【正文】 還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。 (一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。 這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。房屋的實際面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)，應(yīng)該以此確定購房的價款。 　　私有房屋買賣應(yīng)按以下程序辦理： 　　(l)訂立買賣契約。 因此，在轉(zhuǎn)讓設(shè)定抵押權(quán)的房屋時，抵押人應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，未履行這一手續(xù)的，該房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中原告與被告在房屋拆遷補償方式上經(jīng)協(xié)商達(dá)成以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，并在協(xié)議中約定被告支付給原告房屋差價款的數(shù)額和方式，雙方訂立的拆遷協(xié)議符合法律規(guī)定，協(xié)議一經(jīng)訂立便對雙方都產(chǎn)生約束力，雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。據(jù)此依據(jù)《民法通則》第 111條的規(guī)定，判決被告應(yīng)當(dāng)在判決書生效之日起 1個月內(nèi)向原告支付房屋差價款。在原告償還被告的房屋面積相等的部分內(nèi)，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告差價款每平方米人民幣 1450元，原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場價格結(jié)合成新支付給原告，原告還應(yīng)當(dāng)支付給被告房屋附屬物的補償費。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 二、六種情形明確雙倍賠償。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應(yīng)根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)； （3） 贈與房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理贈與人的〝贈與合同公證書〞； （4） 有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺的法律事務(wù)，必須辦理公證證明。對于此類情況，市開發(fā)辦會將所取得的調(diào)查情況移交土地管理部門進(jìn)行查處，同時市開發(fā)辦提請有關(guān)部門密切關(guān)注此類情況，從源頭上杜絕此類情況的發(fā)生?！段錆h市商品房買賣合同》樣本指的是經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一些公司不容協(xié)商的意見以加蓋印章等形式表現(xiàn)在合同的樣本。才能利用好法律這一武器保護(hù)自已的合法權(quán)益。 　　三、辦理完按揭貸款手續(xù)是指按揭貸款額進(jìn)入出賣人帳戶；約定按揭貸款時間建議在一個月以上。日前，我看到別的客戶陸續(xù)進(jìn)房，我要求某開發(fā)商不僅將房交給我，還要承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。同時，開發(fā)商還應(yīng)按照合同中對基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾進(jìn)行交付。如果車庫進(jìn)門口高度與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案相符，開發(fā)商不應(yīng)為越野車無法進(jìn)出車庫承擔(dān)責(zé)任，張先生可與開發(fā)商協(xié)商，尋求妥善的解決方法；如果開發(fā)商在出賣車庫后擅自變更了規(guī)劃設(shè)計，造成車庫門高度減少，影響越野車無法進(jìn)出車庫，張先生可依據(jù)簽定的《武漢市商品房買賣合同》第十二條的約定進(jìn)行處理。 認(rèn)購書主要內(nèi)容包括： 認(rèn)購物業(yè)； 房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等； 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。 　　密度一區(qū)：≮10米密度二區(qū)：≮12米密度三區(qū)：≮14米 　　建筑高度＜12米時≮6米建筑高度＞12米時≮8米 　　建筑高度＜24米時 　　老規(guī)定 　　密度一區(qū)： ： ：為1 　　密度一區(qū)：≮10米密度二區(qū)：≮10米密度三區(qū)：≮12米 　　密度一、二區(qū)：為6 8米密度三區(qū)：為8 10米 　　＜24米建筑與＞24米建筑之間的間距 　　新規(guī)定 　　南側(cè)≮18米 　　北側(cè)≮20米 　　東西側(cè)≮14米 　　北側(cè)≮18米 　　南、東、西側(cè)≮14米 　　 ≮14米 　　老規(guī)定 　　可按位于高層北側(cè)的間距基礎(chǔ)上減少25%% 　?。?4米 　　新規(guī)定 　?。?4米部分按上目計算＞24米部分：密度一、二區(qū)：≮：≮：密度一區(qū)可以≯40米密度二、三區(qū)可以≯45米 　　縱墻面在南面時≮20米其余情況下≮18米 　　密度一區(qū)：≮14米密度二、三區(qū)≮15米 　　老規(guī)定 　　 ≥24米＜30米時：≥30米時：≮26米，密一區(qū)主管部門同意下≮24米 　　 ≥24米＜30米時≮13米＞、二區(qū)≮15米密三區(qū)≮17米 　　 ≥24米＜30米時≮13米＞，且最小≮13米 　　新規(guī)定 　　南北向無重疊面時：≮15米南北向重疊面＜12米時：≮18米南北向重疊面＞12米時：按縱墻對縱墻計算 　　按建筑高度＞24米縱墻對縱墻的間距計算 　　按建筑高度≤24米縱墻對縱墻的間距計算 　　老規(guī)定 　　點式兩長邊間距≮22米其他各邊間距≮13米 　　密度一、二區(qū)：≮20米密度三區(qū)：≮24米按以上規(guī)定減少15%% 　　密度分區(qū)說明 　　密度一區(qū) 　　漢口：解放大道 三陽路 沿江大道 沿河大道 硚口路；漢陽：京廣鐵路線 攔江路 翠微橫路 漢陽大道 漢陽火車站前路；武昌：臨江大道 前進(jìn)路 沙湖街 中山路 紫陽路 首義路 津水路 解放街 紫陽路。 武漢“樓間距”有了新規(guī)定 　 最新發(fā)布的《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》已于6月28日開始實施。 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租”，“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。二是合同簽訂后，因合同備案或購房戶要辦理銀行按揭,《武漢市商品房買賣合同》均由開發(fā)企業(yè)拿走。購房戶應(yīng)交配套費嗎？ [解答]經(jīng)查看，王先生與開發(fā)商簽訂的《武漢市商品房買賣合同》, 發(fā)現(xiàn)合同第五條處貼有一個字條，上面寫有“交房時，除交清購房尾款外，要交配套費3800元,分別是管道煤氣2500元,可視對講機500元,水表電表安裝400元,有線電視安裝費280元,一年有線電視使用費120元。 2已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人能選擇退房嗎？ 房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，作為買受人能否退房是要視具體情況而定的?！笨梢钥闯觯绻p方對款項的性質(zhì)未作明確的約定，則不能當(dāng)然推定款項就是定金。