【正文】 （2）項(xiàng)目基準(zhǔn)貼現(xiàn)率：根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版）相關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司實(shí)際，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率按 10%計(jì)算；（3）該項(xiàng)目單個(gè)連鎖店建設(shè)期很短，建成以后投入營(yíng)運(yùn)；整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期為三年，每個(gè)連鎖店經(jīng)營(yíng)期按 10 年計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算按 12年進(jìn)行計(jì)算。項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資總額和全部流動(dòng)資金，即由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金三部分構(gòu)成，合計(jì)為 萬(wàn)元，即：項(xiàng)目總投資＝建設(shè)投資+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金47 / 72 ＝17644 萬(wàn)元++1426 萬(wàn)元 ＝ 萬(wàn)元（三）資金來(lái)源銀行貸款本項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款 3000 萬(wàn)元， 2022 年至 2022 年每年貸款 1000萬(wàn)元。（2）其他費(fèi)用46 / 72其他費(fèi)用包括主要是開(kāi)辦費(fèi)，包括設(shè)計(jì)費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、項(xiàng)目前期工作費(fèi)等費(fèi)用； 按工程費(fèi)用的 1%估算，為 166 萬(wàn)元。（2）在中嶺晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)進(jìn)行大量頭版新聞宣傳，注重品牌形象的宣傳。在中嶺一環(huán)到三環(huán)之間建立綠色生鮮旗艦店、普通店和迷你店三類直營(yíng)店。盈虧平衡定價(jià)法：考慮綠色生鮮店面的成本和每月的目標(biāo)銷(xiāo)售量，目標(biāo)銷(xiāo)售額，在月中生鮮銷(xiāo)售過(guò)了盈虧平衡點(diǎn)，在生鮮的實(shí)際價(jià)格作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。質(zhì)量——保證貨源的質(zhì)量。（3）控制物資批量進(jìn)購(gòu)，避開(kāi)由于市場(chǎng)不穩(wěn)定所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。各直營(yíng)店在可以自己選擇少量生鮮的其它貨源，但協(xié)35 / 72議內(nèi)的主要品種必須由公司供應(yīng)。公司對(duì)生鮮連鎖經(jīng)營(yíng)店實(shí)行統(tǒng)一的生產(chǎn)、加工、配送、經(jīng)營(yíng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。（4）統(tǒng)一店招。生鮮商品由總部的商品部統(tǒng)一采購(gòu),采取基地或供應(yīng)商送貨到配送中心，再配送到各門(mén)店補(bǔ)貨。依靠信息系統(tǒng)將各門(mén)店的訂單匯總，形成總的采購(gòu)進(jìn)貨計(jì)劃，向各相關(guān)的生產(chǎn)基地發(fā)送生產(chǎn)計(jì)劃。物流配送(1) 物流配送建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃物流配送建設(shè)倉(cāng)庫(kù)、加工包裝車(chē)間、運(yùn)輸車(chē)隊(duì)，建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容如表42 所示，建設(shè)投資如表 43 所示：表 42 配送中心建設(shè)項(xiàng)目情況表項(xiàng)目 計(jì)量單位 2022 年 2022 年 2022 年 備注面積 平方米 1500 3000 6000倉(cāng)庫(kù)單位租金 元/平米? 月 12面積 平方米 500 1000 2022加工包裝車(chē)間 單位租金 元/平米? 月 12貨車(chē)數(shù)量 輛 10 15 25運(yùn)輸體系 單位價(jià)格 元/ 量 120220使用期限 10 年配送中心固定資產(chǎn)投資三期累計(jì)規(guī)劃投資 1488 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用 1030 / 72年無(wú)殘值。