【正文】 14131312　樓號(hào)13%43C1A3200000平方米容積率：配套：陽光游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園、市政配套、北京康復(fù)中心、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行?，F(xiàn)澆框剪結(jié)構(gòu)，抗震性佳。有線電視系統(tǒng)：為社區(qū)提供豐富的電視頻道。層高：。每戶安裝可視對(duì)講機(jī)。每戶容量：一居室3KW；二、三居室6KW；四居室7KW；復(fù)式及躍層12KW。預(yù)留通風(fēng)/排煙管道。門窗：樓門為高級(jí)金屬門，地下入口處安裝防火門，戶門為高級(jí)三防門。其它公用部分（門廳、樓梯間）為高級(jí)乳膠漆。六、車位安排也是社區(qū)的一個(gè)主要配套。因本案配送東西較少。它們之間有動(dòng)靜變化，高低變化，有急促與平緩的對(duì)比，包括營(yíng)造大自然的音響（如流水聲、疊瀑聲）。這樣做的目的就是建立引導(dǎo)作用，同時(shí)與周圍景觀能相融合。豐富社區(qū)景觀系統(tǒng)的內(nèi)容，增加社區(qū)人文內(nèi)涵，主要的社區(qū)小品內(nèi)容有：雕塑、小水景點(diǎn)、涼亭、疊石花池等。通過平面設(shè)計(jì)圖，我們發(fā)現(xiàn)水景系統(tǒng)設(shè)計(jì)相當(dāng)有特點(diǎn)。布局——我們認(rèn)為綠化組合的設(shè)計(jì)是一門科學(xué)。②綠化系統(tǒng)由于近幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，人們已不滿足于簡(jiǎn)單的栽點(diǎn)樹，種點(diǎn)草，留條路的產(chǎn)品景觀設(shè)計(jì)。廚房一般緊挨著起居室、餐廳，以便于食用主食和休閑副餐。臥室功能主要是休息，臥室是一個(gè)溫馨浪漫的空間。使室內(nèi)室外的溝通成為現(xiàn)實(shí)。本案進(jìn)深設(shè)計(jì)比較靈活。采用愛迪生雙向流熱回收式新風(fēng)系統(tǒng)；“藍(lán)堡”采用了單元模塊化全空氣變風(fēng)量中央空調(diào)，分戶計(jì)量，新風(fēng)交換；“棕櫚泉國(guó)際公寓”采用美國(guó)全新空氣凈化系統(tǒng)，同時(shí)維持40％左右的濕度，三元橋附近的“旺座”建立了呼吸幕墻，通過外層幕墻底部的百葉，過濾網(wǎng)將空氣過濾，配合中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)，保證源源不斷的新風(fēng)量，可以滿足自然通風(fēng)的需求。層高的增加能緩解居住的心情，低層高使人生活壓抑，同時(shí)也影響采光，裝飾風(fēng)格等。本案板樓部分以三居以上（含三居）面積大的戶型為主，輔以部分一居、二居，但供量不大，相對(duì)而言，面對(duì)的市場(chǎng)并不廣泛。市場(chǎng)上曾出現(xiàn)過臥室巨大，而起居室狹小，甚至有的起居室因開門過多，而成為無用區(qū)域，在這一點(diǎn)上，主次分區(qū)原則尤其重要。戶型配比分布特點(diǎn)：一居小戶型分布在東北一側(cè)，二居戶型集中在其他三面，其中三居戶型全都位于正南角。雖然本案是塔樓形式，但基本每個(gè)房間都有采光面，有利消除了開間小的問題，尤其是B2戶型，未封閉的露臺(tái)完全就是一個(gè)“空中花園”。戶型種類基本俱全，㎡。本案主力戶型：第一主力戶型：C4（三室二廳二衛(wèi)）第二主力戶型：C1（三室二廳二衛(wèi)）第三主力戶型：B2（二室二廳二衛(wèi)）□板樓部分以套內(nèi)建筑面積100130平方米的大戶型為主，戶型設(shè)計(jì)更加完善，未來高品質(zhì)的生活有效地通過戶型設(shè)計(jì)展現(xiàn)出來。戶型設(shè)計(jì)分析④陽臺(tái)再看看明日嘉園，密密麻麻布滿了窗戶，給人的感覺仿佛是從樓體上多出的一塊塊東西。戀日嘉園2期情況基本本案相似。角大于地球自轉(zhuǎn)角度，也就是說本案塔樓在一年中都能接受到太陽照射，相對(duì)于明日嘉園、星河城的塔樓，他們始終有一面不能接受太陽照射，必然會(huì)造成營(yíng)銷的困難和開發(fā)利潤(rùn)的降低。板樓部分為南北朝向，塔樓部分為轉(zhuǎn)向45176。星河城的塔樓、花香麗舍的塔樓、明日嘉園的塔樓全部都是大方盒子狀，不可避免地產(chǎn)生諸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一詞說明本案塔樓產(chǎn)品一點(diǎn)也不過分。