【正文】 從當(dāng)時(shí)郊區(qū)農(nóng)村旅游的內(nèi)容、形式和功能看，主要以參加學(xué)習(xí)和配合主題教育為主，幾乎沒有個(gè)體或者旅游團(tuán)隊(duì)參與，而且活動(dòng)內(nèi)容單一、特色不鮮明。都市觀光農(nóng)業(yè)以觀賞旅游、體驗(yàn)農(nóng)作為主，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)公園、花卉觀賞園、垂釣園及市民租賃農(nóng)園等觀光體驗(yàn)型項(xiàng)目；②中郊平原區(qū)。選擇具有地方或民族特色的村莊，開發(fā)鄉(xiāng)村民俗文化資源，發(fā)展民俗文化旅游，修建簡易而整潔的游憩場(chǎng)所，讓游客充分享受農(nóng)村濃郁的鄉(xiāng)土風(fēng)情。京郊區(qū)的跑馬場(chǎng)、狩獵場(chǎng)、牧禽養(yǎng)殖場(chǎng)等都屬于這種類型；④森林公園：京郊有5個(gè)國家級(jí)森林公園和2個(gè)市級(jí)森林公園，還有2個(gè)自然保護(hù)區(qū)和7個(gè)森林旅游風(fēng)景區(qū)，具有良好的自然景觀，成為首都居民回歸自然、休閑、度假、旅游、野營、避署、科考和森林浴的理想場(chǎng)所。在城郊為生態(tài)片林、觀光果園、森林公園、市民農(nóng)園、休閑度假村等觀光、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)，人們可以豐富知識(shí)，交流農(nóng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)與農(nóng)民生活，達(dá)到利用田園環(huán)境休憩健身的目的。這一區(qū)域也將成為都市“市場(chǎng)農(nóng)業(yè)”、“教育農(nóng)業(yè)”、“體驗(yàn)農(nóng)業(yè)”的教育基地；③外圈，即衛(wèi)星城農(nóng)業(yè)區(qū)、濱海農(nóng)業(yè)區(qū)、海島農(nóng)業(yè)區(qū)、黃浦江上游農(nóng)業(yè)區(qū)。同時(shí)，通過利用外資和開拓國內(nèi)市場(chǎng)，大力發(fā)展創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)；2）生態(tài)功能。占全市人口的32%，上海市人口稠密，高樓林立，人口老齡化趨勢(shì)日漸突出。臺(tái)灣觀光農(nóng)業(yè)的形式有：休閑農(nóng)業(yè)區(qū)、觀光農(nóng)園、市場(chǎng)農(nóng)園、農(nóng)業(yè)公園、休閑農(nóng)場(chǎng)、教育農(nóng)園。臺(tái)灣觀光農(nóng)業(yè)的形式主要是休閑農(nóng)業(yè)。市民農(nóng)園比較注重參與性，市民可以親自購苗、施肥、種菜、澆水、嘗試農(nóng)田管理，參與農(nóng)業(yè)技術(shù)展評(píng)會(huì)。日本從20世紀(jì)70年代起開始有關(guān)“觀光”的研究與實(shí)踐。代表性的有法國的教育農(nóng)場(chǎng)，日本的學(xué)童農(nóng)園，臺(tái)灣的自然生態(tài)教室等；（4）民俗觀光村：到民俗村體驗(yàn)農(nóng)村生活，感受農(nóng)村氣息。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。 6. 分析概述會(huì)議酒店是以酒店為承載主體，通過完備的設(shè)施和對(duì)會(huì)議消費(fèi)的研究提供會(huì)議組織、場(chǎng)所、會(huì)議策劃和餐飲等一系列服務(wù)的一種功能酒店。打造綠色酒店產(chǎn)品可以從以下幾個(gè)方面入手：①節(jié)能管理。同時(shí)，國內(nèi)會(huì)議酒店將更多地利用電腦預(yù)定系統(tǒng)以及會(huì)議中間商的營銷網(wǎng)絡(luò)來宣傳酒店的會(huì)議產(chǎn)品，招徠世界范圍內(nèi)會(huì)議旅游團(tuán)隊(duì)。展覽廳的設(shè)施在過去是很落后的，很難使用移動(dòng)電話或是網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。根據(jù)《公司法》規(guī)定，在新成立的公司中，可以將品牌資產(chǎn)價(jià)值入股，股份的最高比例是20%%。品牌資本化趨勢(shì) 進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，會(huì)議酒店的品牌將成為酒店最重要的經(jīng)營資源之一?？傊?，市場(chǎng)全球化趨勢(shì)對(duì)中國會(huì)議酒店既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。