公司目前在中嶺各區(qū)縣（市）囤積了大28 / 72量農(nóng)業(yè)生產(chǎn)土地，用于基地建設(shè)，在急陽(yáng)有 10000 余畝，看山有 5400余畝， 平居 4000 多畝，中嶺縣 2022 多畝，且流轉(zhuǎn)協(xié)議基本簽訂。27 / 72連鎖店建設(shè)方式所有連鎖店均以直營(yíng)店形式，分為旗艦店、普通店和迷你店。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）經(jīng)營(yíng)模式建立新型的“公司+基地+連鎖配送+直營(yíng)店”的生鮮小區(qū)直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式，立足于做生鮮直營(yíng)連鎖商以建立終端直營(yíng)連鎖店為基礎(chǔ)，向上下游延伸，通過(guò)資源整合、渠道掌控、直營(yíng)連鎖實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)。工作人員將提醒顧客哪些產(chǎn)品需要立即冷藏或進(jìn)行處理，同時(shí)會(huì)提醒顧客當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)產(chǎn)品是否有質(zhì)量問(wèn)題，若有，立即退貨。首先，通過(guò)廣告等宣傳手段讓廣大消費(fèi)者了解熟悉網(wǎng)上移動(dòng)菜市場(chǎng)，并為公司打開(kāi)市場(chǎng)。江北快速商貿(mào)發(fā)展有限公司通過(guò)詳細(xì)調(diào)研，準(zhǔn)備在農(nóng)村重點(diǎn)集鎮(zhèn)建設(shè)約8500 平米的大型綜合商業(yè)服務(wù)中心，開(kāi)設(shè)和引進(jìn)生活超市、專賣(mài)店、家電、家俱、農(nóng)副產(chǎn)品、餐飲、銀行、娛樂(lè)、住宿、休閑等其它商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足不同層次的需求。生鮮直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)對(duì)傳統(tǒng)的生鮮銷(xiāo)售模式形成了巨大的沖擊，為生鮮和其他農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售行業(yè)帶來(lái)了一場(chǎng)革命，已經(jīng)被越來(lái)越來(lái)多的社會(huì)22 / 72群體所接受。其方便性只能相對(duì)于更早以前的原始型社區(qū)菜市場(chǎng)而言，但對(duì)于居民生活水平不斷提高，需求越來(lái)越多的現(xiàn)代社會(huì)而言，則仍存在便利性問(wèn)題，仍沒(méi)有達(dá)到更方便、更快捷的銷(xiāo)售程序，比如在每個(gè)社區(qū)門(mén)口或者輻射幾個(gè)相臨社區(qū)的附近都有專賣(mài)店；第五，沒(méi)有形成適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展的品牌效應(yīng)。大型超市生鮮專柜劣勢(shì)在于：相對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其價(jià)格高、便利性差、品種少。各種生鮮品質(zhì)不能保證，綠色無(wú)公害食品由于成本高，在這里很難生存。中嶺市的情況也跟這個(gè)數(shù)據(jù)差不多。按消費(fèi)形態(tài)統(tǒng)計(jì)，商品零售額 2100 億元，增長(zhǎng)%；限額以上批發(fā)零售單位零售額比上年增長(zhǎng) %，分類別看，糧油、食品、飲料、煙酒類增長(zhǎng) %。借助直營(yíng)連鎖可以創(chuàng)造一個(gè)城市化市場(chǎng)，甚至是全國(guó)性市場(chǎng)，也可以通過(guò)特色的配送服務(wù)，更能打入市場(chǎng)。（2）復(fù)雜性由于傳統(tǒng)的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)交易鏈及其渠道環(huán)節(jié)多，復(fù)雜且透明度不高。 2)從粗放式的傳統(tǒng)市場(chǎng)擴(kuò)張運(yùn)作轉(zhuǎn)變到精品式的品牌銷(xiāo)售策略目標(biāo)：加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的增值服務(wù)，減少消費(fèi)成本，進(jìn)行市場(chǎng)精耕細(xì)作，從粗放到精細(xì)、精益化。（2）國(guó)家三農(nóng)政策支持。便利的交通，減少生鮮的供應(yīng)時(shí)間，增加供應(yīng)的及時(shí)性，確保生鮮的安全、營(yíng)養(yǎng)、環(huán)保、便利、新鮮。