論房地產(chǎn)營銷管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 該用什么方式與客戶溝通，就用什么方式與客戶溝通。銷售人員收入與銷售業(yè)績直接掛鉤，其傭金是其銷售額的千分之四；銷售副總監(jiān)的傭金是其所在組業(yè)績的千分之二；公司銷售業(yè)績的千分之一屬于銷售總監(jiān)。銷售部現(xiàn)有銷售總監(jiān)、銷售副總監(jiān)、高級(jí)銷售代表、銷售員四級(jí)。30%考核工資100%被評(píng)為A級(jí)的會(huì)得到增加工資或晉升的獎(jiǎng)勵(lì)。除此之外我個(gè)人準(zhǔn)備了一份特別的獎(jiǎng)勵(lì)。運(yùn)用最高的薪酬和最殘酷的“末位淘汰制”胡蘿卜加大棍薪金制度，被證明也是行之有效的。很多公司銷售人員的薪金是由底薪＋提成構(gòu)成的，很少有話補(bǔ)和車補(bǔ)，禮品的發(fā)放也比較隨意，這就帶來一個(gè)問題，銷售時(shí)間的遞延性；因?yàn)殇N售的特殊性，銷售人員往往需要全天候的隨時(shí)與客戶保持聯(lián)系，既然是為了工作為什么補(bǔ)報(bào)銷車費(fèi)和電話費(fèi)？當(dāng)然了費(fèi)用還是要適當(dāng)控制一下的，具體比例要具體問題具體分析了。指標(biāo)工資是遵循人的期望理論并與企業(yè)利益如何有效結(jié)合而設(shè)計(jì)的。我們只要正確評(píng)估出售樓人員的勞動(dòng)價(jià)值的性質(zhì)，就能找到較為公平的激勵(lì)機(jī)制。而房地產(chǎn)銷售人員工資基本上都是由基本工資和提成構(gòu)成，并且工資普遍不高，為了取得高收入，只有多銷售房子，取得更多提成。究其原因有以下幾點(diǎn)，也正是因?yàn)檫@些因素的彼此影響，形成了惡性循環(huán)。只要是真正有能力的人才，公司一定會(huì)給予獎(jiǎng)勵(lì)和提升。第三種是：“破罐破摔”反正產(chǎn)品不好，一直滯銷，也沒有什么很好的營銷策略，得過且過。如何應(yīng)對(duì)售樓人的“口頭承諾”其實(shí)這一問題已經(jīng)不再是什么難題?！百I房人可以將房地產(chǎn)銷售人員的口頭承諾進(jìn)行錄音，在必要時(shí)向工商部門進(jìn)行投訴”的消息只是工商部門投訴服務(wù)臺(tái)與消協(xié)針對(duì)目前房地產(chǎn)銷售過程中，屢屢出現(xiàn)的口頭承諾與事實(shí)不符的情況進(jìn)行的監(jiān)督、服務(wù)內(nèi)容，而所起到的作用也只是進(jìn)行調(diào)解，錄音仍然不能作為法律依據(jù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行處理。傭金制、集體激勵(lì)制度、高工資制都不是問題的關(guān)鍵，關(guān)鍵是怎樣正確合理去評(píng)估銷售人員在房地產(chǎn)全程營銷中的勞動(dòng)價(jià)值。第三部分：控制傭金制的風(fēng)險(xiǎn)客戶確認(rèn)的有效期以銷售經(jīng)理簽字的日期為準(zhǔn)。未成交客戶帶客戶來的，由第一接待人接待并跟進(jìn)。是朋友或同事的，業(yè)績傭金均為第一接待人所有。前提：接待客戶時(shí)，要主動(dòng)詢問客戶以前是否與本公司聯(lián)系過，了解到是老客戶，應(yīng)及時(shí)通知第一接待人繼續(xù)跟進(jìn)，否則，視為搶單。然而這支隊(duì)伍流動(dòng)性最大，如何穩(wěn)定優(yōu)秀的銷售人才？