資產(chǎn)評(píng)估考試重點(diǎn)名詞解釋部分-免費(fèi)閱讀
【正文】 ：特定目的決定資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)決定價(jià)值類(lèi)型，價(jià)值類(lèi)型決定評(píng)估方法，評(píng)估方法決定具體參數(shù)，評(píng)估方法和具體參數(shù)決定評(píng)估結(jié)果， ⑴兩條主線：業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則⑵四個(gè)層次：①資產(chǎn)評(píng)估的基本準(zhǔn)則準(zhǔn)則；②資產(chǎn)評(píng)估的具體準(zhǔn)則；③資產(chǎn)評(píng)估指南；④資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)⑴已知條件中給出基準(zhǔn)點(diǎn)的，以基準(zhǔn)點(diǎn)的狀況為100⑵已知條件中未給出基準(zhǔn)點(diǎn)的，以計(jì)算最方便的為100⑶已知條件中未給出基準(zhǔn)點(diǎn)的，計(jì)算方便程度相同，以被評(píng)估對(duì)象的狀況為100：P=Ar 和 P=Ar+Br2：P=Ar111+rn 和 P=Ars15.⑴建造成本構(gòu)成：材料成本、人工成本、制造費(fèi)用、資金成本、合理利潤(rùn)；⑵取得成本構(gòu)成第五章⑴土地的自然特性：①土地位置的固定性；②土地質(zhì)量的差異性；③土地資源的不可再生性；④土地效用的永續(xù)性⑵土地的經(jīng)濟(jì)特性：①土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；②土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性；③土地利用的多方向性；④土地效益的級(jí)差性：①位置固定性；②供求區(qū)域性；③使用長(zhǎng)期性；④投資大量性；⑤保值與增值性；⑥投資風(fēng)險(xiǎn)性；⑦難以變現(xiàn)行；⑧政策限制性：⑴最有效使用原則；⑵合法原則⑴根據(jù)權(quán)益的不同可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)利價(jià)格⑵按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格⑶按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格⑷按房地產(chǎn)價(jià)格的表示范圍可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)⑴每一建筑平方米價(jià)值中所包含的土地價(jià)值⑵計(jì)算公式：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格建筑總面積 或 樓面地價(jià)=土地單價(jià)容積率：⑴房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)宜價(jià)格；⑵房地產(chǎn)價(jià)格與用途有關(guān)；⑶房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性；⑷房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性⑴一般因素:[1]經(jīng)濟(jì)因素：①經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素；②財(cái)政金融因素；③產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素；[2]社會(huì)因素：①人口因素；②家庭規(guī)模因素；房地產(chǎn)投機(jī)因素；③教育科研水平和治安因素；④社會(huì)福利因素；[3]行政因素；[3]行政因素；[4]心理因素⑵區(qū)域因素：[1]商服繁華因素；[2]道路通達(dá)因素；[3]交通便捷因素；[4]城市設(shè)施狀況因素；[5]環(huán)境狀況因素⑶個(gè)別因素：[1]土地的個(gè)別因素；[2]：經(jīng)容積率修正后價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格待估宗地容積率對(duì)應(yīng)系數(shù)可比實(shí)例容積率對(duì)應(yīng)系數(shù)：k=11(1+r)m11(1+r)n（單位造價(jià)調(diào)整法）：建筑面積、結(jié)構(gòu)等已知，假設(shè)有一新蓋樓，據(jù)其預(yù)算的單位方定額造價(jià)，乘以待評(píng)估建筑物的工程量，對(duì)出現(xiàn)的差異項(xiàng)修正：重新做一個(gè)預(yù)算，掌握房子造價(jià)，根據(jù)圖紙計(jì)算工程量，單位m3，所消耗的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)電設(shè)備費(fèi)用等定額，計(jì)算出其重編的房屋價(jià)值、利潤(rùn)和稅費(fèi)等。[2]客觀公正性原則。⑵是市場(chǎng)法的一個(gè)特例⑶適用范圍：⑴適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地評(píng)估；⑵基準(zhǔn)地價(jià)修正法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)的評(píng)估；⑶基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)的精確取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度⑷基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)（是非用途的）：⑴基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格；⑵基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格；⑶因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格，因而必定是平均價(jià)格；⑷基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)；⑸基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)；⑹基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。⑵基本公式：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值－⑷ =被評(píng)估資產(chǎn)重置成本成新率⑶重要
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