【正文】 折傭情況處理：在意向書簽定以前由雙方加盟店店長或推薦主任書面確定傭金收入，其中包括折傭情況。如拒不執(zhí)行，濰坊區(qū)域有權(quán)在加盟保證金中將罰金和賠償金扣除或可解除加盟合同。B、違規(guī)方加盟店向受損方加盟店送交書面道歉。D、由區(qū)域法務(wù)部將具體違規(guī)行為及區(qū)域的最終處罰方案通報濰坊區(qū)域各加盟店。一、 執(zhí)行部門及執(zhí)行程序本條例的執(zhí)行及制定部門為21世紀(jì)不動產(chǎn)濰坊區(qū)域，但各加盟店在業(yè)務(wù)合作的過程中擁有監(jiān)督和舉報的權(quán)利和義務(wù)。二 推薦業(yè)務(wù)雙方的權(quán)利義務(wù)及傭金分配：推薦加盟店和接受加盟店應(yīng)在《客戶推薦表》上確定傭金的分配及雙方的權(quán)利義務(wù)?！?如果被推薦的客戶認(rèn)為時間緊迫，在其要求下，接收加盟店可以立即將此客戶推薦轉(zhuǎn)交給另一接收加盟店。相反，如果24小時之后，接收加盟店仍沒有通知推薦加盟店，推薦加盟店可認(rèn)為客戶推薦已被接受。l 接收信息的加盟店應(yīng)與客戶討論委托協(xié)議，競爭力市場分析和經(jīng)紀(jì)人成本。如果沒有達(dá)成交易，接收信息的加盟店應(yīng)及時通知發(fā)出信息的加盟店。推薦系統(tǒng)由下面兩部分組成：1． 買方推薦程序l 發(fā)出信息的加盟店完成《客戶推薦表》。 加盟店的“代辦費(fèi)、評估費(fèi)、咨詢費(fèi)、財產(chǎn)租賃費(fèi)、推薦收入、策劃代理費(fèi)、物業(yè)管理收入、資料費(fèi)、滯納金收入、其他罰金收入、其他衍生事業(yè)收入、其他收入”等各項收入，加盟店應(yīng)在發(fā)生收入時，填寫《其他收入報表》，有店長簽字并加蓋公章，三天內(nèi)通過SIS系統(tǒng)上報該項收入的報表，并在每月5日前，人工上報上月所有其他收入報表的打印件，同時上報各項其他收入收款收據(jù)等客戶證明材料。如果仍未繳納，將在10日以傳真方式再次提醒未交款店長及店務(wù)秘書，并告知相關(guān)處罰條款。2. 物品采購：加盟店如需物品采購，應(yīng)由店長批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。量化管理是管理中最難完成的目標(biāo)，沒有一定量的數(shù)據(jù)，你的管理可能是無序的，沒有辦法考核經(jīng)紀(jì)人的績效。以上人員不得因休息或工作以外時間等理由不參加。以上人員不得因休息或工作以外時間等理由不參加意向書簽訂。三、 如其需求改變可達(dá)到A或B類標(biāo)準(zhǔn)，可按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。因為目前客戶的游動性很高，所以為了減少市場競爭的壓力，在報價時可以接近實價，甚至就是實價。分類時不但需考慮價格因素，也要考慮市場的供求量因素，心臟客戶或房東提出的成交時間。G.、 店經(jīng)理應(yīng)確定店內(nèi)最有市場競爭力的房源，秘書將此張貼在門頭最為醒目之處。但根據(jù)市場運(yùn)作情況報價可做相應(yīng)的調(diào)整。10． 陪同合同（買賣、租賃、貸款）簽定1次＝2個單位注：以店長或法務(wù)為主簽定合同，經(jīng)紀(jì)人需做好解釋和協(xié)調(diào)工作11． 物業(yè)交接1次＝1個單位注：填寫《物業(yè)交接單》，并且由客戶雙方簽字確認(rèn)，特別注意水，電，煤物業(yè)費(fèi)用的校驗。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1． 100份派報＝注：店長可根據(jù)樓盤的難易程度進(jìn)行相應(yīng)的數(shù)量調(diào)節(jié)，并進(jìn)行5%的抽檢。