【正文】 第三、將三個(gè)子項(xiàng)目“打捆”的做法是否合理有待研究。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權(quán)責(zé)不對(duì)稱的問題。同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施還涉及到通訊部門、電力部門、給排水部門、交警部門、材料供應(yīng)部門、運(yùn)輸部門等多個(gè)部門，它們是項(xiàng)目建設(shè)的重要保障，也是項(xiàng)目的直接或間接的受益者。綜合來看，項(xiàng)目帶來的積極影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)面影響。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，組團(tuán)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，各種商場、休閑場、體育設(shè)施場所將應(yīng)運(yùn)而生，這對(duì)充實(shí)當(dāng)?shù)鼐用竦纳顑?nèi)容，提高居民的生活水平、改善生活質(zhì)量均有重要意義。表19 損益估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目200720082009合計(jì)1開發(fā)收入02開發(fā)成本3開發(fā)稅金4開發(fā)利潤5所得稅6稅后凈利潤表20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號(hào)200720082009合計(jì)1現(xiàn)金流入0土地交易收入055970055970房屋出售收入0財(cái)政返還收入02現(xiàn)金流出23973征地費(fèi)用00土地整治費(fèi)用00工程建設(shè)費(fèi)用862513110448526220償還貸款利息67500675償還貸款本金010000010000管理費(fèi)用（含人員工資） 招投標(biāo)和土地交易服務(wù)費(fèi)03凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 表21 貸款償還計(jì)劃 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目200720082009合計(jì)1還本付息年初貸款利息累計(jì)10675當(dāng)年貸款10000當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息675當(dāng)年本金償還010000當(dāng)年利息償還67502可以用于還本金的來源 開發(fā)總收入減：工程建設(shè)費(fèi)13110448526220減：稅金減：用于滾動(dòng)投入3470300減：管理費(fèi)用減：招標(biāo)費(fèi)用和土地交易服務(wù)費(fèi) 0減：財(cái)務(wù)費(fèi)用 00表22 敏感性分析 單位：變化因素變化幅度財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（％）征地成本20%10%基本方案10%%20%%土地出讓價(jià)格20%10%%基本方案%10%%20%% 財(cái)務(wù)結(jié)論 經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測和經(jīng)濟(jì)效益分析，、%。，銀行有較好的收益。⑵項(xiàng)目利潤總額和利潤率。⑸招投標(biāo)、土地掛牌交易等費(fèi)用。由于土地類型和用地類型差異，所以，不同土地具有不同的征地費(fèi)。但在財(cái)務(wù)上，必須實(shí)行收支兩條線、各算各的帳。該項(xiàng)目銷售收入的確定，關(guān)鍵的參數(shù)是土地交易價(jià)格。為了貫徹“長短結(jié)合、滾動(dòng)開發(fā)”的原則，很好地解決投資效益問題，我們把公共資本項(xiàng)目和基于市場有收入的項(xiàng)目“打捆”，并將“打捆”的項(xiàng)目視為一個(gè)項(xiàng)目整體，所有的財(cái)務(wù)指標(biāo)都以整體為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算。貸款資金的分配是，中環(huán)快速干道三溪口立交橋用于支付工程款等6000萬元，占60%；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目用于支付工程款等2000萬元，占20%；N區(qū)土地整治建設(shè)子項(xiàng)目用于支付土地整治費(fèi)用等2000萬元，占20%（見表16）。三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，只計(jì)算征地費(fèi)，不計(jì)算整治費(fèi)，征地費(fèi)以12萬元/畝計(jì)。詳見下表11。N區(qū)土地整治子項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要是土地挖方和填方、相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)——道路、供電、供水、排水、通信、燃?xì)獾鹊慕ㄔO(shè)。負(fù)責(zé)土地總體規(guī)劃利用修編及實(shí)施管理工作；負(fù)責(zé)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償及農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的房屋安置等相關(guān)工作；負(fù)責(zé)處理安置房建設(shè)與管理中的各種矛盾和問題；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決征地、拆遷中的各種矛盾與問題；負(fù)責(zé)土地征用、劃撥的初審和報(bào)批；負(fù)責(zé)組團(tuán)的土地、房屋權(quán)屬確認(rèn)，協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理國有土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與市、區(qū)國土等部門的關(guān)系；完成管委會(huì)交辦的其他工作（6人）。