（四）太陽(yáng)在中嶺發(fā)展生鮮直營(yíng)連鎖的 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（1）生鮮的供應(yīng)貨源的優(yōu)勢(shì)。對(duì)這類商品只要作和簡(jiǎn)單整理就可以銷(xiāo)售（2）冷凍冷藏生鮮商品。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。54 家國(guó)家級(jí)、省級(jí)龍頭企業(yè)銷(xiāo)售收入 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 億元，上交稅金 億元。而在現(xiàn)有的生鮮流通體系下，農(nóng)村生鮮進(jìn)入城市居民的餐桌經(jīng)過(guò)的中間環(huán)節(jié)多、路線長(zhǎng)、速度慢、成本高，也很可能變得不夠新鮮，急切需要快速便捷的通道來(lái)實(shí)現(xiàn)，這恰是我們項(xiàng)目追求的目標(biāo)。6 / 72實(shí)行質(zhì)量控制：公司通過(guò)環(huán)環(huán)相扣的質(zhì)量保障體系確保生鮮質(zhì)量安全，讓消費(fèi)者“買(mǎi)得放心，吃得安心。根據(jù)小區(qū)規(guī)模建設(shè)旗艦店、普通店和迷你店三種直營(yíng)店。將生鮮從基地以小區(qū)直營(yíng)方式送到消費(fèi)者手中，減少傳統(tǒng)生鮮銷(xiāo)售的諸多中間環(huán)節(jié)。民以食為天，生鮮是每個(gè)家庭每天不可或缺也無(wú)可替代的生活必需品。三鹿奶粉等一系列食品安全事件引發(fā)了廣大市民對(duì)食品安全、品質(zhì)前所未有的關(guān)注，廣大城市居民買(mǎi)菜難、菜農(nóng)賣(mài)菜難日益受到關(guān)注，新鮮、安全、衛(wèi)生、干凈、便利、價(jià)格合理的生鮮越來(lái)越成為人們?nèi)粘？是??；貙?shí)行規(guī)?；?、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化綠色生產(chǎn)，物流體系保證生鮮的每日更新，小區(qū)直營(yíng)店以其輻射范圍在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)最便捷的地點(diǎn)選址。旗艦店 100 平方米左右，品種豐富；普通店 30 至 40 平方米左右；迷你店規(guī)劃為 18 平米左右。 ”（四）項(xiàng)目投資與經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目總投資與資金來(lái)源項(xiàng)目總投資約 19600 萬(wàn)元，包括項(xiàng)目資本金約為 6000 萬(wàn)元；銀行貸款 3000 萬(wàn)元；其他資金來(lái)源于公司的滾動(dòng)發(fā)展，其資金 10500 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目每年獲得政府補(bǔ)助資金為 400 萬(wàn)元。當(dāng)前農(nóng)村土地大量閑置或者種植養(yǎng)殖低產(chǎn)、低效、低附加價(jià)值的生鮮商品，同時(shí)農(nóng)民收入偏低急需尋求合適的增收路子、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)艱巨，這給我項(xiàng)目提供了足夠的土地、人員和現(xiàn)實(shí)的需求。農(nóng)民專業(yè)合作組織 2302 個(gè)，比上年增長(zhǎng) %；參與專業(yè)合作社的農(nóng)戶 29 萬(wàn)9 / 72戶。2022 年,中嶺實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2600 億元，比上年增長(zhǎng)%；是 2022 年的 倍，年均增長(zhǎng) %。其中包括冷凍食品和冷藏調(diào)理食品兩類。以現(xiàn)有的中嶺縣、急陽(yáng)市、平居縣等地的蔬菜自有基地為依托，部分蔬菜水果的原產(chǎn)地采購(gòu)、肉類與大型龍頭企業(yè)合作，靠近市區(qū)有利保持生鮮的新鮮度。（5）規(guī)模優(yōu)勢(shì)。加大對(duì)生鮮基地的補(bǔ)貼，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加大對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持力度，大力支持生鮮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，為生鮮銷(xiāo)售創(chuàng)造公平市場(chǎng)環(huán)境。 