【正文】 大商鋪間隔優(yōu)勢1.、投資門檻增高，阻礙了銷售進(jìn)度。商鋪分散，難以引進(jìn)大型商家或知名商戶駐場經(jīng)營，商場以散戶經(jīng)營為主，對消費者缺乏吸引力。無論如何，作為商用物業(yè)的發(fā)展商，在開發(fā)項目的時候不僅要選擇適合的地段和符合市場發(fā)展趨勢的市場定位，更要注重商鋪規(guī)劃格局的設(shè)置，適應(yīng)主力商戶的使用要求，從根本上滿足主力商戶長遠(yuǎn)經(jīng)營發(fā)展需要，為主力商戶進(jìn)駐經(jīng)營并帶動整個商場的興旺奠定必要的基礎(chǔ)。⑴適應(yīng)主力商戶物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等（八）、藝術(shù)風(fēng)味建議在內(nèi)庭小廣場的恰當(dāng)部位，安放與各功能區(qū)域相匹配的藝術(shù)品（如雕塑）；使之與綠草、音樂相融相襯，構(gòu)筑一個典雅、舒適的現(xiàn)代休閑步行街。因此，建議立面應(yīng)盡量做到簡明，同時一定要引進(jìn)現(xiàn)代的手法，構(gòu)筑成既具有傳統(tǒng)特色，又體現(xiàn)現(xiàn)代時尚風(fēng)味的建筑形體，創(chuàng)造一個文化氣息味濃郁的休閑購物環(huán)境。模擬自然而高于自然，即“雖由人作，宛自天開”。第三部分 初步合計： 50萬（二）、中期廣告推廣計劃(占總體推廣費用的30%)項目 數(shù)量 費用（單位/元）DM單頁 約1份 約1元/份約150元/條十、廣告推廣費用初步預(yù)算(一)、前期廣告推廣費用(占總體推廣費用的50%)項目 數(shù)量 費用（單位/元）燈箱 50個 1300/只，工地圍墻 20元/孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場中新依托超前的規(guī)劃設(shè)計理念，舒適優(yōu)美的購物環(huán)境，現(xiàn)代的購物方式，種類繁多商品，一流的商場統(tǒng)一管理，整齊的規(guī)劃，它是孝順鎮(zhèn)繁榮商業(yè)的縮影，更是城市化的標(biāo)志。七、活動營銷策略在媒體效應(yīng)不佳的情況下，公關(guān)活動無論對樹立樓盤的品牌知名度還是美譽度，抑或是促進(jìn)銷售均有很大的村促進(jìn)作用。孝順白金商業(yè)時代廣場階段目標(biāo)：經(jīng)過近一年的市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整對策，對前期觀望客戶和新客戶，采取各種優(yōu)惠政策，迫使其盡快落定成交。主流媒體文章：關(guān)注孝順、關(guān)注鎮(zhèn)北。（二）銷售節(jié)奏控制銷售節(jié)奏控制是項目順利銷售與利潤最大化的有利武器，根據(jù)本案的實際，特對孝順商業(yè)廣場各階段的做以下總體的劃分。全產(chǎn)權(quán)的確，零散小店鋪由于缺乏宏觀指導(dǎo)，又無規(guī)模效應(yīng)，單打奪斗難以立足市場。搶占財富地標(biāo)孝順商業(yè)廣場，位于鎮(zhèn)北新區(qū)核心位置，斜對鎮(zhèn)政府大樓?？茖W(xué)規(guī)劃購物shopping文化建設(shè)：營建城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場引領(lǐng)商住新潮流，開展“T”臺秀，名品展示等活動。開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場空白，如建材市場，百貨超市，品牌服飾，品牌電器音響等，以此提高知名度及吸引人氣。（二）、購買人群分析拆遷農(nóng)民手頭有一大筆拆遷補貼閑置資金，他們將用于投資“錢生錢”；鎮(zhèn)上居民、政府要員、機(jī)關(guān)人員、商人他們看中商業(yè)廣場在是孝順中獨一無二商業(yè)地段和地位、豐厚的投資回報率、先進(jìn)的現(xiàn)代居所。RBD與傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)有著密切的關(guān)系。District的縮寫，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，人們在城市中心不僅是要辦公，還要求有休閑娛樂的地方，也就是現(xiàn)在的CBD以外的另外的一種場所，這種集購物、休閑、娛樂、旅游、文化交流為一體的區(qū)域我們現(xiàn)在稱之為RBD，已經(jīng)成為都市人的生活樂園。隨著農(nóng)民新城等項目的建設(shè)和政府對鎮(zhèn)北區(qū)塊的科學(xué)規(guī)劃，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價值。⑷旅游客戶群體◆親身體驗商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意性?！粝M購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。⑷具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購物功能，集購物、娛樂、休閑于一體。政府要人及孝順名流對此的認(rèn)同是最具有引導(dǎo)作用的。政府要員，稅務(wù)局，公務(wù)員，鎮(zhèn)上的居民，以及工業(yè)園的打工人員，他們是一批可觀的消費人群。孝順商業(yè)廣場營造成為孝順最高檔次、最高水準(zhǔn)、最高現(xiàn)代化、最具有投資回報的現(xiàn)代商業(yè)圈。孝順民間資本雄厚與眾多農(nóng)民失地補償款。（四）、項目機(jī)會 環(huán)境不理想：本案全部為臨街建筑，且商住混合，噪音與灰塵將成為最大的環(huán)境污染；加上容積率偏高，綠化率太低等因素均不理想。 交通：本案在金山大道以東、府前路以南，是孝順鎮(zhèn)出城至金華、義烏的必經(jīng)道路，有多路出城公交車經(jīng)過此處，交通極為便利。事實上，一些品質(zhì)好、地段好、價格適宜的樓盤仍受到消費者的追捧。孝順作為規(guī)劃發(fā)展中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，除了四季新城、農(nóng)民新村，暫無大的項目，整體房產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，本項目與四季新城相鄰，位置相當(dāng)不錯。