【正文】 資金籌措全部由企業(yè)自籌解決。、盈利能力分析正常年投資利潤率，投資利稅率 投資利潤率：% 投資利稅率：% 、現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率稅前、%%；凈現(xiàn)值分別為8503和3441萬元（10%折現(xiàn)率）；、（含建設(shè)期）。折舊及攤銷固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法，建筑工程按20年進(jìn)行折舊，留殘值5%，年折舊費(fèi)618萬元；設(shè)備按10年進(jìn)行折舊，留殘值5%，年折舊15萬元。財(cái)務(wù)的基準(zhǔn)收益率為10%。根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，對(duì)工程建設(shè)費(fèi)用、其他工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行了投資估算。**投資有限公司提供的相關(guān)資料。總裁、副總裁由董事會(huì)任免。迫于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目盡可能在最短的時(shí)間里完成并交付使用。單體建筑物設(shè)計(jì)滿足《建筑設(shè) 計(jì)防火規(guī)范》的要求。本項(xiàng)目在原有土建工程及公用設(shè)施、輔助工程及生活設(shè)施的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以節(jié)省投資和能源的消耗。在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構(gòu)筑物拆遷、土方工程等的棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員的生活垃圾等，如果處理不當(dāng)，會(huì)引起揚(yáng)塵污染大氣，或被雨水登淋慮而滲入地下，污染地下水。本項(xiàng)目以儲(chǔ)運(yùn)為主，建成后運(yùn)營期間噪聲污染源主要來自運(yùn)輸車輛、水泵、庫房及空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)機(jī)等。該項(xiàng)目施工中，在裝卸施工渣土、土方以及生活垃圾時(shí)采取防塵措施，運(yùn)輸車輛加蓋布，保持車輛清潔，施工現(xiàn)場(chǎng)采取設(shè)立圍擋等防塵措施。所在地區(qū)域的地表水體主要是七干渠，現(xiàn)已多年干旱無水。建設(shè)項(xiàng)目主要包括：倉儲(chǔ)中心、展廳、辦公樓、停車場(chǎng)、綠地、物流信息系統(tǒng)及相關(guān)的軟硬件設(shè)備。停車位采用集中與分散相結(jié)合的停車方式。嚴(yán)格執(zhí)行國土資源部發(fā)布和實(shí)施的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的通知的規(guī)定符合某市總體規(guī)劃和征地要求，充分利用建設(shè)用地，達(dá)到項(xiàng)目擬定的規(guī)模要求?！?。4月份平均風(fēng)速最大，／s；8月份平均風(fēng)速最小，／s：該區(qū)域內(nèi)平均風(fēng)速較小，／％。II類區(qū)適于一般工業(yè)與民用建筑，在建設(shè)時(shí)要采取防水措施；III類區(qū)在建設(shè)時(shí)要解決內(nèi)澇及施工涌沙問題。雨水管線匯入小中河。在CDB、使館區(qū)、中關(guān)村等工作的萬余外籍人士在此居住。物流商務(wù)中心將根據(jù)我國物流市場(chǎng)的特點(diǎn)，依托首都優(yōu)越的地理位置和輻射功能，立足為某經(jīng)濟(jì)服務(wù)，溝通各省市的交流，充分利用現(xiàn)有的物流資源，為客戶提供全方位的物流商務(wù)服務(wù)。其二，零售商，商家可以將倉儲(chǔ)商品通過展廳展示達(dá)到零售或批發(fā)全過程。基礎(chǔ)性服務(wù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈程度高于延伸服務(wù)項(xiàng)目，如某地區(qū)的倉儲(chǔ)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，價(jià)格很低。少數(shù)國際知名的物流企業(yè)也通過合作等方式進(jìn)入某。就業(yè)人員素質(zhì)偏低、物流人才匱乏主營物流企業(yè)從業(yè)人員中，學(xué)歷在大專以上的占19%，而且物流專業(yè)畢業(yè)的人員不足1%，物流人才的匱乏限制了物流業(yè)發(fā)展的步伐。在工業(yè)企業(yè)中，%，%。某市物流資源分布基本合理，但資源的分配和利用方面存在不平衡性，：1，而兩個(gè)區(qū)的倉儲(chǔ)量大致相等；朝陽區(qū)與石景山區(qū)的貨運(yùn)車輛數(shù)量大致相等，而這兩個(gè)區(qū)域之間的貨物運(yùn)輸量之比為1:4。因此，隨著我國加入WTO、國內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本的不斷重視、客戶對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和趨于多元化，物流需求之缺口非常大，我國物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)在近幾年將得到迅速發(fā)展。由于外資企業(yè)較早研究物流，對(duì)流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對(duì)物流服務(wù)的需求要旺盛得多。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割，“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費(fèi)難以計(jì)算。