【正文】 這是一個提高產品附加值，模糊總價稍高等問題，并對各棟各層樓盤形成較強銷售拉動力的一個實在方法。接送起始站、終點站：南頤花園、南城門公交站點。 　　2）、增加產品附加值、提高性價比可比性。 　　通過對前期購房者認知南頤花園的途徑調查顯示，購房者認知南頤花園的主要途徑依次是電視（占47%）、路牌（18%）、老客戶帶新客戶的口碑（17%）、偶然路過（16%）、車身（14%）、宣傳單（4%）、報紙（2%）等。 　　盡管曲靖購房者尚未對物管達到一個很重視的程度，但是本案所存在的安全隱患確是有目共睹的一大銷售抗性。 　　南頤花園的主力戶型主要集中在三室兩廳和四室兩廳，盡管南頤花園的單價，在曲靖的競爭樓盤中處于起價最低、均價中游的水平，但是總價卻超出了大多數購房者的接受能力。 　　下面，就讓我們來對南頤花園進行AMCR診斷。并在這個意見下，對南頤花園進行了AMCR營銷全溝通診斷和詳實的AMCR營銷全溝通構筑。該項目總占地150畝，第一期開發(fā)78畝，住宅634套，可算一個中型樓盤。房地產投資的一個很大的特點就是資金需求量大，有很多企業(yè)發(fā)展商很多時候都受到資金問題的束縛。 　　面對房地產市場供略大于求的局面，房地產開發(fā)企業(yè)也必須注重差異化和個性化營銷。這道“關系檻”給一批雖然有實力，但是無“關系”的企業(yè)造成不小的障礙。表明整個商品房市場供給一直大于需求，但兩者的差距在逐漸縮小，預計2005年商品房仍將呈現供大于求的局面。2003年，%的階段新高。 第11章：2005中國房地產發(fā)展前景－－新開發(fā)時代的合縱連橫2004年雖然僅僅過去多半年，但對中國房地產業(yè)來說，卻已經是山雨欲來風滿樓。而這些房地產開發(fā)商并不完全掌握。 　　(Positioning)—指策劃機構為目標項目設計出自己的產品和形象，從而在目標用戶中確定與眾不同的有價值的地位。增值策劃所要作的，歸根結底是為了使開發(fā)商獲得最大收益。 　?。ㄈ┑戎挡邉澞Ｊ健　?　　策劃人為避免樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價，或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環(huán)，在眾多的樓盤優(yōu)勢賣點中進行權衡取舍，或找到樓盤未發(fā)現的價值點，使樓盤成本與銷售價格相適應，從而達到促銷目的的一種策劃方式。比如有的強調區(qū)域文化人文理念、有的突出社區(qū)安全、有的推薦智能化、有的宣傳物業(yè)管理、有的樓盤更注重環(huán)境、有的講究材料上乘、裝備精良、有的鼓吹風格、有的宣傳價廉……這些特別推薦的優(yōu)點，使人建立起概念認識，對銷售起到重要的引導作用，使購買者能夠在眾多樓盤選擇過程中，比較容易地按需求選擇。 　　一個真正的策劃方案就是要將目標項目置于國家、西安市房地產發(fā)展的大背景下進行具體分析，以消費者的未來期望、市場的現實需求、行業(yè)的競爭態(tài)勢為依據，通過房地產市場細分，來確立它的核心定位，目的就是要為項目的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發(fā)商的項目整體概念，準確地建立起一整套價值體系，力求通過產品差異化戰(zhàn)略，最大限度的避免競爭、超越競爭，使開發(fā)商及其產品在社會公眾面前樹立良好的品牌形象，最終達到不戰(zhàn)而屈人之兵的營銷戰(zhàn)略境界，達到把企業(yè)整體地銷售給社會大眾的目的。因為各種“契機”進入房地產業(yè)的開發(fā)商大多是“無業(yè)績”開發(fā)商，“涉市”不深，經驗不足，即使有開發(fā)運作經驗的開發(fā)商，其駕馭項目的能力也參差不齊，在市場經濟機制下，持有“有錢就能蓋房”觀念的開發(fā)商在市場上逐漸沒有了立足之地，需要借助專業(yè)服務機構以求項目成功。 　　營銷策劃以綜合運用市場營銷學及相關理論為基礎，以市場調研為前提，從市場競爭的需要出發(fā)，以科學地配置企業(yè)可運用的資源為手段，目的就是制定切實可行的營銷方案并組織實施，以實現預定的營銷目標。也可以說是二次創(chuàng)業(yè)?！　∑渌蜗螅裕　　　∫?項目視覺識別系統(tǒng)核心部分　　　　名稱　　.項目名　　.道路名　　.建筑名　　.組團名　　標志　　標準色　　標準字體　　　　二 延展及運用部分　　　　工地環(huán)境包裝視覺　　.建筑物主體　　.工地圍墻　　.主路網及參觀路線　　.環(huán)境綠化　　營銷中心包裝設計　　.營銷中心室內外展示設計　　.營銷中心功能分區(qū)提示　　.營銷中心大門橫眉設計　　.營銷中心形象墻設計　　.臺面設計　　.展板設計　　.營銷中心導視牌　　.銷售人員服裝設計提示　　.銷售用品系列設計　　.示范單位導視牌　　.示范單位樣板房說明牌　　公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計　　.辦公功能導視系統(tǒng)設計　　.物業(yè)管理導視系統(tǒng)設計　　　　　　第五章 項目營銷推廣策劃　　　　房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策?！　　　∫?總體規(guī)劃　　　　項目地塊概述　　.項目所屬區(qū)域現狀　　.項目臨界四周狀況　　.