【正文】 房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下滑，市場(chǎng)在低谷中盤旋。到2001年6月底時(shí)，臺(tái)灣本地銀行的壞帳總額已經(jīng)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的9290億元新臺(tái)幣（約合268億美元），而房地產(chǎn)業(yè)的壞帳額大約占?jí)膸た傤~的60%，這相當(dāng)于大約26萬套房屋的價(jià)格。就現(xiàn)在來講，臺(tái)灣今后十年的住房需求量，早已在前十年完成了。9）建議取消兩項(xiàng)控制炒賣措施，包括內(nèi)部認(rèn)購(gòu)限制以及每名買家只限購(gòu)買一個(gè)住宅單位和兩個(gè)停車位的限制。3）租住公屋興建計(jì)劃，為維持輪候公屋時(shí)間在平均3年的水平，特區(qū)政府預(yù)計(jì)，未來數(shù)年內(nèi)，每年將需要興建約2萬多個(gè)租住公屋單位。另外，相繼公布年報(bào)或中報(bào)的香港房地產(chǎn)公司的情況基本與市場(chǎng)預(yù)期相符，個(gè)別公司業(yè)績(jī)甚至有所上升。作為在香港分拆上市，主要業(yè)務(wù)在內(nèi)地的恒基（中國(guó)）集團(tuán)，目前除房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外，還從事著高科技、零售商業(yè)等多元化業(yè)務(wù)。據(jù)香港土地注冊(cè)處2002年頭9個(gè)月的統(tǒng)計(jì)，共有37733宗二手住宅的買賣登記，%。2002年一季度購(gòu)房者中按揭貸款人士的平均年齡為34歲，比上年同期37歲偏小，而且30歲以下買家所占的貸款比重由去年的25%升至33%，40歲以上買家所占的貸款比重則由去年的34%減至21%，由此可反映出香港置業(yè)者趨向年輕化，年輕購(gòu)房者是香港樓市的新生主力軍。這些屋宇一般占地?cái)?shù)公頃，設(shè)備完善有如小市鎮(zhèn)。當(dāng)時(shí)對(duì)這些情況最抗拒的是低下層，一些人到處示威。當(dāng)社會(huì)住房取得較大進(jìn)展后，聯(lián)邦政府即把社會(huì)住房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給省級(jí)政府。從80年代后期開始，由于地方政府開始重視住房問題，聯(lián)邦政府逐步削減了對(duì)社會(huì)住房的直接貸款數(shù)額，1992年聯(lián)邦政府徹底停止對(duì)社會(huì)住房的直接貸款。從80年代初期開始下降，目前維持在4%的水平上。如果把獨(dú)立或半獨(dú)立住房及兩層以下的排屋計(jì)算在一起，它們約占住房總量的70%以上。其內(nèi)部的天花板及地面都采用可再生的塑料材料。將陳舊公寓房改建商業(yè)大樓的背景是，據(jù)“時(shí)事通訊社”統(tǒng)計(jì)，到2001年3月底為止，30年以上的陳舊的公寓房有12萬戶，預(yù)計(jì)到2010年將猛增至93萬戶。在日本，政府以三大都市圈及縣廳所在地的辦公樓的所有者為對(duì)象，鼓勵(lì)他們將空關(guān)的辦公樓層改裝成住宅，條件是每幢大樓最少要住五戶人家，而且得在一個(gè)樓層內(nèi)；該樓層內(nèi)不得設(shè)公司的辦公室；在大樓內(nèi)要醒目地標(biāo)出辦公地點(diǎn)同住宅區(qū)的出入口，使入住者的居住環(huán)境不受干擾。大藏?。ㄘ?cái)政部）通過郵政儲(chǔ)蓄、保健年金和國(guó)民年金籌集資金等投向公團(tuán)、公庫(kù)住宅，給予1－2%的貼息。比如鈦合金、碳素纖維等的投入使用，就使得建筑設(shè)計(jì)的多樣化特征更為突出。這源于現(xiàn)代建筑越來越智能化，設(shè)備的含量逐漸增大，這要求設(shè)計(jì)師在事先就考慮設(shè)備及出口的安排，以便于用戶今后的使用，這也體現(xiàn)出了實(shí)用主義的要求。日本房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析日本建筑在室內(nèi)和室外空間的連貫以及技術(shù)、風(fēng)格的一致性上是十分明顯的，室內(nèi)室外的設(shè)計(jì)主題大致相同，這有利于保證建筑內(nèi)外的一致性。由于日本資源短缺，因此，日本的住宅十分重視節(jié)能的問題，太陽能的利用比較普遍，通過屋頂吸陽板高效率地采集太陽能，通過自身的太陽能電池自動(dòng)控制系統(tǒng)，根據(jù)房?jī)?nèi)需要自動(dòng)地向室內(nèi)輸入熱（冷）風(fēng)并供應(yīng)熱水。因此，日本很多小區(qū)是依據(jù)園林規(guī)劃方式設(shè)計(jì)的，十分重視住宅區(qū)的環(huán)境綠化問題。――日本住宅特色戰(zhàn)后日本的住宅設(shè)計(jì)有兩大主題。直到2000年1日，日本房地產(chǎn)業(yè)才開始有了緩慢的回升，住宅市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，%，%，%，租金價(jià)格上升，日本房地產(chǎn)業(yè)顯示出復(fù)蘇跡象。日本的地價(jià)極高，從價(jià)值量上來說，單東京的地價(jià)總值就相當(dāng)于當(dāng)時(shí)整個(gè)美國(guó)地價(jià)總值。尤其是住宅市場(chǎng)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為全國(guó)一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題。2)強(qiáng)制收購(gòu)政策盡管聯(lián)邦德國(guó)基本法（即憲法）已明確規(guī)定了土地所有權(quán)是受法律保護(hù)的。7. 土地規(guī)劃對(duì)開發(fā)商開發(fā)行為的限定政策德國(guó)立法規(guī)定，城市規(guī)劃已作出用地性質(zhì)規(guī)定的，在房地產(chǎn)交易過程中不得任意改變。