從我國國情和發(fā)展的趨勢(shì)來看，我國物流市場(chǎng)仍然處在初級(jí)階段，在體制機(jī)制、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式等領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。專業(yè)物流特點(diǎn)：物流企業(yè)圍繞客戶形成緊密供應(yīng)鏈服務(wù)關(guān)系，因此，客戶在選擇供應(yīng)商上往往十分謹(jǐn)慎，因此物流企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的難度很大，客戶更換物流企業(yè)的置換成本也很高，結(jié)果客戶忠誠度要遠(yuǎn)高于社會(huì)物流。集成化——信息化、機(jī)械化、自動(dòng)化、智能化于一體。為此，21世紀(jì)對(duì)物流提出了新的要求，即綠色物流。物流成本已不再是客戶選擇物流服務(wù)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，人們更多的是注重物流服務(wù)的質(zhì)量。美國國營郵政公司并購了德國大型民營物流企業(yè)PARCE，法國郵政收購了德國的民營敦克豪斯公司。規(guī)模的擴(kuò)大可以是企業(yè)合并，也可以是企業(yè)間的合作與聯(lián)盟，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是物流中心的建設(shè)。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與供應(yīng)商、企業(yè)消費(fèi)者、企業(yè)與政府部門的聯(lián)系和溝通，相互協(xié)調(diào)，相互合作。德蘭雷在《2000年美國年度物流狀況報(bào)告》中指出，1999年美國物流成本為9210億美元，%，%，%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、科學(xué)技術(shù)水平的提高以及工業(yè)化進(jìn)程的加快，大規(guī)模生產(chǎn)、大量消費(fèi)使得經(jīng)濟(jì)中的物流規(guī)模日趨龐大和復(fù)雜，傳統(tǒng)的、分散進(jìn)行的物流活動(dòng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，物流活動(dòng)的低效率和高額成本，已經(jīng)成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率和社會(huì)再生產(chǎn)順利進(jìn)行的制約因素，并被視為“經(jīng)濟(jì)的黑暗大陸”。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。與此相適應(yīng)，被普遍認(rèn)為企業(yè)在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)正在世界范圍內(nèi)廣泛興起。”這為“十五”期間中國物流業(yè)的發(fā)展制定了宏偉藍(lán)圖，為發(fā)展中國物流業(yè)提出了政策依據(jù)。該公司主要通過采用標(biāo)準(zhǔn)的物流商務(wù)中心模式，引進(jìn)國際通行的商務(wù)經(jīng)營理念，致力于產(chǎn)品、貨物中轉(zhuǎn)及產(chǎn)品倉儲(chǔ)、展示、配銷，制定物流方案，辦理各種申報(bào)手續(xù)、物業(yè)管理等服務(wù)。物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)物流商務(wù)中心項(xiàng)目建議書(代可行性研究報(bào)告)目 錄第一章 總論 1 1 1 2 4 5第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 8 8 8 14 21 25第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運(yùn)輸 27 27 28 29 32第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 34 34 34 35第五章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防措施 37 37 37 38 41 41 41 消防措施 42第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 43 43 43第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 46 46 47第八章 投資估算及資金籌措 48 48 49第九章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 51 51 53第十章 研究結(jié)論 56附表：附表1：項(xiàng)目總投資估算表附表2：投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表3：總成本費(fèi)用估算表附表31：固定資產(chǎn)折舊估算表附表32：攤銷估算表附表4：流動(dòng)資金估算表附表5：銷售收入銷售稅金及附加估算表附表6：損益表附表7：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表8：資金來源與運(yùn)用表附表9：資產(chǎn)負(fù)債表附件：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件項(xiàng)目用地規(guī)劃意見書附圖：項(xiàng)目總平面圖第一章 總論項(xiàng)目名稱：某物流商務(wù)中心 項(xiàng)目承辦單位：某投資有限公司項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：**建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：通過新建辦公、展廳、倉儲(chǔ)三位一體的物流商務(wù)設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，吸引100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，建成制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲(chǔ)產(chǎn)品零售、批發(fā)，物流公司收貨、倉儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等多種業(yè)務(wù)相結(jié)合的國內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)中心。