【正文】 （2） 根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。（三） 制定策略 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。人力資源需求：啟動項目對各專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。第六部分：投資收益分析一、成本預測說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35 年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。c) 對房地產(chǎn)投資開發(fā)項目，調(diào)查和研究區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)政策判斷房地產(chǎn)走勢，包括供應(yīng)量、需求量、價格走勢、房地產(chǎn)發(fā)展方向和趨勢等。. 土地信息收集：項目發(fā)展部對各地市場上出現(xiàn)的有代表性的開發(fā)土地，包括二級市場上的土地，進行整理、分析，形成土地信息資料庫。1. 目的建立信息資源平臺，制定土地儲備計劃，篩選甄別項目，提供評審項目的相關(guān)依據(jù)，同時為項目開發(fā)前期論證過程打下基礎(chǔ)。政府政策主要政府政策頒布或變動及對項目發(fā)展的影響，政府倡導重點開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出或形成。無論通過何種方式，公司合法地獲得項目土地的開發(fā)權(quán)力后，秘書處立即根據(jù)可行性研究的情況，按照《計劃管理流程》的要求，組織制定《項目開發(fā)總體控制計劃》，上報公司管理層審批。項目發(fā)展部最終組織各方面材料，形成《項目可行性報告》，申請召開公司新項目可行性論證決策評審會。項目經(jīng)評審確定后，進入可行性研究階段；未通過則根據(jù)會議意見進行調(diào)整或放棄。項目發(fā)展專員根據(jù)項目情況，做出初步經(jīng)濟測算結(jié)果。發(fā)展項目確定對分管副總審核通過的擬開發(fā)目標項目，項目發(fā)展專員按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目發(fā)展進度通報》，匯總上報部門負責人和公司分管副總。土地信息收集、甄別：項目發(fā)展部根據(jù)公司制定的戰(zhàn)略規(guī)劃，補充、修編《三年土地儲備計劃》，此計劃須由公司董事會審批，由董事長批準。分管副總/總裁：在發(fā)展項目確定階段聽取項目的立項建議書，審核/批準是否進入可行性研究階段，指導項目發(fā)展方向。在項目可行性研究階段介入，負責項目所在區(qū)域的市場調(diào)研，并根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果提出初步產(chǎn)品定位建議。信息收集、甄別階段：以基礎(chǔ)研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選。信和集團管理流程項目拓展管理流程45 / 45項目拓展及論證管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1..目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項目并在確定項目前對其可行性進行科學論證。發(fā)展項目確定階段：負責根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式，并通過 初步市場資料判斷確定項目的定位，結(jié)合項目經(jīng)濟初步測算，形成項目建議書，提交公司管理層審議。在項目可行性研究階段介入，營銷部根據(jù)初步產(chǎn)品定位建議提出營銷初步計劃。 董事會對公司的《三年土地儲備計劃》進行審議，提出相關(guān)意見；在新項目可行性研究階段，聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，審議《項目可行性研究報告》。項目發(fā)展專員結(jié)合公司土地儲備計劃的要求和日常工作安排，負責土地信息的匯總、整理和總結(jié)。項目發(fā)展專員根據(jù)項目情況，可通過咨詢等了解該項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請風險控制部法務(wù)專員提供意見，最終做出項目用地法律風險的判斷。項目發(fā)展專員綜合初步接觸土地項目后確定的土地獲取操作方式，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，經(jīng)部門內(nèi)部評審后，申請召開公司專項匯報會。會議內(nèi)容根據(jù)會議記錄形成會議紀要。對于小型項目，可由項目發(fā)展部完成上述可研過程活動，包括調(diào)研、產(chǎn)品定位、各項分析和測算，形成《項目可行性報告》，申請召開公司新項目可行性論證決策評審會。6項目發(fā)展部組織將項目拓展相關(guān)資料整理后移交至秘書處存檔。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或（即將）實施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。2. 適用范圍適用于公司日常信息收集、區(qū)域市場研究、項目地塊研究等前期的項目論證過程。定期（每月或每季度）向分管副總/總經(jīng)理上報，對公司開發(fā)項目有影響的重要的土地信息須及時上報。d) 區(qū)域環(huán)境條件和自然地理特征，包括區(qū)域自然地理概況、歷史背景和固定及流動人口等研究。二、宗地現(xiàn)狀四至范圍；地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；土地的完整性，是否有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。第二部分：法律及政策性風險分析一、合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。 未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 結(jié)論：□ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢□ 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式□ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力□ 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三、區(qū)域市場目標客層研究 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） 結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。并參照下面表格列示： 二、稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體操作的過程是什么。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）。 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。但要注意在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。（二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況經(jīng)濟指標AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價完全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3﹒﹒﹒