【正文】 14131312　樓號13%43C1A3200000平方米容積率：配套：陽光游泳池、風情商業(yè)街、幼兒園、市政配套、北京康復中心、建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行?，F(xiàn)澆框剪結(jié)構(gòu)，抗震性佳。有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富的電視頻道。層高：。每戶安裝可視對講機。每戶容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；復式及躍層12KW。預留通風/排煙管道。門窗：樓門為高級金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高級三防門。其它公用部分（門廳、樓梯間）為高級乳膠漆。六、車位安排也是社區(qū)的一個主要配套。因本案配送東西較少。它們之間有動靜變化，高低變化，有急促與平緩的對比，包括營造大自然的音響（如流水聲、疊瀑聲）。這樣做的目的就是建立引導作用，同時與周圍景觀能相融合。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)的內(nèi)容，增加社區(qū)人文內(nèi)涵，主要的社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點、涼亭、疊石花池等。通過平面設計圖，我們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設計相當有特點。布局——我們認為綠化組合的設計是一門科學。②綠化系統(tǒng)由于近幾年北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們已不滿足于簡單的栽點樹，種點草，留條路的產(chǎn)品景觀設計。廚房一般緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休閑副餐。臥室功能主要是休息，臥室是一個溫馨浪漫的空間。使室內(nèi)室外的溝通成為現(xiàn)實。本案進深設計比較靈活。采用愛迪生雙向流熱回收式新風系統(tǒng)；“藍堡”采用了單元模塊化全空氣變風量中央空調(diào)，分戶計量，新風交換；“棕櫚泉國際公寓”采用美國全新空氣凈化系統(tǒng)，同時維持40％左右的濕度，三元橋附近的“旺座”建立了呼吸幕墻，通過外層幕墻底部的百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風系統(tǒng)，保證源源不斷的新風量，可以滿足自然通風的需求。層高的增加能緩解居住的心情，低層高使人生活壓抑，同時也影響采光，裝飾風格等。本案板樓部分以三居以上（含三居）面積大的戶型為主，輔以部分一居、二居，但供量不大，相對而言，面對的市場并不廣泛。市場上曾出現(xiàn)過臥室巨大，而起居室狹小，甚至有的起居室因開門過多，而成為無用區(qū)域，在這一點上，主次分區(qū)原則尤其重要。戶型配比分布特點：一居小戶型分布在東北一側(cè)，二居戶型集中在其他三面，其中三居戶型全都位于正南角。雖然本案是塔樓形式，但基本每個房間都有采光面，有利消除了開間小的問題，尤其是B2戶型，未封閉的露臺完全就是一個“空中花園”。戶型種類基本俱全，㎡。本案主力戶型：第一主力戶型：C4（三室二廳二衛(wèi)）第二主力戶型：C1（三室二廳二衛(wèi)）第三主力戶型：B2（二室二廳二衛(wèi)）□板樓部分以套內(nèi)建筑面積100130平方米的大戶型為主，戶型設計更加完善，未來高品質(zhì)的生活有效地通過戶型設計展現(xiàn)出來。戶型設計分析④陽臺再看看明日嘉園，密密麻麻布滿了窗戶，給人的感覺仿佛是從樓體上多出的一塊塊東西。戀日嘉園2期情況基本本案相似。角大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說本案塔樓在一年中都能接受到太陽照射，相對于明日嘉園、星河城的塔樓，他們始終有一面不能接受太陽照射，必然會造成營銷的困難和開發(fā)利潤的降低。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉(zhuǎn)向45176。星河城的塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一詞說明本案塔樓產(chǎn)品一點也不過分。根據(jù)5月份之后北京市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。而這其中未含西區(qū)的集中綠地，在看看我們的直接競爭對手的情況吧。戀日一期、二期的成功，已給了市場一個信心。社區(qū)內(nèi)另有一所小學、一所幼兒園、一個運動場和一棟小型商業(yè)樓，與9樓的底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)主要配套設施。地理位置本案地處南城，緊挨玉泉營環(huán)島。擁有“中國花木之鄉(xiāng)”、“全國花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國重點花卉市場”的稱號。VI系統(tǒng)設計引導路牌門頭頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等項目營銷活動開展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準備。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O計的活動策劃思路。先主后次為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標客戶吸引住。a)主要說一下我司根據(jù)本案具體情況下制定的媒體推廣組合方案及原則。廣告全方位整合本案進入銷售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開。