【正文】 入學(xué)以來(lái)，各位老師一直以來(lái)的辛勤工作和教誨使我能順利地度過(guò)這難忘的四年，使我在綜合素質(zhì)提高、專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)學(xué)習(xí)和實(shí)踐工作能力等各方面受益匪淺。為了提高服務(wù)，在有償服務(wù)項(xiàng)目上，采取自購(gòu)、代購(gòu)或協(xié)助購(gòu)買(mǎi)材料方式，以最大限度滿(mǎn)足委托方利益。2．公司上下團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，嚴(yán)格施展分業(yè)經(jīng)營(yíng)，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。公司的生長(zhǎng)了、業(yè)主受益了、開(kāi)發(fā)商的品牌打紅了，三方均可以從中得到各方面的益處。物業(yè)管理在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)遵循等價(jià)和有償?shù)脑瓌t，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，制訂相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)將不同檔次的物業(yè)按質(zhì)論價(jià)。、開(kāi)發(fā)商及業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商業(yè)及主之間應(yīng)該對(duì)相互之間的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)清楚，國(guó)家在這些方面更是應(yīng)該發(fā)揮其作用。我個(gè)人認(rèn)為：物業(yè)公司存在的問(wèn)題，只是一般問(wèn)題，可以監(jiān)督其改正，也可以通過(guò)合法途徑撤換物業(yè)公司，但開(kāi)發(fā)商我們已無(wú)法選擇，開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題解決的越晚，對(duì)以后的“長(zhǎng)治久安”危害性就越大。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患，保養(yǎng)檢修制度完善，每日有設(shè)備運(yùn)行記錄，運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)則及保養(yǎng)規(guī)則。但是這是不夠的，我們?cè)诠芾磉^(guò)程中的許多問(wèn)題用他是根本無(wú)法解決。這些建議的提出、采納和推廣全面地促進(jìn)了公司品質(zhì)的提升，極大地提升了其在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，為業(yè)主提供了持續(xù)不斷地高質(zhì)量的服務(wù)。造成物業(yè)管理收費(fèi)難。人才資源結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力大。 小區(qū)公共配套設(shè)施的管理?xiàng)l約不明確 小區(qū)中的公共配套設(shè)施管理?xiàng)l約之所以會(huì)不明確，其根本原因是物業(yè)管理公司或是說(shuō)國(guó)家缺少一個(gè)對(duì)于公共配套設(shè)施管理的嚴(yán)格約定，這才會(huì)導(dǎo)致管理?xiàng)l約不明確，同時(shí)也會(huì)給業(yè)主帶來(lái)很多困擾。 物業(yè)管理職責(zé)不清導(dǎo)致糾紛的相關(guān)分析物業(yè)管理職責(zé)分配不清，導(dǎo)致這個(gè)問(wèn)題的原因，說(shuō)白了便是物業(yè)管理行業(yè)的不成熟，一個(gè)不成熟的行業(yè)，一個(gè)沒(méi)有完善體制的行業(yè)，企業(yè)的運(yùn)作也就經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)職責(zé)分配不清的問(wèn)題，也就是說(shuō)物業(yè)管理職責(zé)分配不清的根本原因是物業(yè)管理法律機(jī)制不夠完善，所以我們要思考的問(wèn)題便是，要怎么做，才能夠建立或是構(gòu)想出完善的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，這個(gè)問(wèn)題我將會(huì)放在第四章來(lái)為各位進(jìn)行解答。很多看似是物業(yè)公司和消費(fèi)者之間的矛盾，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的矛盾。3 物業(yè)管理中出現(xiàn)問(wèn)題的原因與分析 物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一方面，我國(guó)的各大中型企事業(yè)單位的存量房屋占房屋總量很大比重，由于過(guò)去我國(guó)住房制度實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，住房是由于所屬的單位，企業(yè)零星建設(shè)按福利性質(zhì)分配給個(gè)人的，長(zhǎng)修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率底，設(shè)備陳舊、老化；多數(shù)居住小區(qū)配套設(shè)施不全，環(huán)境差，亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。當(dāng)清掃完天井平臺(tái)后，小王見(jiàn)該業(yè)主家洗手間玻璃窗粘有很厚的積塵，就順手擦得干干凈凈。 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力據(jù)資料顯示，1997 年底我國(guó)約有物業(yè)管理企業(yè) 7 000 家，至 2003 年底達(dá) 2 萬(wàn)余家，增長(zhǎng)速度極快。一定是要把各種違規(guī)跡象扼殺在萌芽之中，否則后面再來(lái)解決就相當(dāng)麻煩?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。有了利益的沖突，問(wèn)題自然就會(huì)產(chǎn)生。針對(duì)這種情況，管理處及時(shí)召集護(hù)衛(wèi)員會(huì)議，研究部署并采取了一系列新的安全措施：要求大堂護(hù)衛(wèi)員加強(qiáng)與重點(diǎn)住戶(hù)的溝通，更全面的了解和掌握有關(guān)情況；住戶(hù)一旦提供“不受歡迎人員”的名單，就嚴(yán)格控制其進(jìn)入大廈；勸說(shuō)登門(mén)討債的債主擇地與住戶(hù)協(xié)商，或者通過(guò)法律途徑解決經(jīng)濟(jì)糾紛；發(fā)現(xiàn)債主情緒過(guò)激而難以控制，迅速尋求公安人員的幫助；動(dòng)員屢有債主上門(mén)討債尋仇的住戶(hù)暫時(shí)異地居住，避免發(fā)生意外。