根據(jù)5月份之后北京市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔樓的銷售比例在急劇萎縮。而這其中未含西區(qū)的集中綠地，在看看我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況吧。戀日一期、二期的成功，已給了市場(chǎng)一個(gè)信心。社區(qū)內(nèi)另有一所小學(xué)、一所幼兒園、一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和一棟小型商業(yè)樓，與9樓的底層商業(yè)共同構(gòu)成社區(qū)主要配套設(shè)施。地理位置本案地處南城，緊挨玉泉營(yíng)環(huán)島。擁有“中國(guó)花木之鄉(xiāng)”、“全國(guó)花卉生產(chǎn)示范基地”和“全國(guó)重點(diǎn)花卉市場(chǎng)”的稱號(hào)。VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)引導(dǎo)路牌門頭頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)開展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準(zhǔn)備。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計(jì)的活動(dòng)策劃思路。先主后次為迅速打開市場(chǎng)缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。a)主要說一下我司根據(jù)本案具體情況下制定的媒體推廣組合方案及原則。廣告全方位整合本案進(jìn)入銷售期后，廣告宣傳將在全方位、多層次上展開。全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)意主題房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)做，暫時(shí)還離不開廣告，而廣告的關(guān)鍵就是設(shè)計(jì)廣告。宣傳推廣策略本案CI系統(tǒng)全面建立本案作為全新樓盤上市銷售，項(xiàng)目CI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。以上房款60萬，車款20萬，裝修款12萬計(jì)算，銀行二十年按揭?？偘l(fā)生金額綜合考慮本案的產(chǎn)品，人群、市場(chǎng)，我們專門為本案設(shè)計(jì)了適合本案的“1+1”策略，6080萬房款尋于中堅(jiān)層來說不是一個(gè)太大的問題，但同時(shí)也不是一個(gè)可能忽略的問題，通過我們對(duì)本案區(qū)域中堅(jiān)層的“問卷調(diào)查”和“訪談?wù){(diào)查”，發(fā)現(xiàn)此房款尋于他們來講正在一個(gè)臨界點(diǎn)左右盤越。工程進(jìn)度：封頂，外裝，準(zhǔn)現(xiàn)房。沉淀下來的存量房多少都有一定的缺陷，銷售難度加大。而12號(hào)樓無疑符合這一特點(diǎn)。小戶型在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中春風(fēng)得意、風(fēng)光無限，受到眾多小白領(lǐng)階層的追捧，市場(chǎng)認(rèn)可度很高。本案經(jīng)過前一段時(shí)間的強(qiáng)勢(shì)銷售，市場(chǎng)疲勞程度逐漸加大。工程進(jìn)度：塔吊進(jìn)場(chǎng)，烘托施工氣氛。但手法不宜過分兇狠，避免客戶反感，新價(jià)格計(jì)劃正式開盤一周后執(zhí)行。市場(chǎng)驗(yàn)證強(qiáng)烈可縮小至300元的價(jià)差。其中三居存量較少，一、二居供量相當(dāng)，面積配比及戶型設(shè)計(jì)比較合理，其中三居戶型安排在朝陽方面，可保證兩面朝陽，三面采光，對(duì)于面積較大，總價(jià)款較高的戶型如此安排是非?？茖W(xué)的，一居二居保證一面朝陽，兩面采光，此類戶型是本案打開市場(chǎng)缺口的重要優(yōu)勢(shì)?！?0號(hào)樓位于社區(qū)中心，前后景觀最佳，供量充足（總計(jì)262套），戶型配比豐富（總計(jì)11種），也是本案較好的樓座之一。