【正文】 5） 空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。 2） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 9） 房屋天面上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計算。 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。 這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠?！羰褂脵?quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。而且混凝土可以補(bǔ)充鋼筋的剛性不足的缺點(diǎn)，使得建筑物更加穩(wěn)定。電梯：（略）設(shè)備層、管道井：設(shè)備層一般用于放置建筑運(yùn)行機(jī)械。天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會飄于上層，不會發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。住宅樓梯的傾斜度一般在15～20o臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要的附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購房訂金。67標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層?！?。然而，因為促銷的各種人為因素，起售單價、最低單價和最高單價往往有戲劇性的夸張，作為替代，平均單價，主力單價便成為判斷一個大樓真正價值構(gòu)成的重要指標(biāo)。習(xí)慣上，我們將底樓朝南單元的單價確定為計算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個單元的單價由此計算而來，這個計算基準(zhǔn)我們便稱之為起售單價。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的土地費(fèi)用。1市政工程：市政工程主要包括以下幾個部分：13—1道路交通工程：如道路、立交、廣場、交通設(shè)施、鐵路及地鐵等軌道交通設(shè)施；13—2河湖水系工程：如河道、橋梁、引（排）水渠、排灌泵站、閘橋等水工構(gòu)筑物；13—3地下管線工程，如供水、排水（包括雨水、污水）、供電、通信、供煤氣、供熱的管線部分以及特殊用途的地下管線和人防通道等；13—4架空桿線工程；13—5街道綠化工程，如行道樹、灌木、草坪、綠化小品（如街道綠化中的假山石、游廊、花架、水池、噴泉等）；13—6建筑物、構(gòu)筑物占主要部分的各市政專業(yè)工程廠、站、點(diǎn)。譬如，超高層的大樓大于6，有的甚至更高的。紅線是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限基地面積：又稱占地面積，是開發(fā)商買的面積用地面積：基地面積——規(guī)劃紅線（道路），退界的面積（是可供開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)的用地）（退界，沿主要道路，一般退了3~5米）退界 基地面積組團(tuán)由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落。按居住的功能可以劃分為：1房1廳1衛(wèi)、2房1廳1衛(wèi)（2衛(wèi)）、三房2廳2衛(wèi)等。三、 面積房型面積的大小和房形優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣計算的一個基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個重要角度。 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；216。1—1土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。第二部分 房產(chǎn)專有名詞一、地塊性質(zhì)我國是實行土地社會主義公有制的國家，即全民所有制（國有土地）和勞動群眾集體所有制（集體土地），一般個人和團(tuán)體是不擁有土地的所有權(quán)的。主要工作包括：房屋預(yù)售——在投資開發(fā)達(dá)到一定階段后進(jìn)行商品房的預(yù)售或預(yù)租。進(jìn)度控制——按照審定的施工組織設(shè)計，監(jiān)督施工單位按計劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。申請用地——在建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，向土地管理部門申請建設(shè)用地，在得到批準(zhǔn)后辦理用地手續(xù)。主要內(nèi)容包括：規(guī)劃摸底——了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，研案開發(fā)建設(shè)的可能性。倘因某事而與客 戶爭吵，其結(jié)果是你可能會贏得爭吵，但肯定會失去成交。 豐富閱歷： 1．各購房客戶群的生活特點(diǎn)、職業(yè)特點(diǎn)、愛好、收入，購房偏好。（三）通曉專業(yè)知識 作為一個樓盤的銷售人員要取得良好的業(yè)績，最重要的一點(diǎn)是想信你的產(chǎn)品最好的。比如，我要成為我們公司的一個頂尖的銷售人員，我要爭取年薪10萬等。你想要在這個銷售場上要保持永久的勝利，就別想單靠曇花一現(xiàn)的不凡表現(xiàn)，而應(yīng)該面對逆境作出持久的奮斗。但這是一個十分艱巨的工作，這需要我們在長期的工作實踐中慢慢去摸索。1房地產(chǎn)銷售人員所需素質(zhì)（一）優(yōu)良的服務(wù)素質(zhì) 1．“誠實是推銷之本”。 選擇你要的，愛你所選擇的！216。 樂觀進(jìn)取創(chuàng)造快樂心情216。 有尊嚴(yán)又有高收入的生活216。 遇難絕不退縮，堅持到底216。永不言敗，不服輸，不認(rèn)輸。這時人際上間的溝通、建議就成為影響購買的決定性因素。這就需要我們應(yīng)做到以誠相待。 3．高度的挫折忍受力，百折不撓的意志。人的行為一旦設(shè)立了目標(biāo)，內(nèi)心就會不斷調(diào)整對自己的期望值，并從周圍的人、事中獲得回饋，隨時校正路線，以命中目標(biāo)。銷售時，銷售人員應(yīng)該相互合作，實現(xiàn)團(tuán)隊協(xié)作，往往有事半功倍的效果。 3．金融知識：按揭貸款的各類知識，相關(guān)的收費(fèi)。 3．定期征求同事對自已銷售方法的意見，以便改進(jìn)。 9．平時樂于助人，以便在精神狀態(tài)疲勞時，可委托他人代為接待。主要內(nèi)容包括： 申請立項——由房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請，獲批準(zhǔn)后，列入開發(fā)預(yù)備項目計劃，以后視前期工作情況,再列出建設(shè)計劃。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計后可向供水、供電部門申請用水和用電。 交付使用——小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后即具備交付使用的條件。兩年后，由業(yè)主自行或委托有關(guān)單位或機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理。按建筑面積計算的簡稱樓面價，樓面價=土地總價247。劃撥土地使用權(quán)的范圍主要有幾個方面：216。商場 規(guī)劃為對外公開經(jīng)營商業(yè)的建筑物。房型1． 目前房型發(fā)展趨勢① 私密性② 舒適性③ 布局合理性④ 分割的靈活性（框架）⑤ 日照條件⑥ 通風(fēng)條件（南北最佳）⑦ 采光條件（低窗臺）⑧ 層高⑨ 智能化系統(tǒng)（安全性）⑩ 功能分區(qū)（干濕分離、潔污分離、動靜分離、寢食分離）2． 房型設(shè)計介紹玄關(guān)——又叫“照壁”（中國古代）和“屏風(fēng)”（西方國家）；即在門和分戶門之間留一個緩沖區(qū)。目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率，多層住宅為80—95%甚至以上，高層、小高層住宅為65—75%，辦公樓為55—70%。建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。1建筑間距指建筑平面外輪廓線之間的距離（兩棟建筑物外墻之間的水平距離）。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括以下一些內(nèi)容。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。34主力單價 指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的 自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大，目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。如果購房者交了定金之之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金，如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。616房屋契稅是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時承受人向政府交納稅款。燃燒體——無保護(hù)層的木梁、木吊頂格柵下呆板條、葦箔、紙板、纖維板、膠合板等可燃物。地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時，通常分成兩個供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。液化石油氣與上述兩種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。水泥：水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地