【正文】 閱讀人群:黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體、公司，家庭、個(gè)人定戶最多 （3）淄博晚報(bào)》是由淄博日?qǐng)?bào)社主辦的，閱讀性較強(qiáng)。作為房地產(chǎn)廣告媒體的選擇，除了不僅要考慮達(dá)到宣傳的目的，還要考慮到針對(duì)特定對(duì)象的有效性和實(shí)用性。早選購一天，享受多一天的折扣點(diǎn)。（三） 軟件包裝現(xiàn)場(chǎng)銷售人員應(yīng)訓(xùn)練有素、具有良好的職業(yè)風(fēng)范；展示中心人員安排：項(xiàng)目銷售經(jīng)理協(xié)同45名銷售人員。g) 展示中心內(nèi)部要充分考慮到銷售工具和物件擺放位置。門前應(yīng)留有一定的空間，既便于停車，又可作為現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)使用。同時(shí)商場(chǎng)內(nèi)部的氣氛渲染部分，包括大量的廣告招帖、POP掛旗、三角旗、彩旗、掛幅、巨幅等。（4） 在正式開業(yè)前，由發(fā)展商支付銀行產(chǎn)生的月供款 保租方案三年回報(bào)8%所有購買本商業(yè)物業(yè)客戶（不含帶租約銷售的商鋪形式），均享有發(fā)展商的保租方案。讓客戶不會(huì)輕易知道實(shí)際的價(jià)格是如何的。4) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出水平差價(jià)，主要根據(jù)鋪位的平面布局、人流動(dòng)向、交通組織、鋪位的分隔空間（開放式或相對(duì)封閉式）、采光、通風(fēng)等因素確定。價(jià)格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。n 調(diào)價(jià)過猛 由于入市價(jià)格低，常常會(huì)出現(xiàn)較為熱烈的銷售形勢(shì)，發(fā)展商如果急急忙忙地調(diào)價(jià)、或者三天兩天地又在調(diào)價(jià)；再或者是不調(diào)價(jià)則已，一調(diào)就是一個(gè)大變動(dòng)。（四） 入市姿態(tài) 強(qiáng)勢(shì)推廣，軟硬結(jié)合； 銷售和招租兩個(gè)階段的側(cè)重及投資與經(jīng)營的兩個(gè)主題的側(cè)重；八、 項(xiàng)目的形象策略（一） 項(xiàng)目的命名淄博（賽格）壹世界數(shù)碼電子廣場(chǎng)淄博（賽格）壹時(shí)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)在此命名中除要顯示此市場(chǎng)是超越其它各類專業(yè)市場(chǎng)外的含義，本身的命名也與我們以后的推廣主題和形象相吻合，同時(shí)，此命名還具有時(shí)代感，在使用過程中由“壹”或“E”可以演繹出許多概念，也便于客戶記憶。 針對(duì)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營者：設(shè)立淄博壹世界數(shù)碼會(huì)作為本商場(chǎng)的商業(yè)會(huì)員機(jī)構(gòu)，并成立專業(yè)的信息經(jīng)營部門管理機(jī)構(gòu)。（二） 項(xiàng)目劣勢(shì) 步行街為政策型市場(chǎng)，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對(duì)步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這樣的形式，部分市民對(duì)此類政策型市場(chǎng)存有逆反心理； 步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對(duì)消費(fèi)者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜； 步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營模式混雜； 步行街南段仍未開通，阻礙人流的自然流動(dòng)； 本步行街仍未形成專業(yè)電子市場(chǎng)氛圍； 步行街二、三樓經(jīng)營少，對(duì)客戶購買和經(jīng)營易形成心理抗性； 齊賽電子市場(chǎng)和其它通訊市場(chǎng)等競(jìng)爭對(duì)手的直接競(jìng)爭； 濟(jì)南電子專業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分流； 人們購買電子產(chǎn)品的習(xí)慣性消費(fèi)行為的延續(xù)性和本市場(chǎng)起步仍需一定時(shí)間的市場(chǎng)培育期；1 競(jìng)爭對(duì)手相對(duì)成本低，若使用低價(jià)策略，則本項(xiàng)目欠缺價(jià)格優(yōu)勢(shì)；1 競(jìng)爭對(duì)手已經(jīng)營一段時(shí)間，具有一定的品牌知名度；1 項(xiàng)目臨共青團(tuán)路的街面沒有，整體形象不鮮明；1 步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地標(biāo)性形象；1 市場(chǎng)容量狀況不明朗；1 原付款方式不靈活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置業(yè)門檻高；1 本商城小分割，實(shí)用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大；1 項(xiàng)目一部貨運(yùn)電梯，不能滿足進(jìn)出貨的需求；1 原推廣中斷一段時(shí)間，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望； 原三年不滿意，可退還全部房款方案易形成負(fù)面影響；2 原商服物業(yè)市場(chǎng)的推廣和經(jīng)營情況對(duì)部分客戶形成心理抗性（如步行街早期銷售與現(xiàn)行價(jià)格的反差和富麗商城的經(jīng)營情況不良等）淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目概念篇概念設(shè)計(jì)一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)（一） 可以肯定項(xiàng)目具可操作性 電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)是成熟的市場(chǎng)類型 ； 淄博需要一個(gè)能適應(yīng)時(shí)代要求的經(jīng)營品種齊全的上檔次的IT綜合性市場(chǎng)； 投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境；（二） 項(xiàng)目成功的要素組合項(xiàng)目成功=硬件（規(guī)模/設(shè)施/區(qū)位……）+軟件（嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價(jià)格、價(jià)值體系設(shè)計(jì)）項(xiàng)目硬件、軟件要素有競(jìng)爭力，具備了成功的必要資源配置。位于共青團(tuán)西路電信局周圍形成了以電信行業(yè)為主的手機(jī)、通訊市場(chǎng)組團(tuán)。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場(chǎng)路（含美食街）為城市的次干路。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)主要交通干線共青團(tuán)西路和人民西路，全長1800M，路寬14M。8,相對(duì)住宅樓盤項(xiàng)目來說,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多,營銷力較強(qiáng),商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高。新世紀(jì)商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)以南延伸,與展覽館,魯中家具城,東方家具城一同形成了新世紀(jì)商業(yè)街,步行街人流量大。 