與傳統(tǒng)的物流模式相比，**物流商務(wù)中心主要針對(duì)中小型制造商，使其從原材料購進(jìn)到加工至成品展示、銷售發(fā)貨到最終客戶整個(gè)過程全部在中心完成；零售商可以將倉儲(chǔ)商品通過展廳展示達(dá)到零售或批發(fā)全過程；物流公司可以完成受貨、倉儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等工作，同時(shí)，通過提供全方位的相關(guān)配套服務(wù)如運(yùn)輸、申報(bào)各種手續(xù)、物業(yè)管理等，為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值。國家經(jīng)貿(mào)委等六部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見通知》。現(xiàn)代物流業(yè)也將成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。交通部《關(guān)于促進(jìn)運(yùn)輸企業(yè)發(fā)展綜合物流的服務(wù)若干意見》；我國《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五年計(jì)劃綱要》中關(guān)于物流的論述；國務(wù)院副總理吳邦國同志在現(xiàn)代物流發(fā)展國際研討會(huì)上的講話；《某市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃》（20022010年）；《國家發(fā)展和改革委員會(huì)等9部門印發(fā)關(guān)于促進(jìn)我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知》；某投資公司相關(guān)資料等。從50年代到70年代，圍繞企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的物資管理和產(chǎn)品分銷，發(fā)達(dá)國家的企業(yè)開始注重和強(qiáng)化對(duì)物流活動(dòng)的科學(xué)管理，在降低物流成本方面取得了顯著的成效。另據(jù)美國第三方物流產(chǎn)業(yè)咨詢顧問公司報(bào)告：2000年美國第三方物流市場(chǎng)為564億美元，%。消費(fèi)者可以直接在網(wǎng)上獲取有關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)信息，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購物。物流中心是多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點(diǎn)。德國、英國和法國的郵政公司為爭(zhēng)奪歐洲物流市場(chǎng)，競(jìng)相收購民營大型物流運(yùn)輸企業(yè)。物流服務(wù)的全球化是今后發(fā)展的又一重要趨勢(shì)。綠色物流包括兩方面，一是對(duì)物流系統(tǒng)污染進(jìn)行控制，即在物流系統(tǒng)和物流活動(dòng)的規(guī)劃與決策中盡量采用對(duì)環(huán)境污染小的方案，如采用排污量小的貨車車型，近距離配送，夜間運(yùn)貨（減小交通阻塞，節(jié)省燃料和減小排放）等，發(fā)達(dá)國家政府倡導(dǎo)綠色物流的對(duì)策是在污染發(fā)生源、交通量、交通流等三個(gè)方面制定了相關(guān)政策。市場(chǎng)調(diào)查企業(yè)Forrester Research 預(yù)測(cè)，2002年通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)間的電子商務(wù)交易額，將迅速增長到8400億美元。據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計(jì)，%，達(dá)718億美元（，合人民幣5938億人民幣），按照國際上第三方物流在物流市場(chǎng)上所占平均份額計(jì)算，市場(chǎng)份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人民幣）。電子商務(wù)環(huán)境下，物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。這不僅是由我國目前的生產(chǎn)、經(jīng)營和消費(fèi)方式所決定，而且也是與我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)發(fā)展過程相一致。1998年底，%；如果加上應(yīng)收帳款12315億元，%。到1998年底，世界500強(qiáng)企業(yè)中，已有230家進(jìn)入了中國市場(chǎng)。據(jù)中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)1999年初對(duì)全國450家大中型工業(yè)企業(yè)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查，%的企業(yè)將在未來一兩年內(nèi)選擇新的物流商，其中75%的企業(yè)將選擇新型的物流企業(yè)，而不是原來的倉儲(chǔ)運(yùn)輸企業(yè)，%的企業(yè)將把所有的綜合物流業(yè)務(wù)外包給新型的物流企業(yè)，由這些數(shù)字可以看出，我國第三方物流的市場(chǎng)需求相當(dāng)可觀。