2)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的參與機(jī)構(gòu)、參與者以及他們的主要職責(zé)。地產(chǎn)評(píng)估局全面負(fù)責(zé)全國(guó)土地評(píng)估和土地買賣基準(zhǔn)價(jià)（相當(dāng)于政府指導(dǎo)價(jià)）的確定。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)是地產(chǎn)局和土地注冊(cè)局。這家銀行認(rèn)為，在財(cái)力允許的情況下，1/4的德國(guó)公民傾向于購(gòu)買一個(gè)家庭獨(dú)立使用的住宅，%想購(gòu)買多戶住宅，%愿意購(gòu)買單元房。分別列第四和第五位的是莫斯科和紐約。向購(gòu)房者提供抵押貸款，是銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)。“購(gòu)買權(quán)”條款規(guī)定：租住公房的住戶，住滿兩年后即有權(quán)以優(yōu)惠折扣價(jià)格購(gòu)買所住的公房。在以倫敦為主的許多城市中，可供建新房的地皮己幾乎用光，而購(gòu)房需求卻在不斷增加。預(yù)計(jì)2003年房?jī)r(jià)將增長(zhǎng)10%。英國(guó)經(jīng)辦抵押貸款的銀行有上百家。辦公樓市場(chǎng)是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中最不景氣的部分，倉(cāng)庫(kù)用房市場(chǎng)2003年也不看好，家居和房屋零售市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)中較穩(wěn)定的部分，將安全避開衰退。5)復(fù)蘇前景不平坦盡管目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例只有2%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于90年代的7%，但問題的嚴(yán)重性是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政形勢(shì)會(huì)繼續(xù)惡化下去。以波士頓為例，房?jī)r(jià)在過去4年中增長(zhǎng)了89%，而家庭收入僅增長(zhǎng)22%。第四，“”事件后，許多美國(guó)人出于對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的擔(dān)憂，對(duì)大宗投資采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，阿富汗戰(zhàn)事的結(jié)束提高了美國(guó)人對(duì)住房等大宗投資的信心。德國(guó)因國(guó)家統(tǒng)一，大量東部人口涌入西部，致使房?jī)r(jià)上升了30%左右，但目前的跌幅已經(jīng)達(dá)到了35%。但是，%。2001年12月份，%，為同年3月份以來的最高水平。對(duì)房地產(chǎn)投資，在一般人的印象中總是與暴利、高收益聯(lián)系在一起的，低風(fēng)險(xiǎn)、高收益成為了房地產(chǎn)的代名詞，其實(shí)這是對(duì)房地產(chǎn)投資的誤解，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，1993年后大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入泥潭，至1998年全國(guó)竟有6000多萬平方米商品房積壓，這無疑告知我們，房地產(chǎn)投資并非一種完美的投資，追求利潤(rùn)的同時(shí)，也必須做好擔(dān)負(fù)巨大風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。%，%%，2001年房地產(chǎn)行業(yè)31924家企業(yè)中，虧損5457家，%。2)稅費(fèi)成本：前期工程費(fèi)360萬元，小區(qū)配套費(fèi)243萬元，用電權(quán)和電貼219萬元，兩稅一費(fèi)589萬元，投資方向調(diào)節(jié)稅748萬元，共3989萬元。包括土地出讓金、郊區(qū)耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、拆遷費(fèi)用等，約占5%20%。與此同時(shí)，中國(guó)已經(jīng)結(jié)構(gòu)性地進(jìn)入了裝備工業(yè)和重化工業(yè)階段，這一階段的長(zhǎng)度為8年10年。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力量，投資是三大因素之一，而房地產(chǎn)投資竟占有如此之大的權(quán)重。隨著住宅與房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重越來越高，住宅投資波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來越大，成為保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的重要組成部分。目前，參考國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)成為支柱產(chǎn)業(yè)已具備了客觀上的可能性，并符合歷史的必然性。政府敏感性強(qiáng)，房地產(chǎn)受政府政策尤其是土地資源政策的影響較大政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)，其一，政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；其二，政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；其三，政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影響到房地產(chǎn)的流通狀況。盡管可以部分吸引外來的資金和流動(dòng)人口的購(gòu)買力，但主要的對(duì)像仍以當(dāng)?shù)貫橹?