【正文】 同時(shí)，我也要感謝大學(xué)三年時(shí)間中，對(duì)我提出過(guò)教育批評(píng)的班主任以及各位老師，感謝你們?cè)谖覍W(xué)習(xí)期間給我提供的極大的關(guān)心和支持。3. 在中國(guó)漸進(jìn)式的改革進(jìn)程中，政府的定位尤為重要，政府應(yīng)將自身的“經(jīng)濟(jì)型政府”定位，轉(zhuǎn)向關(guān)注社會(huì)公平和基本民生的“公共服務(wù)型政府”，把實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”作為最重要的執(zhí)政目標(biāo)，在政策的制定和執(zhí)行中最大限度地做到公平和公正。社會(huì)轉(zhuǎn)型期的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在諸多不健全的地方，商品房?jī)r(jià)格偏高是表現(xiàn)之一。各種配套項(xiàng)目名目繁多，超過(guò)房?jī)r(jià)的10％，要把所有與房地產(chǎn)有關(guān)設(shè)施建設(shè)資金都盡可能地通過(guò)房?jī)r(jià)回收，這顯然是不合理的，也是難以達(dá)到的，正如高昂的電話初裝費(fèi)必將阻礙電信業(yè)的發(fā)展一樣會(huì)適得其反。住宅開(kāi)發(fā)成本包括地價(jià)、規(guī)劃配套費(fèi)、建筑成本、稅費(fèi)及銷(xiāo)售費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等，其中地價(jià)和各項(xiàng)稅費(fèi)的變化將對(duì)住宅成本產(chǎn)生較大的影響。我國(guó)提出了經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等多種住房保障模式，但保障目標(biāo)定位并不清晰。另外，還可以考慮在更多的城市推廣限價(jià)商品房，使其成為經(jīng)濟(jì)適用住房的重要補(bǔ)充。同時(shí)，盡快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系 統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。政府有責(zé)任倡導(dǎo)客觀公正的輿論信息，更有責(zé)任提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)資料。另外，有些稅收要進(jìn)一步提高，但有些稅費(fèi)則應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低。開(kāi)征空地稅即以閑置未用的土地為課征對(duì)象，對(duì)空地的實(shí)際持有人征收。就此而言，包括當(dāng)年地價(jià)控制目標(biāo)、地方開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備規(guī)模及時(shí)限、在建商品房 項(xiàng)目總體進(jìn)程、本地剛性需求規(guī)模預(yù)測(cè)等信息均應(yīng)被納入到公開(kāi)披露范圍內(nèi)。樓市運(yùn)作的實(shí)踐表明，“面粉”預(yù)期數(shù)量與“面包”最終身價(jià)之間摻雜了各種市場(chǎng)因素，并非是政府部門(mén)“一言堂”所能全面決斷的。嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，禁止任何單位和個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。要“控價(jià)格、防‘地王’”，堅(jiān)持招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，進(jìn)一步完善供地政策，嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。當(dāng)前建筑材料價(jià)格上漲和人工費(fèi)的上漲導(dǎo)致的建筑成本上漲，對(duì)農(nóng)民自住房的建設(shè)影響是很大的。煤、電、油等能源價(jià)格上漲，導(dǎo)致鋼材、水泥、磚等建材進(jìn)一步上漲。這一線索可以很清晰地描畫(huà)出高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因，讓我們對(duì)高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。過(guò)高的空置率不但存在于這兩個(gè)城市，其他一、二線城市也有同樣情況。2009年底，北京二手房租賃比例為1∶409，深圳市為1∶437，上海市為1∶515，位列前三甲，遠(yuǎn)低于國(guó)際上合理的租售比1∶300～1∶200，這就意味著北京、深圳、上海的購(gòu)房者要將所購(gòu)房屋分別出租34年、36年、43才能收回購(gòu)房款。再加上有些城市政府實(shí)施“非飽和適度供應(yīng)，保持賣(mài)方市場(chǎng)”的供地政策，導(dǎo)致稀缺的土地資源供不應(yīng)求，而土地的供應(yīng)量決定了房屋的供應(yīng)量，決定了住宅的供求關(guān)系，從而影響了房?jī)r(jià)的升與降。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，近幾年住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)明顯，19992004年的6年間，%投資占社會(huì)總投資比重不斷加大。這一觀點(diǎn)是城市經(jīng)濟(jì)與城市社會(huì)學(xué)研究的重要問(wèn)題之一。商品房?jī)H能滿足需求的40%—50%，特別是外來(lái)人口導(dǎo)致大城市住房供不應(yīng)求，例如北京、上海等。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)行，市場(chǎng)機(jī)制會(huì)促使實(shí)際交易價(jià)格向長(zhǎng)期趨勢(shì)的方向調(diào)整，但實(shí)際交易價(jià)格在多數(shù)情況下都會(huì)與長(zhǎng)期均衡價(jià)格水平存在偏差。因此，推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的需求力量是投機(jī)需求。2. 房地產(chǎn)泡沫是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的主要原因之一由于房地產(chǎn)過(guò)熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升產(chǎn)生虛假需求信息，影響開(kāi)發(fā)著和消費(fèi)者的預(yù)期，而且由于虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)產(chǎn)生形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響。然而，在土地供應(yīng)政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設(shè)步伐，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)往往將地價(jià)大幅提高，一旦土地需求降下來(lái)，寧愿暫時(shí)不供地也不愿降低地價(jià)，這樣地價(jià)實(shí)際上是只升不降，“棘輪效應(yīng)”極為明顯。