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司應(yīng)向住戶(hù)提供的服務(wù)包括：（1）公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；（2）代辦性服務(wù)，如代收水電費(fèi)等；（3）特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報(bào)紙等。目前在我國(guó)家很多地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)制度并不明確，雖然說(shuō)國(guó)家已有相關(guān)法律規(guī)定，但仍是存在的收費(fèi)不透明的問(wèn)題，一旦收費(fèi)不透明，業(yè)主不知道繳納的物業(yè)費(fèi)花到了哪里，便會(huì)更加削弱繳款意愿，如此一來(lái)只能使得物業(yè)管理收費(fèi)變得更加困難。瀕臨倒閉的困境。近年來(lái)，有關(guān)物業(yè)管理的投訴案件大幅度上漲，已成為社會(huì)的熱點(diǎn)話(huà)題?？梢?jiàn)，物業(yè)管理促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為解決城鄉(xiāng)剩余勞動(dòng)力提供了途徑。推進(jìn)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理，確保物業(yè)在整個(gè)使用周期內(nèi)功能的正常發(fā)揮，使物業(yè)的壽命延長(zhǎng)。這里，我們根據(jù)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)容，對(duì)其簡(jiǎn)單地進(jìn)行歸納。深圳是公認(rèn)的我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國(guó)物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無(wú)數(shù)個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國(guó)物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，時(shí)至今日，深圳的物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。從國(guó)外物業(yè)管理的起源來(lái)看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。這類(lèi)物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限，國(guó)家規(guī)定最高為50年。工業(yè)物業(yè)有的用于出售，也有的用于出租。：居住物業(yè)是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地等等，居住物業(yè)也就是我們?nèi)粘Ｉ钪薪佑|最多了解最多的物業(yè)，一般生活小區(qū)之中的物業(yè)組織便屬于居住物業(yè)。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。而加強(qiáng)物業(yè)管理法律機(jī)制的完善，則更是提高我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)水平的重中之重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也正逐步走向千家萬(wàn)戶(hù)，逐步成為一個(gè)新的行業(yè)。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理糾紛正呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿(mǎn)意率占被調(diào)查者的30％以上。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾大多因物業(yè)管理費(fèi)而引起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，四川省已有各類(lèi)物業(yè)管理公司160多家，從業(yè)人員2萬(wàn)多人，2萬(wàn)及2萬(wàn)以上平方米的550多個(gè)住宅小區(qū)中，就有150多個(gè)小區(qū)初步實(shí)行了物業(yè)管理。1概述 物業(yè)的內(nèi)涵1. 物業(yè)的內(nèi)涵物業(yè)（property），是由香港傳入沿海再傳入內(nèi)地的一種新型名稱(chēng)，其含義可以說(shuō)為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等，以上都可以稱(chēng)為物業(yè)。2. 物業(yè)的性質(zhì)在2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》之中，將“物業(yè)管理”更改為“物業(yè)服務(wù)”，這也說(shuō)明著物業(yè)這一社會(huì)形態(tài)更加偏向于服務(wù)。：顧名思義，商業(yè)物業(yè)是多出現(xiàn)在商業(yè)區(qū)中的組織，商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱(chēng)投資性物業(yè)，是指那些通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類(lèi)物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠(chǎng)房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要，通常只適合特定的用戶(hù)使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。 物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。1908年，由美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治標(biāo)志性的事件有：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開(kāi)始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。 1．