【正文】 作為一個(gè)本科生的畢業(yè)設(shè)計(jì)，由于經(jīng)驗(yàn)的匱乏，難免有許多考慮不周全的地方，如果沒(méi)有指導(dǎo)教師的的督促指導(dǎo)，想要完成這個(gè)設(shè)計(jì)是很難的。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。由以上分析可以得出，售價(jià)和建設(shè)項(xiàng)目總投資都是該項(xiàng)目的敏感因素。 項(xiàng)目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，而銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，銷售收入成為影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的關(guān)鍵因素。 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的成本、資金籌措、收益分析得知，%，%，處于社會(huì)行業(yè)平均收益率之上，因此，該房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。本項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。本項(xiàng)目地下車庫(kù)規(guī)劃中有115個(gè)車位，另在小區(qū)內(nèi)外還建有露天停車場(chǎng)，在此對(duì)露天停車場(chǎng)的銷售不做考慮，參考市場(chǎng)平均價(jià)格，將本項(xiàng)目地下停車場(chǎng)每個(gè)車位銷售單價(jià)定位15萬(wàn)元。通過(guò)計(jì)算可以得出各參照樓盤經(jīng)過(guò)修正后的的交易價(jià)格，如下：中房運(yùn)用此方法是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)的，而不太注重自身產(chǎn)品的成本或市場(chǎng)需求。而制定此價(jià)格者，需要開發(fā)企業(yè)具備雄厚的實(shí)力，具有極佳的聲望等。在建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，投資總額按一定的比例分年發(fā)放。 表73 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排工程項(xiàng)目施工進(jìn)度安排一 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)——二地上六棟（住宅部分）地下室建設(shè)——三小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)、園林景觀布置、小區(qū)進(jìn)一步完善——一期工程主要是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；二期一次性開發(fā)六棟住宅樓，建筑面積達(dá)到12800平方米通過(guò)價(jià)格策略的調(diào)整制造項(xiàng)目升值的利好消息，利用其地塊優(yōu)勢(shì)、前期累計(jì)的市場(chǎng)口碑以及產(chǎn)品的過(guò)硬品質(zhì)，創(chuàng)造市場(chǎng)高價(jià)，是開發(fā)商重點(diǎn)打造部分。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程的5%計(jì)取。 房屋開發(fā)費(fèi)建安工程費(fèi)用按地上1800元/ ㎡，地上建筑面積12800㎡，地下1500元/ ㎡，地下建筑面積4025㎡。地下停車庫(kù)約4025㎡（其中人防面積340㎡），115個(gè)車位。 、后房屋，同時(shí)全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。（3）從景觀效果考慮，背山風(fēng)景較好，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。本地塊占地16畝，因此對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，無(wú)需分區(qū)。、武漢量販商場(chǎng)、雅馨超市、鼓樓商場(chǎng)、中百倉(cāng)儲(chǔ)，可以聯(lián)系各大商家給予團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，體現(xiàn)小區(qū)的檔次與人文關(guān)懷。，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。，景觀的多樣性，保證戶戶有景，營(yíng)造高雅舒適的居住環(huán)境。，本案的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)及難點(diǎn)提煉表41 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與難點(diǎn)本案總結(jié)自身角度市場(chǎng)角度客戶角度機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)位規(guī)模產(chǎn)品的可塑性城市發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施基本完善可利用的配套資源豐富對(duì)區(qū)位接受度高對(duì)生活品質(zhì)的追求居住需求穩(wěn)步增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)勁難點(diǎn)急待品牌塑造小環(huán)境欠佳品牌爭(zhēng)雄區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈品牌的依賴,口碑的忠誠(chéng)對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的熱忠感性消費(fèi)為導(dǎo)向第5章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 客戶面局限項(xiàng)目總體定位為高檔住宅，這將會(huì)在總價(jià)上將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶面局限在較窄的區(qū)間內(nèi)。 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Strength） 地理位置優(yōu)越、城市中軸位于襄樊城區(qū)的中心地段，十字街南街，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，是襄樊城區(qū)的核心區(qū)之一，享有眾多市政配套設(shè)施之便利?？蛻纛愋椭饕獮閲?guó)家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。為滿足園內(nèi)企業(yè)的配套需求，襄樊市襄城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園園擬興建綜合服務(wù)區(qū)，集商務(wù)辦公、職工住宿、金融服務(wù)、文體活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等功能為一體，由湖北匯隆置業(yè)發(fā)展有限公司投資承建。每一個(gè)地塊都有著自己獨(dú)立的韻味，滿足每一個(gè)理想居住的細(xì)微不同。建筑密度28%，容積率，綠地率35%。