本項(xiàng)目一期范圍內(nèi)規(guī)劃有大量公共綠地，隨著組團(tuán)后續(xù)的建設(shè)開發(fā)，規(guī)劃綠地還將進(jìn)一步增大，足以補(bǔ)償建設(shè)所毀之植被并形成靚麗優(yōu)美的城市生態(tài)景觀。 拆遷安置期的環(huán)境問題分析由于該項(xiàng)目所在地居民不密集，周圍受影響的人口少，距離也很遠(yuǎn)，因此受房屋拆除引起的粉塵、噪音影響小。施工期噪聲影響 雖然為短期過程，但應(yīng)合理安排施工時(shí)間、合理布置施工設(shè)備等，以減少其對(duì)附近居民和學(xué)校等的影響。. 保護(hù)措施本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)在于建設(shè)（施工）過程，在建成之后運(yùn)營中的各個(gè)階段由于采取了嚴(yán)格的進(jìn)入限制，不存在特殊污染，只存在一般性的面源污染。 道路規(guī)格和長度道路規(guī)格為城市支干道Ⅱ級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)路幅寬26米，區(qū)內(nèi)道路全長552米,雙向四車道。前三項(xiàng)見表表表6 。 橋型設(shè)計(jì)在渝合高速公路兩側(cè)修建兩條輔道，將老三溪口立交各匝道改成與渝合高速公路的A、B輔道相接，通過該輔導(dǎo)將新老立交有機(jī)地緊密聯(lián)系在一起，形成一個(gè)功能強(qiáng)大的大型組合式立交。第4章 工程建設(shè)技術(shù)方案 中環(huán)快速干道三溪口立交子項(xiàng)目 工程概要重慶市中環(huán)快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南側(cè)的渝合高速公路，中環(huán)線與渝合高速公路相交，形成本全互通式立交一座（三溪口立交）。整個(gè)立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨A匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心B區(qū)1＃路跨線橋，；。隨著組團(tuán)土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善以及中環(huán)干道、輕軌6號(hào)線等市級(jí)、國家級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建成，蔡家組團(tuán)將完全融入主城，土地需求也將穩(wěn)步上升，地價(jià)將只升不減。重要的是，土地不及時(shí)整治并掛牌交易，整個(gè)蔡家組團(tuán)建設(shè)就沒有收入來源，組團(tuán)建設(shè)成為無源之水。 前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目已完成如下前期工作：（1）中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目已經(jīng)完成了征地、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和報(bào)批及工程設(shè)計(jì)平面圖的繪制；（2）H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目已經(jīng)完成征地、項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批，標(biāo)書的制作和上報(bào)；（3）N區(qū)土地整治子項(xiàng)目已完成征地、項(xiàng)目規(guī)劃、拆遷、標(biāo)書的制作等。項(xiàng)目屬于蔡家組團(tuán)整個(gè)建設(shè)進(jìn)程的核心基礎(chǔ)工程之一，屬于公共分?jǐn)傎Y本項(xiàng)目。蔡家組團(tuán)的建設(shè)對(duì)北碚區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義深遠(yuǎn)。根據(jù)組團(tuán)的功能的總體定位，“重慶市蔡家組團(tuán)總體規(guī)劃”將組團(tuán)的具體定位是，組團(tuán)所在北部片區(qū)為重慶城市近期重點(diǎn)拓展區(qū)域，主要承接主城區(qū)疏散的人口、部分公共服務(wù)和交通功能，聚集以高新技術(shù)、高檔次房產(chǎn)、高規(guī)格體育賽事等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，塑造新重慶的城市風(fēng)貌。⑷交通優(yōu)勢。第三、蔡家組團(tuán)發(fā)展優(yōu)勢。5－9月份降水量占全年的70％，暴雨多集中在7－8月份， mm。組團(tuán)位于四川盆地之東南部，屬川東平等嶺谷區(qū)。蔡家組團(tuán)是《重慶市城市總體規(guī)劃》所確定的都市發(fā)達(dá)圈的十一個(gè)外圍組團(tuán)之一，在這11個(gè)外圍組團(tuán)中，蔡家組團(tuán)是距主城最近、區(qū)位優(yōu)勢最顯著的組團(tuán)。第二、農(nóng)民安置補(bǔ)償方式問題。項(xiàng)目建設(shè)符合重慶市和國家有關(guān)政策的要求，符合蔡家組團(tuán)建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項(xiàng)目的工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)方案、組織和人力資源配置方案、實(shí)施進(jìn)度方案設(shè)計(jì)合理。學(xué)校師資力量雄厚，有35個(gè)省部（市）級(jí)重點(diǎn)學(xué)科、27個(gè)省部（市）級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、1個(gè)教育部重點(diǎn)文科研究基地、6個(gè)重慶市重點(diǎn)文科研究基地。