建立一個(gè)行之有效的薪酬制度是非常必要的，這樣的薪酬制度既要不斷激勵(lì)銷售員工創(chuàng)造業(yè)績，又要滿足其工作成就感。從而不顧業(yè)主的利益。在注重樓盤全方位的品質(zhì)打造以外，以求真，務(wù)實(shí)的態(tài)度，客觀的予以宣傳，給客戶更大的選擇空間，才能提高知名度和信譽(yù)度，才可得以持續(xù)發(fā)展。傭金數(shù)目隨房地產(chǎn)出售的種類不同而不同，出售傭金率為：住宅5%～7%，大型商業(yè)用地3%～6%，未開發(fā)土地為6%～10%。也有的時(shí)候要把許多時(shí)間花費(fèi)在帶領(lǐng)客戶進(jìn)行實(shí)地考察等，比如說，刮風(fēng)下雨也得滿足客戶的要求，該下工地的還是要去；很多時(shí)候她們要陪客戶爬10－20層甚至30多層的樓去看房子，那可都是正在施工的房子，有一定的危險(xiǎn)。前言房地產(chǎn)營銷的傭金制存在的因素目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，許多發(fā)售的期房還只有一紙藍(lán)圖，消費(fèi)者只能依靠售樓人員的介紹和樣板間來做購買決定，所以開發(fā)商為了盡快回款靠資金滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，僅以銷售數(shù)量作為銷售人員考核業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)，售樓只能依賴售樓小姐的伶牙俐齒來消化期房，因此傭金制產(chǎn)生的土壤就這樣誕生了。、銷售采用傭金制這是國際慣例香港目前也有傭金制，所給比例比國內(nèi)高，最高可達(dá)百分之三?？梢哉f傭金制存在著以下幾種的弊端而銷售人員追求高額傭金，頻繁跳槽，帶走客戶，也會(huì)給開發(fā)商造成損失。我國企業(yè)銷售人員現(xiàn)行的薪酬形式一般是基本工資加提成，但如何對(duì)工資和提成進(jìn)行組合？高工資低提成，還是高提成低工資？這些將直接影響銷售隊(duì)伍的工作積極性和業(yè)績。如果評(píng)估正確，達(dá)到了勞資利益的平衡，就算處理好了二者的關(guān)系。也許有人要問，銷售人員不是項(xiàng)目的員工嗎，他們的所說所做如果有問題，一旦讓開發(fā)商知道了豈不要下崗？其實(shí)不然，售樓人是社會(huì)中一個(gè)流動(dòng)性很強(qiáng)的人群。律師介紹，銷售人員所承諾的內(nèi)容必須要有文字標(biāo)明，而且要在合同的補(bǔ)充協(xié)議中予以說明。這種情況主要體現(xiàn)在一些營銷不對(duì)路，幾乎接近死盤的公司，銷售人員已經(jīng)有了“人在曹營心在漢”的心理。與此同時(shí)對(duì)于公司的管理人員，是否能夠領(lǐng)導(dǎo)好自己的小組也是考核項(xiàng)目。從而造成了銷售員的急功近利思想和投機(jī)行為；因此還有其它幾種薪金制度值得我們思考。對(duì)于銷售經(jīng)理一般采取年薪制辦法。由于不同的銷售人員對(duì)努力和成績、成績和報(bào)酬之間的關(guān)系或許有不同的認(rèn)識(shí)，所以指標(biāo)工資制就是詳細(xì)說明這些成績指標(biāo)并把它傳達(dá)給銷售人員，把企業(yè)的目標(biāo)（并不是簡單、唯一的銷售額）和營銷人員報(bào)酬聯(lián)系起來。至于禮品據(jù)了解大多數(shù)公司會(huì)定期給銷售人員發(fā)放金嗓子喉寶等藥物，雖不怎么值錢但確體現(xiàn)了濃濃的
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