立體交通便利；面臨漢江，和風(fēng)雨剝蝕的城垣遙遙相望，象征著這座古城所薄發(fā)出的年輕又奔放的脈動(dòng)，同時(shí)營(yíng)造出高雅的居住氛圍；背靠襄樊山脈，購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、飲食一應(yīng)俱全；周邊有襄樊市第五醫(yī)院，多個(gè)中小學(xué)，設(shè)有多路公交車停靠站，市政配套完善。以下是2011年即將推出項(xiàng)目的開發(fā)面積：中房鵬城潤(rùn)景26000平方米，金鄉(xiāng)域20000平方米，山水檀溪500000平方米，中房鼎盛源和名仕家天下暫無(wú)公開數(shù)據(jù)。 建筑形式多為高層，社區(qū)規(guī)模相對(duì)較大為體現(xiàn)土地集約化利用，樊城區(qū)住宅項(xiàng)目多為小高層及高層項(xiàng)目，建筑層數(shù)多在16－28層之間，同時(shí)由于建筑高度高，因而建筑規(guī)模也較襄城區(qū)更大，規(guī)模在5－20萬(wàn)平方米之間。、多元化發(fā)展，個(gè)性特色樓盤日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)節(jié)上的創(chuàng)新。，支撐了襄樊房產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)基本平衡，市場(chǎng)銷售狀況良好?！　⊥瑫r(shí)，根據(jù)規(guī)劃，襄樊市市級(jí)行政中心移至鄧城大道沿線，按照市區(qū)城市總體規(guī)劃向北拓展的指導(dǎo)思想，該區(qū)域未來(lái)包括兩個(gè)中心，即市級(jí)行政中心和城市綜合服務(wù)中心，未來(lái)城市發(fā)展中心的外移也將一定程度的影響區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展方向，未來(lái)的樊西區(qū)也將成為市場(chǎng)發(fā)展的潛力區(qū)域。襄樊市房地產(chǎn)市場(chǎng)在1999－2003年間保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，年均銷售面積61萬(wàn)平方米左右；而2004－2006年間，則出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，突破100萬(wàn)平方米大關(guān)，至2007年。2006年以來(lái)，襄樊市住宅投資保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， ，％，％％。 房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)宏觀運(yùn)行情況分析 歷年房地產(chǎn)業(yè)/住宅產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)1999年－2003年間，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)快速，％，投資拉動(dòng)效果明顯?！?010年，襄陽(yáng)市GDP達(dá)1538億元，%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，增長(zhǎng)54%以上；地方財(cái)政總收入141億元，%；地方一般預(yù)算收入51億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值、財(cái)政總收入、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等指標(biāo)位居湖北省第二。雖然襄樊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較好勢(shì)頭，但襄樊市在“十五”期間以紡織業(yè)等發(fā)展為主，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)較為緩慢。表23 2010年襄樊市家庭結(jié)構(gòu)20010年襄樊市家庭結(jié)構(gòu)同比2003年一人戶%二人戶%三人戶%四人戶%五人戶%圖24 20032010年襄樊市人均居住面積年份（年）2004200520062007200820092010人均居住面積（平方米／人）從2010年與2003年家庭結(jié)構(gòu)比較來(lái)看，一人戶、二人戶、三人戶比例有所提高，其余的都有所下降；三人戶提升比例最大，多戶人家分家居住現(xiàn)象和新婚家庭較多，并且其人均居住面積日益增大；另一方面說(shuō)明了襄樊居民居住習(xí)慣及居住經(jīng)濟(jì)水平有所提高，其購(gòu)買力較強(qiáng)。 強(qiáng)制性內(nèi)容的規(guī)定本次規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容是對(duì)城市規(guī)劃實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督檢查的基本依據(jù)，包括規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容。改善城市生態(tài)環(huán)境，構(gòu)筑現(xiàn)代化大城市生態(tài)框架，保障城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。 城市規(guī)劃原襄樊市襄陽(yáng)區(qū)更名為襄陽(yáng)市襄州區(qū)。2010年，襄樊市區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到130平方公里以上，%； 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2300億元，增長(zhǎng)54%以上；。本文通過(guò)對(duì)襄樊市襄城區(qū)，原襄陽(yáng)王府遺留之綠影壁東側(cè)，運(yùn)動(dòng)路南側(cè)一國(guó)有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，依據(jù)襄樊市目前的市場(chǎng)情況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行高檔住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。項(xiàng)目主要建筑指標(biāo)見(jiàn)下表序號(hào)指標(biāo)名稱單位主要技術(shù)指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模建筑面積㎡16825地上建筑面積㎡12800地下建筑面積㎡40252公益指標(biāo)規(guī)劃用地㎡16畝容積率滿足規(guī)劃條件建筑密度滿足規(guī)劃條件綠化率滿足規(guī)劃條件3投資規(guī)模萬(wàn)元10000總投資萬(wàn)元資金籌措萬(wàn)元項(xiàng)目現(xiàn)狀：場(chǎng)地得到平整，面積達(dá)到16畝（約10667㎡），襄陽(yáng)市國(guó)土資源局已對(duì)目標(biāo)地塊的土地使用權(quán)掛牌出讓，開發(fā)公司將依據(jù)國(guó)土法和拆遷補(bǔ)償辦法的規(guī)定，通過(guò)合法方式取得目標(biāo)地塊的土地使用權(quán)。47′，北緯30176。襄樊交通優(yōu)勢(shì)突出，“一條漢江、兩座機(jī)場(chǎng)、三條鐵路、四通八達(dá)公路”是襄樊水、陸、空立體交通的寫照，尤其是高速公路發(fā)展十分迅速，漢十、襄荊、魏樊三條高速公路在城區(qū)交匯，可與1000公里左右的大城市朝發(fā)夕至。建立完善的市域城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。