主營物流企業(yè)(第三方物流)有待進(jìn)一步發(fā)展在調(diào)查的企業(yè)中，主營物流企業(yè)所占的比例比較小，%。流通加工作為一種在物流活動(dòng)中起到增加附加值的途徑，將會(huì)越來越受到企業(yè)的重視。物流標(biāo)準(zhǔn)化水平偏低集裝箱運(yùn)輸是運(yùn)輸業(yè)運(yùn)輸水平和標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)志之一。“九五”以前，營業(yè)面積1萬平方米以上大型商場(chǎng)約有75%主要集中在三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)。由于大量全國性物流公司及外資背景物流公司的進(jìn)入，某的物流市場(chǎng)也受到了外來物流公司的激烈競(jìng)爭(zhēng)，某地區(qū)物流服務(wù)投標(biāo)會(huì)基本都是座無虛席，競(jìng)爭(zhēng)可見一般。其三，物流公司仍然可以完成收貨、倉儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等工作。第三章 土地利用現(xiàn)狀、建設(shè)條件和總圖運(yùn)輸本項(xiàng)目位于某順義區(qū)南法信鎮(zhèn)順于路北側(cè)。氣候?qū)倥瘻貛О霛駶櫞箨懶约撅L(fēng)性氣候，周圍水土豐沃。污水管線匯入順義城區(qū)市政污水干線，最終進(jìn)入順義區(qū)污水處理廠統(tǒng)—處理。地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深80180米，基巖面起伏平衡，無斷裂帶，國家規(guī)定建筑抗震等級(jí)按8度設(shè)防。冬季以N、NW、NE風(fēng)向?yàn)橹鳎涠嗄觑L(fēng)向頻率統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別為17%、13%、13％，N、NW、NE風(fēng)頻率合計(jì)占43％；春夏季以SE、S、SW風(fēng)向?yàn)橹鳎涠嗄觑L(fēng)向頻率統(tǒng)計(jì)結(jié)果分別為14％、12％、6％，SE、S、Sw風(fēng)頻率合計(jì)占32%；年靜風(fēng)頻率占11%。各月平均氣溫差值不一致，6—8月份氣溫相差較小，12—2月份氣溫差值較明顯，故而充分表現(xiàn)出大陸氣候特點(diǎn)。在滿足功能使用要求和技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的前提下，努力使物流中心做到功能分區(qū)明確，建筑群體布局合理，建筑造型和手法具有強(qiáng)烈的時(shí)代感，注意環(huán)境綠化、美化。本項(xiàng)目實(shí)施后，總圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：本項(xiàng)目總占地面積：93畝建筑面積： 71352平方米建筑基底面積： 36000平方米容積率： 建筑密度： %綠化率： %投資強(qiáng)度： 2679萬元/公頃第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目通過辦公、展廳、倉儲(chǔ)三位一體的物流設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，吸引100余家國外中小型制造商、零售商、物流公司，實(shí)現(xiàn)制造商成品生產(chǎn)、展示、銷售發(fā)貨，零售商倉儲(chǔ)產(chǎn)品的零售、批發(fā)，物流公司收貨、倉儲(chǔ)、發(fā)貨、配貨等各種業(yè)務(wù)相結(jié)合的國內(nèi)最先進(jìn)的物流地產(chǎn)中心。本項(xiàng)目新建建筑物71352平方米，其中展廳辦公倉儲(chǔ)物流商務(wù)中心33984平方米；辦公及宿舍樓37368平方米。通過對(duì)某市京順機(jī)動(dòng)車檢測(cè)場(chǎng)自備地下水井水質(zhì)調(diào)查，水質(zhì)較好。同時(shí)，對(duì)各種運(yùn)輸車輛加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，確保車輛尾氣達(dá)標(biāo)上路。其中運(yùn)輸車輛的噪聲一般80100 dB(A)左右，水泵的噪聲一般7595 dB(A)左右，風(fēng)機(jī)的噪聲源強(qiáng)一般8090 dB(A) 左右。 項(xiàng)目施工期間，應(yīng)對(duì)這些固體廢物定點(diǎn)堆放，妥善處置，施工人員的生活垃圾送至順義區(qū)垃圾消納廠，施工渣土等及時(shí)清運(yùn)，裝卸及運(yùn)輸過程中采取有效的防塵措施。本項(xiàng)目建筑節(jié)能貫徹《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施細(xì)則(DBJ01488)的要求。本項(xiàng)目辦公、倉儲(chǔ)等建筑為一、二級(jí)耐火等級(jí)，丙類建筑，同一時(shí)消防用水由園區(qū)內(nèi)消防水池和水塔聯(lián)合供給。本項(xiàng)目的建設(shè)工程從開始實(shí)施到交付使用計(jì)劃用時(shí)1012個(gè)月。重大事項(xiàng)須經(jīng)董事會(huì)研究決定通過。建筑工程參照類似工程的投資情況進(jìn)行估算，并根據(jù)工程所在地的人工、材料等價(jià)格做了相應(yīng)的調(diào)整。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)投資16545萬元，其中：建筑費(fèi)用：12083萬元設(shè)備及安裝費(fèi)用：155萬元工程建設(shè)其它費(fèi)用：3371萬元