3)從單槍匹馬的生鮮小販轉(zhuǎn)化為生鮮行家銷(xiāo)售模式：原來(lái)是單個(gè)人單兵作戰(zhàn)，現(xiàn)在變成職業(yè)化的旗艦加盟連鎖的團(tuán)隊(duì)，不是一個(gè)人在運(yùn)作市場(chǎng)，而是整個(gè)生鮮的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)在運(yùn)作市場(chǎng)、運(yùn)作客戶，這是深度直營(yíng)生鮮的三個(gè)轉(zhuǎn)化。生鮮商品交易信息的對(duì)稱性較差，受自然條件的影響，生鮮商品的生產(chǎn)和生鮮商品的需求具有較大的不可預(yù)知性，直營(yíng)連鎖能整體上降低成本、減少風(fēng)險(xiǎn)。（6）對(duì)保質(zhì)期有要求農(nóng)產(chǎn)品有時(shí)效性高、季節(jié)性強(qiáng)、不耐保存、易腐爛等特點(diǎn)，要求快速交易及完備的運(yùn)輸儲(chǔ)存手段。17 / 72中嶺城區(qū)人口總量在不斷增加、城市化率在不斷提升，2022 年至2022 年，中嶺城區(qū)面積由 550 平方公里擴(kuò)展到 2200 平方公里；建成區(qū)面積由 130 平方公里擴(kuò)展到 350 平方公里；城市化率由 %提高到%；城市常住人口由 605 萬(wàn)人提高到 720 萬(wàn)人。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中嶺有馬嶺、紅陽(yáng)等大型生鮮批發(fā)市場(chǎng)及其它遍布各區(qū)域分布的政府規(guī)劃的以零售為主的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。這里管理混亂，衛(wèi)生條件差，治安環(huán)境不好，生鮮價(jià)格偏高。據(jù)調(diào)查，89%城市居民認(rèn)為商場(chǎng)買(mǎi)菜價(jià)格很高；當(dāng)目標(biāo)客戶只有買(mǎi)菜需求時(shí)，83%的人表示不會(huì)特意跑去商場(chǎng)買(mǎi)菜；當(dāng)遇上高峰期時(shí)，排隊(duì)等候收銀現(xiàn)象嚴(yán)重。仍是一種簡(jiǎn)單的、隨意的粗放式銷(xiāo)售與管理，而歐美國(guó)家已經(jīng)形成了很強(qiáng)的生鮮銷(xiāo)售品牌效應(yīng)；第六，沒(méi)有穩(wěn)定的消費(fèi)者忠誠(chéng)度。直營(yíng)連鎖是生鮮直銷(xiāo)的一種有效模式，它通過(guò)建立直營(yíng)連鎖和加盟店，對(duì)城市住宅集中區(qū)進(jìn)行有效覆蓋和波及，縮短城市居民的直線購(gòu)買(mǎi)距離，節(jié)約購(gòu)買(mǎi)成本，較一般生鮮直銷(xiāo)模式更容易形成規(guī)模效應(yīng)。盡最大可能的利用國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)方面的有利政策和農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程中的資源和機(jī)會(huì)，整合生產(chǎn)資源、供應(yīng)資源、商品資源、配送資源、網(wǎng)絡(luò)資源、品牌資源，為廣大消費(fèi)者提供服務(wù)。其次，設(shè)立網(wǎng)上在線以及電話、 在線咨詢服務(wù)，熱情接待一切來(lái)電來(lái)函，來(lái)訪顧客，悉心介紹菜品的特點(diǎn)，性能，為廣大消費(fèi)者對(duì)于他們的提問(wèn)能給予及時(shí)的回答進(jìn)而讓他們了解網(wǎng)上移動(dòng)菜市場(chǎng)，并設(shè)立留言區(qū)，了解顧客需求，并盡一切可能給予滿足。③投訴服務(wù)：對(duì)于當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)品可以當(dāng)場(chǎng)與工作人員進(jìn)行驗(yàn)證，然后立即退貨；對(duì)于回去以后在半小時(shí)內(nèi)沒(méi)有人工破壞的前提下發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量不合格的可以在線網(wǎng)上和電話投訴，公司將派出專門(mén)驗(yàn)貨人員進(jìn)行證實(shí)，若情況屬實(shí)，將予以退貨。著眼于上游生鮮生產(chǎn)，注冊(cè)項(xiàng)目品牌“太陽(yáng)” ，通過(guò)組織中嶺周?chē)h區(qū)農(nóng)戶進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)、規(guī)?；N植，按市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)實(shí)行貼牌包銷(xiāo)，也有部分外地蔬菜采用原產(chǎn)地采購(gòu)、水果原產(chǎn)地采購(gòu)、肉類與大型龍頭企業(yè)合作；同時(shí)自建蔬菜種植基地，形成“自建基地+組織散戶農(nóng)民規(guī)模化種植+聯(lián)合其他大型種植基地”為基礎(chǔ)的上游蔬菜生產(chǎn)鏈，統(tǒng)一使用“太陽(yáng)”品牌。