【正文】 媒體組合：報紙廣告報紙訴求重點應在交樓前的準備工作和交樓前后的各種活動。根據(jù)銷售階段設計，現(xiàn)將本案推廣過程中的媒體組合安排如下：導入期項目前的準備工作相當多且繁雜，在這一時期應做部分宣傳和做好項目后期宣傳的資料準備。廣告?zhèn)鬟f全面，突出項目自身優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，同時結合開盤的銷售狀況，及時調整策略，傳達給受眾銷售火爆的信息。同時委派敝司的專業(yè)銷售骨干進場駐點銷售，輔以當?shù)劁N售人員（旨在更好的掌握當?shù)啬繕丝蛻舻南M行為）促進銷售。此地塊的開發(fā)，需要以三星級酒店的知名度來帶動商鋪的開發(fā)。（六）聘請知名的物業(yè)管理公司以聘請知名的物管公司，為業(yè)主提供更全面而專業(yè)的服務，并以此提升社區(qū)的品質，增強消費的購買信心。這些服務設施顯然不是開發(fā)商通過努力能夠解決的。商業(yè)物業(yè)的成功啟動需要足夠的人氣帶動，因此，在開發(fā)過程中切不可急于冒進，回避市場目前的發(fā)展現(xiàn)狀。（一）住宅部分：本案住宅部分的市場定位應針對目前界首市住宅市場發(fā)展滯后，有效需求不足的現(xiàn)狀，以刺激廣大市民的購房需求，聚集人氣、提升地塊價值為目的。這部分消費群經(jīng)濟實力較強，收入相對豐盈，資金周轉比較靈活，根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價租賃的方式進行運作。三、本案啟動成功的關鍵因素由于目前項目地塊周邊的市場氛圍不濃，市場價值不明顯，地塊的不成熟性造成城市東西發(fā)展的明顯差異化。離本案較近的市政府廣場是界首市已成型的文化休閑廣場，其功能尚未得到有效發(fā)揮，目前人流量不大、人氣不足，景觀、功能規(guī)劃設置有待完善。[2]　生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃。第三部分 　項目開發(fā)戰(zhàn)略性思考一、項目開發(fā)戰(zhàn)略與城市規(guī)劃發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設規(guī)劃緊密關聯(lián)，由于本案位于界首市規(guī)劃中的新城區(qū)，地塊尚處于未開發(fā)狀態(tài)，如何協(xié)調好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關系，對本案有著積極而重要的意義。（四）、威脅（T）：1傳統(tǒng)消費心理障礙項目周邊目前比較空曠，人氣較差，這對于久居市區(qū)的居民以及投資者——傳統(tǒng)居住觀念的影響、選擇投資環(huán)境的氛圍，有著不可逾越的心理障礙，畢竟該區(qū)域還處于發(fā)展階段，他們關注的很多是現(xiàn)狀。（二）、劣勢（W）：　1市政配套不健全項目周圍基本無日常所需的生活配套設施，如學校、醫(yī)院、菜市等，外部條件不足，將會干擾消費者的購買欲。第二部分：地塊綜合素質分析一、項目概況項目暫定名[界首市東城路項目]。而界首市目前的居民住宅基本無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)境的考究甚少，涉及到產(chǎn)品本身缺乏功能的合理，采光、通風等細微因素也不能有效實現(xiàn)。[住宅現(xiàn)狀]該市的住宅市場與其它城市有著明顯的區(qū)別。[市場特征]房地產(chǎn)市場發(fā)展遲緩，據(jù)敝司最新調查數(shù)據(jù)表明：界首市尚未有相對較為正規(guī)的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，現(xiàn)有的市場商業(yè)體系比較混雜，居住環(huán)境落后，物業(yè)價格反差很大，物業(yè)市場價值體現(xiàn)不客觀、不明顯，從諸多因素可以反映出該市的房地產(chǎn)市場價格構成與客觀市場不相吻合，產(chǎn)品價值的體現(xiàn)還占據(jù)著相當?shù)闹饔^能動性——市場還不是唯一衡量該地區(qū)物業(yè)價值的砝碼。年勞務輸出收入3億多元。市內電力、道路、通訊事業(yè)發(fā)達，人民路、中原路兩條貫穿市區(qū)的交通主干線。本方案要旨第一部分：市場分析篇　一、界首市房地產(chǎn)市場綜述（一）、界首市綜述界首市位于安徽省西北部，地處黃淮平原，人口72萬，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，是皖西北重要商埠和門戶，安徽省綜合經(jīng)濟十強縣市之一。[經(jīng)濟發(fā)展]　。