【正文】 閱讀人群:黨政機關(guān)、團體、公司，家庭、個人定戶最多 （3）淄博晚報》是由淄博日報社主辦的，閱讀性較強。作為房地產(chǎn)廣告媒體的選擇，除了不僅要考慮達到宣傳的目的，還要考慮到針對特定對象的有效性和實用性。早選購一天，享受多一天的折扣點。（三） 軟件包裝現(xiàn)場銷售人員應(yīng)訓(xùn)練有素、具有良好的職業(yè)風(fēng)范；展示中心人員安排：項目銷售經(jīng)理協(xié)同45名銷售人員。g) 展示中心內(nèi)部要充分考慮到銷售工具和物件擺放位置。門前應(yīng)留有一定的空間，既便于停車，又可作為現(xiàn)場活動使用。同時商場內(nèi)部的氣氛渲染部分，包括大量的廣告招帖、POP掛旗、三角旗、彩旗、掛幅、巨幅等。（4） 在正式開業(yè)前，由發(fā)展商支付銀行產(chǎn)生的月供款 保租方案三年回報8%所有購買本商業(yè)物業(yè)客戶（不含帶租約銷售的商鋪形式），均享有發(fā)展商的保租方案。讓客戶不會輕易知道實際的價格是如何的。4) 針對每個部分分別定出水平差價，主要根據(jù)鋪位的平面布局、人流動向、交通組織、鋪位的分隔空間（開放式或相對封閉式）、采光、通風(fēng)等因素確定。價格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。n 調(diào)價過猛 由于入市價格低，常常會出現(xiàn)較為熱烈的銷售形勢，發(fā)展商如果急急忙忙地調(diào)價、或者三天兩天地又在調(diào)價；再或者是不調(diào)價則已，一調(diào)就是一個大變動。（四） 入市姿態(tài) 強勢推廣，軟硬結(jié)合； 銷售和招租兩個階段的側(cè)重及投資與經(jīng)營的兩個主題的側(cè)重；八、 項目的形象策略（一） 項目的命名淄博（賽格）壹世界數(shù)碼電子廣場淄博（賽格）壹時代數(shù)碼電子廣場在此命名中除要顯示此市場是超越其它各類專業(yè)市場外的含義，本身的命名也與我們以后的推廣主題和形象相吻合，同時，此命名還具有時代感，在使用過程中由“壹”或“E”可以演繹出許多概念，也便于客戶記憶。 針對場內(nèi)經(jīng)營者：設(shè)立淄博壹世界數(shù)碼會作為本商場的商業(yè)會員機構(gòu)，并成立專業(yè)的信息經(jīng)營部門管理機構(gòu)。（二） 項目劣勢 步行街為政策型市場，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這樣的形式，部分市民對此類政策型市場存有逆反心理； 步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對消費者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜； 步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營模式混雜； 步行街南段仍未開通，阻礙人流的自然流動； 本步行街仍未形成專業(yè)電子市場氛圍； 步行街二、三樓經(jīng)營少，對客戶購買和經(jīng)營易形成心理抗性； 齊賽電子市場和其它通訊市場等競爭對手的直接競爭； 濟南電子專業(yè)市場對區(qū)域市場的分流； 人們購買電子產(chǎn)品的習(xí)慣性消費行為的延續(xù)性和本市場起步仍需一定時間的市場培育期；1 競爭對手相對成本低，若使用低價策略，則本項目欠缺價格優(yōu)勢；1 競爭對手已經(jīng)營一段時間，具有一定的品牌知名度；1 項目臨共青團路的街面沒有，整體形象不鮮明；1 步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地標性形象；1 市場容量狀況不明朗；1 原付款方式不靈活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置業(yè)門檻高；1 本商城小分割，實用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大；1 項目一部貨運電梯，不能滿足進出貨的需求；1 原推廣中斷一段時間，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望； 原三年不滿意，可退還全部房款方案易形成負面影響；2 原商服物業(yè)市場的推廣和經(jīng)營情況對部分客戶形成心理抗性（如步行街早期銷售與現(xiàn)行價格的反差和富麗商城的經(jīng)營情況不良等）淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議項目概念篇概念設(shè)計一、 對項目的基本認識（一） 可以肯定項目具可操作性 電子產(chǎn)品專業(yè)市場是成熟的市場類型 ； 淄博需要一個能適應(yīng)時代要求的經(jīng)營品種齊全的上檔次的IT綜合性市場； 投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境；（二） 項目成功的要素組合項目成功=硬件（規(guī)模/設(shè)施/區(qū)位……）+軟件（嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價格、價值體系設(shè)計）項目硬件、軟件要素有競爭力，具備了成功的必要資源配置。位于共青團西路電信局周圍形成了以電信行業(yè)為主的手機、通訊市場組團。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場路（含美食街）為城市的次干路。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)主要交通干線共青團西路和人民西路，全長1800M，路寬14M。8,相對住宅樓盤項目來說,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多,營銷力較強,商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高。新世紀商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數(shù)碼廣場以南延伸,與展覽館,魯中家具城,東方家具城一同形成了新世紀商業(yè)街,步行街人流量大。 本商圈商場經(jīng)營較有特色,缺少主題商場。內(nèi)部認購時間:2003年12月28日認購誠意金:10萬元。（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位；出售形式：三層聯(lián)體出售，商場內(nèi)單層出售； 促銷手段：第四層商鋪40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還；均價：6000元/ m178。