項目地貌狀況　　項目地塊情況分析　　.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想　　.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素　　.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避　　.項目市場定位下的主要經濟指標參數　　　　建筑空間布局　　.項目總體平面規(guī)劃及其說明　　.項目功能分區(qū)示意及其說明　　道路系統(tǒng)布局　　.地塊周邊交通環(huán)境示意：　　地塊周邊基本路網　　項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況　　.項目道路設置及其說明：　　項目主要出入口設置　　項目主要干道設置　　項目車輛分流情況說明　　項目停車場布置　　綠化系統(tǒng)布局　　.地塊周邊景觀環(huán)境示意：　　地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述　　項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向　　.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：　　項目綠化景觀系統(tǒng)分析　　項目主要公共場所的環(huán)藝設計　　公建與配套系統(tǒng)　　.項目所在地周邊市政配套設施調查　　.項目配套功能配置及安排　　.公共建筑外立面設計提示：　　會所外立面設計提示　　營銷中心外立面設計提示　　物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示　　其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示　　.公共建筑平面設計提示：　　公共建筑風格設計的特別提示　　項目公共建筑外部環(huán)境概念設計　　分期開發(fā)　　.分期開發(fā)思路　　.首期開發(fā)思路　　分組團開發(fā)強度　　　　二 建筑風格定位　　　　項目總體建筑風格及色彩計劃　　.項目總體建筑風格的構思　　.建筑色彩計劃　　建筑單體外立面設計提示　　.商品住宅房外立面設計提示：　　多層、小高層、高層外立面設計提示　　不同戶型的別墅外立面設計提示　　針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示　　其他特殊設計提示　　.商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示　　　　三 主力戶型選擇　　　　項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較　　項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例　　主力戶型設計提示　　.一般住宅套房戶型設計提示　　.躍式、復式、躍復式戶型設計提示　　.別墅戶型設計提示　　商業(yè)物業(yè)戶型設計提示　　.商業(yè)群樓平面設計提示　　.商場樓層平面設計提示　　.寫字樓平面設計提示　　　　四 室內空間布局裝修概念提示　　　　室內空間布局提示　　公共空間主題選擇　　庭院景觀提示　　　　五 環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示　　　　項目周邊環(huán)境調查和分析　　項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想　　.地塊已有的自然環(huán)境利用　　.項目人文環(huán)境的營造　　項目各組團環(huán)境概念設計　　.組團內綠化及園藝設計　　.組團內共享空間設計　　.組團內雕塑小品設計提示　　.組團內椅凳造型設計提示　　.組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示　　項目公共建筑外部環(huán)境概念設計　　.項目主入口環(huán)境概念設計　　.項目營銷中心外部環(huán)境概念設計　　.項目會所外部環(huán)境概念設計　　.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計　　.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計　　　　六 公共家具概念設計提示　　　　項目周邊同類樓盤公共家具擺設　　.營銷中心大堂　　.管理辦公室　　本項目公共家具概念設計提示　　　　七 公共裝飾材料選擇指導　　　　項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較　　本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思　　項目營銷示范單位裝修概念設計　　.客廳裝修概念設計　　.廚房裝修概念設計　　.主人房裝修概念設計　　.兒童房裝修概念設計　　.客房裝修概念設計　　.室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示　　項目營銷中心裝修風格提示　　住宅裝修標準提示　　.