【正文】 風(fēng)險(xiǎn)地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點(diǎn)區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)。二、所得稅在測算時(shí)按某新區(qū)優(yōu)惠政策實(shí)際15%稅率。合 計(jì) 依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況：216。經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資為 萬元，單位成本 元/㎡，其具體明細(xì)如下：項(xiàng) 目投資總額(萬元)單位成本(元/㎡)土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林工程費(fèi)配套工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)其中：利息支出制造成本小計(jì)營銷費(fèi)用管理費(fèi)用期間費(fèi)用小計(jì)項(xiàng)目總投資二、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測算：216。商業(yè)街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對(duì)路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點(diǎn)綴，形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。形成一個(gè)低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素容積率按照我們對(duì)該地塊的設(shè)計(jì)分析，不同容積率對(duì)地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會(huì)有不同影響，見下表：經(jīng)公司設(shè)計(jì)、銷售、財(cái)務(wù)和項(xiàng)目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率(住宅凈容積率)為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近1：1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。地形地貌地塊沿東西方向展開，基本為“L”型，占地面積約為 畝，東西長約 米，南北寬約 米。l 應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。l 就近來自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 客戶特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要為來自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干；l 教育程度：受過良好高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主 l 家庭年收入在15萬元以上。本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢，銷售情況均良好。地面以上5層一期交房，二期地面以上。南匯縣靠近某新區(qū)的交界處周邊環(huán)境臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達(dá)大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。l 典型項(xiàng)目：萬邦都市花園、康橋半島等。l 某市場熱點(diǎn)產(chǎn)品類型以多層加小高層項(xiàng)目為主，與上海主流市場社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢向背。l 地處外環(huán)線外側(cè)，距某成熟區(qū)域絕對(duì)距離遠(yuǎn)。綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項(xiàng)目在法律上具備可行性。二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。 對(duì)工廠進(jìn)行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。規(guī)劃引進(jìn)五所大學(xué)，占地近2平方公里。十五期間，計(jì)劃建成8條集成電路生產(chǎn)線。1）外高橋保稅區(qū)：占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉儲(chǔ)、出口加工和計(jì)算機(jī)硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號(hào)線楊高南路站。 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達(dá)大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。 地塊內(nèi)需動(dòng)遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。2000年，新區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均GDP近7000美元。上述五大項(xiàng)目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項(xiàng)目。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離5公里左右。216。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建35KV變電站一座；在金海路埋設(shè)8001000的自來水管一根；規(guī)劃在華東路設(shè)500污水管一根。 ，方案預(yù)計(jì)在5月可獲批復(fù)。3）張江高科技園區(qū)：占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近12億美元。 范圍：東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 范圍：東起某運(yùn)河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 合作條件1）合作價(jià)款：2）住宅建設(shè)配套費(fèi)3）交地進(jìn)度4）付款進(jìn)度第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀目前地塊存在未征用土地、已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地：未征用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。2） 已征用未開發(fā)土地：從嚴(yán)格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。劣勢l 周邊生活配套薄弱，需要在項(xiàng)目規(guī)劃中解決。l 市場價(jià)格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價(jià)。某新區(qū)大型個(gè)案和大型居住區(qū)1）大型個(gè)案：l 定義：根據(jù)某目前的個(gè)案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點(diǎn)，其界定在總建筑面積10萬平方米以上。l 特點(diǎn)：整個(gè)居住區(qū)可能由多個(gè)開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目提供服務(wù) 。周邊沒有住宅項(xiàng)目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項(xiàng)目。l 宗地所屬的某北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對(duì)于別墅市場而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個(gè)項(xiàng)目，而且已處于尾盤階段。產(chǎn)品類型戶型面積（m2）比例（％）聯(lián)體別墅170190253層22024025多層二房二廳9020三房二廳12013025四房二廳1405價(jià)格建議1）單價(jià)l 聯(lián)體別墅均價(jià) 元/平方米； l 多層均價(jià) 元/平方米。l 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的8條公交線路和周邊及市區(qū)連接。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。從產(chǎn)品的角度來分析，應(yīng)為低層低密度為主的Townhouse新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價(jià)值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢，吸引追求高尚生活的客戶前來居住。對(duì)于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。一期開發(fā) 萬平方米，二期開發(fā) 萬平方米項(xiàng)目 銷售周期：年/////4月底簽約20042005銷售開工2006