最終國家有關(guān)部門出臺了專門針對中國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，政策大致內(nèi)容如下：一、市場分析一、宏觀市場分析二、金華、義烏市場分析三、孝順市場分析四、競爭對手分析五、消費者分析六、項目SWOT分析七、市場結(jié)論第二部分本方案在對金華、義烏、孝順市場調(diào)查、了解的基礎(chǔ)之上，綜合了目前樓市的總體行情，并結(jié)合我們多年的房產(chǎn)項目的策劃服務(wù)經(jīng)驗，反復(fù)推敲而成。言中國樓市，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，已經(jīng)步入轉(zhuǎn)型期，房產(chǎn)界的整合、調(diào)整時期已經(jīng)來臨；消費者購房也已漸進(jìn)理性，搶購熱潮已經(jīng)過去……房地產(chǎn)的普遍行情，對孝順商業(yè)廣場項目的推出顯然造成了諸多不利。盡管如此，本方案也不盡十全十美，或許會存在某些不完善或疏漏之處，還望諒解，并予以指正。一、宏觀市場分析由于政策的影響，金華的房產(chǎn)目前不大景氣，開發(fā)項目也不盡合理，突出一點單身公寓與商鋪較多，適合老百姓的住房較少；義烏整體房價的高價位與攀升比例過快，也使得投資的回報率越來越低，時間也越來越長。三、華豐商城與本項目幾乎同質(zhì)，建筑面積與建筑風(fēng)格相近，毗鄰四季新城與農(nóng)貿(mào)市場，是本案的最大競爭對手，估計與本案將形成價格上的競爭。因此對項目進(jìn)行SWOT分析是必不可少的。 商業(yè)設(shè)施：自動扶梯、中空內(nèi)庭、中心花園廣場、統(tǒng)一精裝修、背景音樂系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施與設(shè)備必將在小城鎮(zhèn)引起轟動，形成一定的影響力與知名度。 來自四季新城、福泰龍、華豐商城等幾個項目的價格與規(guī)模競爭，形成目標(biāo)客戶群過份分流。孝順目前專業(yè)大型商業(yè)物業(yè)不多。第二部分對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對購買者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”。２、它將成為孝順商業(yè)廣場品質(zhì)策劃、目標(biāo)市場推廣、商業(yè)氛圍建設(shè)的指南，成為項目未來源源不絕的活動題材和原生動力。（二）、功能定位⑴金華全新概念的現(xiàn)代園林式商業(yè)廣場。商業(yè)過程的目標(biāo)消費群分析其實商業(yè)廣場步行街與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費群），而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費群的需求為基礎(chǔ)的。◆消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。但如果出現(xiàn)多個項目經(jīng)營（主要是福泰隆與華豐家園）的同質(zhì)性，令眾多有實力的商家止步。RBD是當(dāng)今國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，它將休閑娛樂、科普博覽、主題旅游、精品購物等各類項目加以整合，形成與商務(wù)相結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)，從而創(chuàng)造現(xiàn)代都市新亮點。旅游商業(yè)功能：當(dāng)RBD獨立于CBD存在時，旅游商業(yè)功能也是RBD的主要功能之一。作為外駐孝順鎮(zhèn)第二個房產(chǎn)開發(fā)商，將為孝順鎮(zhèn)的未來現(xiàn)代商業(yè)生活營造一個尊貴品質(zhì)商業(yè)中心，從而引導(dǎo)與帶動整個孝順鎮(zhèn)商業(yè)化飛速發(fā)展。b、制定合理的業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布原則一：因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)。投資贏利保障孝順商業(yè)廣場，專業(yè)商業(yè)管理公司全面進(jìn)駐指導(dǎo)，豐富的市場管理經(jīng)驗與一絲不茍的工作態(tài)度，免除經(jīng)營戶的后顧之憂。圍合式中庭景觀商業(yè)，是更多財富。種下一棵搖錢樹有了閑散資金，是用來享受生活，還是為明天投資未來？俗話說，一鋪養(yǎng)三代，指的就是商鋪巨大的投資潛力，可以不斷為資金保值、增值。六、項目銷售周期劃分（一）、銷售周期劃分 根據(jù)一般房產(chǎn)銷售節(jié)奏，即2005年——2006年下半年。（二）、不同階段的媒體投放策略市場引導(dǎo)期主題：商業(yè)革命階段性廣告口號：孝順新商業(yè)時代已經(jīng)開始了把握孝順，把握孝順商業(yè)廣場孝順商業(yè)廣場閃耀登場城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場引領(lǐng)商住新潮流階段性目標(biāo)：確立孝順商業(yè)廣場整體形象加強(qiáng)項目知名度，并目標(biāo)客戶進(jìn)一步了解項目情況，進(jìn)而加深項目的關(guān)注程度,同時試探市場對項目的承接能力，積累客戶，宣傳新商業(yè)理念。針對主要賣點做純銷售式廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達(dá)到購樓熱潮之目的。宣傳活動：主流媒體文章：新商業(yè)運動，圖片專訪：現(xiàn)代水岸生活。營銷手段：待定宣傳活動：待定售樓中心成立。形式：由媒體牽頭，目的在于宣傳，通過論壇的高度，邀請創(chuàng)業(yè)知名人士與購買者共同探討創(chuàng)業(yè)之路內(nèi)容：如何達(dá)到投資有理效果預(yù)測：達(dá)到讓更多的市民了解孝順商業(yè)廣場，關(guān)注孝順商業(yè)廣場。本案價格的制定應(yīng)在