額撥款的養(yǎng)老機構(gòu)，床位不足 1600 張。 26 / 70 哈爾濱市老齡委事業(yè)處處長戰(zhàn)陰斌說，雖然準入門檻低，民辦養(yǎng)老機構(gòu)開辦相對容易，但由于收費低廉，無力改善基礎條件，同時服務質(zhì)量也上不去，直接影響了入住率和經(jīng)濟效益，難以形成良性循環(huán)，影響發(fā)展。 據(jù)哈市老齡委統(tǒng)計，“黑戶”數(shù)目約為 300—500 家。 安埠小區(qū)老年公寓的老板小吳最大的愿望則是銀行能低息貸給她 10 萬元，那樣她就立馬改租為買，辦一處名副其實的老年公寓?？捎浾呓赵谝恍┟褶k養(yǎng)老院采訪時發(fā)現(xiàn)，我國民辦養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展之路并不平坦。 　　張文革無奈地告訴記者，在天津，養(yǎng)老院要辦齊防火、防疫兩證才能去民政局申請登記。 　　然而，這種“身份”讓民辦養(yǎng)老機構(gòu)陷入兩難境地：登記為民辦非企業(yè)單位，雖然從理論上可以享受免稅等優(yōu)惠政策，卻意味著投資者實際上難以融資，不能進行分紅，甚至連自己投資建設的都不能歸自己。 　　老齡產(chǎn)業(yè)亟待