高層的通風(fēng)、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越?！痹诜康禺a(chǎn)開發(fā)中，時(shí)間就是利潤(rùn)。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，一步一步蠶食對(duì)手的市場(chǎng)，爭(zhēng)取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤(rùn)達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。戶內(nèi)部分應(yīng)注重功能分區(qū)和細(xì)節(jié)表現(xiàn)。這個(gè)銷售過程涉及諸多環(huán)節(jié)，需要專業(yè)的人員和專業(yè)的管理才能實(shí)現(xiàn)。以上方案，公關(guān)活動(dòng)一個(gè)接著一個(gè)，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動(dòng)”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來項(xiàng)目的巨大成功。（2）配合物業(yè)進(jìn)行園內(nèi)綠地認(rèn)養(yǎng)或小樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)。新樓新車閃亮登場(chǎng)：時(shí)間為開盤后一周，選擇適合本案目標(biāo)群的汽車新品一同亮相共同展示，通過此活動(dòng)，再一次全方位的掃描本案適合客戶。在京城制造一個(gè)又一個(gè)的新聞點(diǎn)，讓京城百姓應(yīng)接不暇。建議舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，集聚京城二至三十余家媒體（大眾媒體、業(yè)內(nèi)媒體，包括電視、報(bào)刊、雜志等）全方位的宣傳推廣在12周內(nèi)全在爆發(fā)出來。（詳見銷售各部分中銷售人員接待客戶相關(guān)要求）四、接待路線的安排及引導(dǎo)目前本案暫定的接待中心位于京開路東側(cè)，有兩條線路可以到達(dá)。銷售場(chǎng)所包裝策劃售樓處是銷售活動(dòng)的中心。此案名設(shè)計(jì)暗示出本案名是“戀日嘉園”升級(jí)換代的產(chǎn)品，比戀日嘉園更高一檔次。本案原本挨著涼水河，可涼水河的負(fù)作用使我們一直不敢啟口，所幸的是社區(qū)設(shè)計(jì)者為我們?cè)O(shè)計(jì)出了如此優(yōu)良的水景系統(tǒng)，大大增加了社區(qū)內(nèi)環(huán)境的品質(zhì)。當(dāng)我們將來對(duì)消費(fèi)者詮釋此案名含義時(shí)，可通過兩部分來說明。第一類：反映本案產(chǎn)品特點(diǎn)的案名：戀日訪問前幾年主要以概念炒作為主。□經(jīng)濟(jì)收入：家庭月收入穩(wěn)定，綜合月收入在30006000元以上?！吧鷳B(tài)文化居住區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”、“居住也是一種享受”的定位提供有力支持，同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素，如“智能化”社區(qū)設(shè)計(jì)，豐富高檔的“會(huì)所式”和“商業(yè)化”生活配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。本案將導(dǎo)入“生態(tài)文化居住區(qū)”的概念。由于本案的設(shè)計(jì)初衷是延續(xù)“戀日嘉園”整體形象，因此在許多方面都有相同之處。區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目將結(jié)案入住，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將逐漸減少；威脅□劣勢(shì)□戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案營(yíng)銷篇策劃篇一、目標(biāo)價(jià)位較高，競(jìng)爭(zhēng)力下降；□戀日二期正處于強(qiáng)銷期，勢(shì)必瘋狂爭(zhēng)奪客戶資源；□但是本案一旦進(jìn)入市場(chǎng)，就肯定是一個(gè)完全獨(dú)立的項(xiàng)目，不僅開發(fā)商不同，而且銷售組織也不同，同時(shí)由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)相近，目標(biāo)市場(chǎng)也高度重疊，勢(shì)必會(huì)與該項(xiàng)目形成激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，這一點(diǎn)是絕對(duì)無法避免的。