公司企業(yè)成本法常見錯(cuò)誤-免費(fèi)閱讀
【正文】 按照不超過開發(fā)成本中①至④項(xiàng)費(fèi)用之和的3％計(jì)算。③房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。3經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格構(gòu)成p253(理論)地租的求取不能簡單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計(jì)算。④磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。超額持有成本可以利用“超額運(yùn)營費(fèi)用資本化法” 即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營費(fèi)用的現(xiàn)值之和來求取。功能缺乏折舊的求取。(6)將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為總折舊率。V 建筑物的現(xiàn)值；C 建筑物的重新購建價(jià)格；q 建筑物的成新率(%) 。2建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格 建筑物市場價(jià)值2求取建筑物折舊的方法（容易出錯(cuò)地方）p238（理論）(一)、年限法求取p240理論年限法中最主要的是直線法。各類重新購建價(jià)格的求取思路P229（理論）(一)房地重新購建價(jià)格的求取思路一房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；二先求取土地的重新購建價(jià)格，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后將兩者相加來求取。求取房地產(chǎn)的單價(jià)還需要將該總價(jià)除以商品房總面積(建筑面積或套內(nèi)建筑面積等), 而不是除以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有建筑物總面積。(2)其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，建設(shè)期又可分為前期和建造期。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分配。(二)征收集體土地下的土地取得成本(1)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的組成① 土地補(bǔ)償費(fèi)?安置補(bǔ)助費(fèi)?地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)④安排被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)(2)相關(guān)稅費(fèi)①征地管理費(fèi) ②耕地占有稅 ③耕地開墾費(fèi)④新菜地開發(fā)建設(shè)基金⑤政府規(guī)定的其他費(fèi)用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的組成?被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格?被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額?搬遷補(bǔ)助費(fèi)④安置補(bǔ)助費(fèi)⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)(2)相關(guān)費(fèi)用?房屋拆遷管理費(fèi)?房屋拆遷估價(jià)費(fèi)?房屋拆遷服務(wù)費(fèi)④房屋拆除和渣土清運(yùn)費(fèi)⑤政府規(guī)定的其他費(fèi)用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi) 開發(fā)成本注意事項(xiàng)（取值要說明依據(jù)）開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等，注意不能漏項(xiàng)。投資利息的計(jì)算（取值要說明依據(jù)以及基數(shù)）1)應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半，另外還要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的計(jì)算期的計(jì)算方法是考試的重點(diǎn)。(3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。(三)建筑物重新購建價(jià)格的求取思路設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費(fèi)用(即建設(shè)工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格), 再加上發(fā)包人的其他必要支出(如管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。R －建筑物的凈殘值率 (CS)稱為折舊基數(shù)：年折舊額與重新購建價(jià)格的比率稱為年折舊率，如果用 d 來表示，
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