，并且無法出口和轉(zhuǎn)運(yùn)消費(fèi)。不動(dòng)產(chǎn)的基本特性就是其地域性。我國(guó)的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約都是5年發(fā)展，2年低落，也就是說7到8年為一個(gè)周期，而隨著市場(chǎng)及行業(yè)的成熟，這個(gè)周期有延長(zhǎng)的趨勢(shì)；第二個(gè)就是我國(guó)房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國(guó)家和地區(qū)；第三，從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來分析，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。二、房地產(chǎn)業(yè)的基本特性周期性我國(guó)房地產(chǎn)的生命周期房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，這項(xiàng)權(quán)利除獨(dú)占者外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無法享受。自然的土地，所具備的養(yǎng)力高低不同，養(yǎng)力小者通常被稱為貧瘠的土地，經(jīng)營(yíng)要素的價(jià)值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的養(yǎng)力提高。土地的特性，可分為自然的特性與人文的特性兩方面。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)，即商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。隨著我國(guó)住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)形態(tài)廣泛，包括寫字樓、公寓、別墅、商業(yè)用房、酒店賓館和各類專用園區(qū)等一系列子行業(yè)，每一個(gè)子行業(yè)內(nèi)有包含有高中低檔、特殊和各種新型品種。從房地產(chǎn)業(yè)的興起和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育來看，土地的獲得、占有，不僅是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和前提，也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開端。房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析及發(fā)展戰(zhàn)略研究作者：日期：第一章 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及投資特性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)涵分析一、房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵什么是房地產(chǎn)呢？關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來理解。從房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成來看，房地產(chǎn)的價(jià)格分為地價(jià)和房?jī)r(jià)兩個(gè)部分，其中，地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成部分。房地產(chǎn)的分類從存在形態(tài)上，我們可將房地產(chǎn)分為以下三大種類型，即單純的房產(chǎn)、單純的地產(chǎn)和房地結(jié)合的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)、通俗的講，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要是房產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的交易。所謂土地的自然特性，是指自然物體的土地，其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時(shí)才會(huì)表現(xiàn)出來的。土地的產(chǎn)品特性。從圖1可以看出，從86年到98年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動(dòng)，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的GDP增長(zhǎng)率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動(dòng)步調(diào)基本上是一致的，只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)步伐會(huì)稍領(lǐng)先于GDP的波動(dòng)，這說明房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。房地產(chǎn)與其他行業(yè)的關(guān)系關(guān)聯(lián)性。地域的不可移動(dòng)性必然帶來如下問題：房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，有其地域性，并因此帶來一系列特殊問題■其生產(chǎn)的過程必然是分散的。