l 店長有權(quán)將顧客轉(zhuǎn)交另一個經(jīng)紀(jì)人，由其為顧客繼續(xù)服務(wù)。l 聯(lián)系出租方和出售方，并撮合成交。l 溝通雙方客戶，并簽定《房屋買賣意向合同》l 約定時間，簽訂成交合同《租賃合同》、《買賣合同》l 收取中介費(fèi)用，并開具收據(jù)。7. 單店廣告制作標(biāo)準(zhǔn)基本原則：根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)VI手冊為基準(zhǔn)，保持視覺系統(tǒng)的完整性、統(tǒng)一性，以便顧客能立即認(rèn)出“21世紀(jì)不動產(chǎn)”的受許方，依據(jù)市場需求明確廣告投放的目的。5． 標(biāo)牌的設(shè)立必須遵循以下各項規(guī)定l 標(biāo)志牌必須遵守當(dāng)?shù)胤傻囊?guī)定。在公司管理者批準(zhǔn)的情況下，經(jīng)紀(jì)人也可以為客戶做廣告，但須自己付費(fèi)。經(jīng)紀(jì)人職務(wù)降級后，加盟店應(yīng)及時更新店內(nèi)經(jīng)紀(jì)人資料及重新印發(fā)經(jīng)紀(jì)人的名片（詳見實施細(xì)則14條）。b. 加盟店培訓(xùn)負(fù)責(zé)人及人事負(fù)責(zé)人確認(rèn)填寫內(nèi)容是否屬實。2. 物業(yè)顧問——通過上崗認(rèn)證培訓(xùn)，進(jìn)入獨(dú)立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作階段。三、 組織管理1. 為貫徹本制度，特成立21世紀(jì)不動產(chǎn)濰坊區(qū)域人員持證上崗管理委員會，會長由21世紀(jì)不動產(chǎn)濰坊區(qū)域分部運(yùn)營總監(jiān)擔(dān)任；培訓(xùn)部、連鎖服務(wù)部、IT部、法律部、持有上崗證的優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人及優(yōu)秀加盟店店長等相關(guān)人員擔(dān)任常委。7. 凡違法亂紀(jì)，損害客戶和公司利益者，取消相應(yīng)崗位資格。本制度旨在規(guī)范加盟店持證上崗人員崗位考核基本內(nèi)容和上崗基本要求，并為建立上述崗位基本等級奠定基礎(chǔ)。l 店長將離職人員的業(yè)務(wù)交由其他經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)交易，交易完成后，完成交易的經(jīng)紀(jì)人應(yīng)得到補(bǔ)償。(一)填寫個人履歷表；(二)交登記照片5張；(三)交身份證復(fù)印件1份；(四) 學(xué)歷證及相關(guān)證明。加盟店錄用其他加盟店辭職或自動離職的經(jīng)紀(jì)人須經(jīng)原加盟店及區(qū)域分部同意，并經(jīng)過1個月后方可錄用。加盟店在上報時須提供“客戶證明文件”，如作廢合同（全部五聯(lián)、除貸款聯(lián)）、客戶收款證明等。加盟店必須留存《租賃合同》中介聯(lián)，并且遵照第十條執(zhí)行。任何不使用體系制式委托書與規(guī)定合同的加盟店經(jīng)紀(jì)行為都將是對整個體系一致性、標(biāo)準(zhǔn)化的傷害，將是對CENTURY21威信及加盟店信譽(yù)的傷害。委托書編號將在該信息SIS軟件登記時自動生成。l 加盟店應(yīng)盡量將會議時間減到最低限。每一個值班的經(jīng)紀(jì)人和秘書都有職責(zé)收集和記錄每個留言，并迅速做出答復(fù)。③銷售現(xiàn)場的電腦不得存儲與工作無關(guān)得文件（例如：游戲等），上班時間不得利用電腦從事與工作無關(guān)的活動（例如：上網(wǎng)聊天、打游戲等）。每個員工應(yīng)佩帶21世紀(jì)中國不動產(chǎn)統(tǒng)一規(guī)定的胸牌和徽章。