多層、小高層、高層裝修標準提示　　.躍層、復式、躍復式裝修標準提示　　.別墅裝修標準提示　　　　八 燈光設計及背景音樂指導　　　　項目燈光設計　　.項目公共建筑外立面燈光設計　　.項目公共綠化綠地燈光設計　　.項目道路系統(tǒng)燈光設計　　.項目室內燈光燈飾設計　　背景音樂指導　　.廣場音樂布置　　.項目室內背景音樂布置　　　　九 小區(qū)未來生活方式的指導　　　　項目建筑規(guī)劃組團評價　　營造和引導未來生活方式　　.住戶特征描述　　.社區(qū)文化規(guī)劃與設計　　　　　　第三章 項目質量工期策劃營銷　　　　房地產市場營銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設、銷售、服務的全過程。133 / 134精品資料網（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網（） 專業(yè)提供企管培訓資料產全程策劃手冊張鴻旭－S19目 錄第1章：項目投資策劃營銷第2章：項目規(guī)劃設計策劃營銷第3章：項目質量工期策劃營銷第4章：項目形象策劃營銷第5章：項目營銷推廣策劃第6章：項目顧問、銷售、代理的策劃營銷第7章：項目服務策劃營銷第8章：項目二次策劃營銷第9章：房地產全程策劃理論模式第10章：房地產策劃人的六個職能第11章：2005中國房地產發(fā)展前景－－新開發(fā)時代的合縱連橫第12章：AMCR打造地產營銷新境界第13章： — 現代房地產營銷的核心第14章：碧桂園解密第15章：創(chuàng)意無限：房地產銷售單張運用全攻略第16章：從品牌承諾到品牌體驗－－以東潤**為例談房地產品牌傳播之道第17章：打造百年地產品牌第18章：房地產全程策劃流程：第19章：房地產，走進全方位營銷時代第20章：房產銷售中的常見問題及解決方法 第21章：房地產價格的心理策略第22章：房地產開發(fā)商對全程策劃認識的戰(zhàn)略誤區(qū)第23章：房地產樓書該怎樣做第24章：房地產企劃隨想第25章：房地產企業(yè)“以客戶為中心”，完善客戶服務體系是根本第26章：房地產銷售實戰(zhàn)攻略第27章：房地產營銷策劃與運作第28章：房地產營銷的生命線第29章：房地產營銷中的4C策略第30章：服務－－提升房地產企業(yè)核心競爭力的新利器第31章：概念地產策劃案例選第32章：掀起房地產全方位營銷的蓋頭來第33章：迎接房地產品牌時代的來臨第34章：怎樣用品牌賣樓？第35章：增強品牌價值－－地產競爭的銳利武器第36章：戰(zhàn)略遠見與機會把握：創(chuàng)造商業(yè)房地產贏利新模式　　現在中國房地產產業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出房地產全程策劃營銷方案，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業(yè)的運作流程，逐步實施。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發(fā)生。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。發(fā)展商通過全面策劃營銷來提升項目品牌，進而促進發(fā)展商的可持續(xù)經營。在策劃的過程中，創(chuàng)意是靈魂。 　　隨著房地產市場競爭的不斷加劇，盡管開發(fā)商已經建設出了功能足夠好、價格足夠合理的產品，為什么仍然爭取不到應有的目標顧客？ 房地產營銷管理就是在目標市場上達到預期交換結果的自覺努力。因此，最低標準就是為開發(fā)商規(guī)劃出適應市場、有效供給的目標項目。 　　概念樓盤顯然是開發(fā)商一相情愿、建設觀念的反應，是忽視市場需求的產物。 　　采用羅列眾樓盤優(yōu)點的結果是使一些樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價。 　　通過對社區(qū)形象的塑造，降低住戶對價格的敏感程度，通過提高社區(qū)的PUV(PUV—可察覺的使用價值，指用戶在購買和使用產品或享受服務中得到的滿意程度)值，提高樓盤售價，并使社區(qū)的價值為住戶所接受。 第10章：房地產策劃人的六個職能　　隨著房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產開發(fā)商認識和接受。 　　3．財務專家職能 　　房地產開發(fā)商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發(fā)商的立場上，為開發(fā)商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。 “”，“房貸管理新條款”“新經濟適用房政策” “期房限轉條例”房地產因其高投資，高回報成為社會公認的“暴利行業(yè)”，然而在這高增長的背后，市場卻面臨諸多不規(guī)范的操作，一系列問題都亟待解決：企業(yè)數量大，規(guī)模??；開發(fā)能力低，抗風險能力差；資產負債率高，風險大。而住宅市場仍將保持供略大于求態(tài)勢。政府堵上協議出讓的口子后，那些掌握“關系”的失去了效力，將逐漸淡出市場。在近幾年的高速發(fā)展的過程中，房地產已經處于“