■各地區(qū)的平均物價(jià)和土地成本均有較大的差異，政策環(huán)境和政治環(huán)境都會(huì)對(duì)物價(jià)及成本造成極大的影響，任何企業(yè)都不可能用一種工業(yè)化生產(chǎn)的統(tǒng)一成本或服務(wù)貿(mào)易的平均成本去控制房地產(chǎn)生產(chǎn)的地域差別，因此也絕不可能有這樣的企業(yè)敢冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)另外，房地產(chǎn)投資的資金量比較大，屬于資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)具備了成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)三個(gè)必須條件：第一、產(chǎn)品經(jīng)久不衰，住宅是人們衣食住行的必需品之一，是人類賴以生存，社會(huì)賴以發(fā)展的基本要素。而要達(dá)到這樣一個(gè)要求至少要十年。隨著市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用逐步確立，房地產(chǎn)業(yè)已是公認(rèn)的拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)作用最大的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)已被公認(rèn)為消費(fèi)的黃金產(chǎn)業(yè)，在抑制通縮，拉動(dòng)消費(fèi)方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此會(huì)得到政策持續(xù)的扶持與投入。宏觀經(jīng)濟(jì)已步入一個(gè)相對(duì)溫和、中速、持久的增長(zhǎng)通道。2)稅費(fèi)成本。3)建安工程費(fèi)：3300萬元，管理費(fèi)82萬元，共3382萬元。圖3 歷年深滬地產(chǎn)上市公司平均每股收益走勢(shì)圖 單位：元／股資料來源：證券時(shí)報(bào)，%，；同時(shí)房地產(chǎn)上市公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率也大幅下降，%%，下降了40個(gè)百分點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)的收益情況總體上表現(xiàn)為中下水平，但它自身的高風(fēng)險(xiǎn)性卻依然如故，主要表現(xiàn)在行業(yè)特有的風(fēng)險(xiǎn)聚集特性。%，刷新歷史記錄，%，而且形勢(shì)在持續(xù)惡化。目前的房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)持續(xù)了11年，是正常繁榮周期的2倍多。迄今為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫對(duì)美國(guó)消費(fèi)還只是一個(gè)潛在的威脅。2)商業(yè)樓閑置令人憂%，%。面對(duì)飆漲的房?jī)r(jià)，越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)走向泡沫化。不過，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困境并非由于盲目過度建筑所至，而是由于需求短期疲軟。，2002年內(nèi)94%的市場(chǎng)處于收縮狀態(tài)，到2004年仍將有70%以上處于這一狀態(tài)。任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限一般為25年。目前，英國(guó)的平均房?jī)r(jià)為117206英鎊。以倫敦為例，不僅當(dāng)?shù)氐臐撛谫?gòu)房人員增加，外國(guó)人到倫敦置業(yè)的人數(shù)在逐年上升。優(yōu)惠折扣起點(diǎn)為房?jī)r(jià)的30%。20世紀(jì)90年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲(chǔ)蓄的居民提供貸款(目前，已改為住房信貸銀行，可以從事多種銀行業(yè)務(wù))。三、德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)分析在德國(guó)，房地產(chǎn)已成為公民首選的投資項(xiàng)目。由此可以看出德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今后將更加趨于活躍。地產(chǎn)局是地方法院的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，有上下隸屬關(guān)系。土地估價(jià)局負(fù)責(zé)檢查土地購(gòu)買價(jià)格。德國(guó)的土地買賣大部分在私人中進(jìn)行交易，不是政府的主要職責(zé)。例如商業(yè)用房與住宅用房不能隨意改變。但是，政府仍然有權(quán)強(qiáng)制按市場(chǎng)基本價(jià)購(gòu)買私人土地，以用于公用事業(yè)的開發(fā)。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，并通過立法方式由政府強(qiáng)制執(zhí)行。這也就是說，只要當(dāng)時(shí)的布什總統(tǒng)批準(zhǔn)，日本就可以通過賣掉東京而買下全美國(guó)。其中經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)以及住房貸款利率的下降，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?。一個(gè)是追隨歐美現(xiàn)代主義潮流，“沿著歐洲前進(jìn)”，引進(jìn)理性主義的住宅形式，以提高居住空間的合理性與舒適性；一個(gè)是對(duì)“日本的”傳統(tǒng)東西的追求，力求保持日本的傳統(tǒng)特色。居住小區(qū)內(nèi)隨處可見角落式布置的綠化小品，貫徹“用地不多環(huán)境美”的原則，在細(xì)微之處體現(xiàn)出自然的氣息。居住小區(qū)太陽能利用不僅可以節(jié)省電能，同時(shí)也可以改善、保護(hù)和優(yōu)化環(huán)境，是一種新的綠色能源，也是小區(qū)建設(shè)中符合可發(fā)展節(jié)能的一個(gè)方向。在日本建筑中，有一種空間被稱為灰空間，這是一種過渡的空間，無法明確的界定是室外還是室內(nèi)。由此可見，如今的