根據(jù)小區(qū)規(guī)模確定店的類型，如果規(guī)模超大小區(qū)還可以在一個(gè)小區(qū)設(shè)多個(gè)直營(yíng)店。蔬菜基地分三期建設(shè)，到 2022 年蔬菜基地面積達(dá)到 25000 畝,其中部分面積建設(shè)蔬菜鋼架大棚、地膜，分別約占蔬菜基地面積的 20%，具體情況如表 41 所示。建設(shè)項(xiàng)目包括加工車(chē)間和包裝車(chē)間建設(shè) 48 萬(wàn)元、存儲(chǔ)蔬菜和肉食品的設(shè)備 600 萬(wàn)元（其中保鮮設(shè)備、冷凍肉食品設(shè)備各約 300 萬(wàn)元。如圖 44 所示：A 店 B 店 C 店 D 店 E 店32 / 72圖 44 訂單處理示意圖③進(jìn)貨進(jìn)貨工作是對(duì)按計(jì)劃生產(chǎn)的商品進(jìn)行集中、對(duì)蔬菜品質(zhì)、重量進(jìn)行驗(yàn)收的一系列流程。對(duì)于生鮮商品，由于受無(wú)法精確量化和訂貨頻繁等因素影響，訂貨一般取模糊訂貨和永續(xù)訂貨的方式。公司注冊(cè)“太陽(yáng)”為企業(yè)的服務(wù)店招，公司下屬的全部生鮮直營(yíng)連鎖店實(shí)行統(tǒng)一的店招、便于市民識(shí)別和認(rèn)同。另外，公司對(duì)每個(gè)太陽(yáng)生鮮連鎖店實(shí)行生鮮銷(xiāo)售款實(shí)行日清日結(jié)。實(shí)行質(zhì)量控制公司嚴(yán)格控制配送生鮮質(zhì)量，除在種植或養(yǎng)殖階段派專家指導(dǎo)農(nóng)戶科學(xué)種植養(yǎng)殖，從生產(chǎn)環(huán)節(jié)嚴(yán)把生鮮質(zhì)量安全關(guān)外，還通過(guò)可控流程嚴(yán)把加工、配送階段生鮮質(zhì)量安全關(guān)，生鮮經(jīng)檢測(cè)合格后配送到各生鮮連鎖店銷(xiāo)售，通過(guò)環(huán)環(huán)相扣的質(zhì)量保障體系確保生鮮質(zhì)量安全，讓消費(fèi)者“買(mǎi)得放心，吃得安心。（4）進(jìn)行采購(gòu)單據(jù)的規(guī)范指導(dǎo)和審批工作，協(xié)助財(cái)會(huì)進(jìn)行貨款的審核及成本的控制。綠色生鮮要求農(nóng)藥殘留低、有害物質(zhì)少；新鮮度高，各直營(yíng)店生鮮盡量每日更新，隔夜生鮮應(yīng)標(biāo)明后作打折促銷(xiāo)處理。薄利多銷(xiāo)（生鮮屬于價(jià)格敏感型商品） ，多給居民實(shí)惠。具體操作時(shí)采用：直接銷(xiāo)售。展開(kāi)各種專題促銷(xiāo)活動(dòng)（1）活動(dòng)：開(kāi)幕、周年慶、例行、競(jìng)爭(zhēng)性促銷(xiāo)。（3）預(yù)備費(fèi)用在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需估算一定的預(yù)備費(fèi)用。銀行借款占項(xiàng)目投資的 %，比例較低，項(xiàng)目有很好的發(fā)展前景；江北快速商貿(mào)發(fā)展有限公司，在銀行系統(tǒng)有著良好的信譽(yù)，建立了長(zhǎng)期穩(wěn)固的銀企合作關(guān)系，銀行貸款有充分的保證。（4）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)由項(xiàng)目建設(shè)單位提供。（1）根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》 ，農(nóng)產(chǎn)品種植、部分生鮮流通產(chǎn)品免征增值稅；所得稅率為 25%。流動(dòng)資金估算詳見(jiàn)附表 2。（二）投資估算（1）工程費(fèi)用建筑工程投資包括蔬菜基地鋼架大棚、生鮮配送中心的倉(cāng)庫(kù)與加工包裝車(chē)間、生鮮連鎖店店面建設(shè)，經(jīng)估算，建筑工程合計(jì)為 6750 萬(wàn)元，其安裝工程費(fèi)為 1288 萬(wàn)元，具體估算結(jié)果見(jiàn)附表 21；連鎖店設(shè)備工器具、配送中心冷凍冷藏設(shè)備、生鮮配送貨車(chē)，共 8600 萬(wàn)元，具體估算結(jié)果見(jiàn)附表 22。廣告（1）電臺(tái)傳播：優(yōu)先考慮所在城市交通廣播電臺(tái)（2）報(bào)紙雜志：本地報(bào)刊雜志（3）站臺(tái)廣告：小區(qū)附近站臺(tái)（4）車(chē)身廣告：生鮮專用物流車(chē)為主（5）小區(qū)廣告：小區(qū)宣傳欄或部分小區(qū)大屏；在一些高檔小區(qū)的信箱投送宣傳海報(bào)，讓一些忙碌的上班族了解到這個(gè)送菜上門(mén)的方便服務(wù)（6）傳單海報(bào)：開(kāi)業(yè)或者促銷(xiāo)為主44 /