如果打來電話的客戶需要在短時間內(nèi)商談，值班經(jīng)紀(jì)人應(yīng)找到接替其值班的人（包括秘書），才能離開值班崗位。5. 值班為了保證加盟店業(yè)務(wù)的正常進(jìn)行及統(tǒng)一高效的管理，特設(shè)立值班制度。 l 評估與跟進(jìn)培訓(xùn)效果，并及時向區(qū)域分部培訓(xùn)部通報相關(guān)信息。l 按照區(qū)域分部金融部的相關(guān)規(guī)定與區(qū)域分部金融專員共同開展信貸業(yè)務(wù)。l 協(xié)助店長整理提交公司階段性經(jīng)營報表。l 監(jiān)督管理SIS系統(tǒng)的使用。l 正確使用各種一致化業(yè)務(wù)工具：公司介紹、各種業(yè)務(wù)表格、經(jīng)紀(jì)人文件夾等。（2） 了解加盟店發(fā)展?fàn)顩r，并做出相應(yīng)指導(dǎo)。10. 努力做到：了解經(jīng)紀(jì)人、了解公司、了解同行、了解市場、 了解21世紀(jì)不動產(chǎn)體系。早會不宜超過30分鐘，可確認(rèn)經(jīng)紀(jì)人當(dāng)天的工作安排；晚會不宜超過一小時，可交流經(jīng)紀(jì)人當(dāng)天的工作內(nèi)容并進(jìn)行總結(jié)。店長職責(zé)一、 人員管理1. 以身作則，承上啟下；加強(qiáng)管理，規(guī)范運(yùn)營。2. 為了保證加盟店正常的運(yùn)作，店主應(yīng)為經(jīng)紀(jì)人配備必要的辦公用品及設(shè)備。2. 公司員工作為公司大家庭的一員，應(yīng)積極建設(shè)公司的企業(yè)文化,創(chuàng)造和諧的工作環(huán)境，維護(hù)公司形象，為公司的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。目標(biāo)和目的l 公司的運(yùn)營的目標(biāo)是獲取利潤。目 錄前言一 員工職業(yè)規(guī)范二 相關(guān)崗位職責(zé)三 辦公政策四 合同報表管理制度五 行政、人事管理制度六 店務(wù)管理七 認(rèn)證上崗制度八 廣告與促銷九 交易流程十 業(yè)務(wù)操作及管理標(biāo)準(zhǔn)十 財務(wù)制度十一 交費(fèi)流程十二 推薦系統(tǒng)十三 合作管理條例十四 投訴及處理流程相關(guān)附件前言 本手冊是21世紀(jì)不動產(chǎn)濰坊區(qū)域分部針對21世紀(jì)不動產(chǎn)濰坊區(qū)域加盟店運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)制訂的手冊。目的是建立21世紀(jì)體系內(nèi)公司日常經(jīng)營的基本指導(dǎo)方針。為了達(dá)到這個目標(biāo)，我們要求店主從市場及管理兩方面支持每一個經(jīng)紀(jì)人。3. 公司員工在職業(yè)活動中，必須嚴(yán)守公司的商業(yè)機(jī)密，尊重并保證公司的利益不受損害。3. 店主在加盟店內(nèi)應(yīng)提供給經(jīng)紀(jì)人從事業(yè)務(wù)活動所必須的信息。2. 以高效、實際的原則進(jìn)行每天工作日程的安排及管理。3. 傳達(dá)、解釋、執(zhí)行21世紀(jì)不動產(chǎn)體系及公司各項政策。11. 持續(xù)招聘，不斷提高經(jīng)紀(jì)人隊伍素質(zhì)和競爭力。（3） 檢查加盟店的相關(guān)管理制度及協(xié)助加盟店建立、運(yùn)用21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)營模式。l 完成對潛在客戶跟蹤開發(fā)，建立業(yè)務(wù)，不斷努力提高業(yè)務(wù)量，擴(kuò)大公司市場份額。l 整理房源信息，包括房源信息卡的更新。l 按照公司安排，負(fù)責(zé)接收、對外分發(fā)推薦業(yè)務(wù)，并實施監(jiān)控，直至完成。