重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司為重慶市蔡家組團(tuán)管理委員會(huì)的下屬公司，其性質(zhì)為國有獨(dú)資公司，主要負(fù)責(zé)組團(tuán)規(guī)劃、建設(shè)等工作。 項(xiàng)目的主管部門重慶市北碚區(qū)人民政府。學(xué)校是重慶片“國家大學(xué)生文化素質(zhì)教育基地”牽頭單位。經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，%，項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益上具有可行性；項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，抗市場干擾能力強(qiáng)。北碚區(qū)政府和下屬蔡家組團(tuán)管理委員會(huì)對(duì)農(nóng)民的安置補(bǔ)償非常重視，給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也比較高，農(nóng)民比較滿意。位于重慶市主城區(qū)北部、北碚區(qū)東南部，行政隸屬于北碚區(qū)。前臨嘉陵江流域，有大約30公里長的沿岸線；西靠中梁山山脈，大約有20公里長的綠色走廊；中部地勢平坦、開闊，海拔高度大多在200－300米之間。最大風(fēng)速27m/s。優(yōu)美的環(huán)境、獨(dú)特的景觀、豐富的旅游資源，為蔡家組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)提供了良好的支撐和立足點(diǎn)。1條黃金水道——嘉陵江貫穿南北，蔡家碼頭、845廠碼頭、余家背碼頭等分布轄區(qū)，3000噸級(jí)的輪船可直達(dá)港口；2條鐵路運(yùn)輸動(dòng)脈：遂渝高速鐵路、襄渝鐵路橫貫東西，與重慶最大的貨運(yùn)站重慶東站、龍頭寺火車站比鄰。其發(fā)展方向?yàn)椤叭摺保锤咂焚|(zhì)的居住和都市休閑區(qū)；高科技含量的機(jī)電、儀器、儀表、微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)；高規(guī)格的國際體育賽事、會(huì)展和商貿(mào)金融區(qū)，使之成為重慶市最高檔休閑商務(wù)新城區(qū)和重慶北部經(jīng)濟(jì)高地。在重慶近郊區(qū)縣中，北碚是距主城較遠(yuǎn)的區(qū)之一，受地理位置、交通等區(qū)位和經(jīng)濟(jì)要素的制約，北碚經(jīng)濟(jì)一直無法真正融入主城經(jīng)濟(jì)之中，并逐漸衍生為向邊緣化發(fā)展的趨勢。中環(huán)干道正在建設(shè)中，已經(jīng)完成了主體工程，預(yù)計(jì)在2008年初竣工并投入運(yùn)營。 投資的必要性本研究所涉及的三個(gè)子項(xiàng)目，是蔡家組團(tuán)總項(xiàng)目的有機(jī)組成部分，其中，中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目是公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，是組團(tuán)公共設(shè)施中的重要項(xiàng)目之一；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目是整個(gè)拆遷安置中的首期項(xiàng)目，既關(guān)乎民生又關(guān)乎組團(tuán)的整體建設(shè)進(jìn)程；N區(qū)土地整治子項(xiàng)，是一個(gè)基于市場交易的項(xiàng)目，既涉及后期項(xiàng)目的進(jìn)入，又與組團(tuán)整體建設(shè)進(jìn)程以及收入流量等問題。土地出讓收益是組團(tuán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金保證。 市場推銷戰(zhàn)略為確保土地升值，組團(tuán)擬根據(jù)國家有關(guān)政策和法規(guī)的規(guī)定，按照建設(shè)用地二級(jí)市場的交易規(guī)則，采取“曲徑通幽”的市場營銷戰(zhàn)略，其內(nèi)容包括：（1）營造良好的投資環(huán)境，吸引更多的業(yè)主來組團(tuán)創(chuàng)業(yè)、定居。排水工程管道總長7408m，2，3。整個(gè)立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨A匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心B區(qū)1＃路跨線橋，；。設(shè)計(jì)采用“8”字形立交。項(xiàng)目建成后，安置人口10080人，占蔡家組團(tuán)總安置量的36%。 管網(wǎng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)管網(wǎng)包括動(dòng)力線路、輸水管道、燃?xì)夤艿?、通訊線路。施工期主要污染源有：施工水體流失、揚(yáng)塵、生活廢水、機(jī)械噪聲及固體廢物。 固體廢棄物固體廢棄物主要來自施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和建筑棄土等。但是拆遷產(chǎn)生的廢渣應(yīng)分類回收，廢磚、木料和鋼材可回收外賣，大約可回收40％。第6章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置6．1 領(lǐng)導(dǎo)班子領(lǐng)導(dǎo)班子設(shè)主任，分管財(cái)務(wù)處、建設(shè)管理處；設(shè)副主任1，分管征地撤遷處。（4）建設(shè)管理處。建設(shè)方式將按照規(guī)劃要求，依次進(jìn)行土地征用、滾動(dòng)開發(fā)與出讓、拆遷居民安置、立交建設(shè)，同時(shí)對(duì)外招商引資。表11 中環(huán)快速干道三溪口立交子項(xiàng)目總概算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱工程造價(jià)（萬元）1工程建設(shè)費(fèi)用立交費(fèi)用主線道路工程中環(huán)快速干道下穿渝合高速橋工程三溪口立