因此，地價(jià)其實(shí)主要由需求一方?jīng)Q定，需求上升則地價(jià)上升，需求下降則地價(jià)下降。其中，最近四五年來(lái)沿海城市的城市化率年均提高2個(gè)百分點(diǎn)，因而由此帶來(lái)的自動(dòng)性需求量極為可觀。我認(rèn)為現(xiàn)階段住宅市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的合理性方面是由以下幾點(diǎn)導(dǎo)致的：1. 自主性需求高漲（1）住宅制度改革釋放出巨大的潛存需求。短期供求和長(zhǎng)期供求是在較具體的層次上決定著價(jià)格的短期變動(dòng)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，生產(chǎn)價(jià)格則是在較抽象的層次上決定著價(jià)格變動(dòng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。在供求均衡條件下，如果需要突然增加，供給卻不能增加，則價(jià)格上升，如果需求突然下降，過(guò)多的供給不可能轉(zhuǎn)運(yùn)到其他的地區(qū)銷(xiāo)售，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。按照馬克思的生產(chǎn)價(jià)格理論，商品房?jī)r(jià)格是商品房?jī)r(jià)值的貨幣表現(xiàn)，并以價(jià)值為中心，受供求關(guān)系的影響，價(jià)格可用C+V+M的公式表示，C表示住宅生產(chǎn)過(guò)程中所耗費(fèi)的物化勞動(dòng)的消耗，也包括流通過(guò)程中部分所消耗的生產(chǎn)資料等物化勞動(dòng)；V表示勞動(dòng)者在生產(chǎn)過(guò)程中為自己創(chuàng)造的價(jià)值，也包括流通過(guò)程中創(chuàng)造的價(jià)值；M表示勞動(dòng)者勞動(dòng)為社會(huì)新創(chuàng)造的價(jià)值。目前我國(guó)新建的中小戶型、中低價(jià)格普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，而高端住房卻供應(yīng)過(guò)剩，二手房及租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢。我國(guó) 一些開(kāi)發(fā)商的自有資金比例過(guò)小，總投資中銀行貸款占用建筑商的資金比重過(guò)高，這實(shí)際上就把應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行、建筑商以及購(gòu)房者的頭上。高端市場(chǎng)與中端市場(chǎng)的比例關(guān)系不協(xié)調(diào)，突出表現(xiàn)為中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價(jià)格偏高，超過(guò)低收入家庭的承受能力。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。銀根收緊后使剛剛起來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)立馬遭到重創(chuàng)，造成的結(jié)果是從1993年下半年1998年上半年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)始終波瀾不興。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行良好的發(fā)展，生態(tài)環(huán)境和投資環(huán)境進(jìn)行良好的建設(shè)，有利于增強(qiáng)對(duì)國(guó)內(nèi)外投資的吸引力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)發(fā)展。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的某個(gè)階段能對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著導(dǎo)向性和帶動(dòng)性作用，并具有廣闊的市場(chǎng)前景和技術(shù)創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)，往往這些產(chǎn)業(yè)都會(huì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)[2]。在此背景下，2010年4季度，2011年1季度、2季度政府繼續(xù)出臺(tái)了一系列政策措施：繼各地“住宅限購(gòu)令”出臺(tái)后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家外匯管理局、商務(wù)部繼續(xù)下發(fā)政策，嚴(yán)加控制外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)；嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，國(guó)土資源部閑置土地清理力度進(jìn)一步加大；備受各界關(guān)注的房產(chǎn)稅改革有了突破性進(jìn)展，國(guó)務(wù)院同意在上海、重慶兩個(gè)城市對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)；加大資雖然我國(guó)政府從2003年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地供給、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為、以及市場(chǎng)需求方的購(gòu)房行為進(jìn)行調(diào)控，試圖抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲；但是這些調(diào)控政策或者“越調(diào)越漲”，收效甚微，或者在短期內(nèi)有所作川，但無(wú)法從根本問(wèn)題解決房?jī)r(jià)高漲的問(wèn)題，反而使得政府“騎虎難下”。s real estate industry has been rapid development, residents have a growing number of real estate, Percapita living space also continuously improve, residents of housing conditions has been improved significantly. But in a time of rapid growth in real estate, there was an issue of the housing market prices rose too fast. This is bound to bring a series of issues to the healthy development of society and people39。