l 傳達(dá)國家及地方有關(guān)金融政策。l 向區(qū)域分部培訓(xùn)部推薦合格的加盟店培訓(xùn)講師，協(xié)助區(qū)域組建講師團(tuán)。l 店長直接負(fù)責(zé)對值班的安排和管理工作。值班的經(jīng)紀(jì)人在當(dāng)值期間應(yīng)做以下工作： 制定例會的會議日程，分析當(dāng)前店內(nèi)存在的問題并提出解決方案。注：區(qū)域分部將根據(jù)天氣變化的實際情況調(diào)整著裝時間，并統(tǒng)一通知各個加盟店，各個加盟店應(yīng)按要求執(zhí)行。 ④銷售現(xiàn)場工作開始后，背景音樂可播放舒緩的樂曲，但不得干擾距音源最近的人員談話。每天下班前，店主/店長應(yīng)查看接待本，檢查當(dāng)日的工作情況。但是，必須保持信息交流的通暢，以保證團(tuán)隊整體工作的有效運(yùn)行。因此加盟店使用的制式委托書編號應(yīng)與信息SIS軟件的登記編號一致。若發(fā)生此類情況，一經(jīng)查實，區(qū)域分部將有權(quán)根據(jù)《CENTURY21加盟特許經(jīng)營合同書》要求加盟店改正并承擔(dān)相應(yīng)后果。第九條 加盟店如果遺失所購買的《租賃合同》，將被處以每份2000元的罰金。第十四條 關(guān)于加盟店的“代辦費(fèi)、評估費(fèi)、咨詢費(fèi)、財產(chǎn)租賃費(fèi)、推薦收入、策劃代理費(fèi)、物業(yè)管理收入、資料費(fèi)、滯納金收入、其他罰金收入、其他衍生事業(yè)收入、其他收入”等各項收入，加盟店應(yīng)在發(fā)生收入時，填寫《其他收入報表》，三天內(nèi)通過SIS系統(tǒng)上報該項收入報表，并在下個月5日前，隨同第十、十一條所要求的材料一同人工上報本月所有其他收入報表的打印件，同時上報各項其他收入收款收據(jù)的客戶證明材料。二、錄用經(jīng)紀(jì)人須經(jīng)歷不超過3個月的試用期考核（公司制度、崗位技能、工作業(yè)績等），如試用期表現(xiàn)不能勝任崗位，則停止試用。三、會議紀(jì)要加盟店的周、月例會應(yīng)作相應(yīng)的會議紀(jì)要，并及時呈報店長閱后存檔。l 離職人員不得利用在原來工作中取得信息資料。本制度要求的持證上崗人員為：店長、店務(wù)秘書、經(jīng)紀(jì)人。8. 為配合本制度實施，將開發(fā)相應(yīng)認(rèn)證課程，并將課程與培訓(xùn)制度化。2. 21世紀(jì)不動產(chǎn)濰坊區(qū)域人員持證上崗管理委員會主要作用：a、 研究崗位考核辦法。3. 高級物業(yè)顧問——從業(yè)時間在半年（含）以上，持“物業(yè)顧問”職稱認(rèn)證，連續(xù)三個月每月最低累計個人業(yè)績穩(wěn)定在12000元（含）以上且成交邊數(shù)達(dá)2邊（含）以上的經(jīng)紀(jì)人。若屬實，則交加盟店店長。附： 2．職務(wù)降級通知廣告與促銷1． 通用政策公司要制定一個適當(dāng)?shù)膹V告與促銷計劃。3． 房產(chǎn)標(biāo)志牌的使用l 安裝：21世紀(jì)中國不動產(chǎn)建議在當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)允許的范圍內(nèi)，于房屋上懸掛21世紀(jì)不動產(chǎn)標(biāo)志（出售，出租的）條幅。l 標(biāo)志牌的設(shè)計不得違反21世紀(jì)不動產(chǎn)VI手冊中的規(guī)定。制作流程：通過區(qū)域?qū)ふ液线m的廣告公司（沒有熟悉的廣告公司的情況下）—— 設(shè)計樣稿 提交區(qū)域市場部審核 區(qū)域?qū)徍撕细? 制作印刷不合格退回重新設(shè)計基本制作要求：紙張尺寸不得小于32K，厚度不低于128克，遵循VI手冊標(biāo)準(zhǔn)，不得改動標(biāo)志組合及色彩搭配。l 在SIS上實施登記，并填報《銷售報表》。