另一方面，酒店也可以與專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、院校合作對(duì)員工進(jìn)行會(huì)議管理與服務(wù)的專業(yè)培訓(xùn)，提高酒店員工的會(huì)議服務(wù)能力。酒店應(yīng)創(chuàng)新開發(fā)娛樂性強(qiáng)、互動(dòng)參與性大、文化內(nèi)涵高、表現(xiàn)形式新穎的休閑娛樂項(xiàng)目以滿足會(huì)展客人的休閑娛樂需求。會(huì)議酒店應(yīng)針對(duì)會(huì)展旅游者需求特點(diǎn)提供全面專業(yè)化的服務(wù)。 （2）會(huì)議酒店的設(shè)施完善 為了有效地經(jīng)營會(huì)展市場(chǎng)，會(huì)議酒店應(yīng)有效地完善酒店的會(huì)議場(chǎng)所和會(huì)議設(shè)施設(shè)備。例如對(duì)一些高級(jí)的會(huì)議專用設(shè)備，酒店設(shè)備操作員不懂如何調(diào)試，酒店工程部員工不懂如何搶修，酒店?duì)I銷人員不懂國內(nèi)外會(huì)議市場(chǎng)以及國際不同類型會(huì)議組織者的專業(yè)知識(shí)，酒店會(huì)議組織人員不懂會(huì)議策劃、安排、協(xié)調(diào)等等。據(jù)問卷調(diào)查顯示：國內(nèi)40家會(huì)議酒店僅有60％的酒店在會(huì)議期間為VIP客人提供專門的VIP小組為其服務(wù)，只有少數(shù)酒店將個(gè)性化服務(wù)作為酒店的經(jīng)營特色，反映了大部分酒店并不重視個(gè)性化服務(wù)。會(huì)議設(shè)備種類繁多，主要包括放映設(shè)備（幻燈機(jī)、投影儀、銀幕、計(jì)算機(jī)、錄像機(jī)、鐳射筆等），音響設(shè)備（麥克風(fēng)、錄放音設(shè)備、音響）等，特殊視聽系統(tǒng)（多媒體設(shè)備、可視電話會(huì)議系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、同聲傳播、會(huì)議表決系統(tǒng)、視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)等）。通過以上調(diào)查數(shù)據(jù)分析，可以得出結(jié)論：大多數(shù)國內(nèi)會(huì)議酒店在功能定位上并沒有突出其會(huì)議功能，而仍然在沿襲旅游酒店的傳統(tǒng)功能。目前，在分別以北京、上海和廣州為中心的渤海灣、長三角，珠三角三個(gè)主要會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶都形成了數(shù)量眾多、規(guī)模較大的會(huì)議酒店群。 （3）會(huì)議酒店布局集中例如，在北京，中國大飯店、王府飯店、國際飯店、新世紀(jì)飯店等都已開始從雷同單一的旅游飯店定位轉(zhuǎn)向商務(wù)酒店會(huì)議酒店，廣州中國大酒店的改造的重要內(nèi)容之一就是增加會(huì)議設(shè)施。酒店業(yè)是與會(huì)展業(yè)聯(lián)系最為緊密的關(guān)聯(lián)行業(yè)之一，會(huì)議酒店是開展會(huì)展活動(dòng)的必要組成部分，它是會(huì)展旅游者進(jìn)行會(huì)議、住宿、餐飲、娛樂等活動(dòng)的場(chǎng)所。近年來，隨著世界經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展以及全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷深入，跨國、跨區(qū)域的經(jīng)貿(mào)會(huì)議、展覽活動(dòng)日益頻繁。據(jù)2007中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2006年五星級(jí)酒店市場(chǎng)的房價(jià)貢獻(xiàn)中，酒店會(huì)議團(tuán)體的平均房價(jià)為736元，大型會(huì)議/會(huì)展的平均房價(jià)為905元，而國內(nèi)旅游團(tuán)的平均房價(jià)僅為508元。1. 會(huì)議酒店興起的背景長期以來，國內(nèi)星級(jí)酒店一直處于惡性價(jià)格競爭的怪圈，導(dǎo)致酒店業(yè)市場(chǎng)競爭激烈，整體盈利水平下降。（1）產(chǎn)品服務(wù)同質(zhì)化，不能滿足個(gè)性化需求；（2）前景看好但混亂無序，產(chǎn)業(yè)服務(wù)不規(guī)范，“紅色投訴”居高不下，誠信問題嚴(yán)重；（3）婚慶公司良莠不齊，魚龍混雜現(xiàn)象影響行業(yè)發(fā)展；（4）高端新婚消費(fèi)市場(chǎng)不成熟，缺乏為高收入新婚人群量身定做的產(chǎn)品和服務(wù)；（5）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)欠缺，行業(yè)管理力不從心；（6）資源配置效率低下，產(chǎn)業(yè)資源亟待整合，旺季之后婚慶行業(yè)面臨洗牌；（7）缺乏符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的企業(yè)營銷模式；（8）從業(yè)人員素質(zhì)偏低，各種職業(yè)培訓(xùn)不夠發(fā)達(dá)。