這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式?？蛻舳ㄎ煌ㄟ^調(diào)查與分析研究，本案目標(biāo)客戶有如下特征：□年齡分布：板樓部分30歲—50歲中年人群；塔樓部分20歲—40歲的人群，人群范圍相對(duì)較廣。□購(gòu)買動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)自用為主，改善居住條件或原有住房拆遷；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報(bào)及升值回報(bào)。近幾年已有部分開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量，正逐步由“炒作時(shí)代”向“產(chǎn)品時(shí)代”過渡。水岸大道第三類：反映本案區(qū)域狀況及地塊特征的：戀日花都、戀日花滿樓以上幾組案名設(shè)計(jì)中，我們重點(diǎn)推戀日花都，戀日?水岸大道及戀日名邸。一是當(dāng)?shù)丨h(huán)境的優(yōu)越，是花的海洋；二是社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計(jì)理念，使社區(qū)內(nèi)部環(huán)藝設(shè)計(jì)與外部環(huán)境產(chǎn)生整體的統(tǒng)一。（2）戀日?水岸大道我們認(rèn)為應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)，在本案水景設(shè)計(jì)上做一下大文章。有利于銷售中與“戀日嘉園2期”的直接競(jìng)爭(zhēng)。未來銷售的談判、簽約等一系列活動(dòng)都集中在此處完成。沙盤陳列區(qū)休息室①外部接待這里的外部接待主要是指從外部引導(dǎo)客戶至銷售現(xiàn)場(chǎng)的接待安排。一是從南三環(huán)路口經(jīng)戀日嘉園2期、花香麗舍向南再右轉(zhuǎn)至接待中心。差異性策劃思路過程安排：將以上各媒體代表全部安排至一家渡假賓館（如九龍山莊），負(fù)責(zé)他們?nèi)康男蓍e娛樂，傍晚在會(huì)議大廳舉行產(chǎn)品推介會(huì)，每人一份產(chǎn)品說明書，并現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行POP講解，當(dāng)然各位媒體需每人一個(gè)紅包。形式：（1）新聞發(fā)布會(huì)（通過之前的媒體關(guān)系，再一次轟炸全城）（2）與德國(guó)大眾或日產(chǎn)陽光等汽車公司合作，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場(chǎng)公關(guān)。新產(chǎn)品上市汽車選擇2550萬的轎車或SUV越野，將京城目光鎖定南城。方案說明：（1）“客戶答謝會(huì)”所以我們建議開發(fā)商選擇全案全程代理銷售的模式，把銷售工作委托給專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。接待大廳是客戶來訪的第一個(gè)區(qū)域，集展示和洽談功能為一體，是售樓處重要的組成部分。我們已經(jīng)獲知開發(fā)商的預(yù)期價(jià)位，所以在制訂價(jià)格策略這部分前，就已經(jīng)開始向預(yù)期值努力。所以，我們建議本案整體價(jià)格走勢(shì)為低開高走，低價(jià)入市，試探市場(chǎng)后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位。5100元持續(xù)當(dāng)然，我們和開發(fā)商的希望是一樣的，也希望能夠賣得又貴又快才更好。此種樓層分段方法，可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢(shì)合理提升整體價(jià)格。