08年青島房地產(chǎn)市場回顧與09年預(yù)測報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 面對低迷的市場形勢，在資金吃緊，銷售萎縮的背景下，開發(fā)商們在未來2009年可以適當(dāng)采取降價(jià)促銷方式，一方面有助于迅速回收資金，另一方面還可以促成交易，在一定程度上提振市場信心。融資壓力大，積極尋求企業(yè)合作從緊的貨幣政策下，企業(yè)獲取資金難度增加甚至無法獲取，尤其對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于潛在風(fēng)險(xiǎn)較大，因此銀行放貸的規(guī)模就會(huì)縮小，比以前更加謹(jǐn)慎。銷售量的下降必然導(dǎo)致存貨上升，必然為后續(xù)發(fā)展造成壓力。圖13：青島歷年銷竣比變化趨勢圖土地市場分析近些年，青島土地開發(fā)面積波動(dòng)明顯，%。2002年增幅出現(xiàn)負(fù)增長（%），達(dá)到歷史低位，%，之后又出現(xiàn)下降上升下降的變化趨勢，%。2008年111月，%。從總體上看，目前青島購房者所能承受的價(jià)格有限，大部分消費(fèi)者都無法承受目前高昂的房價(jià)。從以上成交數(shù)據(jù)來看，本月商品住宅成交大幅下降，主要是由政策性住房成交顯著下滑所致。“雙高”行業(yè)投資下降，%，石油加工、%，%，%。20002007青島規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資占GDP的比重（即投資率，表示一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的總產(chǎn)出中有多少份額用于投資。2008年前三季度全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。%，%。%。房價(jià)收入比的持續(xù)上揚(yáng)表明相對于居民可支配收入青島的商品住宅價(jià)格上漲依然過快。在價(jià)格分布上，11月青島住宅成交價(jià)格占比變化趨勢相對于10月有顯著變化。由于本月寫字樓和商鋪項(xiàng)目的報(bào)價(jià)與上月相比變化不大，因此，指數(shù)變化不大，僅提高了1個(gè)點(diǎn)。%的增長速度，%高增長率，之后增幅開始逐漸回落。2008年111月，%。圖14 ：青島歷年土地開發(fā)和購置面積變化趨勢圖四、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行分析 進(jìn)入2008年以來，青島房地產(chǎn)企業(yè)的日子都不好過，資金緊張、產(chǎn)品滯銷、行業(yè)分化現(xiàn)象明顯，等等，這些都是其在低迷形勢下的真實(shí)表現(xiàn)。開發(fā)速度和規(guī)模有所降低，企業(yè)拿地速度放緩2008年以來，大部分青島房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對于當(dāng)前的國內(nèi)國際形勢都有深入的了解，雖然對市場長期持有看好態(tài)度，但同時(shí)也認(rèn)識(shí)到了短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不會(huì)很樂觀，紛紛下調(diào)了開發(fā)速度和規(guī)模，放緩了企業(yè)拿地的步伐。對于正處于快速擴(kuò)張進(jìn)程中的綠城方面來說，與海爾地產(chǎn)進(jìn)行合作，意味著集團(tuán)北上發(fā)展布局尋到了堅(jiān)實(shí)的合作伙伴和拓展平臺(tái)。海爾表示選擇綠城作為合作伙伴，不僅僅是因?yàn)榫G城會(huì)造好房子，而是綠城的創(chuàng)業(yè)精神和企業(yè)精神。在低迷的形勢下，更加容易形成“大魚吃小魚”的行業(yè)分化現(xiàn)象，如果誰能夠熬過這個(gè)冬天，那么它就可能成為行業(yè)的“地產(chǎn)航母”，反之，則可能退出行業(yè)舞臺(tái)。20
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