（7）新市場(chǎng)建設(shè)熱開始升溫：我國婚慶用品批發(fā)市場(chǎng)起步較晚，與消費(fèi)需求一定的差距，近年來北京、上海、蘇州等地在政府的政策導(dǎo)向下開始新建各類婚慶用品批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)，新市場(chǎng)建設(shè)熱開始升溫，新建婚慶市場(chǎng)多數(shù)以攝影器材和婚紗禮物為主題，面積基本在2萬平米以下，以中小型市場(chǎng)為主。中國社會(huì)工作協(xié)會(huì)婚慶行業(yè)委員會(huì)出臺(tái)一項(xiàng)政策，規(guī)定2004年五一前夕開始在國內(nèi)婚慶行業(yè)推行婚慶策劃人、主持人持證上崗制度。（1）產(chǎn)業(yè)鏈逐步形成我國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)在婚禮服務(wù)、婚紗攝影、婚紗禮服生產(chǎn)、婚宴服務(wù)四大行業(yè)龍頭企業(yè)帶動(dòng)下，76個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)相互連接，逐步形成了以結(jié)婚消費(fèi)產(chǎn)品和服務(wù)為核心的行業(yè)集群?；檠缋麧櫹鄬?duì)比較高，即使酒店免費(fèi)提供一系列新人蜜月套房、喜慶蛋糕、鮮花等優(yōu)惠，婚宴的利潤率也達(dá)30%～40%，大部分酒店50%以上的利潤來自承辦婚宴。世界８０％以上的婚紗品牌都是在中國國內(nèi)加工貼牌的，由于事前簽有協(xié)議，這些婚紗是不會(huì)在國內(nèi)銷售的?；榧営皹窃谀戏酱蟛糠值貐^(qū)是從1994年開始發(fā)展，沿海及大型城市要稍微早些，其中主要以臺(tái)灣影樓發(fā)展較好、較快，并且賺了很多錢，導(dǎo)致很多懂影樓和不懂影樓的臺(tái)商也蜂擁而至，此時(shí)內(nèi)地的照相館也看到了影樓行業(yè)的豐厚回報(bào)，紛紛大斥資金組建婚紗影樓，雖然當(dāng)時(shí)影樓的管理水平，服務(wù)水平都不是很好，但是由于當(dāng)時(shí)影樓少，競爭小，所以內(nèi)地影樓通過不斷的學(xué)習(xí)和改進(jìn)，逐漸的成長起來。2007年10月19日，據(jù)商務(wù)部披露的最新統(tǒng)計(jì)，2006年全國大型婚紗攝影企業(yè)的營業(yè)額在2000萬元以上，中型企業(yè)為8002000萬元，有的特大型企業(yè)年?duì)I業(yè)額達(dá)到5000萬元以上。2006年北京市場(chǎng)現(xiàn)在注冊(cè)的婚慶公司有276家，而有執(zhí)照并且能夠提供婚慶服務(wù)的機(jī)構(gòu)大約可以達(dá)到60家左右，但實(shí)際上能保證長期正規(guī)經(jīng)營的婚慶服務(wù)機(jī)構(gòu)只有約30家，這其中真正有品牌、有一定規(guī)模和實(shí)力的大型婚慶服務(wù)機(jī)構(gòu)僅有10家左右。5. 婚慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)婚慶產(chǎn)業(yè)正逐漸成長為一個(gè)新的朝陽產(chǎn)業(yè)，婚慶消費(fèi)市場(chǎng)的婚紗禮服、婚紗攝影、婚禮服務(wù)、婚宴、珠寶首飾等行業(yè)的發(fā)展日趨成熟，并與新婚消費(fèi)的其他行業(yè)如家電、家具、床上用品、室內(nèi)裝修、房地產(chǎn)、汽車、銀行保險(xiǎn)等40多個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)，逐步形成令人矚目的婚慶產(chǎn)業(yè)鏈，充滿了巨大潛在商機(jī)。為此，這方面的數(shù)據(jù)零星、不系統(tǒng)?；閼c消費(fèi)總額的不斷增長，為從事婚慶產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)帶來了巨大商機(jī)。在這里聚集了北京乃至中國最高端的消費(fèi)群體，通過對(duì)這部分消費(fèi)客群乃至區(qū)位的認(rèn)知，我案初步定位需要嫁接項(xiàng)目周邊的價(jià)值元素，考慮市場(chǎng)，從大北京和項(xiàng)目地塊本身出發(fā)提出差異性和跟隨性產(chǎn)品策略。 