管理方面的內(nèi)容 ：（1）物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)與管理； （2）公共設(shè)施及設(shè)備的運(yùn)行管理。專(zhuān)業(yè)化的管理維護(hù)、更新改造等還可以提高物業(yè)品檔次，即使在市場(chǎng)比較疲軟的情況下，也能招來(lái)顧客，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。到2002年全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員已達(dá)230萬(wàn)。本章剖析物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程中存在的問(wèn)題，并舉例說(shuō)明物業(yè)管理之中存在的實(shí)際問(wèn)題，這些問(wèn)題對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理朝著健康、理性的方向發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保障人們安居樂(lè)業(yè)具有十分重要的意義。如上海20家面積在5000平方米以上的商品房小區(qū)調(diào)查中，物業(yè)管理企業(yè)能正常收費(fèi)達(dá)到80%以上的僅有兩家，60%至80%之間的有10家，有4家的收費(fèi)不到30%。 物業(yè)管理職責(zé)不清導(dǎo)致的糾紛問(wèn)題通常的觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)管理是一新興行業(yè)。但在物業(yè)管理公司的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，由于物業(yè)管理的職責(zé)不清，業(yè)主因各中原因拒交或不交物管費(fèi)，導(dǎo)致了很多物業(yè)管理公司人不敷出，加重了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)虧損。采取了這些措施之后，債主上門(mén)討債尋仇的事件得到了有效的控制，整個(gè)海麗大廈又恢復(fù)了往日祥和的氣氛。比如說(shuō)，現(xiàn)在很多的小區(qū)里，物業(yè)管理公司掌握著公共資源，卻缺少對(duì)公共資源有效的利用，制約，管理和監(jiān)督。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。如果允許違規(guī)現(xiàn)象，就是放松了管理，實(shí)際上就是降低了對(duì)廣大業(yè)主、住戶(hù)的服務(wù)質(zhì)量，我們通常說(shuō)“寓管理于服務(wù)之中”就是這個(gè)道理。建設(shè)部2003年頒布的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有78家。同時(shí)在侃談中還得知倆人還是老鄉(xiāng)，就用上了家鄉(xiāng)話(huà)，關(guān)系一下子近乎了許多。隨著我國(guó)住房制度的改革，居民住房逐漸從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，相當(dāng)部分居民因?yàn)榻?jīng)濟(jì)收入低，承受能力差，長(zhǎng)期受“分房修房靠單位”觀念的影響，沒(méi)有形成物業(yè)管理消費(fèi)的觀念和習(xí)慣，既希望享受服務(wù)，又不愿意交納相應(yīng)的管理費(fèi)。一些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商品房的項(xiàng)目規(guī)劃，預(yù)售銷(xiāo)售階段，通過(guò)宣傳承諾一定的物業(yè)項(xiàng)目和服務(wù)，致使業(yè)主產(chǎn)生了買(mǎi)房子的同時(shí)也是買(mǎi)物業(yè)，人為地把物業(yè)服務(wù)的范圍放大了。這一個(gè)問(wèn)題涉及道了維修基金的賬目，也就是涉及到了物業(yè)的直接利益。在歸根結(jié)底，還是因?yàn)槲飿I(yè)管理在我國(guó)發(fā)展較晚，此時(shí)正處于不成熟時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)的許多問(wèn)題都沒(méi)有嚴(yán)格的法律或是條約來(lái)約束，但是隨著我國(guó)物業(yè)管理不斷發(fā)展不斷成熟后，一些相關(guān)的法律或是條約都會(huì)一一出現(xiàn)，而這種導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主困擾的問(wèn)題也會(huì)慢慢減少，物業(yè)整體趨勢(shì)是邁向成熟健全的。一方面，優(yōu)秀的、高層次的管理、技術(shù)復(fù)合型人才短缺，一些地質(zhì)類(lèi)專(zhuān)家擔(dān)當(dāng)了領(lǐng)導(dǎo)的角色，這既不利于組織的發(fā)展，也不利于個(gè)人的成長(zhǎng)；高層次人才、拔尖人才的比例相對(duì)較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足隊(duì)伍發(fā)展的需要。另一方面，每年的居民供暖收費(fèi)，因有的企業(yè)不景氣，面臨停產(chǎn)或破產(chǎn)的處境，造成收繳難度大，致使小區(qū)居民取暖費(fèi)的收取成了物業(yè)管理公司每年遭遇的一大難題?，F(xiàn)在多數(shù)物業(yè)公司存在一個(gè)嚴(yán)重的誤區(qū)，就是都以管理型公司存在，而不是服務(wù)型公司。而對(duì)于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的職責(zé)現(xiàn)在我們也必須依靠法律來(lái)區(qū)分，讓物業(yè)管理公司與業(yè)主都對(duì)對(duì)方有比較周全的認(rèn)識(shí)。電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損，可以隨時(shí)啟用，小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)備完好，不得隨意改變用途，供水，供電，通訊，照明設(shè)備設(shè)施齊全，正?！，F(xiàn)在的物業(yè)公司，盡管是開(kāi)發(fā)商指定的，但從法律上講，他的身份就是物業(yè)公司，開(kāi)發(fā)商遺留的種種問(wèn)題，直接導(dǎo)致物業(yè)公司無(wú)法正常開(kāi)展優(yōu)良服務(wù)，業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的怨恨，全記在物業(yè)公司頭上，確實(shí)存在不合理的成分，就象有些開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)雖然也住在小區(qū)，但我們只能把他當(dāng)作業(yè)主，而