其中以襄荊高速公路、漢十高速公路和規(guī)劃的襄樊東外環(huán)（麻竹襄樊段）南段及東部500KV高壓線圍合的范圍加上隆中風(fēng)景區(qū)、普陀堰風(fēng)景區(qū)作為中心城區(qū)規(guī)劃范圍，總面積722平方公里。 \: E O2009年，全市總?cè)丝?040305戶，5888786人，城鎮(zhèn)人口2569989人,人口變化如圖示 ： 家庭結(jié)構(gòu)襄樊市家庭數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，2000~2006年間，％，％。 　　2010年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)突破1500家，達(dá)到1555家，比上年的1306家，凈增249家，其中，產(chǎn)銷過(guò)億元的企業(yè)315家，過(guò)10億元的企業(yè)27家，兩百億元左右的企業(yè)2家。另一方面，根據(jù)本地塊得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和周邊發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目的定位定為中高檔商住樓，相信可以為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的發(fā)展空間，并減少同一檔次、類型的競(jìng)爭(zhēng). 但本項(xiàng)目不能被周圍樓盤的定位限制了自己的思路，而是應(yīng)該針對(duì)規(guī)模、產(chǎn)品、品牌缺口、突出自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)。和其他同類城市相比，襄樊近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度仍較為緩慢，在近幾年來(lái)，襄樊房地產(chǎn)市場(chǎng)開始火熱起來(lái)，進(jìn)入規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)的階段，功能競(jìng)爭(zhēng)已初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展的起步期，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。％，由于受宏觀調(diào)控的影響，比上年回落10個(gè)百分點(diǎn)，與全省水平相當(dāng)。在國(guó)家“把住宅培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的政策引導(dǎo)下，襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住契機(jī)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，不斷加大以普通住宅為主的建設(shè)力度，房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不斷出現(xiàn)新變化，商品住宅建設(shè)的主體地位得到加強(qiáng)，以控制商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)快的局面。 襄樊市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)分析目前，襄樊的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在樊城區(qū)、襄城區(qū)和開發(fā)區(qū)，襄陽(yáng)區(qū)所占比重較小。伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，襄樊市居民收入水平也在持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲(chǔ)蓄存款余額逐年增長(zhǎng)，顯示出后期強(qiáng)勁的消費(fèi)潛力，市場(chǎng)購(gòu)買力不斷提高。 從市場(chǎng)主體開發(fā)商角度看，各大開發(fā)商競(jìng)相進(jìn)行項(xiàng)目投資。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，襄樊市襄城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，襄城區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。由于襄城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，嚴(yán)格規(guī)劃控制，建筑形態(tài)新穎現(xiàn)代，加之眾多外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的介入，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言更為活躍，不僅供應(yīng)量為各區(qū)之首，市場(chǎng)吸納能力也相對(duì)較高，當(dāng)前市場(chǎng)的銷售率已超過(guò)85％，市場(chǎng)需求旺盛，同時(shí)物業(yè)價(jià)格也是襄樊市最高的，區(qū)域住宅均價(jià)達(dá)到了4137元/平方米。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)價(jià)值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。鵬城潤(rùn)景項(xiàng)目信息：該項(xiàng)目位于襄城區(qū)檀溪路，北臨襄陽(yáng)軸承廠生活區(qū)，西南靠順安山。金鄉(xiāng)域，項(xiàng)目位于襄陽(yáng)市襄軸一路市政府對(duì)面，地理位置優(yōu)越是襄陽(yáng)未來(lái)的發(fā)展的高端區(qū)。與市府為鄰，青山碧水，談笑有鴻儒，縱觀襄城，全城再無(wú)如此大境界。%，綠地率34%。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 周邊配套設(shè)施完善附近有襄樊市紅十字會(huì)、襄城區(qū)婦幼保健醫(yī)院、襄樊市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、襄樊市四中，市政配套設(shè)施完備。 項(xiàng)目處在前期規(guī)劃中，可塑性極強(qiáng)在項(xiàng)目的前期規(guī)劃中，用周詳?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查與研究、豐富的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和準(zhǔn)確的市場(chǎng)把握度，迎合市場(chǎng)以及購(gòu)房者的需求。產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第6章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。，盡量保證樓間距的合理性及舒適性，同時(shí)低密度產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯,。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。第7章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論襄陽(yáng)王府的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以西部分為突破口。（3）通過(guò)自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在襄