從區(qū)位分布來看，居于溫榆河上游小湯山附近共4個(gè)項(xiàng)目，分別為保利這里比較著名的別墅包括威尼斯花園、碧水莊園、順馳 而在北京四大水系（溫榆河，永定河，潮白河，京密引水渠）中惟一四季長流的天然河，溫榆河有著秀美的自然風(fēng)光；與市中心保持恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境使市中心與郊外真正一線之隔；作為北京最早的別墅開發(fā)地帶之一，許多有實(shí)力的開發(fā)商不約而同選擇了這片河岸。清一色的高檔別墅項(xiàng)目和相應(yīng)的富裕人群的聚集，使得這一地區(qū)超越了單純的地理概念，更具有一種特殊的時(shí)代與人文意義。市政府傾力打造溫榆河綠色生態(tài)走廊，營造“最佳人居環(huán)境”，溫榆河別墅帶的優(yōu)勢(shì)即體現(xiàn)在其天然形成的自然環(huán)境，溫榆河古老的河道孕育了延河生態(tài)帶和天然濕地景觀。西望白虎站，深若天井。隋代循平虜渠故道，并利用滹沱河下流一段河道，開修為永濟(jì)渠，直至唐代仍沿用之，通稱御河。北場(chǎng)中間被北四環(huán)穿越，不具備成片開發(fā)的優(yōu)質(zhì)基地資源。（北京）昌平小湯山2400畝綜合體定位分析報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)部2008820目錄一、 項(xiàng)目基地簡介 3(一) 基地現(xiàn)狀 3(二) 分析概述 3二、 項(xiàng)目定位基礎(chǔ) 4(一) 溫榆河歷史 41. 溫榆河——北京最古老的天然河道 42. 不可替代的自然人文勝景 4(二) 溫榆河生態(tài)走廊 5(三) 溫榆河別墅帶 5(四) 分析概述 8三、 消費(fèi)市場(chǎng)分析 8(一) 婚慶消費(fèi)市場(chǎng)分析 81. 新婚消費(fèi)需求現(xiàn)狀 82. 新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 93. 結(jié)婚消費(fèi)需求的發(fā)展趨勢(shì) 114. 婚慶產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量 115. 婚慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 126. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 157. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)存在的問題 178. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 189. 分析概述 19(二) 會(huì)議酒店市場(chǎng)分析 191. 會(huì)議酒店興起的背景 192. 會(huì)議酒店發(fā)展的現(xiàn)狀特征 203. 會(huì)議酒店發(fā)展存在的問題 224. 會(huì)議酒店發(fā)展的路徑選擇 245. 會(huì)議酒店發(fā)展的趨勢(shì) 276. 分析概述 30(三) 觀光農(nóng)業(yè)市場(chǎng)分析 301. 觀光農(nóng)業(yè)概念及其形式 302. 觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展階段模式 313. 觀光農(nóng)業(yè)的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn) 324. 北京的觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展 355. 分析概述 39四、 初步項(xiàng)目定位分析 39(一) 定位因素分析 39(二) 綜合定位分析 41五、 規(guī)劃產(chǎn)品及其功能 41(一) 南場(chǎng)規(guī)劃布局及其功能分析 42(二) 北場(chǎng)規(guī)劃布局及其功能分析 45六、 投資經(jīng)濟(jì)效益分析 46報(bào)告正文一、 項(xiàng)目基地簡介北京市大東流苗圃（北方國家級(jí)林木種苗示范基地）位于北京市昌平區(qū)小湯山大東流村南，始建于1965年。(二) 分析概述項(xiàng)目本身所處區(qū)位為昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大東流村附近，交通通達(dá)性較好,處在北京一小時(shí)車程輻射之內(nèi)；項(xiàng)目位置為溫榆河生態(tài)走廊昌平段，周邊是已經(jīng)成型的別墅區(qū)，景觀資源和地塊價(jià)值已經(jīng)被市場(chǎng)充分承認(rèn)，項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)具備潛在的市場(chǎng)認(rèn)知度。明清時(shí)期，衛(wèi)河成為京杭大運(yùn)河從臨清至天津的一段，北接潞河。山上建有棲云臺(tái)，山下有石林、石釜，金章宗曾游于此。溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃原則A. “以水為魂，以綠為體，以人文本”，突出溫榆河的景觀價(jià)值和生態(tài)功能 。溫榆河別墅帶的渾然天成，不能不談到北京的水系。 “溫榆河別墅帶”是在京城住房商品化進(jìn)程由初期向成熟過渡過程中初露鋒芒的，從歷史來看，任何一個(gè)成熟的高尚住宅區(qū)都要經(jīng)歷十幾年甚至幾十年的發(fā)展才能逐步完善起來，只有十年資歷的“溫榆河高尚別墅帶”還只是初具雛形。林溪、納帕溪谷、溫哥華森林、渡上、保利壟上、長河玉墅、麥卡倫地和納帕溪谷，產(chǎn)品均設(shè)計(jì)為獨(dú)棟，平均價(jià)位13000元/平方米。三、 消費(fèi)市場(chǎng)分析(一) 婚慶消費(fèi)市場(chǎng)分析1. 新婚消費(fèi)需求現(xiàn)狀根據(jù)全國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)中心2006年3月發(fā)布的《中國結(jié)婚產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)查報(bào)告》顯示，其中僅城鎮(zhèn)新人在婚禮上的消費(fèi)就達(dá)4183億元人民幣。2. 新婚消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析統(tǒng)計(jì)顯示，全國每對(duì)新人消費(fèi)結(jié)構(gòu)為：影樓婚紗照3526元，結(jié)婚珠寶首飾5659元，婚紗禮服2008元，婚慶禮儀7464元，喜宴水平（不含酒水）1030元/桌，蜜月旅游9304元，家用電器16533元，家具17263元；則這些新婚消費(fèi)已達(dá)138646元。我們力求從宏觀上加以描述。在婚慶產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，相關(guān)企業(yè)也越來越注重品牌服務(wù)和規(guī)模經(jīng)營，婚慶的高層次服務(wù)也在增多，整個(gè)行業(yè)都在為滿足當(dāng)代青年多元化、時(shí)尚化、個(gè)性化、追求浪漫服務(wù)的需求而努力，婚慶產(chǎn)業(yè)大的產(chǎn)業(yè)鏈正在逐步形成。多數(shù)經(jīng)營婚慶業(yè)務(wù)的公司還處在“小打小鬧”階段。全國目前各類人像攝影企業(yè)已達(dá)45萬多家，從業(yè)人員600多萬人，年?duì)I業(yè)額900多億元。并在2000年基本上成熟起來，管理和服務(wù)也達(dá)到了較高的水平，在本地樹立起一定的品牌，形成一定的市場(chǎng)，此時(shí)利潤最為豐厚。目前中國婚紗禮服業(yè)中，具有一定規(guī)模、檔次和效益的婚紗禮服生產(chǎn)企業(yè)主要集中在廣東潮州、中山、深圳、廣州、江蘇蘇州、福建廈門和泉州等地，他們主要從事貿(mào)易加工。與此同時(shí)，婚宴的檔次也明顯提升，這兩年喜宴投資花費(fèi)有明顯上漲之勢(shì)，據(jù)酒店業(yè)內(nèi)人士介紹，婚宴消費(fèi)30桌以下已是少數(shù)，大部分在5080桌之間，有的則超過百桌?；閼c消費(fèi)市場(chǎng)的婚紗禮服、婚紗攝影、婚禮服務(wù)、婚宴、珠寶首飾等行業(yè)的發(fā)展日趨成熟，并與新婚消費(fèi)的其他行業(yè)如家電、家具、床上用品、室內(nèi)裝修、房地產(chǎn)、汽車、銀行保險(xiǎn)等40多個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)，逐步形成令人矚目的婚慶產(chǎn)業(yè)鏈，充滿了巨大潛在商機(jī)。（4）區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)婚慶行業(yè)消費(fèi)的區(qū)域性特點(diǎn)非常明確，婚慶產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特點(diǎn)也很明確，在全國各地區(qū)都有自己知名的婚慶策劃公司、婚紗攝影公司，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)已經(jīng)形成了一定的知名度和良好的口碑。7. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)存在的問題快速發(fā)展的婚慶產(chǎn)業(yè)也存在著一定的問題。8. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)（1）行業(yè)分工細(xì)化，服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，提供的新婚消費(fèi)產(chǎn)品和服務(wù)更加豐富；（2）服務(wù)質(zhì)量將不斷提升，更注重服務(wù)檔次和