【正文】 徐康寧：《開放經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)業(yè)集群與競爭力》[J]，《中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)》2001（11）。[2]秦憲文：《城市化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展》[J]，《山東師范大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版)》2004年第1期第125127頁。第三階段大概會在2011年到2015年左右，此時東莞產(chǎn)業(yè)升級將會初步完成，第三產(chǎn)業(yè)全面興起，鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)總部、營銷、研發(fā)機(jī)構(gòu)會大量遷入，CBD進(jìn)入快速增長期。而2004年東莞全市的寫字樓銷售量是22萬平方米，市區(qū)寫字樓銷售量約為15萬方，基本上東莞寫字樓的銷售主要集中在CBD及其周邊區(qū)域，這也表明企業(yè)和個人資本對該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的聚集是有預(yù)期的。應(yīng)該說，東莞CBD的啟動時，雖然沒有形成大規(guī)模的企業(yè)導(dǎo)入，但仍是具有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的，相當(dāng)數(shù)量企業(yè)的進(jìn)入就是一個證明，而且產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)散是一個緩慢的過程，企業(yè)轉(zhuǎn)移或成立的決策都是需要一定時間的，因此CBD建設(shè)是不能一觸而就的。在這里，我們將多核心理論進(jìn)行部分修正，CBD改為舊城中心、次級核心區(qū)改為新城中心。但是總體上來看，第三產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模導(dǎo)入尚未開始。（3）CBD產(chǎn)業(yè)規(guī)劃企業(yè)總部金融、商務(wù)中心專業(yè)化服務(wù)公司行政文化中心目前實現(xiàn)程度企業(yè)的導(dǎo)入是CBD成敗的關(guān)鍵。目前東莞CBD已經(jīng)建成了東莞市政大樓、會展中心、海關(guān)大廈、科技博物館等，這些地標(biāo)性建筑對區(qū)域形象塑造和引導(dǎo)客戶區(qū)域認(rèn)同起了重要的作用。蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展主要分為三個階段。之所以選擇蘇州工業(yè)園區(qū)，因為其與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在較多的相似點，例如規(guī)劃面積相近（與目前主要開發(fā)的中國新加坡合作園區(qū)）、產(chǎn)業(yè)集群的相似性、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的相似性等。 產(chǎn)業(yè)引擎（1） 松山湖工業(yè)園區(qū)東莞的產(chǎn)業(yè)升級，除了經(jīng)濟(jì)的自然變遷之外，還需要一個強有力的引擎推動。這些成本均阻礙著，企業(yè)遷入CBD。顯示人才結(jié)構(gòu)正在緩慢的升級，同時顯示產(chǎn)業(yè)升級的緩慢進(jìn)行。再次，東莞目前第三產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，出現(xiàn)了大批咨詢、投資、貿(mào)易、裝飾等氣業(yè)入駐CBD；但是這些企業(yè)目前規(guī)模均較小，所需的辦公樓的面積基本在200平方米之下，顯示目前東莞第三產(chǎn)業(yè)的級別相對較低，第三產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模爆發(fā)尚未開始。以上三個層次并不是完全割裂，直線式發(fā)展的，層次間的關(guān)系更多是多線性的，是相互交錯的，只是不同階段，每種層次的升級占地主導(dǎo)地位不同。