在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò),對講門禁系統(tǒng),并對小區(qū)進行全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式,范圍在優(yōu)惠4%左右.多層住宅價格分析多層住宅的名義價格圖表多層住宅均價1500元以下示意圖多層住宅均價1500元以上樓盤示意圖不在考慮住宅項目的建設(shè)規(guī)模,地理位置,戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣,優(yōu)惠折扣,發(fā)售時間等因素,對以上29個抽樣多層住宅樓盤的名義均價作統(tǒng)計計算,178。（2） 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠合理還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。有社會背景的開發(fā)商目前取得的利潤一般有以下幾個方面的來源：一是通過減免政府規(guī)費，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤；三是減免部分稅金作為利潤。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的條件，在市場供大于求的狀態(tài)下，消費者成為左右市場的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識，保持企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來，逐步實現(xiàn)規(guī)范化、社會化和市場化。　　3）經(jīng)濟適用住房在今后一個時期內(nèi)是住宅消費的熱點。另有10%左右的無房戶租住或借住房屋，期待購房。管理人員的不到位，導(dǎo)致開發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對無資質(zhì)開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未取得開發(fā)經(jīng)營許可搞開發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門利用職權(quán)以舊城改造的名義開發(fā)經(jīng)營等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營者的積極性。目前，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)管理和拆遷、房屋銷(預(yù))售管理在兩個部門?！　€別區(qū)縣和個別領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費問題?！　⊥恋毓?yīng)計劃不夠、建房主體行為不合法，直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場的正常發(fā)展。（3）淄博市地產(chǎn)發(fā)展情況1. 目前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場較活躍，平均價格在1700元/平方米左右。《關(guān)于進一步加強住房公積金管理工作的通知》及全國、省住房公積金管理工作會議精神，著手準備成立住房公積金管理委員會。2002年，全市房地產(chǎn)業(yè)依然保持快速發(fā)展態(tài)勢，全年房地產(chǎn)交易面積430萬平方米，交易額45億元，住房消費成為社會消費熱點，從而有效調(diào)動了社會資本投資房地產(chǎn)的積極性，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對拉動全市經(jīng)濟增長起到重要作用。％；，比上年增長3％；房地產(chǎn)交易面積381萬平方米，分別比上年增長13％和14％；，開工120萬平方米，；完成房屋評估業(yè)務(wù)106萬平方米，房屋安全鑒定25萬平方米，；10月底完成已購公房上市的啟動工作，房地產(chǎn)二級市場全面開放；房改售房工作進入收尾階段。,%。　　稅收完成情況較好。　　物價穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長,生活水平穩(wěn)步提高。分隸屬關(guān)系看,。%,。,%。::::。淄博是山東半島對外開放較早的城市之一。其中,%。地方工業(yè)生產(chǎn)形勢良好。效益水平大幅提高的主要原因是中央省屬工業(yè)整體效益的明顯好轉(zhuǎn)。增速居前3位的依次為:臨淄區(qū)(%)、高青縣(%)、博山區(qū)(%)。其中,%,%。,%?！　〗鹑谛蝿莘€(wěn)定。2003年全市累計批準利用外資項目169個,合同外資金額61607萬美元,%。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合作，推出貸款“一條龍”服務(wù)，全年累計為800余戶居民提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保額8000多萬元，刺激了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。，2438戶產(chǎn)權(quán)過渡工作，全市房改由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過渡工作基本完成?！?（2）淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評價：　　從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為淄博市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 （4）淄博市房地產(chǎn)市場目前存在的主要問題　　　由于淄博組群式城市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡、差異較大。建設(shè)單位和開發(fā)商所用地塊和項目開工后，才到有關(guān)部門補辦開發(fā)經(jīng)營手續(xù)?！　C關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個別有錢的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營市場，助長了不正之風(fēng)?！　