農(nóng)民人均純收入2171元，　%。從大建市場轉向建大市場，對全市商業(yè)網(wǎng)點和專業(yè)市場進行合理規(guī)劃布局，做到歸行就市。從市場數(shù)據(jù)得出結論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。就界首市現(xiàn)狀，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達到城市建設應有的空間，按照經(jīng)濟建設的正常軌道，隨著建設步伐的加快，市民經(jīng)濟收入的不斷增長，該市的房地產(chǎn)市場將蘊藏著巨大的發(fā)展廣度；但這必須依附于市規(guī)劃建設的正常軌跡、對外經(jīng)濟往來、招商引資力度的加大。2項目地塊規(guī)模優(yōu)勢項目占地面積大，預建總面積位居界首現(xiàn)有物業(yè)前例，規(guī)模效應可有效引導和促進消費者對居住、投資經(jīng)商的欲望和能動性，同時也有利于品牌價值的推動。因此，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機”。三、總結從市場調研分析結果、本項目的優(yōu)劣勢比較，雖然本項目地段具有良好的發(fā)展?jié)摿Γ囟ㄒ袝r間和過程的制約，項目匱乏相應的生活氛圍和商業(yè)氣氛，生活配套、基礎設施薄弱，無疑是本案的最大阻力；反之，本項目若能在產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)品質提升、宏觀條件的配合以及價格策略上取勝的話，將會有效降低銷售的風險性和困難度。（三）項目開發(fā)需要城市建設加以配合：1　統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，促進住宅和公用設施建設同步發(fā)展。此外確立一套高標準的建設指標，如人均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設施面積等等，并依據(jù)此指標體系對新城的建設嚴格控制，使新城區(qū)的城市環(huán)境和生活質量得到提升。對于新城區(qū)的規(guī)劃，政府應出臺相應的優(yōu)惠政策和具體措施，來吸引商客的投資；堅持規(guī)劃先行，不斷強化規(guī)范的調控引導作用。[2]二類目標客戶：二次置業(yè)者或私營業(yè)主這類客戶有一定的經(jīng)濟收入，多為私營業(yè)主，分布在離本案道路較通暢、便捷的區(qū)域；二次置業(yè)者也是本案消費群體之一，他們現(xiàn)多居于市內，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。第五部分：項目開發(fā)主題定位及地塊規(guī)劃建議一、項目開發(fā)主題定位通過開發(fā)主題的定位，明確項目地塊開發(fā)的方向和思路，為項目的實質性運作提供策略性指導。綜合分析兩種開發(fā)思路：開發(fā)思路1，講究開發(fā)的整體策略性，有效地貫徹了開發(fā)戰(zhàn)略，強調以住宅先行來帶動人氣的迅速提升，輔以開發(fā)部分商鋪，以規(guī)模型社區(qū)、大型購物廣場、高檔酒店來整體改觀地塊的物業(yè)形象，最后整體開發(fā)商鋪，從而達到吸引商客投資，做到商業(yè)銷售價值最大化的目的。一、住宅開發(fā)實施建議本案住宅開發(fā)的重點應放在A地塊上，在明確住宅市場定位的前提下，敝司認為住宅開發(fā)事項包括：（一）　解決交通體系瓶頸住宅區(qū)發(fā)展的重要條件是良好的交通體系，這種交通體系應該是多種交通方式的組合。設立小區(qū)會所：會所是住戶作為休閑活動、公共交往的場所。功能區(qū)　功能劃分購物及服務區(qū)　速食外賣店、　鮮花店　、報刊雜志店、戶外用品店、彩擴/攝影店、面包房、水果店、文具店/辦公用品店、時尚物品店、化妝品店、品牌服裝店、孕嬰用品店、干洗店、美容店、音像店、藥店、米面等食品店綜合服務功能區(qū)　快餐連鎖或中餐、便利店、便利店、郵政家政服務功能區(qū)　寵物店、電器維修店、網(wǎng)吧、老年服務社、寵物店、二手房交易、漁具店、縫紉店、社區(qū)醫(yī)療服務點裝修建材服務功能區(qū)　汽車美容、洗車、水泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷磚、燈飾、瓷磚、衛(wèi)浴、窗簾、鐵藝、板材、五金、品牌櫥柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市大型購物廣場的開發(fā)建設，在開發(fā)時機的選擇上，需要綜合考慮住宅小區(qū)與購物廣場的工程進度，以期兩者同期竣工及交付使用，此階段