本商圈商場(chǎng)經(jīng)營較有特色,缺少主題商場(chǎng)。內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間:2003年12月28日認(rèn)購誠意金:10萬元。（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位；出售形式：三層聯(lián)體出售，商場(chǎng)內(nèi)單層出售； 促銷手段：第四層商鋪40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還；均價(jià)：6000元/ m178。在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò),對(duì)講門禁系統(tǒng),并對(duì)小區(qū)進(jìn)行全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式,范圍在優(yōu)惠4%左右.多層住宅價(jià)格分析多層住宅的名義價(jià)格圖表多層住宅均價(jià)1500元以下示意圖多層住宅均價(jià)1500元以上樓盤示意圖不在考慮住宅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模,地理位置,戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣,優(yōu)惠折扣,發(fā)售時(shí)間等因素,對(duì)以上29個(gè)抽樣多層住宅樓盤的名義均價(jià)作統(tǒng)計(jì)計(jì)算,178。（2） 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場(chǎng)供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。有社會(huì)背景的開發(fā)商目前取得的利潤一般有以下幾個(gè)方面的來源：一是通過減免政府規(guī)費(fèi)，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤；三是減免部分稅金作為利潤。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的條件，在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識(shí)，保持企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、社會(huì)化和市場(chǎng)化?！　?）經(jīng)濟(jì)適用住房在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。另有10%左右的無房戶租住或借住房屋，期待購房。管理人員的不到位，導(dǎo)致開發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對(duì)無資質(zhì)開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未取得開發(fā)經(jīng)營許可搞開發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門利用職權(quán)以舊城改造的名義開發(fā)經(jīng)營等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營者的積極性。目前，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)管理和拆遷、房屋銷(預(yù))售管理在兩個(gè)部門?！　€(gè)別區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費(fèi)問題?！　⊥恋毓?yīng)計(jì)劃不夠、建房主體行為不合法，直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的正常發(fā)展。（3）淄博市地產(chǎn)發(fā)展情況1. 目前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在1700元/平方米左右?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理工作的通知》及全國、省住房公積金管理工作會(huì)議精神，著手準(zhǔn)備成立住房公積金管理委員會(huì)。2002年，全市房地產(chǎn)業(yè)依然保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)交易面積430萬平方米，交易額45億元，住房消費(fèi)成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從而有效調(diào)動(dòng)了社會(huì)資本投資房地產(chǎn)的積極性，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長起到重要作用。％；，比上年增長3％；房地產(chǎn)交易面積381萬平方米，分別比上年增長13％和14％；，開工120萬平方米，；完成房屋評(píng)估業(yè)務(wù)106萬平方米，房屋安全鑒定25萬平方米，；10月底完成已購公房上市的啟動(dòng)工作，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)全面開放；房改售房工作進(jìn)入收尾階段。,%?！　《愂胀瓿汕闆r較好。　　物價(jià)穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長,生活水平穩(wěn)步提高。分隸屬關(guān)系看,。%,。,%。::::。淄博是山東半島對(duì)外開放較早的城市之一。其中,%。地方工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好。效益水平大幅提高的主要原因是中央省屬工業(yè)整體效益的明顯好轉(zhuǎn)。增速居前3位的依次為:臨淄區(qū)(%)、高青縣(%)、博山區(qū)(%)。其中,%,%。,%。　　金融形勢(shì)穩(wěn)定。2003年全市累計(jì)批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目169個(gè),合同外資金額61607萬美元,%。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合作，推出貸款“一條龍”服務(wù)，全年累計(jì)為800余戶居民提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保額8000多萬元，刺激了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。，2438戶產(chǎn)權(quán)過渡工作，全市房改由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過渡工作基本完成?！?（2）淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評(píng)價(jià)：　　從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為淄博市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 （4）淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的主要問題　　　由于淄博組群式城市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、差異較大。建設(shè)單位和開發(fā)商所用地塊和項(xiàng)目開工后，才到有關(guān)部門補(bǔ)辦開發(fā)經(jīng)營手續(xù)?！　C(jī)關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個(gè)別有錢的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營市場(chǎng)，助長了不正之風(fēng)?！　