全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)意主題房地產(chǎn)項目的成功運做，暫時還離不開廣告，而廣告的關(guān)鍵就是設計廣告。宣傳推廣策略本案CI系統(tǒng)全面建立本案作為全新樓盤上市銷售，項目CI系統(tǒng)的設計和應用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。以上房款60萬，車款20萬，裝修款12萬計算，銀行二十年按揭?？偘l(fā)生金額綜合考慮本案的產(chǎn)品，人群、市場，我們專門為本案設計了適合本案的“1+1”策略，6080萬房款尋于中堅層來說不是一個太大的問題，但同時也不是一個可能忽略的問題，通過我們對本案區(qū)域中堅層的“問卷調(diào)查”和“訪談調(diào)查”，發(fā)現(xiàn)此房款尋于他們來講正在一個臨界點左右盤越。工程進度：封頂，外裝，準現(xiàn)房。沉淀下來的存量房多少都有一定的缺陷，銷售難度加大。而12號樓無疑符合這一特點。小戶型在北京房地產(chǎn)市場中春風得意、風光無限，受到眾多小白領階層的追捧，市場認可度很高。本案經(jīng)過前一段時間的強勢銷售，市場疲勞程度逐漸加大。工程進度：塔吊進場，烘托施工氣氛。但手法不宜過分兇狠，避免客戶反感，新價格計劃正式開盤一周后執(zhí)行。市場驗證強烈可縮小至300元的價差。其中三居存量較少，一、二居供量相當，面積配比及戶型設計比較合理，其中三居戶型安排在朝陽方面，可保證兩面朝陽，三面采光，對于面積較大，總價款較高的戶型如此安排是非?？茖W的，一居二居保證一面朝陽，兩面采光，此類戶型是本案打開市場缺口的重要優(yōu)勢?！?0號樓位于社區(qū)中心，前后景觀最佳，供量充足（總計262套），戶型配比豐富（總計11種），也是本案較好的樓座之一。高層的通風、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。”在房地產(chǎn)開發(fā)中，時間就是利潤。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運作風險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在盡可能短的時間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤達到最大化，最終取得我們預期的勝利。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價位，不僅和項目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。戶內(nèi)部分應注重功能分區(qū)和細節(jié)表現(xiàn)。這個銷售過程涉及諸多環(huán)節(jié)，需要專業(yè)的人員和專業(yè)的管理才能實現(xiàn)。以上方案，公關(guān)活動一個接著一個，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來項目的巨大成功。（2）配合物業(yè)進行園內(nèi)綠地認養(yǎng)或小樹認養(yǎng)活動。新樓新車閃亮登場：時間為開盤后一周，選擇適合本案目標群的汽車新品一同亮相共同展示，通過此活動，再一次全方位的掃描本案適合客戶。在京城制造一個又一個的新聞點，讓京城百姓應接不暇。建議舉辦產(chǎn)品推介會，集聚京城二至三十余家媒體（大眾媒體、業(yè)內(nèi)媒體，包括電視、報刊、雜志等）全方位的宣傳推廣在12周內(nèi)全在爆發(fā)出來。（詳見銷售各部分中銷售人員接待客戶相關(guān)要求）四、接待路線的安排及引導目前本案暫定的接待中心位于京開路東側(cè)，有兩條線路可以到達。銷售場所包裝策劃售樓處是銷售活動的中心。此案名設計暗示出本案名是“戀日嘉園”升級換代的產(chǎn)品，比戀日嘉園更高一檔次。本案原本挨著涼水河，可涼水河的負作用使我們一直不敢啟口，所幸的是社區(qū)設計者為我們設計出了如此優(yōu)良的水景系統(tǒng)，大大增加了社區(qū)內(nèi)環(huán)境的品質(zhì)。當我們將來對消費者詮釋此案名含義時，可通過兩部分來說明。第一類：反映本案產(chǎn)品特點的案名：戀日訪問前幾年主要以概念炒作為主?！踅?jīng)濟收入：家庭月收入穩(wěn)定，綜合月收入在30006000元以上。“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”、“居住也是一種享受”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如“智能化”社區(qū)設計，豐富高檔的“會所式”和“商業(yè)化”生活配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。本案將導入“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念。由于本案的設計初衷是延續(xù)“戀日嘉園”整體形象，因此在許多方面都有相同之處。區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目將結(jié)案入住，競爭對手將逐漸減少；威脅□劣勢□戀日水岸大道項目策劃案營銷篇策劃篇一、目標價位較高，競爭力下降；□戀日二期正處于強銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源；□但是本案一旦進入市場，就肯定是一個完全獨立的項目，不僅開發(fā)商不同，而且銷售組織也不同，同時由于產(chǎn)品設計相近，目標市場也高度重疊，勢必會與該項目形成激烈競爭態(tài)勢，這一點是絕對無法避免的。這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式?？蛻舳ㄎ煌ㄟ^調(diào)查與分析研究，本案目標客戶有如下特征：□年齡分布：板樓部分30歲—50歲中年人群；塔樓部分20歲—40歲的人群，人群范圍相對較廣。□購買動機：首次置業(yè)自用為主，改善居住條件或原有住房拆遷；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報及升值回報。