（2） 東莞產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展具有一定規(guī)模，形成一定的聚集和擴(kuò)散效應(yīng)，但是由于“各自為鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)布局，再加上服務(wù)企業(yè)規(guī)模大多較小，專業(yè)化程度低，服務(wù)半徑有限，產(chǎn)業(yè)聚集的擴(kuò)散效應(yīng)尚沒有大規(guī)模展開，也不能一下子轉(zhuǎn)移到CBD。東莞目前大約有24萬以上的企業(yè)各個體戶，其中大多數(shù)都是第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。東莞在有限的區(qū)域取得了相當(dāng)可觀的產(chǎn)業(yè)總量，財富已經(jīng)達(dá)到一定的聚集水平。因此判斷東莞CBD能否成功，最重要的因素是在這期間，東莞的產(chǎn)業(yè)升級是能有效的實施，從而推動CBD的建設(shè)進(jìn)程。，位于東莞大道北段及相關(guān)輻射區(qū)，西側(cè)為東莞市行政文化中心區(qū)，旗峰山公園位于規(guī)劃區(qū)西北，東莞大道、鴻福路以及四環(huán)路，是中央商務(wù)區(qū)主要的對外聯(lián)系道路。在CBD建設(shè)的早期，愿意入住企業(yè)的數(shù)量還較少，單靠企業(yè)的資金根本無法維持CBD的運作，此時大規(guī)模投資需求帶來的投資資本成為推動CBD成長的重要資金。實際上產(chǎn)業(yè)的聚集和CBD進(jìn)程就是一對供求關(guān)系。從前面的分析，我們認(rèn)為，CBD成長是受到城市規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制共同作用推動的。相對于個人，企業(yè)是一種更加理性的實體，企業(yè)的活動永遠(yuǎn)是追逐利益的。在CBD建設(shè)中一個重要的環(huán)節(jié)就是路網(wǎng)的建設(shè)，路網(wǎng)建設(shè)對于CBD的存活是至關(guān)重要。聚集效應(yīng)作為產(chǎn)業(yè)聚集的一種功能效應(yīng)，只能說明它是維持其在該區(qū)域成長的動力，而無法解釋特定的產(chǎn)業(yè)最初為何出現(xiàn)在該區(qū)域，也就說他無法解釋在某一區(qū)域產(chǎn)業(yè)需要具備哪些條件。而第三產(chǎn)業(yè)的聚集就是區(qū)域內(nèi)相關(guān)企業(yè)向某一區(qū)位集中的過程，在情況順利的情況下，最終完成產(chǎn)業(yè)升級和CBD建設(shè)。功能分化主要是指企業(yè)內(nèi)部的某一功能分離出若干功能，形成新的功能部門，通過新部門的專業(yè)化運作帶來的效益，從而促進(jìn)整體效益的上升，功能分化產(chǎn)生的條件依賴于專業(yè)化分工帶來的效益要大于分工帶來的交易成本；功能分化的案例在生產(chǎn)的流程設(shè)計上體現(xiàn)得最為鮮明，每一環(huán)節(jié)的分工操作會大大提高生產(chǎn)效率。在產(chǎn)業(yè)聚集理論看來，生產(chǎn)型企業(yè)結(jié)構(gòu)、功能的分化或者分離，是企業(yè)內(nèi)部規(guī)模不經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的直接結(jié)果。只有兩者達(dá)到一種有效的平衡，才能對CBD建設(shè)產(chǎn)生真正的作用。從高地價的角度來講，CBD的單位商務(wù)成本和商業(yè)成本都是較高的，如果企業(yè)的利潤率沒有達(dá)到一定的規(guī)模，也是沒有辦法承擔(dān)這一高額的商務(wù)成本；居民的財富達(dá)不到一定的積累，也是無法消費得起商業(yè)區(qū)的商品。根本上來說，產(chǎn)業(yè)聚集理論對區(qū)位轉(zhuǎn)換過程的分析是有欠缺的，這使得它適于分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但對區(qū)位產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生解釋力是不強的。這一理論認(rèn)為企業(yè)和產(chǎn)業(yè)一般傾向于在特定區(qū)位空間集中不同集群，不同的相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動又傾向于集結(jié)在不同的地方，空間的差異化在某種程度上與產(chǎn)業(yè)專業(yè)化相關(guān)。