【正文】 但王志綱先生的社區(qū)綜合配套開(kāi)發(fā)思路被完整地貫徹在美的海岸花園的開(kāi)發(fā)之中，對(duì)項(xiàng)目的成功起到了不可忽視的作用，王志綱先生此次策劃咨詢，堅(jiān)定了美的集團(tuán)決策層的立項(xiàng)決心，加速了項(xiàng)目的整體運(yùn)作。 （二）分析美的海岸花園項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，指出發(fā)展商“按照傳統(tǒng)的、常規(guī)的思路來(lái)操作，其結(jié)果 不容樂(lè)觀。 市場(chǎng)可行性報(bào)告：對(duì)項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)分析不全面，市場(chǎng)定位對(duì)香港與廣州市場(chǎng)過(guò)于看好，缺乏依據(jù)。 電力系統(tǒng) 電力供應(yīng) 目前順德發(fā)電量充裕，足以滿足未來(lái)的生產(chǎn)發(fā)展和日常生活用電消耗。 會(huì)所、托兒所、幼兒園 每一場(chǎng)所將分別配備獨(dú)立的三級(jí)化糞池，處理其生活污水和其它廢水，經(jīng)處理后才排放。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 路燈將沿街間隔布置。物業(yè)管理上提供酒店式服務(wù)，以滿足住戶衣、食、住、玩、行的需要，定義為高檔但非超豪華。具體設(shè)想歸納如下： 目前高程 廣珠公路修建完成后路中心為 +，堤圍程 +。 累積折扣優(yōu)惠 此方法目的是為了讓業(yè)主可自動(dòng)成為本累積折扣計(jì)劃的受惠人；不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購(gòu)買項(xiàng)目單位均可獲累積折扣優(yōu)惠。由于西式園林相對(duì)獨(dú)立，可塑性大，見(jiàn)效快且 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 明顯，所以本項(xiàng)目早期可采用西式園林設(shè)計(jì)，而中式園林由于占地較大，且與建筑外觀風(fēng)格關(guān)聯(lián)不強(qiáng)，可塑性不大，所以不宜全面采用，可分為以下兩方面： 歐陸風(fēng)格花園 前期綠化應(yīng)注重在“快”、“美”、“顯”三方面，所以主要由各種立體形狀組成的歐式花園，非常適合早期的觀感，所以售樓部前的花壇設(shè)計(jì) 可與街心花園風(fēng)格相呼應(yīng)，融合時(shí)尚美感渾然一體。 廣告牌 廣告的創(chuàng)造應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的大型完善規(guī)劃（最好以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出發(fā)展商的名稱，盡早為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。 區(qū)內(nèi)河堤作為小區(qū)內(nèi)一部分進(jìn)行加高、美化和利用。入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)需富有特色、美觀。 銷售市場(chǎng)定位 根據(jù)以上分析，認(rèn)為銷售對(duì)象主要為： 境外買家：以香港買家為主，外國(guó)企業(yè)家為輔； 廣州買家：是一部分手頭寬裕，追求寧?kù)o高品位的郊外生活的中產(chǎn)家庭。導(dǎo)致商品房空置的原因 ：一是房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期商品房開(kāi)發(fā)量過(guò)大，集中上市，超越了市場(chǎng)容量；二是投資不當(dāng)，在開(kāi)發(fā)決策時(shí)，未能結(jié)合順德市的實(shí)際情況和當(dāng)?shù)氐木幼∮^念，過(guò)多地開(kāi)發(fā)，價(jià)格相對(duì)較高而又不易被市民接受的高層豪華住宅；三是非商品房非法入市，對(duì)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊； 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 四是住房貸款業(yè)務(wù)量小而窄，期限過(guò)短，使得工薪階層的潛在購(gòu)買力未能轉(zhuǎn)換成有效的購(gòu)買力。 地塊規(guī)模不大不小，用地條件不夠好而且不易規(guī)劃。由于前幾年廣東個(gè)別樓盤因后期資金不足，而導(dǎo)致一時(shí)間“爛尾樓風(fēng)潮”鋪天蓋地，消費(fèi)者對(duì)發(fā)展商的實(shí)力特別看重。如番禺的“祈福新村”、中山的“雅居樂(lè)”、東莞 的“新世界花園”、順德的“碧桂園”等等，這種度假小區(qū)因其擁有寬敞的居住空間、觸目可及的田園風(fēng)光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑度假及本地成功人士居家置業(yè)，因此這種類型的小區(qū)，它的崛起與開(kāi)發(fā)絕對(duì)不會(huì)是偶然和例外的。 1993 年動(dòng)工，1994年底建成的美的新村，占地面積 ，建筑面積 5萬(wàn)平方米，建后一年內(nèi)全部售出，其小區(qū)被評(píng)為市“安全文明小區(qū)標(biāo)兵”。 （二）本項(xiàng)目所在鎮(zhèn) —— 北滘 被稱為盛世桃花源的北滘鎮(zhèn)，居順德市東北角，東面與番禺市接壤，東北面緊靠廣州市，西北面毗鄰佛山市，全鎮(zhèn)總面積 92平方公里，常住人口 13萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到 20xx年常住人口達(dá) 18 萬(wàn) 人，暫住人口 6 萬(wàn)人。