近幾年已有部分開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量，正逐步由“炒作時代”向“產(chǎn)品時代”過渡。水岸大道第三類：反映本案區(qū)域狀況及地塊特征的：戀日花都、戀日花滿樓以上幾組案名設計中，我們重點推戀日花都，戀日?水岸大道及戀日名邸。一是當?shù)丨h(huán)境的優(yōu)越，是花的海洋；二是社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設計理念，使社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設計與外部環(huán)境產(chǎn)生整體的統(tǒng)一。（2）戀日?水岸大道我們認為應順應市場，在本案水景設計上做一下大文章。有利于銷售中與“戀日嘉園2期”的直接競爭。未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中在此處完成。沙盤陳列區(qū)休息室①外部接待這里的外部接待主要是指從外部引導客戶至銷售現(xiàn)場的接待安排。一是從南三環(huán)路口經(jīng)戀日嘉園2期、花香麗舍向南再右轉(zhuǎn)至接待中心。差異性策劃思路過程安排：將以上各媒體代表全部安排至一家渡假賓館（如九龍山莊），負責他們?nèi)康男蓍e娛樂，傍晚在會議大廳舉行產(chǎn)品推介會，每人一份產(chǎn)品說明書，并現(xiàn)場進行POP講解，當然各位媒體需每人一個紅包。形式：（1）新聞發(fā)布會（通過之前的媒體關(guān)系，再一次轟炸全城）（2）與德國大眾或日產(chǎn)陽光等汽車公司合作，進行一次新產(chǎn)品的市場公關(guān)。新產(chǎn)品上市汽車選擇2550萬的轎車或SUV越野，將京城目光鎖定南城。方案說明：（1）“客戶答謝會”所以我們建議開發(fā)商選擇全案全程代理銷售的模式，把銷售工作委托給專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。接待大廳是客戶來訪的第一個區(qū)域，集展示和洽談功能為一體，是售樓處重要的組成部分。我們已經(jīng)獲知開發(fā)商的預期價位，所以在制訂價格策略這部分前，就已經(jīng)開始向預期值努力。所以，我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標價位。5100元持續(xù)當然，我們和開發(fā)商的希望是一樣的，也希望能夠賣得又貴又快才更好。此種樓層分段方法，可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢合理提升整體價格。作為首開樓座，必定對市場有很大的吸引力，在開盤前期拿出進行內(nèi)部認購，相信可以在短期內(nèi)聚集人氣，為本案下一步的推廣銷售增加賣場氣氛。14號樓相對于其它樓座，位置靠南，離小區(qū)主出入口較遠。如市場驗證有難度可控制在500元左右。11號樓和10號樓的戶型配比非常相近，都以CCB4為主，只是體量較?。▋H127套）。強銷期時間周期：2003年10月11月銷售目標：10號樓、11號樓建議售價：均價5288元/平米銷售思路：北京房地產(chǎn)素有“金九銀十”之說，本案9月份開盤，此階段也隨著市場變化進入銷售旺季，客戶量增多，并有“秋季國貿(mào)房展會”等眾多展會活動支持。本案淡季銷售的策略可分為兩個方面：○充分消化前階段積累的客戶資源及11號樓的存量房，適量加大優(yōu)惠力度，不急不燥，穩(wěn)中求勝。我們在市場淡季中，殺出深藏已久的9號樓全部小戶型“奇兵”，瞬間改變本案大戶型樓盤形象，不正是制造出了一個絕好的市場熱點嗎？同時，9號樓也有一些劣勢：由于臨街所以安靜程度和可視景觀稍差；由于擁有地下層和兩層底商，所以必然公攤大、使用率低；另外樓座體量也比較大。前期的銷售中，板樓部分必然會有部分三居或三居以上戶型的剩余，此時就以12號樓的一居、二居與三居與之形成完整的市場供量配比面向市場，其中9號樓控制開放單元，以保證后期市場供量的完整。此階段的主要銷售重點將全力擠壓存量。銷售管理策略本案實施全案全程銷售代理后，主要的銷售管理工作將由銷售代理公司全面負責。如果購房之后再考慮裝修、購車，這時他們會明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。12萬元通過上表我們發(fā)現(xiàn)，通過“1+1+1”方案購房業(yè)主在一年內(nèi)少花二十多萬元。CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（Corporate公關(guān)活動的深入展開房地產(chǎn)項目的成功運做，暫時還離不開“炒作”。優(yōu)秀的廣告設計，會使項目的媒體費用投入獲得超值回報。媒體資源在經(jīng)過充分地分析評價后，將被有效地整合利用。先內(nèi)而外北京地產(chǎn)市場經(jīng)過發(fā)展，已形成強大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。我們采取先主后次的原則。其它手段還有DM直接，客戶通訊（似海怡家通過此手段曾取得良好效果）等。推廣預算與應用1）、整體推廣費用估算本案的宣傳推廣費用預算，應根據(jù)市場整體情況和項目運做需要而制訂。其中有的銷售道具會貫穿整個項目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。售樓處門頭包裝，LOGO墻布置門型單頁平面新聞造勢正常銷售活動推廣預算戀日水岸大道項目策劃案（產(chǎn)品篇）[原創(chuàng)]產(chǎn)品篇一、本區(qū)域西北玉泉營環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。社區(qū)地塊南北進深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團式綠化景觀，并有水景設計，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進路線構(gòu)成逐漸深遠的景觀軸心線，布