隨著住房的市場(chǎng)化改革，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，居民擁有商品房的人數(shù)不斷增長(zhǎng)，人均居住面積不斷提高，居民住房條件得到了明顯的改善。關(guān)鍵詞：商品房 價(jià)格 上漲 社會(huì)因素 發(fā)展趨勢(shì)AbstractThe real estate industry has been established as a pillar industry of China39。然而，政策未曾起到預(yù)想中的作用，調(diào)控的結(jié)果往往出現(xiàn)兩種現(xiàn)象：一種是房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，特別是對(duì)于那些價(jià)格上漲快的城市；另一種現(xiàn)象是政策的出臺(tái)往往會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)產(chǎn)生忽起忽落的變化，為此政府為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總要超前于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，因此發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非常成功，認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得向全國(guó)推廣，于是他就吹響了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的號(hào)角，由沿海城市一帶開(kāi)始展開(kāi)，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時(shí)間不長(zhǎng)，由于海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了嚴(yán)重的泡沫。不斷地降低利率，還有按揭門(mén)檻降低，當(dāng)時(shí)首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。個(gè)人購(gòu)房貸款額均在40%至 50%以上。4. 住房保障體系不完善。地產(chǎn)價(jià)格按交易權(quán)能分為：土地征購(gòu)價(jià)格、土地使用權(quán)出讓價(jià)格、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)抵押價(jià)格；按出讓方式分為：協(xié)議地價(jià)、招標(biāo)價(jià)格、拍賣(mài)價(jià)格；按出讓權(quán)限分為：土地批租價(jià)格和土地租賃價(jià)格等。從短期來(lái)看，房地產(chǎn)供給是相對(duì)穩(wěn)定的，它不能立即適應(yīng)已突然變化的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲或下降。在資本主義條件下，通過(guò)部門(mén)間競(jìng)爭(zhēng)，資本不斷從利潤(rùn)低的部門(mén)向利潤(rùn)高的部門(mén)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致利益平均化，等量資本不論其資本有機(jī)構(gòu)成的高低，都獲得等量利潤(rùn)，平均利潤(rùn)率的形成使價(jià)值轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)價(jià)格[12]。它作為一種資源，經(jīng)過(guò)我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革，已經(jīng)市場(chǎng)化了。自從1998年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持著高速的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長(zhǎng)達(dá)到近10%，由此帶動(dòng)主動(dòng)改善型需求年均增長(zhǎng)69%，這也在很大程度上面帶動(dòng)一部分住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。所以，供不應(yīng)求的市場(chǎng)形式自然就會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲，這在上海、杭州和南京等較發(fā)達(dá)城市表現(xiàn)得尤為突出。這里就引進(jìn)了一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題。真實(shí)的需求是為了滿足生產(chǎn)和生活的需要而產(chǎn)生的，是實(shí)實(shí)在在的，因而不會(huì)產(chǎn)生泡沫。從另一個(gè)角度講，房?jī)r(jià)虛高會(huì)使有真正需求的居民買(mǎi)不起房，那么開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品價(jià)值也不能實(shí)現(xiàn)。目前城市人口的增長(zhǎng)是導(dǎo)致我國(guó)商品住房供不應(yīng)求的直接原因。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)是地價(jià)走勢(shì)的基本支撐；而在短期內(nèi)，兩者存在相互影響的關(guān)系。但正如有學(xué)者所說(shuō)的那樣，隨著改革開(kāi)放進(jìn)程的推進(jìn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸形成，中國(guó)社會(huì)的各個(gè)群體逐漸形成了一種過(guò)于強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)利益沖動(dòng)。但是在土地一級(jí)出讓市場(chǎng)中，土地供給是高度集中的，唯一的供給方是城市地方政府。下面，我們借助租售比與空置率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求的現(xiàn)狀。％，與1994～％，但仍在合理的區(qū)域（10％為警戒空置率）內(nèi)。這一差距的產(chǎn)生，正是供給鎖定型房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成所引致的必然結(jié)果。毫無(wú)疑問(wèn)，即使單以粉礦算，％的漲幅，也超過(guò)了以往任何一年。該村近些年村民建房是這種四合院的樣子，農(nóng)村建房的一般程序是，村民首先向村民委員會(huì)申請(qǐng)宅基地（地塊必須符合村里的建設(shè)規(guī)劃要求），經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)后取得宅基地；然后村民將房屋建筑施工工程交給鄉(xiāng)村小承包商，承包商總攬整個(gè)工程的建設(shè)，由承包商雇傭?qū)I(yè)工匠（瓦匠、木匠等）和小工來(lái)具體施工；業(yè)主負(fù)責(zé)購(gòu)進(jìn)物料和施工監(jiān)督。但這種觀