以后各節(jié)是瑞爾特人介入項(xiàng)目后的操作實(shí)錄。華僑、港澳臺(tái)同胞眾多，旅居港澳臺(tái)的鄉(xiāng)親及華僑達(dá) 40 多萬(wàn)人。 美的集團(tuán)的主要產(chǎn)品目前在中國(guó)家電行業(yè)中占有重要地位，其中空調(diào)器居國(guó)內(nèi)同行業(yè)前四 位，電風(fēng)扇、空調(diào)器用電機(jī)、高中檔電飯煲、電暖器均居國(guó)內(nèi)同行業(yè)第一位。 市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造的。這一高爾夫球場(chǎng)將于 1999年 3月正式落成，屆時(shí)，亦可作為小區(qū)的又一度假優(yōu)勢(shì)，吸引時(shí)尚人士。從廣州南下一路上，前有“祈福新村”、“碧桂園”、“君蘭高爾夫生活村”攔截客源，本項(xiàng)目想脫穎而出，就必須獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同。 由于本項(xiàng)目處于廣州周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)，往返交通較為順暢，車程只需 30分鐘左右，同市內(nèi)行車相差無(wú)幾，加上本項(xiàng)目的園林規(guī)劃，低密度的樓宇是其它項(xiàng)目難以媲美的，而且售價(jià)只是市區(qū)內(nèi)的三分之一，甚至更低。如大良的鴻業(yè) 樓，倫教 105 國(guó)道旁的大廈等。內(nèi)設(shè)管理處、會(huì)所設(shè)施包括游泳池（成人、小孩）、托兒所、幼兒園、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、卡拉 OK 廳、桌球室、乒乓球室、健身室、特色展覽場(chǎng)所、銀行等設(shè)施。設(shè)天然氣集中供應(yīng)站。另外，良好的策劃還能為大型項(xiàng)目的分期推出作預(yù)先的部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售。一方面可以展示別致的外型設(shè)計(jì)，另一方面又可以給買家一個(gè)“定心丸”，讓買家看得到摸得著。這種方式只須付款后便可享用，無(wú)須為裝修、購(gòu)買而費(fèi)神，買家可以輕輕松松入住新居。此外也可搞一些類似菊展、中秋晚會(huì)的節(jié)目，可讓他們親身參與，增加小區(qū)的溫馨氣氛，這樣既可達(dá)到宣傳之效， 又可帶動(dòng)銷售。堤內(nèi)別墅區(qū)填沙至 +，完成后路面高程 +，室外高程 +（填沙高度為 +） 別墅區(qū) 為體現(xiàn)舒適，區(qū)內(nèi)一草一木均認(rèn)真編排，結(jié)合區(qū)內(nèi)小品給人以舒適的居家氛圍。 15米寬的干道連接入口大道與其它區(qū)域（如會(huì)所、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、各住宅區(qū)等）的信道。 這些水將通過(guò)直徑至少 。本項(xiàng)目從自來(lái)水公司主管處設(shè)兩個(gè)駁口，分別安裝直徑 150 毫米水表用于民用水，直徑 50毫米水表用于商業(yè)用水。 綜上所述，根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)算的結(jié)果及分析，從經(jīng)濟(jì)角度得出：美的海岸花園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益尚好，針對(duì)美的集團(tuán)實(shí)際情況，該項(xiàng)目是可行的。原來(lái)以別墅為主、洋房為輔的規(guī)劃方案已無(wú)市場(chǎng)操作可能。扭轉(zhuǎn)順德市不適宜居家置業(yè)的舊形象，推動(dòng)順德板塊上升到一種全新的概念，開(kāi)創(chuàng)一種屬于順德的“美的生活方式”和令人艷羨的“美的生活文化”。 1997 年末，美的海岸 花園項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃的重?fù)?dān)落在朱曙東先生身上，他與他的伙伴們一起，充分汲取前人的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，一步一個(gè)腳印地貫徹全程營(yíng)銷的每一個(gè)流程?? 。項(xiàng)目名稱為“美的海洋休閑購(gòu)物世界”。 以上三個(gè)可行性報(bào)告體系完整 ，分析方法科學(xué)。項(xiàng)目?jī)?nèi)的電力供應(yīng)將從市場(chǎng)信息內(nèi)的電站通過(guò) 1 萬(wàn)伏的埋地電纜輸送，輸送至配電房以滿足項(xiàng)目的 需要。 民用水的供給 民用水由 北滘鎮(zhèn)自來(lái)水廠供給，因在堤圍邊自來(lái)水 廠設(shè)有 800 毫米水管，而且我公司參與了該工程建設(shè)，故民用水的供給是有絕對(duì)保障的。堤內(nèi)水位超過(guò) + 米時(shí)， 北滘水利會(huì)水閘將開(kāi)動(dòng)排水泵進(jìn)行排洪，因此項(xiàng)目防洪措施是足夠的。機(jī)動(dòng)車與人行道之間用樹(shù)木作為分隔帶。堤外擬建高爾夫練習(xí)場(chǎng)區(qū)域填沙至 + 米，完成后路面標(biāo)高 + 米，地坪標(biāo)高為 + 米， （填沙高度為 + 米）。通過(guò)早期的軟性宣傳，先建立其市場(chǎng)形象，再配合后期宣傳，有利于銷售。 （ 3）增設(shè)多種家居服務(wù) 針對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)，小區(qū)可以提供多種家居服務(wù)，如：鐘點(diǎn)清掃、洗衣服務(wù)、郵寄