》康禺a(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理機構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)形勢的發(fā)展。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實施，居民的住房要通過消費市場解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴大。　　2）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)和市場體系的健全，房地產(chǎn)市場將由目前的重營銷發(fā)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評估、物業(yè)管理并舉的市場體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐步實現(xiàn)招標、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場化轉(zhuǎn)變。淄博市135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且135家公司中，國有和集體企業(yè)還有41家。隨著政府對房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費者的消費理念趨于成熟等，誠信將成為房地產(chǎn)市場的靈魂。隨著國家對房地產(chǎn)市場的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產(chǎn)市場逐步向著健康有序的方向發(fā)展。三房占了很大部分的市場份額，且面積集中在105140m178。頂層多為六樓或五樓送閣樓,相對單價比五層低,但單價并不是最高價,一般樓層最高單價出現(xiàn)在三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場錯層,躍層戶型市場份額較少,但錯層,躍式戶型已經(jīng)出現(xiàn),相對錯層戶型成本比平層高,一般來說它的售價是比要同樓層價位高出約50元/m178。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺。.月。 目前優(yōu)惠90元/ m178。優(yōu)惠:60元/ m178。購物空間和環(huán)境較為休閑。5,目前購物環(huán)境好的購物廣場王府井廣場營業(yè)狀況不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影響投資者的購買商業(yè)地產(chǎn)的熱情。二、新世界步行商業(yè)街情況描述（一）新世界商業(yè)街建設(shè)的目的和意義新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對淄博城市進行規(guī)劃，展現(xiàn)淄博旅游城市的風(fēng)貌，于1998年開始規(guī)劃建設(shè)的。服務(wù)內(nèi)容包括商品類、飲食類、娛樂類、文化類。四、政府機能狀況沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。八、交通組織情況7路大巴為此路段主要工交車輛，其起點自火車站沿淄博主要交通干道運行，并穿過淄博主要的核心商圈和人流聚居地。本項目不僅是一間以電子為主的IT產(chǎn)品總匯市場；也是數(shù)碼淄博、科技未來的窗口；也是數(shù)字生活的展示場；也是時代資訊、最新技術(shù)的集中場；也是時尚潮流的領(lǐng)引地；是具有超強投資價值的投資工具；為魯中地區(qū)消費者提供“以人為本”的專業(yè)服務(wù)形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場；（三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價值呈多元化專業(yè)化數(shù)碼科技旺場+置業(yè)投資熱點+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營熱土（四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是行業(yè)的領(lǐng)先者+市場領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新的投資工具——分析本項目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營造全新的產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項目前景；加強投資和經(jīng)營的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營或創(chuàng)業(yè)。 自購自經(jīng)營或純租賃業(yè)主：多分布在與經(jīng)營品種相關(guān)的行業(yè)聚集區(qū)域；注重資金周轉(zhuǎn)率；經(jīng)營客多為只租不買，不是主要購買鋪位對象，因經(jīng)營了一段時間，因而有一定進貨渠道，對客戶及利潤把握空間了如指掌。n 黑箱定價 即價格不透明，定出一個高價后又隨意根據(jù)不同的客戶給予不同的折扣，讓客戶感到價格沒個準，定價只是一個虛假的價格。l 低開意味著價格線路會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。定價程序1) 首先，決定項目的整體均價，也就是“平均單價” （具體見項目的定位）。調(diào)價的順序：如果已售戶數(shù)多，可先調(diào)高已售的戶型，拉大與未售的差價，促進未售戶型；如果已售戶數(shù)較少，則可全面調(diào)高價格，或有針對性調(diào)高某些戶型特佳的未售單位，促進未售戶型銷售。（三） 付款方式設(shè)計一次性付款（93折）（1） 買方簽訂《商品房認購書》時支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認購書》7天內(nèi)支付其余的總樓價款的30%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》； 分期付款（96折）（1） 買方簽訂《商品房認購書》時支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認購書》7天內(nèi)支付總樓價款的50%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》；（3） 剩余50%樓款在半年內(nèi)支付； 按揭付款（98折）（1） 買方簽訂《商品房認