作為首開樓座，必定對(duì)市場(chǎng)有很大的吸引力，在開盤前期拿出進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，相信可以在短期內(nèi)聚集人氣，為本案下一步的推廣銷售增加賣場(chǎng)氣氛。14號(hào)樓相對(duì)于其它樓座，位置靠南，離小區(qū)主出入口較遠(yuǎn)。如市場(chǎng)驗(yàn)證有難度可控制在500元左右。11號(hào)樓和10號(hào)樓的戶型配比非常相近，都以CCB4為主，只是體量較?。▋H127套）。強(qiáng)銷期時(shí)間周期：2003年10月11月銷售目標(biāo)：10號(hào)樓、11號(hào)樓建議售價(jià)：均價(jià)5288元/平米銷售思路：北京房地產(chǎn)素有“金九銀十”之說，本案9月份開盤，此階段也隨著市場(chǎng)變化進(jìn)入銷售旺季，客戶量增多，并有“秋季國(guó)貿(mào)房展會(huì)”等眾多展會(huì)活動(dòng)支持。本案淡季銷售的策略可分為兩個(gè)方面：○充分消化前階段積累的客戶資源及11號(hào)樓的存量房，適量加大優(yōu)惠力度，不急不燥，穩(wěn)中求勝。我們?cè)谑袌?chǎng)淡季中，殺出深藏已久的9號(hào)樓全部小戶型“奇兵”，瞬間改變本案大戶型樓盤形象，不正是制造出了一個(gè)絕好的市場(chǎng)熱點(diǎn)嗎？同時(shí)，9號(hào)樓也有一些劣勢(shì)：由于臨街所以安靜程度和可視景觀稍差；由于擁有地下層和兩層底商，所以必然公攤大、使用率低；另外樓座體量也比較大。前期的銷售中，板樓部分必然會(huì)有部分三居或三居以上戶型的剩余，此時(shí)就以12號(hào)樓的一居、二居與三居與之形成完整的市場(chǎng)供量配比面向市場(chǎng)，其中9號(hào)樓控制開放單元，以保證后期市場(chǎng)供量的完整。此階段的主要銷售重點(diǎn)將全力擠壓存量。銷售管理策略本案實(shí)施全案全程銷售代理后，主要的銷售管理工作將由銷售代理公司全面負(fù)責(zé)。如果購(gòu)房之后再考慮裝修、購(gòu)車，這時(shí)他們會(huì)明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。12萬元通過上表我們發(fā)現(xiàn)，通過“1+1+1”方案購(gòu)房業(yè)主在一年內(nèi)少花二十多萬元。CI系統(tǒng)，即企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（Corporate公關(guān)活動(dòng)的深入展開房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)做，暫時(shí)還離不開“炒作”。優(yōu)秀的廣告設(shè)計(jì)，會(huì)使項(xiàng)目的媒體費(fèi)用投入獲得超值回報(bào)。媒體資源在經(jīng)過充分地分析評(píng)價(jià)后，將被有效地整合利用。先內(nèi)而外北京地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過發(fā)展，已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說的地產(chǎn)圈。我們采取先主后次的原則。其它手段還有DM直接，客戶通訊（似海怡家通過此手段曾取得良好效果）等。推廣預(yù)算與應(yīng)用1）、整體推廣費(fèi)用估算本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)整體情況和項(xiàng)目運(yùn)做需要而制訂。其中有的銷售道具會(huì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。售樓處門頭包裝，LOGO墻布置門型單頁(yè)平面新聞造勢(shì)正常銷售活動(dòng)推廣預(yù)算戀日水岸大道項(xiàng)目策劃案（產(chǎn)品篇）[原創(chuàng)]產(chǎn)品篇一、本區(qū)域西北玉泉營(yíng)環(huán)島周圍，是建材、裝飾、家具、花卉等大型市場(chǎng)的集中地區(qū)，在北京的知名度非常高。北臨南三環(huán)，西臨京開高速路，東側(cè)為京開東路，南面是市政規(guī)劃道路。社區(qū)地塊南北進(jìn)深較大，建筑分布為橫排式，樓間有組團(tuán)式綠化景觀，并有水景設(shè)計(jì)，較大規(guī)模的中心景觀有兩組，并通過行進(jìn)路線構(gòu)成逐漸深遠(yuǎn)的景觀軸心線，布