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。故該30萬元不能按照定金的性質(zhì)處理。2004年6月14日，原告向被告方支付了現(xiàn)金30萬元。平面圖中標(biāo)明了房屋各部分墻體的具體情況，開發(fā)商交付的房屋與合同所附平面圖一致，且該房屋已經(jīng)有關(guān)部門質(zhì)量檢驗合格。 開發(fā)商辯稱，雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。因此，掌握必要的法律知識，發(fā)生糾紛后及時溝通解決，把問題消化在它的萌芽階段，才是最好的辦法。當(dāng)然在2002年以后，我國實行統(tǒng)一司法考試，這種情況會有所改變，但尚須時日。 說到仲裁可能比訴訟相對公正，首先可以從其各自的組成來看。 2簽訂合同時對房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定？ 答：房產(chǎn)證是買房人真正取得房屋產(chǎn)權(quán)的象征，根據(jù)建設(shè)部頒布的修改后的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部第99號令），買房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)，在簽訂購房合同時盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時間明確，至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)（具體日期）將資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，同時在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買房人處是房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可的“竣工驗收備案表”和“面積實測數(shù)據(jù)”，減少影響辦理產(chǎn)權(quán)證的不定因素。否則將追究其逾期交付的違約責(zé)任。 1問：《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？ 答：包括以下范圍： （1）屋面防水工程； （2）其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等； （3）電氣管線、上下水管線的安裝工程； （4）供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等安裝工程。出賣人已知而故意隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵，出賣人對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因為買受人在接受房屋時，一般對其質(zhì)量會進(jìn)行必要的檢驗，這也是買受人應(yīng)該行使注意義務(wù)，對于一般驗收能夠發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵，買受人應(yīng)在接受時提出。 （4）違約侵權(quán)責(zé)任。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：一般原則：按合同約定來處理。問：商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)？ 答：對此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！闭垎?，國家規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？若對此產(chǎn)生糾紛，應(yīng)如何認(rèn)定？1對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些？ 1出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補救的，應(yīng)注意哪些問題：1對于房屋存有質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人在請求解除合同和賠償損失時，應(yīng)注意哪些問題：1交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人該如何處理？出賣人負(fù)有哪些義務(wù)？ 1《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第13條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？ 1房地產(chǎn)公司不能滿足交房條件，并一直推脫，要么就以退房來威脅，可使購房者要退房的話很難，購房者該怎么辦？ 1逾期交房日期怎樣計算？ 1剛交付的房子，購房者沒辦理入伙手續(xù)，自己先查驗了一遍，發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深入相連房間的明顯痕跡，購房者能不能收這樣的房？ 購房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房，但是在2003年1月26日購房者才拿到入住通知，購房人能否根據(jù)開發(fā)商推遲交房為理由退房？物業(yè)公司以購房者沒有辦理入住手續(xù)，拒不交房，應(yīng)不應(yīng)該？購房者能否向開發(fā)商索賠？ 2收房不出示“備案表”，算不算違約？ 2預(yù)售房交付的標(biāo)志是什么？ 2簽訂合同時對房產(chǎn)證的辦理應(yīng)當(dāng)如何約定？ 2商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 　　2所購商品房與《住宅使用說明書》不符開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任 2訂購的商品房被賣，為何要不到雙倍定金 2已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的，買受人能選擇退房嗎？ 2購房戶應(yīng)交配套費嗎? 2已抵押商品房能否買賣，如何規(guī)避風(fēng)險 武漢“樓間距”有了新規(guī)定 3簽《房屋認(rèn)購書》流程 3商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理 3未按合同約定進(jìn)行竣工綜合驗收能否交房？ 3簽合同注意按揭貸款的約定3消費者買房需要注意三點 3商品房買賣合同的生效與進(jìn)行合同公證有必然聯(lián)系嗎？3《最高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛問題的解釋》中開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的兩個問題 3被拆遷人拒絕支付差價款如何處理？ 3一般的房屋均可以自由買賣，但下列房屋是不能買賣的 二手房買賣的相關(guān)問題 4陽臺是否算作建筑面積、怎樣計算？4簽訂租房合同時應(yīng)注意哪些法律問題？ 4律師提示：從4個方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效 問：何謂“交房時間”？ 答：所謂“交房時間”，是指出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。如果房屋達(dá)到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？ 答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當(dāng)有權(quán)察看房屋達(dá)到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達(dá)到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。若對于地基