一般來說經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)分為三個層次：第一個層次是企業(yè)內(nèi)部聚集化，類似于馬歇爾所說的內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)；典型的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)聚集化現(xiàn)象表現(xiàn)在生產(chǎn)型的企業(yè)，生產(chǎn)的規(guī)?；軌虼龠M(jìn)企業(yè)單位成本的下降，整體效益的上升；另一方面，在特定的條件下，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)聚集化也表現(xiàn)在企業(yè)結(jié)構(gòu)的內(nèi)部整合上，但是企業(yè)的結(jié)構(gòu)整合情況較為復(fù)雜，并不是說企業(yè)結(jié)構(gòu)越完善、部門越多，企業(yè)效益越好，而是說企業(yè)結(jié)構(gòu)必須得到關(guān)聯(lián)性的整合。目前CBD周邊的居住功能越來越得到人們的重視。 CBD功能國外，CBD的主要由中央商務(wù)功能和中心商業(yè)功能兩大功能體系構(gòu)成。行業(yè)分區(qū)是CBD特有的現(xiàn)象，城市中其它地區(qū)不明顯。Intensityc) 高密度建筑量；建筑密度高，形成高樓林立的景觀。b) 區(qū)域的高可達(dá)性這類公司聚集與國際性大城市的CBD中，為跨國公司在全球運轉(zhuǎn)自如起了決定性作用。位于五個同心圓圓心的CBD被伯吉斯定義為零售、辦公、俱樂部、金融、賓館、劇院等高度集中地，城市商業(yè)活動、社會活動、市民活動和城市交通的核心。CBD的概念受到了地方政府和地產(chǎn)運營商的高度追捧，因為從商業(yè)角度看，它幾乎成了聚寶盆的現(xiàn)代代名詞；單就CBD這個概念，就先天注定了其近乎天價的土地出讓金和樓盤售價。CBD是城市產(chǎn)業(yè)集聚到一定階段的產(chǎn)物，同時由于CBD建設(shè)又是一個主觀能動性很強的行動。因此，決策CBD是否建立，必須仔細(xì)考察城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括經(jīng)濟(jì)聚集張狂、主要產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)結(jié)構(gòu)狀況、產(chǎn)業(yè)布局等等。在大規(guī)模進(jìn)行CBD建設(shè)的浪潮中，我們不禁要問：如此眾多的城市建設(shè)CBD是否是必要？它們是否滿足了CBD建設(shè)和發(fā)展的必要條件？促進(jìn)CBD發(fā)展的動力因素有哪些？CBD發(fā)展的規(guī)模、速度保持多少比例比較適合？CBD在城市空間轉(zhuǎn)型中的演化過程是如何的？本文的主旨就是通過對已具有一定雛形的東莞CBD發(fā)展的動力機(jī)制和演進(jìn)過程的分析，來探討以上提及的CBD規(guī)劃、建設(shè)、運營中的一些主要問題，希望能夠?qū)ξ磥鞢BD的建設(shè)和發(fā)展提出一定的理論和實踐的指導(dǎo)建議。在其理論中，伯吉斯賦予CBD三方面的性質(zhì)，首先，CBD是城市結(jié)構(gòu)的核心，容納了功能層次最高的行業(yè)并行使與之相關(guān)的職能，是城市交通骨架的樞紐地區(qū)。在本文中，所使用的東莞CBD的案例的含義界定結(jié)合了CBD傳統(tǒng)概念和現(xiàn)代概念?？蛇_(dá)性是CBD最基本的特征。隨著地價的高企，建筑物高度和密度隨之增加，建筑量一般都在百萬平方米以上，表現(xiàn)出高樓林立的景觀，密集的摩天大樓使CBD具有了景觀性，成為城市形象的載體之一。Index，譯為中心商務(wù)強度指數(shù))指基底內(nèi)商務(wù)用途的建筑容量占總建筑容量的比重。c) 擁有商務(wù)空間的最高聚集度；商務(wù)空間最高聚集度。但是這樣的規(guī)劃造成一個很大的問題：白天的CBD，車流和人流相當(dāng)密集，中心區(qū)顯得非常繁華，然而一到晚上人車流就大幅下降，CBD顯得冷冷清清，猶如一座死城。CBD周邊的住宅，由于離上班的地點較近，節(jié)約上班時間和交通成本，往往受到人們的青睞。