【正文】 有在按揭期內(nèi)享受到投資所帶來的受益，只有產(chǎn)權(quán)無經(jīng)營權(quán)，投資吸引力不大。（說明：本產(chǎn)品所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未見到公司詳實資料，計算僅作參考，未計算投資回收期等）次方案普通公寓方案：經(jīng)營形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務(wù)。投資回報見附表一至附表四【對公司而言：】從附表一四盈虧平衡表可以看出：1） 當(dāng)按揭期為15年，首付三成，平米月租價為45元，出租率56%時，經(jīng)營者就可盈虧持平，出租率達到81%時，就可以達到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營收入略有盈余。在目前投資市場，如果水晶島公寓為投資人士設(shè)計的“低風(fēng)險機制”得以實現(xiàn)，無疑也為高新地產(chǎn)鋪就了一條低風(fēng)險的快速發(fā)展之路！四、投資理財方案根據(jù)總公司策劃部提供的資料顯示，公寓樓的成本價格3020元，房屋的銷售價鎖定在4300元/平米（含地價、工程造價、內(nèi)裝修、財務(wù)費用、銷售利潤等）。聘請國內(nèi)知名的酒店管理公司提供專業(yè)管理指導(dǎo)，并提供特色星級裝修和個性化酒店管理服務(wù)，吸引投資者，增加投資者信心。 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式 產(chǎn)權(quán)式分期交付方式房屋產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)和使用權(quán)兩者可以統(tǒng)一，也可以分離。盡管其中不乏投資受益的機會，但不是風(fēng)險過大，就是機會難以捕捉；不是投資額不菲，就是回報莫測，真正適合個人、家庭投資機會的不多。月。但這部分客戶群相對較少占到總承租戶的3%.5） 臨時居住：為了給孩子創(chuàng)造一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，一部分區(qū)外的住戶專門在開發(fā)區(qū)內(nèi)租房，為方便孩子上學(xué)，星期一至星期五臨時居住在區(qū)內(nèi)，周末回到自己的家。2） 外籍、外來人員：開發(fā)區(qū)內(nèi)合資企業(yè)有不少外來的管理人員和工作者， 他們雖然有公司提供的住宅補貼，但大部分人已“本土化”，賓館居住沒有公寓居住自由、經(jīng)濟，因此更愿意居住環(huán)境優(yōu)雅、干凈整潔、價格適中的公寓樓。3） 產(chǎn)品個性化較強，很注重開發(fā)區(qū)域的特征，如德利邦借“景”做假日休閑度假酒店；世貿(mào)借“地段”優(yōu)勢開發(fā)的商業(yè)用房，根據(jù)投資者的能力自由劃分投資面積；宏府更是吸收了傳統(tǒng)酒店的精髓，以小戶型、“租價大于月供款”等優(yōu)勢，開發(fā)出現(xiàn)代化商務(wù)樓。本項目強調(diào)的是投資回報、假日休閑享受，在項目定位上與本產(chǎn)品有一定的錯位，加之開發(fā)較早，地域差異較大，故不能對水晶島公寓造成競爭威脅。 商業(yè)氛圍弱勢正處于開發(fā)階段，周邊缺乏大型的購物中心、成熟社區(qū)及商務(wù)辦共氛圍，人氣商氣尚未聚集。這三點相對于其他區(qū)域的樓盤有明顯的優(yōu)勢，但在高新區(qū)域內(nèi)的樓盤中，此優(yōu)勢共享。其中商務(wù)辦公樓建筑面積4萬9千余平方米，酒店式公寓樓建筑面積5萬平米。商務(wù)辦公樓以銷售為主，酒店式公寓樓一、二層為商業(yè)裙樓，三至十層計劃為投資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。規(guī)劃優(yōu)勢集酒店、公寓、商務(wù)辦公、商業(yè)、休閑娛樂等多項配套功能于一體。競爭威脅現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開發(fā)的以及各個科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的個性化辦公寫字樓、公寓樓對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。2） 世貿(mào)大廈（產(chǎn)權(quán)式商鋪）主要特征：位置：東關(guān)正街規(guī)模：，包括商場、辦公樓和公寓工程形象：準(zhǔn)現(xiàn)樓寫字樓銷售價格：起價4000元/平米，均價4200元/平米商鋪銷售價格：一層14300元/平米；二層9000元/平米；三層8000元/平米；四層6000元/平米寫字樓投資方式：返租三年，年回報10%商鋪投資方式： 返租五年，年回報15%特點：回報率較高，有產(chǎn)權(quán)，投資額相對較“自由”（可多可少），投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。4） 所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報，與傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營理念不同，很多項目通過售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營來實現(xiàn)給投資者的承諾。但這部分人群較少，據(jù)相關(guān)資料顯示，2002年在西安市長期居住的外籍人士1700人，由于市場缺乏他們所期望的戶型面積（4050平米）和相應(yīng)的物業(yè)配套及服務(wù)功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對配套服務(wù)完善，周邊的商業(yè)、娛樂設(shè)施較齊全，購物、娛樂、消費、休閑等很方便。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因為家距開發(fā)區(qū)較遠，公司平時多加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。租價（元）主打套面積（平米）裝修狀況配套設(shè)施物業(yè)品質(zhì)歐錦園公寓3040120精裝齊全、有地?zé)嵋话銞魅~大廈公寓4045164精裝齊全、帶家電一般紅葉大廈公寓3040240精裝齊全、帶家電較好亞美大廈商住3035160200簡裝齊全一般楓葉廣場商住3035175190簡裝無寬帶一般瑞欣大廈商住3035200以上簡裝齊全一般從上表可以看出：1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格相當(dāng)；2）二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對更大；3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低；4）地段基本無差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。隨著人們創(chuàng)富觀念的全新建立和理解，一些符合新經(jīng)濟的創(chuàng)富理念逐漸深入人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來證券市場持續(xù)低迷，市場呼喚新的投資品種。產(chǎn)權(quán)分期交付投資方式就是通過將按揭期內(nèi)的房產(chǎn)使用權(quán)交給專業(yè)管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付供樓款，從而實現(xiàn)投入幾萬元，回報百萬元的高額回報。投資者的安全保障 根據(jù)外埠先進城市酒店式公寓開發(fā)的經(jīng)驗，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強大的實力和信譽為投資者的安全提供了堅實保障，讓投資成為一種獲取財富的享受。如果對物業(yè)再投資800元/平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價格3820元/平米，銷售價格可定在5000元/平米,由此計算利潤率：開發(fā)成本利潤率：（50003