l 溝通雙方客戶，并簽定《房屋買賣意向合同》l 約定時間，簽訂成交合同《租賃合同》、《買賣合同》l 收取中介費(fèi)用，并開具收據(jù)。l 如果一個經(jīng)紀(jì)人把一個房產(chǎn)信息或客戶推薦給另外一個經(jīng)紀(jì)人，被推薦的經(jīng)紀(jì)人要同推薦經(jīng)紀(jì)人有相應(yīng)的分傭。2． 5個有效上門拜訪＝1個單位（買進(jìn)賣出須留下聯(lián)系方式及書面材料）注：店長以樓盤的拜訪表作為考評標(biāo)準(zhǔn)，每個有效拜訪必須填寫三項以上的信息，并要做好歸檔工作，進(jìn)行信息積累。在買賣交易中需確認(rèn)房東的戶口情況，買賣的物業(yè)交接可算2個單位。 房源推廣A、 每日夕會中進(jìn)行房源交流，每一位經(jīng)紀(jì)人要對每一套房源進(jìn)行記錄，由專人組織分析，并對可以形成帶看的進(jìn)行及時配對?？蛻粜畔⒌奶幚碓谀壳暗娜壥袌銮闆r是，市場已逐步趨向于供求平衡，原先大多數(shù)門店只進(jìn)行房源管理，而不注意客戶信息的管理。如某一樓盤目前的成交均價為15000元/平方米單價求購，此客戶可定義為A類。B類房源及客戶的維護(hù)：對于B類房源及客戶，是市場中較為普遍的一類客戶，此類客戶的需求或賣價略偏離市場的實際成交。配對與帶看A、 配對：經(jīng)紀(jì)人無權(quán)進(jìn)行房源、客源配對，必須在銷售經(jīng)理指導(dǎo)下以店內(nèi)的房源或客戶數(shù)據(jù)庫內(nèi)配對，除與友店合作外如店內(nèi)數(shù)據(jù)庫內(nèi)無信息的房源和客源不得配對。B、 意向書內(nèi)的各項事項必須填寫清楚、完整，并給客戶解釋清楚。注：從意向書以后的所有法律文件及收據(jù)原件、復(fù)印件等都由法務(wù)一人管理。歷史數(shù)據(jù)也是你制定下一步目標(biāo)的依據(jù)。3. 相關(guān)制式委托書、制式租賃合同的購買、制式物品采購、培訓(xùn)的預(yù)約采用網(wǎng)上登記付費(fèi)的方式，按需購買或預(yù)約，所需費(fèi)用從加盟店制式物品及培訓(xùn)費(fèi)中扣除，如遇帳戶金額低于500元，加盟店須及時補(bǔ)足至2000元，否則將不能購買或預(yù)約，由此引起的損失由加盟店自行承擔(dān)。如果10后仍未繳納相關(guān)費(fèi)用，區(qū)域?qū)谋ＷC金中直接扣除加盟店應(yīng)交款項并扣除1000元作為罰款，同時發(fā)出《扣款通知書》。 區(qū)域財務(wù)部將對所收到的報表材料進(jìn)行審核，按照租賃合同中傭金總額、《其他收入報表》中的收入總額計算加盟店應(yīng)交月特許權(quán)使用費(fèi)，并下發(fā)《加盟店收費(fèi)通知單》。l 由店主/店長選擇接收信息的加盟店。l 接收信息的加盟店應(yīng)作好記錄。在3天內(nèi)書面通知將送達(dá)客戶和發(fā)出信息的加盟店。如果交易完成之后，接收加盟店從交易中獲得了傭金，推薦加盟店將有權(quán)從接收加盟店獲得客戶推薦費(fèi)。在這種情況下，接收加盟店完成轉(zhuǎn)移客戶引薦之后，應(yīng)立即將此事電話通知給推薦加盟店，并在24小時之內(nèi)以書面形式予以確認(rèn)。① 推薦雙方應(yīng)全力配合促成推薦業(yè)務(wù)的成交，對二手房及租賃推薦業(yè)務(wù)所獲得的傭金（或代理費(fèi)）分配，對于每一筆由推薦業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的所有傭金（或代理費(fèi)）收入，房源方加盟店占40%，對應(yīng)的客戶方加盟店占的60%。發(fā)現(xiàn)違反本條例的行為具體的操作程序如下： 發(fā)現(xiàn)有加盟店有違反本條例的行為報21世紀(jì)不動產(chǎn)濰坊區(qū)域法務(wù)部，并務(wù)必做好取證工作