第二個層次是企業(yè)外部、行業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)聚集，即單一產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)聚集，此類產(chǎn)業(yè)聚集是指某一類產(chǎn)業(yè)聚集在特定區(qū)域內(nèi)，部分學(xué)者稱之為“區(qū)域化經(jīng)濟(jì)”。產(chǎn)業(yè)聚集能夠發(fā)生的主導(dǎo)機(jī)制是因為聚集能夠降低成本，帶來整體的效益提升，用克魯格曼的新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)來說，就是規(guī)模報酬是遞增的，只要規(guī)模報酬保持增長狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)聚集就能夠存在和成長下去。三、 產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制和CBD的發(fā)展除了上海、北京等少數(shù)城市之外，中國大多數(shù)城市都是第二產(chǎn)業(yè)為主的城市，對于他們而言，CBD是一個新興、突現(xiàn)的城市空間，承擔(dān)著產(chǎn)業(yè)升級功能。因此，一個具有區(qū)域影響的CBD建設(shè)首先是建立在城市經(jīng)濟(jì)一定量的積累上。當(dāng)然CBD最終能否建設(shè)，在產(chǎn)業(yè)問題上還需要進(jìn)一步深入，譬如經(jīng)濟(jì)活躍程度、產(chǎn)業(yè)分布、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Φ榷喾矫嬉蛩?。?dāng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部過渡聚集化時，企業(yè)的效率不會隨著聚集度的增加而增加，反而使得企業(yè)成本大幅上升，降低企業(yè)的效率。區(qū)位分化是企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)在空間上的重新布局，中小型的企業(yè)往往將管理、營銷、設(shè)計、研發(fā)、生產(chǎn)等各個部門組合在同一空間內(nèi)，而很多大型企業(yè)的管理、營銷、設(shè)計、研發(fā)、生產(chǎn)等各個功能部門在空間上是分離的，企業(yè)在空間上的分離是增加管理成本的，但企業(yè)認(rèn)為自己能夠承擔(dān)這一成本才會選擇空間上的分化，或者是區(qū)位的分化能夠在其他方面獲得更高的收益，從而支持結(jié)構(gòu)空間分化帶來的成本。第三產(chǎn)業(yè)的這種聚集也是遵循規(guī)模報酬遞增的規(guī)律，對于單個企業(yè)而言，這一聚集必然是可以帶來直接的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；對于整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，它能夠帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成長。一種產(chǎn)業(yè)在某一區(qū)域產(chǎn)生是需要一些特定條件的，這些條件能夠大大降低在產(chǎn)業(yè)尚非常弱小時候的生存成本，例如在港口周圍會形成貿(mào)易等港口經(jīng)濟(jì)，在平原地區(qū)形成農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)等等。路網(wǎng)建設(shè)帶來的交通便捷能夠為企業(yè)發(fā)展帶來諸多好處，例如便捷的交通能夠擴(kuò)展專業(yè)化服務(wù)公司的服務(wù)范圍，或者是有助于它們的客戶方便的來到該區(qū)域，從而加快拓展客戶步伐；交通便捷還可以方便企業(yè)員工的上下班，吸引中高級人才在該區(qū)域的聚集，這又反過來吸引企業(yè)在這里的聚集，因為這里更能獲得企業(yè)發(fā)展所需的人才；對于企業(yè)總部而言，在處理總部與制造基地之間關(guān)系時的管理成本、交通成本，更重要的是時間成本可以降到最低點，當(dāng)然交通問題對于駐扎在國際性CBD的企業(yè)總部的重要性可能是下降的，在此類CBD中，高水平的信息交流和處理對于協(xié)調(diào)總部和分部之間的關(guān)系可能是更為重要的。一般來說，企業(yè)的活動是圍繞著增加收益和節(jié)約成本兩個基本目標(biāo)進(jìn)行的。其中城市規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策主要作用在CBD的前期