》康禺a(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)的發(fā)展。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實(shí)施，居民的住房要通過消費(fèi)市場(chǎng)解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴(kuò)大。　　2）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)和市場(chǎng)體系的健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由目前的重營銷發(fā)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評(píng)估、物業(yè)管理并舉的市場(chǎng)體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐步實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。淄博市135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且135家公司中，國有和集體企業(yè)還有41家。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費(fèi)者的消費(fèi)理念趨于成熟等，誠信將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向著健康有序的方向發(fā)展。三房占了很大部分的市場(chǎng)份額，且面積集中在105140m178。頂層多為六樓或五樓送閣樓,相對(duì)單價(jià)比五層低,但單價(jià)并不是最高價(jià),一般樓層最高單價(jià)出現(xiàn)在三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場(chǎng)錯(cuò)層,躍層戶型市場(chǎng)份額較少,但錯(cuò)層,躍式戶型已經(jīng)出現(xiàn),相對(duì)錯(cuò)層戶型成本比平層高,一般來說它的售價(jià)是比要同樓層價(jià)位高出約50元/m178。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢(shì)展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺。.月。 目前優(yōu)惠90元/ m178。優(yōu)惠:60元/ m178。購物空間和環(huán)境較為休閑。5,目前購物環(huán)境好的購物廣場(chǎng)王府井廣場(chǎng)營業(yè)狀況不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影響投資者的購買商業(yè)地產(chǎn)的熱情。二、新世界步行商業(yè)街情況描述（一）新世界商業(yè)街建設(shè)的目的和意義新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對(duì)淄博城市進(jìn)行規(guī)劃，展現(xiàn)淄博旅游城市的風(fēng)貌，于1998年開始規(guī)劃建設(shè)的。服務(wù)內(nèi)容包括商品類、飲食類、娛樂類、文化類。四、政府機(jī)能狀況沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動(dòng)局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。八、交通組織情況7路大巴為此路段主要工交車輛，其起點(diǎn)自火車站沿淄博主要交通干道運(yùn)行，并穿過淄博主要的核心商圈和人流聚居地。本項(xiàng)目不僅是一間以電子為主的IT產(chǎn)品總匯市場(chǎng)；也是數(shù)碼淄博、科技未來的窗口；也是數(shù)字生活的展示場(chǎng)；也是時(shí)代資訊、最新技術(shù)的集中場(chǎng)；也是時(shí)尚潮流的領(lǐng)引地；是具有超強(qiáng)投資價(jià)值的投資工具；為魯中地區(qū)消費(fèi)者提供“以人為本”的專業(yè)服務(wù)形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)；（三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價(jià)值呈多元化專業(yè)化數(shù)碼科技旺場(chǎng)+置業(yè)投資熱點(diǎn)+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營熱土（四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是行業(yè)的領(lǐng)先者+市場(chǎng)領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新的投資工具——分析本項(xiàng)目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營造全新的產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價(jià)值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項(xiàng)目前景；加強(qiáng)投資和經(jīng)營的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營或創(chuàng)業(yè)。 自購自經(jīng)營或純租賃業(yè)主：多分布在與經(jīng)營品種相關(guān)的行業(yè)聚集區(qū)域；注重資金周轉(zhuǎn)率；經(jīng)營客多為只租不買，不是主要購買鋪位對(duì)象，因經(jīng)營了一段時(shí)間，因而有一定進(jìn)貨渠道，對(duì)客戶及利潤把握空間了如指掌。n 黑箱定價(jià) 即價(jià)格不透明，定出一個(gè)高價(jià)后又隨意根據(jù)不同的客戶給予不同的折扣，讓客戶感到價(jià)格沒個(gè)準(zhǔn)，定價(jià)只是一個(gè)虛假的價(jià)格。l 低開意味著價(jià)格線路會(huì)逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場(chǎng)上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。定價(jià)程序1) 首先，決定項(xiàng)目的整體均價(jià)，也就是“平均單價(jià)” （具體見項(xiàng)目的定位）。調(diào)價(jià)的順序：如果已售戶數(shù)多，可先調(diào)高已售的戶型，拉大與未售的差價(jià)，促進(jìn)未售戶型；如果已售戶數(shù)較少，則可全面調(diào)高價(jià)格，或有針對(duì)性調(diào)高某些戶型特佳的未售單位，促進(jìn)未售戶型銷售。（三） 付款方式設(shè)計(jì)一次性付款（93折）（1） 買方簽訂《商品房認(rèn)購書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認(rèn)購書》7天內(nèi)支付其余的總樓價(jià)款的30%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》； 分期付款（96折）（1） 買方簽訂《商品房認(rèn)購書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認(rèn)購書》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款的50%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》；（3） 剩余50%樓款在半年內(nèi)支付； 按揭付款（98折）（1） 買方簽訂《商品房認(rèn)