水晶島公寓經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案31-免費(fèi)閱讀
【正文】 俱樂(lè)部將不定期地組織會(huì)員，對(duì)公認(rèn)的具有較大投資空間的樓盤進(jìn)行集體選房、集體砍價(jià)，爭(zhēng)取較為優(yōu)厚的折扣優(yōu)惠，并提供選樓咨詢及售后的維權(quán)服務(wù)，保障會(huì)員的投資利益。建議二、成立高新地產(chǎn)投資俱樂(lè)部公司可利用企業(yè)強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和資源優(yōu)勢(shì)，成立高新地產(chǎn)投資俱樂(lè)部，以會(huì)員的形式加盟。產(chǎn)權(quán)式酒店方案：1） 根據(jù)公司提供的資料，本產(chǎn)品非酒店物業(yè)定位，未見(jiàn)到酒店的相關(guān)成本計(jì)算；2） 從所得的資料看，外埠城市產(chǎn)權(quán)式酒店都依景觀而設(shè)，所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是假日酒店，建造這樣的物業(yè)在高新區(qū)，和周邊的大環(huán)境很不相稱，不符合投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念。盈虧平衡及收益見(jiàn)附表五至十【對(duì)公司而言】 從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價(jià)增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)額下降很大，出現(xiàn)負(fù)值。3） 當(dāng)按揭期為20年，首付三成，平米月租價(jià)為45元，出租率47%時(shí)，經(jīng)營(yíng)者就可保本，出租率達(dá)到67%時(shí)，就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營(yíng)收入略有盈余。加之其他費(fèi)用后，銷售價(jià)可以鎖定在4500元/平米較為合理。安全第一！在社會(huì)保障體系并不完善的現(xiàn)階段，個(gè)人、家庭投資者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是相對(duì)脆弱的，因此，作為一種新的投資型房產(chǎn)，公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)保障體系的設(shè)計(jì)顯的至關(guān)重要。分期回收產(chǎn)權(quán)投資方式，是專門為物業(yè)投資者量身定做，讓投資者能以最少的資金進(jìn)行物業(yè)投資，即投資者僅需付相應(yīng)的首期，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同和辦妥銀行按揭等全部手續(xù)后，即擁有所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)，永不供樓，按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，按揭期滿后可收回使用權(quán)，從而完全擁有所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看好的一個(gè)新興領(lǐng)域，購(gòu)置物業(yè)已經(jīng)超過(guò)其固有的概念范疇，首先不僅可用于消費(fèi)，還可在市場(chǎng)行情看漲時(shí)出售而獲得高回報(bào)。賓館酒店：表3西安市三、四星級(jí)賓館酒店價(jià)格表酒店名稱級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格協(xié)議價(jià)格常包房面積房間數(shù)酒店位置新紀(jì)元賓館三星級(jí)540元/日250元/日380元/日22平米100多高新區(qū)內(nèi)鐘鼓樓飯店三星級(jí)460元/日160元/日368元/日25平米 市中心秦都酒店三星級(jí)350元/日180元/日320元/日21平米180玉祥門驪苑酒店四星級(jí)540元/日250元/日380元/日25平米100多勞動(dòng)南路口東方大酒店四星級(jí)580元/日無(wú)290元/日21平米398子午路好世界酒店四星級(jí)684元/日280元/日480元/日28平米100蓮湖路 從上表3可以看出：1） 地段、品質(zhì)是第一，同樣級(jí)別的酒店，價(jià)格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑和東方大酒店；2） 協(xié)議價(jià)格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格，此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常包房之間；3） 酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在200300套之間；4） 地理位置都相對(duì)優(yōu)越。還有一部分承租客因目前未找到合適的房屋，在購(gòu)買之前，臨時(shí)在區(qū)內(nèi)租房居住。所以不論是在西安長(zhǎng)期居住的外籍人員還是來(lái)此觀光旅游的人士，近期內(nèi)賓館仍是他們的首選。以上諸多優(yōu)點(diǎn)值得我們?cè)陂_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水晶島項(xiàng)目時(shí)加以借鑒 租務(wù)市場(chǎng)分析誰(shuí)是客戶？物業(yè)和投資行為相結(jié)合，產(chǎn)生了投資型物業(yè)形態(tài)，其特征是將開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、承租者及銀行等行業(yè)有機(jī)的結(jié)合，形成了一個(gè)新興的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，但各自有著不同的利益追求，多方演繹著博弈之局。地理位置優(yōu)越，開(kāi)發(fā)商對(duì)投資者三至五年返租期高回報(bào)的承諾，加大了投資者的投資信心，同時(shí)開(kāi)發(fā)商通過(guò)此法達(dá)到了加速資金回籠的目的，但本項(xiàng)目由于前期開(kāi)發(fā)上的資金問(wèn)題以及對(duì)產(chǎn)品包裝宣傳運(yùn)作不力，造成了產(chǎn)品銷售狀況不是很理想，加之周邊安順廣場(chǎng)（帝標(biāo)）、東方星座等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，形成了對(duì)本案較大的競(jìng)爭(zhēng)。如果能抓住本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢(shì)，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢(shì)點(diǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)差異性產(chǎn)品，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，獲取良好的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。服務(wù)優(yōu)勢(shì)全新的經(jīng)營(yíng)理念，全新的管理模式，借助國(guó)內(nèi)知名的酒店式管理公司參與經(jīng)營(yíng)管理。其中公寓戶型面積分布見(jiàn)下表：（資料來(lái)源公司企劃部） 表1戶 型單位面積（平方米）套 數(shù)面積小計(jì)（平方米）售價(jià)（元/平米）未定106384028430071181278430087148128764300494102009043001233745514300553619804300883631684300從樓盤套數(shù)配比來(lái)看，本物業(yè)主打戶型為49平米的小戶型（410套）和87平米的中小戶型（148套）。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟22層鋼筋混凝土抗震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國(guó)內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務(wù)活動(dòng)創(chuàng)造便捷、高效、優(yōu)美的工作環(huán)境?！救鮿?shì)分析】位置弱勢(shì)由于本項(xiàng)目地處二期規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開(kāi)發(fā)建設(shè)尚需時(shí)日，市場(chǎng)不可預(yù)見(jiàn)的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時(shí)度假式休閑物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的項(xiàng)目之一。2）產(chǎn)品一改目前市場(chǎng)追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶型小，房?jī)r(jià)低，首付無(wú)需貸款，使投資意愿較強(qiáng)的家庭、個(gè)人及中小公司都能支付的起。如能在價(jià)格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會(huì)吸引更多的客戶。4） 給老年人：隨著開(kāi)發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對(duì)于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個(gè)修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套戶型不大的房間作為長(zhǎng)期居住用。
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